文鋒

【摘 要】高房?jī)r(jià)一直是嚴(yán)重的社會(huì)問題，很多研究嘗試著解釋房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在原因，但忽視了高校擴(kuò)招帶來的人口流動(dòng)所造成的需求上漲。本文從高校擴(kuò)招的角度來解釋房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在原因，為政府從需求側(cè)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了理論借鑒和政策啟示。

【關(guān)鍵詞】高校擴(kuò)招；房?jī)r(jià)

一、引言

2005年以來，我國(guó)房地產(chǎn)迎來了黃金發(fā)展的十年，十年間房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)約16.1%。高房?jī)r(jià)不僅給老百姓的生活帶來了沉重的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)久發(fā)展。很多學(xué)者嘗試著從各個(gè)角度來解釋高房?jī)r(jià)背后的原因，例如城市化進(jìn)程、寬松的貨幣政策以及人口結(jié)構(gòu)等等，但是很少有人從高校擴(kuò)招的角度來解釋房?jī)r(jià)上漲。自1998年高校擴(kuò)招以來，越來越多的大學(xué)生涌入城市，大規(guī)模的人口流動(dòng)和遷移也導(dǎo)致了城市房地產(chǎn)行業(yè)的井噴需求。而2005年前后正式第一批高校擴(kuò)招的學(xué)生工作了兩三年之后，因此從高校擴(kuò)招和人口流動(dòng)的視角來解釋房?jī)r(jià)上漲不僅有助于更深入的理解高房?jī)r(jià)背后的原因，同時(shí)也為政府從需求側(cè)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了理論借鑒。

二、高校擴(kuò)招視角下房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)因

已有文獻(xiàn)已經(jīng)表明，高校擴(kuò)招的確影響了房地產(chǎn)價(jià)格。事實(shí)上，高校擴(kuò)招的目的在于將數(shù)百萬的大學(xué)生留在城市，帶動(dòng)城市發(fā)展。而對(duì)于房?jī)r(jià)的影響效果來看，高校擴(kuò)招的影響具體在以下幾點(diǎn)。

（一）大量的人口基數(shù)帶動(dòng)了城市消費(fèi)。高校擴(kuò)招之前城市人口很低，絕大多數(shù)人口分布在農(nóng)村。高校擴(kuò)招政策實(shí)施后，大量的學(xué)生通過高考來到城市來求學(xué)，這樣一來就必然會(huì)帶來消費(fèi)。幾百萬的學(xué)生群體不僅擴(kuò)大了城市消費(fèi)，同時(shí)推動(dòng)了城市發(fā)展和人口收入。另外，隨著改革開放的進(jìn)一步推進(jìn)，市場(chǎng)活力逐步激發(fā)，大學(xué)生畢業(yè)后在城市工作后進(jìn)一步帶動(dòng)了城市的消費(fèi)，這種消費(fèi)是巨大的也是可持續(xù)的，同時(shí)消費(fèi)必然需要持續(xù)收入做支撐。二者相互支撐便促進(jìn)了二者的有效結(jié)合。其次，當(dāng)時(shí)背景下畢業(yè)大學(xué)生群體屬于高收入、高消費(fèi)群體，購(gòu)買力強(qiáng)，進(jìn)而推動(dòng)了房?jī)r(jià)不斷上漲。

（二）大量的人口遷移帶來了潛在需求。大學(xué)生屬于年輕群體，購(gòu)買欲強(qiáng)、購(gòu)買潛力大、需求多，很多大學(xué)生都愿意留在城市工作，以此來實(shí)現(xiàn)自己的人生價(jià)值。另外，中國(guó)的城鄉(xiāng)出現(xiàn)明顯的二元化結(jié)構(gòu)，即優(yōu)勢(shì)資源都集中在城市。大學(xué)生群體畢業(yè)之后由于各方面的原因更加愿意留在城市工作，并在工作的地方定居，這一大潛在消費(fèi)群體便成為了日后房產(chǎn)消費(fèi)的后續(xù)力量。

（三）大量的年輕人口改變了人口結(jié)構(gòu)。人口結(jié)構(gòu)是決定地區(qū)消費(fèi)的重要因素之一。以往而言，年輕的人口結(jié)構(gòu)更加有利于城市發(fā)展。隨著大學(xué)生進(jìn)入城市求學(xué)工作，城市注入了新鮮血液，并逐步開始呈現(xiàn)年輕型社會(huì)，這樣的人口結(jié)構(gòu)不僅能很大程度拉動(dòng)消費(fèi)，同時(shí)也能高質(zhì)量帶動(dòng)城市發(fā)展。因此，很多城市都希望引進(jìn)年輕群體來帶動(dòng)消費(fèi)。高校擴(kuò)招正是為這一目標(biāo)提供了政策幫助，讓更多農(nóng)村學(xué)生借助讀書進(jìn)入城市，進(jìn)而在城市里工作生活，這樣便帶動(dòng)了城市消費(fèi)和住房消費(fèi)，進(jìn)而拉動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。

三、現(xiàn)階段房?jī)r(jià)上漲的進(jìn)一步探討

（一）房?jī)r(jià)上漲在大城市表現(xiàn)更為明顯。上述已經(jīng)探討出，大學(xué)生群體更愿意傾向在城市里工作和定居，但深入來看城市與城市之間是有明顯差距的。大城市更加吸引大學(xué)生遷移，進(jìn)而更加加劇了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的快速上漲。因?yàn)榇蟪鞘胸泿帕魍ㄋ俣雀臁⑹杖朐鲩L(zhǎng)更高。

（二）遷移大學(xué)生的購(gòu)買能力遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民收入增長(zhǎng)幅度。尤其是90后一代，這一代是計(jì)劃生育政策實(shí)行最嚴(yán)格的一代，許多家庭只有一個(gè)孩子，父母在拼搏了大半輩子后更愿意將積蓄拿給子女購(gòu)買房產(chǎn)。許多外地大學(xué)生不來沒有在大城市生活工作的打算，但是有的父母為了子女能更好的發(fā)展便提前給子女買下一套房產(chǎn)，這種現(xiàn)象極為普遍。同時(shí)，90后一代也已經(jīng)到了買房的年齡，在剛需的驅(qū)使下再加上家里的支持使得很多剛畢業(yè)的大學(xué)生提前買上了房，這也給市場(chǎng)造成供不應(yīng)求的局面，因?yàn)檫M(jìn)一步促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。

（三）戶籍政策也是促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲的另一誘因。目前我國(guó)的城市化仍不夠，因此決定了以后仍有很長(zhǎng)一段時(shí)間，大學(xué)生會(huì)通過讀書這條途徑在城市里定居生活。社保、子女上學(xué)、醫(yī)療保險(xiǎn)以及相關(guān)福利政策都是以戶籍為基礎(chǔ)的，為了能在大城市長(zhǎng)久生活，高校擴(kuò)招的這一群大學(xué)生群體只有通過買房來快速的獲得這些機(jī)會(huì)。相比于本土城市居民，他們不存在戶籍問題，因此遷移的大學(xué)生群體們會(huì)更加關(guān)注房子，這也是促使房?jī)r(jià)上漲的重要?jiǎng)右颉?/p>

四、相關(guān)啟示

從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，未來高校擴(kuò)招而帶來的人口遷移會(huì)逐漸趨于平穩(wěn)，整體高校畢業(yè)生總數(shù)也穩(wěn)定在700萬左右，因此人口基數(shù)并不是未來促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲的因素。另外，高校畢業(yè)生更多關(guān)注的他所在城市帶給他的成就感和發(fā)展?jié)摿?，因而地方政府在制定政策的時(shí)候應(yīng)該考慮資源均衡分配以及合理流動(dòng)的問題，避免資源集中在某一個(gè)城市。簡(jiǎn)言之，未來地方政府應(yīng)該在公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)置以及產(chǎn)業(yè)調(diào)整方面下大工夫，要讓每個(gè)城市相對(duì)均衡的享受相同的資源和服務(wù)，這樣大學(xué)生群體才不會(huì)選擇性的到某一個(gè)城市定居工作。另外，政府應(yīng)該明白房?jī)r(jià)上漲背后的根本動(dòng)因——資源分配不均、要素分配不合理，這才是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的根本原因，而不是依靠戶籍限制和戶籍政策來限制房產(chǎn)購(gòu)買，這種方式只能解決一時(shí)之渴，并不能從根本原因來解決房?jī)r(jià)上漲問題。

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