姜兆華

2018年元旦過后，有關房貸的各種市場傳聞不絕于耳，有規(guī)模放松的、有利率上漲的、也有利率下調的。2018年房貸政策會否隨房地產(chǎn)市場變化而變化，成為社會各界普遍關注的話題。

影響房貸政策因素有哪些

中央金融工作會議為2018年金融工作定下基調：防范系統(tǒng)性金融風險將成為新時代金融工作重點。2018年房貸業(yè)務變化走向，將取決于金融、經(jīng)濟和房地產(chǎn)行情的基本面。

一是宏觀調控政策。歷經(jīng)2017年史上最嚴房產(chǎn)政策調控，“房子是用來住的，而不是用來炒的”，居住屬性得到增強。全國多城、多地限購、限價、限賣，共有產(chǎn)權房、集體自建，多元化住房供給渠道相繼打通。住房長效機制建立，在保障民生，改善住房同時，也極大抑制了炒房市場的蔓延。全國房價過陜上漲的一、二線城市開始出現(xiàn)局部價格回調趨勢。

二是資金供求關系。沿襲2017年金融監(jiān)管政策，2018年金融去杠桿力度不會減弱，資管監(jiān)管力度只會逐步加大，各類表外資金借道信托、基金流入房地產(chǎn)通道正逐漸被封堵。房地產(chǎn)缺少實質性資金外援，這對絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，將是一個“致命”打擊；房地產(chǎn)市場“錢緊”的局面不會得到根本性緩解，資金偏緊的供求關系很難短期改變。

三是利率市場走勢。美聯(lián)儲2017年連續(xù)三次加息，2018年預計還將加息3—4次；全球主要國家和地區(qū)都不同程度出現(xiàn)加息預期，央行已通過公開市場操作平抑美聯(lián)儲加息影響。從全年來看，人民幣存貸款利率不排除跟進加息的可能；一旦央行跟進加息，房貸基準利率也自然會隨之上調。

四是外部監(jiān)管環(huán)境。受環(huán)保督查和金融強監(jiān)管的疊加影響，房地產(chǎn)企業(yè)會受到不同程度影響。違規(guī)占地、違建開發(fā)、首付貸、零首付等脫離市場監(jiān)管的違規(guī)行為都將大幅度減少。外部監(jiān)管環(huán)境的加強，將有助于個人住房市場的規(guī)范性發(fā)展。

銀行為何“偏愛”房貸業(yè)務

據(jù)央行2017年9月末數(shù)據(jù)顯示：全國個人住房按揭貸款較年初新增1.96萬億，按揭貸款余額21.1萬億，同比增長26.20%。由此可以看出，住房按揭貸款仍然是商業(yè)銀行信貸投放的重點。商業(yè)銀行為什么會如此偏愛住房按揭貸款呢？

一是房貸資本消耗少。按照銀監(jiān)會《資本管理辦法》規(guī)定：個人住房按揭業(yè)務風險權重為50%，小微及其他個人貸款風險權重為75%，公司貸款風險權重為100%。也就是說，發(fā)放同樣一筆100萬貸款，住房按揭貸款風險資本占用僅為50萬，而小微及其他個人貸款風險資本占用卻為75萬，公司貸款的風險資本占用則為100萬。個人住房按揭貸款因抵押充足，風險緩釋能力強，成為商業(yè)銀行風險資本占用最少的一項資產(chǎn)業(yè)務。

二是房貸風險相對低。在經(jīng)濟下行期，企業(yè)破產(chǎn)、擔保圈代償?shù)仁录l發(fā)，商業(yè)銀行紛紛加快零售業(yè)務轉型。住房按揭貸款則成為零售轉型的重點業(yè)務。從貸款不良率看，目前按揭貸款不良率平均在0.29%左右，遠低于全部貸款不良率1.81%的平均水平；從不良貸款損失情況看，住房按揭貸款損失也是各類貸款中最低的。不良率不高，損失率較低是住房按揭貸款廣受商業(yè)銀行青睞的主要原因。

三是房貸利潤率上升。住房按揭貸款作為一項輕資本消耗型業(yè)務。同樣風險資產(chǎn)，住房按揭貸款的資產(chǎn)收益率明顯高于其他貸款。隨著市場利率上升和房貸規(guī)模從緊，按揭業(yè)務以小額分散，議價能力弱的經(jīng)營特點，利潤率逐步得到提高。目前，首套房貸執(zhí)行利率普遍上浮10%以上，二套房貸執(zhí)行利率更是在20%以上，一些中小股份制銀行和城商行甚至上浮至40%以上。

房貸呈現(xiàn)出三個特征

2018年房地產(chǎn)調控將繼續(xù)堅持，但會有局部性緩和，一二線城市房地產(chǎn)交易量會溫和增加；三四線城市會因調控松綁程度，出現(xiàn)差異性分化。總體來看，2018年房地產(chǎn)交易會好于2017年，房價會有所抬頭，但不會出現(xiàn)報復性增長。受房地產(chǎn)市場差異化影響，個人住房按揭貸款將呈現(xiàn)出以下明顯特征：

一是投放呈“前高后低”。出于經(jīng)營效益考慮，2018年商業(yè)銀行會根據(jù)市場變化，積極發(fā)展住房按揭貸款業(yè)務。從全年投放節(jié)奏把握看，一季度將是商業(yè)銀行按揭貸款投放高峰期，商業(yè)銀行會在信貸規(guī)模相對寬松期，加緊住房按揭信貸投放，以實現(xiàn)早投放、早收益；二、三季度會保持較快增長態(tài)勢，四季度開始進入按揭投放回落期。

二是利率或“全面上浮”。商業(yè)銀行流動性決定房貸市場利率。2018年市場流動性會有所緩解，但商業(yè)銀行資金壓力仍然存在，房貸利率全面上浮或成為一種常態(tài)。一般來說，流動性壓力較大的中小股份制銀行，因吸收存款成本相對較高，按揭貸款利率上漲幅度通常最大，首套房貸利率上浮區(qū)間預計在20%以上，二套房貸利率上浮區(qū)間會在40%--50%之間徘徊；國有大型銀行因吸收存款成本相對較低，按揭貸款利率會保持小幅跟進，首套房貸利率上浮區(qū)間預計將維持在10%--20%之間；二套房貸利率上浮區(qū)間將保持20%--30%之間。受美聯(lián)儲加息影響，2018年央行或進入加息通道，存貸款利不排除有上調可能。

三是交易量“恢復增長”。住建部部長王蒙徽最近指出，繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風險。針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求遏制投機炒房。其中，差別化調控政策，為三四線城市房地產(chǎn)“去庫存”，一二線城市首套剛需和改善需求提供了增長機會。據(jù)此判斷，2018年房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)多元化發(fā)展態(tài)勢，總交易量會明顯增加。受此影響，住房按揭貸款交易量也會出現(xiàn)恢復性增長。

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