吳慧莉

摘 要：過(guò)去一段時(shí)間里，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的主要法律依據(jù)是《物權(quán)法》，但是隨著相關(guān)條例的實(shí)施，在不動(dòng)產(chǎn)登記方面，我國(guó)的制度也在不斷完善。在條例執(zhí)行時(shí)，其主要作用也是用于明確不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，這也是解決其復(fù)雜權(quán)屬關(guān)系的重要手段。從另一方面來(lái)看，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度之下，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)也亟待革新。本文首先簡(jiǎn)要分析了不動(dòng)產(chǎn)登記制度和房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，之后結(jié)合現(xiàn)階段存在的問(wèn)題總結(jié)了一些發(fā)展建議和對(duì)策，希望可以給相關(guān)工作的開(kāi)展提供一些參考。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記制度；房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；發(fā)展策略

不動(dòng)產(chǎn)登記其主要目的就是為了維護(hù)人們的合法權(quán)益，保證不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性。不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)質(zhì)上就是由國(guó)家專門(mén)機(jī)構(gòu)依法登記不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利。但是在進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度也逐漸暴露出了弊端，例如職能重復(fù)、登記重復(fù)等等，所以在2013年我國(guó)實(shí)行了改革，做到登記機(jī)構(gòu)和登記依據(jù)平臺(tái)的統(tǒng)一。本文以不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)制度為基礎(chǔ)，探討其對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響以及策略，希望可以給相關(guān)工作的開(kāi)展提供一些參考。

1 關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度和房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系

首先應(yīng)該明確，不動(dòng)產(chǎn)登記這項(xiàng)制度無(wú)法達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目的。不動(dòng)產(chǎn)登記的目的在于確定房產(chǎn)權(quán)屬，也可以給稅金的征收提供原始依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記這項(xiàng)工作包括登記土地、登記權(quán)屬、登記空間信息以及勘驗(yàn)取證等等。通過(guò)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，就可以從根本上解決不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬問(wèn)題，給權(quán)利人更好的法保護(hù)，維持房產(chǎn)交易的秩序、保證房產(chǎn)交易的安全，所以不難看出，其作用在于維護(hù)市場(chǎng)秩序，對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)，是保駕護(hù)航的作用。

2 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度推行的阻礙

2.1 政府部門(mén)方面的阻力

在過(guò)去一段時(shí)間里，我國(guó)實(shí)行的不動(dòng)產(chǎn)管理制度是多頭管理，無(wú)論是國(guó)土還是林業(yè)，都可以將其作為利益來(lái)源，所以統(tǒng)一了登記，在實(shí)質(zhì)上看就是削減了這些部門(mén)的直接利益，政府部門(mén)方面自然存在較大的阻力。

2.2 法律法規(guī)不完善

現(xiàn)在雖然在不動(dòng)產(chǎn)登記中，制度已經(jīng)較為完善，可以作為執(zhí)行依據(jù)，但是其主要作用仍然是統(tǒng)一指導(dǎo)，細(xì)化程度不足，相關(guān)部門(mén)在工作過(guò)程中，也應(yīng)該以制度為準(zhǔn)則，不斷細(xì)化其中的各項(xiàng)內(nèi)容和條例，利用細(xì)化的法律制度來(lái)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記的執(zhí)行，這樣才能更好地適應(yīng)于各種情況。

2.3 信息平臺(tái)建設(shè)問(wèn)題

在當(dāng)前的管理工作中，信息化和電子化技術(shù)起到的作用非常明顯，所以不動(dòng)產(chǎn)登記工作也要積極踐行。雖然現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)登記工作的一些環(huán)節(jié)已經(jīng)開(kāi)始利用信息技術(shù)和平臺(tái)，但從惠及情況來(lái)看，信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的利用情況還仍然較為低端，這就要求不動(dòng)產(chǎn)登記工作能夠重視信息平臺(tái)的開(kāi)發(fā)，不斷提高標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化水平。

2.4 測(cè)繪技術(shù)不統(tǒng)一

當(dāng)前社會(huì)很多方面都沒(méi)有形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，尤其是測(cè)量技術(shù)及標(biāo)準(zhǔn)方面，測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)尚未統(tǒng)一，在這種形勢(shì)下，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作推進(jìn)舉步維艱，應(yīng)盡快出臺(tái)相應(yīng)技術(shù)規(guī)范。

3 在不動(dòng)產(chǎn)登記制度下房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)策

3.1 處理好隱私保護(hù)和信息共享的關(guān)系

私人的不動(dòng)產(chǎn)存在一些隱私特點(diǎn)，所以需要私人信息。首先對(duì)于登記信息查詢服務(wù)上，需要結(jié)合信息的具體特點(diǎn)以相關(guān)制度來(lái)建設(shè)信息平臺(tái)，并且保證信息共享的范圍，避免不必要的糾紛；其次加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的聯(lián)系，保證登記信息的共享，在使用中可以保證有效而及時(shí)地查詢和檢索信息，而提高不動(dòng)產(chǎn)登記信息的應(yīng)用效率；第三，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的應(yīng)用權(quán)限進(jìn)行限定，由于不動(dòng)產(chǎn)所具備的隱私性特點(diǎn)，因此在實(shí)際中其查詢、復(fù)制都需要依法進(jìn)行，主要是以權(quán)利人及利害關(guān)系人作為權(quán)限的主體，并且在不動(dòng)產(chǎn)登記中，其他人員有義務(wù)對(duì)其進(jìn)行保密。

3.2 完善以土地登記為核心的登記體制

我國(guó)從2015年開(kāi)始，各級(jí)政府紛紛開(kāi)始不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，成立國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局，同時(shí)地方的不動(dòng)產(chǎn)登記中心也相繼成立，為統(tǒng)一登記工作打下了良好的組織基礎(chǔ)。之后各部門(mén)之間應(yīng)協(xié)同合作，完成各自權(quán)屬檔案的交接，梳理好各部門(mén)產(chǎn)權(quán)重復(fù)登記和交叉登記的部分，同時(shí)以土地登記為核心做好相應(yīng)的歸并。各類產(chǎn)權(quán)界址線的整合，也需要以國(guó)土部門(mén)的地籍信息數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，統(tǒng)一坐標(biāo)系、比例尺、數(shù)據(jù)格式，做到產(chǎn)權(quán)界址數(shù)據(jù)的拓?fù)潢P(guān)系不出錯(cuò)。

3.3 建立覆蓋全國(guó)的統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)

統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)主要的作用是為了建立一個(gè)提供公開(kāi)查詢服務(wù)的政府工作平臺(tái)。第一，利用此等級(jí)信息平臺(tái)可以是促使不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)工作向著標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化的方向發(fā)展；第二，不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)可以為部門(mén)之間提供業(yè)務(wù)聯(lián)系的平臺(tái)，從而促使不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的開(kāi)展效率可以得到有效提高；第三，提供不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢服務(wù)，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)可以向社會(huì)提供合法的不動(dòng)產(chǎn)信息查詢服務(wù)，為權(quán)利人、利害關(guān)系人及取得權(quán)利人同意的單位和個(gè)人提供便捷的信息查詢和下載服務(wù)。

4 不動(dòng)產(chǎn)登記制度下房產(chǎn)企業(yè)的“突破”發(fā)展策略

4.1 產(chǎn)品突破

產(chǎn)品突破，即按照客戶需求，為客戶未來(lái)生活方式設(shè)計(jì)產(chǎn)品，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)鉤，也就是現(xiàn)在說(shuō)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革。

4.2 融資結(jié)構(gòu)突破

原來(lái)融資以債為主，渠道單一，現(xiàn)在金融創(chuàng)新越來(lái)越多，不動(dòng)產(chǎn)的金融化撲面而來(lái)，商業(yè)銀行、保險(xiǎn)、互聯(lián)網(wǎng)金融、資產(chǎn)證券化、基金都會(huì)逐步市場(chǎng)化，多元化、證券化、股權(quán)融資使企業(yè)調(diào)整金融結(jié)構(gòu)，降低資金成本。

4.3 客戶運(yùn)營(yíng)突破

過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)都是以土地、產(chǎn)品為主線的，從而獲取土地，設(shè)計(jì)產(chǎn)品，建設(shè)房子然后銷售。不動(dòng)產(chǎn)登記制度下，必須真正以客戶為核心，運(yùn)營(yíng)客戶，維護(hù)客戶，形成客戶品牌，讓客戶感受到生活方式的改變，而不僅是物理的空間，而是一個(gè)有創(chuàng)意、有文化、有生活、有教育、有未來(lái)的社區(qū)。這需要研究客戶、引導(dǎo)客戶、客戶參與，和客戶共同打造一個(gè)未來(lái)模式的生活方式。這也是從增量市場(chǎng)為主轉(zhuǎn)向以存量市場(chǎng)為主的一轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

5 結(jié)束語(yǔ)

總而言之，我國(guó)總結(jié)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)后頒布了不動(dòng)產(chǎn)登記政策，在未來(lái)一段時(shí)間，我們?nèi)匀恍枰^續(xù)開(kāi)闊眼界，關(guān)注國(guó)外同領(lǐng)域的發(fā)展情況，這樣才能進(jìn)一步提高立法和執(zhí)行水平，保證房地產(chǎn)可以更好地推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但目前仍然需要進(jìn)一步認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記這項(xiàng)工作的重要性，提高責(zé)任感，落實(shí)相關(guān)部門(mén)的各項(xiàng)要求。本文首先簡(jiǎn)要分析了不動(dòng)產(chǎn)登記制度和房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，之后結(jié)合現(xiàn)階段存在的問(wèn)題總結(jié)了一些發(fā)展建議和對(duì)策，希望可以給相關(guān)工作的開(kāi)展提供一些參考。

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