摘 要：最近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，每一個(gè)企業(yè)都需應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，因此，物業(yè)管理公司要認(rèn)真遵守物業(yè)服務(wù)合同，積極履行自身職責(zé)，如轄區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、園林環(huán)境維護(hù)、房屋室內(nèi)維修等，同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部成本管理工作，利用減少成本投入幫助物業(yè)公司提高經(jīng)濟(jì)收益。本文主要研究了物業(yè)公司的成本管理問(wèn)題，提出針對(duì)性解決策略。

關(guān)鍵詞：管理成本；發(fā)展現(xiàn)狀；相關(guān)策略

一、物業(yè)管理企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題

（一）成本管理起點(diǎn)失誤

當(dāng)前，物業(yè)接管驗(yàn)收工作完成后，物業(yè)企業(yè)的成本管理即投入運(yùn)行，但成本投入常常存在于物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，是以物業(yè)運(yùn)行特點(diǎn)決定的，由于成本管理時(shí)間較晚并不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，筆者認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)的成本管理工作重點(diǎn)是物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期。

（二）成本管理思路設(shè)計(jì)存在缺陷

物業(yè)管理公司的成本控制，不能全面考慮企業(yè)內(nèi)部與外部各種因素的影響，管理范圍過(guò)小。我國(guó)大多物業(yè)管理企業(yè)為了減少成本投入而采取辭退員工、減少日常支出等手段，這種做法在減少成本投入方面難以發(fā)揮較大的作用，不能利用各種技術(shù)手段、提高服務(wù)質(zhì)量等措施減少成本投入，成本管理水平不高。

（三）成本管理方法過(guò)少

在過(guò)去較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，物業(yè)成本管理主要以標(biāo)準(zhǔn)成本法與責(zé)任成本法為主，雖然可以在一定時(shí)期內(nèi)收到較好的效果，但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，市場(chǎng)環(huán)境也不斷發(fā)生各種變化，傳統(tǒng)管理方法已經(jīng)脫離了時(shí)代發(fā)展。標(biāo)準(zhǔn)成本與責(zé)任成本一味強(qiáng)調(diào)企業(yè)的利益，是差額管理思想的體現(xiàn)，企業(yè)為了收到較好的經(jīng)濟(jì)收益，提前制訂成本控制目標(biāo)，核算時(shí)研究實(shí)際發(fā)生成本與計(jì)劃成本間的差異情況，嚴(yán)格控制企業(yè)內(nèi)部費(fèi)用支出，不能兼顧業(yè)主的切身利益，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下降，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（四）成本管理主體不足

在一些大型公司當(dāng)中，從事成本管理工作的人員具有較高的專業(yè)技能，積累了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，可以適應(yīng)各種工作環(huán)境，全面掌握著本行業(yè)市場(chǎng)變化規(guī)律與企業(yè)生產(chǎn)成本投入情況，可以提出減少成本投入的具體措施。但物業(yè)管理企業(yè)的成本管理人員通常由財(cái)務(wù)人員兼任，他們不具備成本管理的專業(yè)知識(shí)，平時(shí)還需應(yīng)對(duì)繁重的會(huì)計(jì)工作，導(dǎo)致企業(yè)成本管理工作質(zhì)量不高。財(cái)務(wù)人員不能深入分析成本管理中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，所以成本管理工作效率不高。

二、提高物業(yè)管理企業(yè)成本管控水平的策略

（一）控制操作成本

當(dāng)前，我國(guó)大多物業(yè)管理企業(yè)在成本控制中，高度重視責(zé)任成本控制與標(biāo)準(zhǔn)成本控制，這些都屬于表面上的控制。以不同職能部門為單位確定責(zé)任費(fèi)用，同時(shí)建立總部與管理處二級(jí)責(zé)任中心，因此費(fèi)用歸屬出現(xiàn)了糾紛，不能明確費(fèi)用使用部門，不利于成本控制的穩(wěn)定運(yùn)行。控制作業(yè)成本不同于傳統(tǒng)方法，是自成本發(fā)生的原因開展管理，深入研究企業(yè)成本需求情況。

（二）重視細(xì)節(jié)管理

物業(yè)管理公司的成本管理不但要建立成本管理制度，還要重視工作中的各個(gè)細(xì)節(jié)。引起物業(yè)管理公司成本上升的因素包括很多，在成本管理中也存在著大量困難，企業(yè)不但可以使用制度與政策達(dá)到成本控制的效果，還要研究日常生產(chǎn)中的細(xì)節(jié)，解決其中存在的不利因素，將各種細(xì)節(jié)發(fā)生的成本降到最低。

（三）引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)

物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)服務(wù)型行業(yè)，要高度重視服務(wù)手段，引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)施為廣大居民提供高水平的服務(wù)，還可以利用這種做法減少成本投入，防止一味壓縮日常開支的情況發(fā)生。及時(shí)引進(jìn)現(xiàn)代管理措施，提高服務(wù)人員的專業(yè)技能與服務(wù)水平。引進(jìn)計(jì)算機(jī)技術(shù)開展成本預(yù)測(cè)、分析、評(píng)估等各種工作，充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)的作用，會(huì)計(jì)核算必須遵循核算標(biāo)準(zhǔn)，保證成本管理及時(shí)引入現(xiàn)代化設(shè)備、應(yīng)用現(xiàn)代化管理手段。提高工作人員的專業(yè)技能，針對(duì)現(xiàn)有工作人員加強(qiáng)培訓(xùn)，鼓勵(lì)工作人員積極參與學(xué)習(xí)，切實(shí)提高管理的專業(yè)技能，才能認(rèn)識(shí)到成本管理工作的重要性。不但要針對(duì)現(xiàn)有工作人員加強(qiáng)培訓(xùn)，而且還要利用人才招聘及時(shí)引進(jìn)高素質(zhì)人才，早日創(chuàng)建一支專業(yè)技能突出、對(duì)成本管理工作高度負(fù)責(zé)的物業(yè)成本管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展。

（四）實(shí)行集中管理

物業(yè)管理公司在成本管理工作中要始終遵守公司總部的決定，統(tǒng)一管理各個(gè)分處，防止出現(xiàn)各自為戰(zhàn)的現(xiàn)象，相互間要加強(qiáng)交流與溝通，及時(shí)交流掌握的信息。在采購(gòu)一些消費(fèi)品或頻繁更換的物品時(shí)，總部可以實(shí)行統(tǒng)一購(gòu)買的形式，集中采購(gòu)有利于減少成本投入，同時(shí)將各種物資分配給各個(gè)分理處，減少庫(kù)存的前提下也能節(jié)省成本支出。如果物業(yè)管理公司擁有較高的經(jīng)濟(jì)能力則可以建立物料配送中心，有利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。為了進(jìn)一步節(jié)約人力資源，減少人員成本，公司總部可以統(tǒng)一進(jìn)行人員分配，結(jié)合不同分理處的實(shí)際情況為其分配合理的工作人員，可以真正實(shí)現(xiàn)人盡其才，有利于減少人員流動(dòng)成本。在使用設(shè)備過(guò)程中，要求各個(gè)分理處共享相同設(shè)施，也可以減少成本投入。

三、結(jié)束語(yǔ)

總之，隨著我國(guó)物業(yè)管理的快速發(fā)展，其在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、增加就業(yè)崗位方面發(fā)揮著重要作用。在物業(yè)管理中，企業(yè)不但要獲得一定的收益，還要節(jié)省成本投入，這種做法能為企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在將來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，要及時(shí)做好自身定位，隨著時(shí)代的發(fā)展調(diào)整發(fā)展策略，為廣大居民提供更高質(zhì)量的服務(wù)。合理應(yīng)用成本控制理論可以減少成本投入，使企業(yè)充滿發(fā)展活力。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙春梅.新時(shí)期加強(qiáng)物業(yè)公司成本管理與控制的策略分析[J].時(shí)代金融， 2015，（12）：258-259.

作者簡(jiǎn)介：

鄧沛，保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司太原分公司。