物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)改增新政與實(shí)務(wù)操作解析

薛萍

摘要：營(yíng)改增是我國(guó)財(cái)稅體制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)由原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅的行業(yè)納入到增值稅的征收范圍之內(nèi)，稅率的變化以及各項(xiàng)政策的不斷出臺(tái)，使物業(yè)企業(yè)在財(cái)務(wù)和稅務(wù)方面發(fā)生了很大的變化，這就要求物業(yè)管理行業(yè)在今后的工作中做好應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；稅務(wù)處理；財(cái)務(wù)處理；問(wèn)題；對(duì)策

物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋、建筑物及其設(shè)備、公共設(shè)施、綠化等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修理以及為居民生活提供相關(guān)的服務(wù)。主要收費(fèi)項(xiàng)目有物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)及二次加壓費(fèi)、電費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、自行車等存車費(fèi)、裝修服務(wù)費(fèi)、其他費(fèi)用。

一、物業(yè)公司營(yíng)改增后的稅務(wù)處理

（一）納稅義務(wù)人與扣繳義務(wù)人

財(cái)稅[2016]36號(hào)文規(guī)定：

1.在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不納營(yíng)業(yè)稅。

2.單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營(yíng)的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。

3.物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額超過(guò)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的（500萬(wàn)）納稅人為一般納稅人，未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。

（二）應(yīng)稅行為

1.物業(yè)管理服務(wù)

商務(wù)輔助服務(wù)，包括企業(yè)管理服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)、人力資源服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)。企業(yè)管理服務(wù)，是指提供總部管理、投資與資產(chǎn)管理、市場(chǎng)管理、物業(yè)管理、日常綜合管理等服務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)?！饕槍?duì)物業(yè)費(fèi)，裝修拉圾清運(yùn)費(fèi)等。

2.經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)

經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)是指在約定時(shí)間內(nèi)將有形動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

將建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)或者飛機(jī)、車輛等有形動(dòng)產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。

車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)，過(guò)閘費(fèi)等）等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納的增值稅。

3.轉(zhuǎn)供水電

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于四川省機(jī)場(chǎng)集團(tuán)有限公司向駐場(chǎng)單位轉(zhuǎn)供水電氣征稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函（2009）537號(hào)）規(guī)定，四川省機(jī)場(chǎng)團(tuán)有限公司向駐場(chǎng)單位轉(zhuǎn)供自來(lái)水、電、天然氣屬于銷售貨物行為，其同時(shí)收取的轉(zhuǎn)供能源服務(wù)費(fèi)屬于價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)一并征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物些管理服務(wù)中收取的自來(lái)水水費(fèi)增值稅問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào)）提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于污水處理費(fèi)有關(guān)增值稅政策的通加》（財(cái)稅（2001）97號(hào)）為了切實(shí)加強(qiáng)和改進(jìn)城市供水、節(jié)水和水污染防治工作，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，加快城市污水處理設(shè)施的建設(shè)步伐，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)城市供水節(jié)水和水污染防治工作的通知》（國(guó)發(fā)（2000）36號(hào)）的規(guī)定，對(duì)各級(jí)政府及主管部門委托自來(lái)水廠（公司）隨水費(fèi)收取的污水處理費(fèi)，免征增值稅。

（三）稅率

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人兩種：一般納稅人提供的各項(xiàng)服務(wù)按照6%的稅率計(jì)算繳納增值稅；小規(guī)模納稅人提供的各項(xiàng)服務(wù)按照3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

一般納稅人的物業(yè)公司可以選擇的簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅項(xiàng)目A、一般納稅人發(fā)生下列應(yīng)稅行為可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅：（1）以納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。（2）在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租貨合同。

B、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其 2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

二、營(yíng)改增后物業(yè)公司的會(huì)計(jì)處理

（一）預(yù)收物業(yè)費(fèi)

1.預(yù)收物業(yè)費(fèi)并開具增值稅專用發(fā)票時(shí)增值稅處理，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收到款時(shí)，借：銀行存款，貸：預(yù)收賬款 貸：應(yīng)交稅費(fèi)/應(yīng)交增值稅/銷項(xiàng)稅，待實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，分期確認(rèn)收入，但不再計(jì)稅，這時(shí)借：預(yù)收賬款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

2.未開具發(fā)票的部分，由于此時(shí)尚未提供物業(yè)服務(wù)，此時(shí)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間未發(fā)生，因此不確認(rèn)為增值稅。

借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款，待實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，分期確認(rèn)收入，需確認(rèn)繳納增值稅，借：預(yù)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入貸：應(yīng)交稅費(fèi)/應(yīng)交增值稅/銷項(xiàng)稅

3.先開發(fā)票，但未收取款項(xiàng)的，由于已開具增值稅發(fā)票，因此發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，借；應(yīng)收賬款

貸：應(yīng)交稅費(fèi)/應(yīng)交增值稅/銷項(xiàng)稅，實(shí)際收款時(shí)借：銀行存款貨：預(yù)收賬款（應(yīng)收賬款），提供服務(wù)分期限結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)借：預(yù)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

（二）物業(yè)公司收取水費(fèi)的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

如：2016年8月物業(yè)公司共向自來(lái)水公司繳納水費(fèi)16000元，水量5000噸，其中應(yīng)向業(yè)主收取的水費(fèi)共計(jì)4500噸，物業(yè)公司自用500噸。繳納水費(fèi)時(shí)，自來(lái)水公司開具增值稅專用發(fā)票，注明進(jìn)項(xiàng)稅466.02元。物業(yè)公司按每噸水5元向業(yè)主收?。ê渭訅嘿M(fèi)），當(dāng)月物業(yè)公司實(shí)際收取業(yè)主繳納的水費(fèi)共計(jì)15000元（3000噸水費(fèi)）還差1500噸水費(fèi)未收回。本期收取業(yè)主水費(fèi)的增值稅計(jì)算：應(yīng)納增值稅=（15000-3000*3.2）/（1+3%）*3%=157.28元；在實(shí)際支付水費(fèi)時(shí)借：物業(yè)成本/水費(fèi)1553.40其他應(yīng)收款/水費(fèi)14400應(yīng)交稅費(fèi)/應(yīng)交增值稅/進(jìn)項(xiàng)稅466.02貸：銀行存款 16000應(yīng)交稅費(fèi)/應(yīng)交增值稅/進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出419.42；收取水費(fèi)時(shí)，借：銀行存款15000貸：其他業(yè)務(wù)收入14842.72 應(yīng)交稅費(fèi)/應(yīng)交增值稅/簡(jiǎn)易計(jì)稅157.28；借：其他業(yè)務(wù)成本9600貸：其他應(yīng)收款9600

（三）發(fā)票開具

物業(yè)公司收取業(yè)主的水費(fèi)，應(yīng)根據(jù)收款額全額開具3%增值稅發(fā)票，如果業(yè)主非自然人，根據(jù)業(yè)主要求可以增值稅專用發(fā)票，適用稅率3%。

三、營(yíng)改增后物業(yè)公司存在的問(wèn)題

（一）稅負(fù)的改變

1.營(yíng)改增后提供物業(yè)服務(wù)的一般納稅人適用一般計(jì)稅方法，適用稅率6%，原營(yíng)業(yè)稅稅率5%，則名義稅率較營(yíng)業(yè)稅稅率5%上升20%。營(yíng)改增后提供物業(yè)服務(wù)的小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，適用征收率3%，原營(yíng)業(yè)稅稅率5%，較營(yíng)改增前下降2.09%，大幅下降，將近30%以上的物業(yè)管理服務(wù)納稅人受益。

2.盡管成本費(fèi)用中的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，但一方面物業(yè)公司大多為人工成本，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)有限，另一方面，物業(yè)公司一些零星材料的購(gòu)買很難取得增值稅專用發(fā)票，即使努力取得增值稅專用發(fā)票，但供應(yīng)商相應(yīng)報(bào)價(jià)會(huì)提高。

3.原物業(yè)公司可以差額納稅，如今營(yíng)改增后，不得差額納稅。但對(duì)于代收的費(fèi)用如能提供委托方的發(fā)票，也可以不作為銷售額。但問(wèn)題的關(guān)鍵是委托方不能為各業(yè)主開具增值稅專用發(fā)票，因此物業(yè)公司還就得就代收的費(fèi)用并入收入總額全額征稅。

（二）財(cái)務(wù)指標(biāo)的下降

營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，計(jì)入當(dāng)期損益，增值稅屬于價(jià)外稅，它不屬于計(jì)算各項(xiàng)損益科目的內(nèi)容，屬于資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容；由于受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)環(huán)境制約影響，物業(yè)管理企業(yè)想提高定價(jià)很不容易，這樣一來(lái)，銷項(xiàng)稅額不能計(jì)入損益，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的范圍也受到一定的限制，凈利潤(rùn)下降不可避免，將對(duì)物業(yè)公司的業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。

（三）稅務(wù)管理難度加大

與營(yíng)業(yè)稅相比，增值稅在各項(xiàng)稅率或者征收率方面的計(jì)算、各項(xiàng)收入計(jì)算、發(fā)票認(rèn)證、管理、申報(bào)資料的填寫等環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了較大變化，特別是在稅款計(jì)算方面比較繁瑣，各種申報(bào)表格的填報(bào)難度和數(shù)量等都較營(yíng)業(yè)稅時(shí)期增加了難度和復(fù)雜程度。

四、營(yíng)改增后物業(yè)公司的總體應(yīng)對(duì)決策

（一）應(yīng)對(duì)方法

①積極參加各項(xiàng)培訓(xùn)、多加強(qiáng)學(xué)習(xí)、與物業(yè)協(xié)會(huì)、稅務(wù)機(jī)關(guān)多溝通、密切關(guān)注營(yíng)改增信息；主要關(guān)注居民轉(zhuǎn)供電的發(fā)票開具問(wèn)題，②統(tǒng)一認(rèn)識(shí)、整體應(yīng)對(duì)、領(lǐng)導(dǎo)牽頭、自上而下、全員參與；③降低經(jīng)營(yíng)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，突出發(fā)票管理；④加強(qiáng)部門間相互協(xié)作和聯(lián)動(dòng)。

（二）應(yīng)對(duì)事情

①建立增值稅管理體系：增值稅及財(cái)稅管理相關(guān)制度、辦法，②加強(qiáng)日常發(fā)票開具管理，③合理安排采購(gòu)計(jì)劃，④配置專職稅務(wù)人員，⑤調(diào)整會(huì)計(jì)核算、相關(guān)業(yè)務(wù)流程以及納稅申報(bào)事項(xiàng)。

五、結(jié)語(yǔ)

隨著營(yíng)改增的全面推開和各項(xiàng)政策的出臺(tái)，物業(yè)管理企業(yè)要在財(cái)務(wù)和稅務(wù)方面多加強(qiáng)學(xué)習(xí)，掌握更多的新政策為物業(yè)公司的發(fā)展作出更大的貢獻(xiàn)。