“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)措施

林濤

摘要：現(xiàn)階段，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增得到了廣泛的應(yīng)用與推廣，已經(jīng)成為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部普遍關(guān)注的焦點(diǎn)性話題，通過營(yíng)改增政策的實(shí)施可以看出，可以解決企業(yè)的稅負(fù)問題，將企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況調(diào)整至最佳，促進(jìn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利進(jìn)行。本文主要以營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)措施為論點(diǎn)，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，現(xiàn)作出如下論述。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；應(yīng)對(duì)措施

目前，營(yíng)改增的全面實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了極其深遠(yuǎn)的影響。在行業(yè)發(fā)展中占據(jù)著極其重要的地位，是房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的重要影響因素。營(yíng)改增政策的全面實(shí)施，使房地產(chǎn)企業(yè)處于機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的發(fā)展局面，企業(yè)要想獲得長(zhǎng)足的發(fā)展和進(jìn)步，就必須要積極抓住機(jī)遇、并勇敢地迎接挑戰(zhàn)，發(fā)揮營(yíng)改增政策的實(shí)施優(yōu)勢(shì)，將企業(yè)各項(xiàng)成本保持在可控范圍內(nèi)，加大發(fā)票管理力度，避免重復(fù)征稅問題的出現(xiàn)，順應(yīng)稅制體制改革的發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展的良性循環(huán)。

一、營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

（一）影響著企業(yè)的稅負(fù)

現(xiàn)階段，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)流轉(zhuǎn)稅中，對(duì)營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅雙重征收制度加以了大量應(yīng)用，這兩種稅種屬于價(jià)內(nèi)稅，一旦增加稅收，將會(huì)對(duì)商品價(jià)格產(chǎn)生極大的影響，而且在商品流轉(zhuǎn)的影響下，極容易引發(fā)重復(fù)征稅問題。對(duì)于增值稅來(lái)說(shuō)，屬于價(jià)外稅，主要對(duì)增值部分進(jìn)行征稅，解決了重復(fù)征稅問題，產(chǎn)品開發(fā)成本理論上也因此降低。

在營(yíng)改增實(shí)施以后，稅負(fù)會(huì)降低或提高問題值得進(jìn)一步探討。首先，營(yíng)改增對(duì)于稅負(fù)的降低具有極大的作用，而且通過構(gòu)建增值稅的進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)抵扣關(guān)系，在調(diào)整企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、優(yōu)化業(yè)務(wù)模式等方面發(fā)揮著不可比擬的作用和優(yōu)勢(shì)，確保企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的穩(wěn)步提升。尤其在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，在銷售額中可以扣除土地出讓金，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是極為有利的。由于土地成本是一二線房地產(chǎn)項(xiàng)目中較大的單項(xiàng)成本，這一政策保證了一二線城市企業(yè)減稅目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

例如：以浙江省某一有限公司為例，該企業(yè)是一般納稅人，房?jī)r(jià)為每平方米5萬(wàn)元，土地成本每平方米為 2萬(wàn)元，增值稅銷項(xiàng)額為（5-2）÷1.11×11%=0.297萬(wàn)元，有利于該企業(yè)的稅負(fù)的降低。

其次，對(duì)于小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于經(jīng)營(yíng)規(guī)范和發(fā)展速度等因素的限制，很難適應(yīng)營(yíng)改增的發(fā)展[1]，稅負(fù)問題比較嚴(yán)重，加重了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力。比如：以上述土地出讓金抵扣銷售額為例，三四線城市房地產(chǎn)企業(yè)土地成本在總成本中所占的比重并不高，其減稅效果并不是十分理想。

此外，在營(yíng)改增全面實(shí)施的影響之下，增值稅鏈條的形成也會(huì)出現(xiàn)滯后現(xiàn)象，加重了增值稅抵扣的難度性，比如人工費(fèi)用難以開具增值稅專用發(fā)票，難免會(huì)使企業(yè)出現(xiàn)稅負(fù)加重問題。

（二）影響著企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算

在營(yíng)改增全面實(shí)施以后，由于增值稅的扣除，減少了企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，假設(shè)11%為其稅率，原有的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為 111萬(wàn)元，在營(yíng)改增實(shí)施以后，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入改變至100萬(wàn)元，增值稅銷項(xiàng)稅為11萬(wàn)元，基于此，對(duì)于固定資產(chǎn)價(jià)值和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的降低也具有極大的作用，進(jìn)而對(duì)企業(yè)資產(chǎn)和利潤(rùn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生了極其深遠(yuǎn)的影響。

在現(xiàn)行稅制的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平處于失衡狀態(tài)，發(fā)票管理力度有所不足，與增值稅征收事務(wù)的要求不相符合。通過營(yíng)改增政策的實(shí)施，會(huì)計(jì)核算工作的變化比較顯著，成本控制的難度性也比較高。

（三）影響著企業(yè)的開發(fā)成本

營(yíng)改增政策在實(shí)施以后，極大地降低了企業(yè)的開發(fā)成本，降低了建筑行業(yè)的材料費(fèi)用，比如水泥、鋼筋等稅收，各種材料成本的降低主要體現(xiàn)在：17%是水泥和鋼筋的增值稅稅率[2]，不含稅成本降低14.5%。在整個(gè)建筑行業(yè)的建筑材料中，抵扣稅款率為3%，成本降低將近3%。

同時(shí)，基于營(yíng)改增政策的實(shí)施，增值稅是繳納稅費(fèi)，可以解決重復(fù)征稅問題。房地產(chǎn)企業(yè)帶有一定的特殊性質(zhì)，在企業(yè)工程成本的歸集和核算中，往往使用“工程施工-合同管理”明細(xì)科目，大大提高了稅費(fèi)核算的精準(zhǔn)性，為房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的順利推進(jìn)提供了極大的便利性，給予了行業(yè)發(fā)展強(qiáng)大的推動(dòng)力量。

二、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

（一）加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)

在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，要嚴(yán)格管控企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)問題，特別是票據(jù)管理問題，要嚴(yán)格按照國(guó)家的稅收統(tǒng)籌計(jì)劃來(lái)進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)要配備可行的營(yíng)改增的應(yīng)對(duì)措施，彌補(bǔ)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面存在的缺陷，避免出現(xiàn)稅務(wù)問題。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)制定完善的會(huì)計(jì)核算制度，加大票務(wù)管理力度，高度重視稅收方面的基礎(chǔ)財(cái)務(wù)工作，做好企業(yè)內(nèi)部增值稅發(fā)票的開具和管理工作，財(cái)務(wù)工作人員要嚴(yán)格約束自己。同時(shí)，還要根據(jù)營(yíng)改增對(duì)稅負(fù)的影響程度，對(duì)房地產(chǎn)銷售策略不斷做出調(diào)整，配備可行的增值稅稅務(wù)籌劃方法。

例如：在建筑工程材料的采購(gòu)成本管理方面，企業(yè)在采購(gòu)主體的選擇中，要優(yōu)先選擇一般納稅人，為獲取17%的進(jìn)項(xiàng)稅額提供相應(yīng)的便利條件。

（二）落實(shí)全面稅收籌劃管理

首先，在開發(fā)成本方面，由于受到營(yíng)改增政策的影響，一定程度上會(huì)增加企業(yè)的開發(fā)成本。因此，企業(yè)要想將自身的開發(fā)成本保持在可控范圍內(nèi)，要嚴(yán)格控制和籌劃建筑材料方面的問題[3]；其次，要做好材料的籌劃工作，建筑材料與供應(yīng)商選擇有著緊密的聯(lián)系，企業(yè)在開發(fā)成本中很難實(shí)施稅收籌劃，所以企業(yè)要提高對(duì)供應(yīng)商選擇的重視程度。在材料供應(yīng)商的選擇問題上，企業(yè)要對(duì)能夠開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商加以優(yōu)先選擇，確保生產(chǎn)成本的持續(xù)降低，從而確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)步提升。

需要注意的是，在供應(yīng)商的選擇上，企業(yè)還要深入分析材料的一系列相關(guān)因素，比如價(jià)格和質(zhì)量等。

（三）加大增值稅發(fā)票管理力度

在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，在企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的記錄中，包括增值稅發(fā)票這一環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)核算的原始依據(jù)，也在審計(jì)機(jī)關(guān)和稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法檢查中得到了一定的體現(xiàn)。企業(yè)在獲取增值稅專用發(fā)票時(shí)，要對(duì)獲取發(fā)票進(jìn)行深入檢查，確保發(fā)票開具項(xiàng)目的齊全與完整。房地產(chǎn)企業(yè)要遵守相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合企業(yè)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，配備可行的增值稅發(fā)票管理辦法，高度重視發(fā)票開具、獲取以及保管等事宜，嚴(yán)格規(guī)范發(fā)票管理，將企業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)保持在可控范圍內(nèi)。

（四）調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，調(diào)整開發(fā)銷售模式

在裝修工程費(fèi)用允許進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的影響之下，對(duì)于中高檔住宅（精裝房）來(lái)說(shuō)，獲取進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額具有一定的便利性，其售價(jià)也比較高，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定中，要充分發(fā)揮出精裝房的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的作用，將進(jìn)項(xiàng)稅抵扣來(lái)源擴(kuò)展開來(lái)，還要充分考慮企業(yè)的資金與管理能力。

例如：以浙江省某有限公司為例，該企業(yè)處于中高等管理水平，有著較多的開工樓盤[4]，對(duì)人員的需求也比較大，并對(duì)裝修過程質(zhì)量和人員管理提出了全新的要求。在商品房供給結(jié)構(gòu)的影響之下，該企業(yè)結(jié)合自身實(shí)際情況出發(fā)，控制企業(yè)各項(xiàng)管理成本，踐行了稅負(fù)節(jié)約目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)要提高對(duì)銷售工作的重視程度，與客戶要保持密切的交流與溝通，要盡可能滿足客戶實(shí)際需求，為房地產(chǎn)企業(yè)贏取更多的利潤(rùn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響是非常大的，在降低稅負(fù)、提高經(jīng)濟(jì)效益等方面發(fā)揮著不可比擬的作用和優(yōu)勢(shì)，也是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的關(guān)鍵所在。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要正確使用營(yíng)改增政策，加大增值稅發(fā)票管理力度，不斷調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，加強(qiáng)全面稅務(wù)籌劃管理建設(shè)，強(qiáng)化內(nèi)部控制效能，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)保持在可控范圍內(nèi)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略性目標(biāo)。

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