劉育肇 姚婷

摘 要：本文利用2003—2017月度數(shù)據(jù)，對我國房產(chǎn)市場供需雙方對房價與銀行信貸規(guī)模聯(lián)動產(chǎn)生的影響進行實證檢驗，發(fā)現(xiàn)房價波動和銀行信貸之間長期存在互為因果關系，影響房價波動的供需雙方中，需求方占據(jù)主導地位。短期內，房價波動對信貸發(fā)放有直接影響，對銀行信貸增長產(chǎn)生較持久的影響。

關鍵詞：房地產(chǎn)價格 銀行信貸規(guī)模 協(xié)整檢驗

中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）09（b）-033-03

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟最重要的問題之一，部分一線城市過去10多年房價大幅上漲，導致年輕一代在大城市定居困難，也使居民之間的財富差距日益擴大。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，又是拉動我國經(jīng)濟增長的重要行業(yè)，房價的波動會通過財富效應和成本規(guī)模的變化導致消費和投資需求的變化，進而影響銀行信貸規(guī)模，進一步改變資金成本結構的變化，引起方方面面產(chǎn)生聯(lián)動效應。因此，研究房價波動與銀行信貸之間的互動關系有著重要意義。本文結構安排如下：第二部分對相關文獻進行回顧；第三部分采用協(xié)整分析技術識別房價波動與銀行信貸規(guī)模的互動關系，找到房地產(chǎn)供需雙方影響房價波動與銀行信貸規(guī)模變動的原因；最后一部分給出結論。

1 文獻綜述

研究銀行信貸對房價波動產(chǎn)生單向影響的有梁云芳、高鐵梅（2007）認為銀行信貸對房價的影響很大。況偉大（2011）利用35個大中城市1996—2007年的數(shù)據(jù)得知銀行信貸供應可以主導開發(fā)商的投資意愿，經(jīng)濟增長對信貸規(guī)模的變動會對房產(chǎn)投資產(chǎn)生聯(lián)動效應。但是更多的研究則發(fā)現(xiàn)二者互為聯(lián)動作用：段忠東、曾令華、黃澤先（2007）根據(jù)2000年M1—2006年M2的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)房價波動對銀行信貸二者互為因果關系。龍少波、陳璋、胡國良（2016）通過實證研究發(fā)現(xiàn)貨幣供應量的增加會刺激消費，當消費取向轉向房地產(chǎn)市場時會引起房價的上漲。為了抑制房價持續(xù)性上漲，央行會采取措施改變信貸規(guī)?；蛘咝刨J投資方向?？梢姡績r與銀行信貸規(guī)模之間互為因果關系，且有學者研究發(fā)現(xiàn)，引起房價波動和銀行信貸規(guī)模變動源于房地產(chǎn)供需雙方力量不平衡導致。鑒于此，本文運用多變量協(xié)整分析技術對房價與銀行信貸之間的長、短期均衡關系進行實證檢驗并引入影響房地產(chǎn)市場供需雙方的因素變量，力求找到房地產(chǎn)供需雙方影響房價波動與銀行信貸規(guī)模變動的深層次原因。

2 實證分析

2.1 數(shù)據(jù)的選擇與處理

本文利用2003—2017年我國房地產(chǎn)價格、經(jīng)濟增長、金融機構各項貸款余額與銀行貸款的短期利率的月度數(shù)據(jù)，共141組樣本數(shù)據(jù)來對房價與銀行信貸之間的關系進行實證分析。其中房地產(chǎn)價格用國房景氣指數(shù)HP來表示，經(jīng)濟增長用工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)PPI表示，人民銀行對金融機構各項貸款余額同比DK代表表示（代表房地產(chǎn)市場的供給），短期利率用6個月至1年（含）利率來表示LL（投資方的成本的替代變量及需求方的代理變量），廣義的貨幣供應量M2（宏觀經(jīng)濟政策調節(jié)變量），消費物價指數(shù)CPI來建立協(xié)整關系模型。其中金融機構各項貸款余額首先對其取對數(shù)，然后取一階差分，其他變量進行一階差分處理。然后對各變量的時間序列進行平穩(wěn)性檢驗，并對各變量進行協(xié)整關系檢驗，所有數(shù)據(jù)均來自Wind數(shù)據(jù)庫。

2.2 單位根檢驗及協(xié)整檢驗

經(jīng)過單位根檢驗、Johansen檢驗的兩種方法-跡（Trace）檢驗和最大特征值（Maximum Eigenvalue）檢驗可以知道HP、DK、PPI、LL、CPI、M2是一階單整，根據(jù)AIC和SC準則，確定模型的最佳滯后期為2，所有時間序列的變量ADF統(tǒng)計量的絕對值均高于5%水平顯著，說明各變量存在長期穩(wěn)定的協(xié)整關系，模型長期穩(wěn)定。

2.3 協(xié)整關系檢驗

協(xié)整關系是針對長期而言的，但短期內會偏離長期均衡，這就需要一個反向修正對短期非均衡進行調整，同時又可以反映各解釋變量對被解釋變量的短期影響。通過Johansen協(xié)整檢驗，存在一個長期協(xié)整關系。

由（1）可知，6個變量間存在長期穩(wěn)定的均衡關系，圓括號內數(shù)值代表系數(shù)的標準誤差，ecmt表示非均衡誤差項，即為模型中的誤差修正項，HP對LL為正向影響，其他DK、LL、PPI、M2均為負向影響，HP與LL的長期關系彈性為0.313，即房價上漲1%利率會增加0.313%，另外經(jīng)濟增長1%利率下降0.33%，M2增長1%利率下降0.3794%，DK增長1%通脹下降1.76%。M2對利率的影響最明顯，上述協(xié)整關系的誤差修正項形式為：

LL方程調整系數(shù)為-0.1586且顯著（t=-4.08559）表明該模型具有良好的反向誤差修正機制，說明房價短期內波動偏離了均衡價值會有15.86%在下一個月得到修正。方程（2）兩邊同乘以-0.1586，便可得到各個變量長期的變動對短期利率LL的影響：

從（3）可以看出，長期看，房價上漲會造成短期LL水平提高，兩者的彈性是0.05。房價方程調整系數(shù)為0.102277，表明模型不能對滯后一期的非均衡誤差起反向調節(jié)作用，從利率影響房價的短期動態(tài)關系看，滯后1～2月的利率對當期房價產(chǎn)生負向影響，通脹、經(jīng)濟增長產(chǎn)生負向影響，1～2期貨幣供應量第一期產(chǎn)生負向影響，第二期產(chǎn)生正向影響，說明短期內房價對利率和貨幣增長的變化相當敏感。

通過因果關系檢驗可以發(fā)現(xiàn)房價波動和通脹之間存在單向Granger因果關系，即房價上升會帶來一定程度的價格上漲。房價波動和貨幣供給量變化之間存在單向Granger因果關系，即貨幣供給量的變化會對房價產(chǎn)生較為顯著的影響。

2.4 脈沖響應函數(shù)及方差檢驗

在建立關于銀行貸款（即需求方）的誤差修正模型之后，通過假定模型中各個變量產(chǎn)生的標準差信息，可以計算出銀行貸款和房價波動對該沖擊的響應函數(shù)，檢驗結果如圖1所示。

（1）HP對其自身的沖擊響應最大，在第一個月時影響達到最大值43.77%，第二期降到20%，隨后衰減，到了第十期基本回到水平狀態(tài)。CPI對HP的沖擊響應在第一個月為0，第二個月為0.6%，第三期為負值，但是數(shù)值不大，隨后第四期為正值，第五期為負值，隨后基本保持正負向交錯的影響，但是基本保持在水平狀態(tài)，振幅基本不大。LL與PPI、M2、DK基本第一個月的響應都是0，但是第二期開始，利率的影響最大為11%，其次是M2的影響為7.2%，第三期M2為1 6.79%，然后基本保持在5%左右，但是利率第三四期為4%左右，隨后基本保持在水平狀態(tài)，經(jīng)濟增長基本保持在負向影響，但是基本在水平周圍，貸款基本保持在0周圍。

（2）LL對其自身的沖擊影響最大，一開始達到最高值為13.18%，然后迅速下降，到了第二期只有2.8%，但是到了第三期又上升為6%，第四期將為2%，第五期為3%，然后基本保持早1%左右，到了第九期基本回到水平狀態(tài)。LL對HP的沖擊，一開始幾乎為0，然后上升為1%，基本保持在1.6%左右，到了第九期降為0.7%，第十期為0.6%，說明房價對銀行貸款的規(guī)模影響效果較為持久。LL對 PPI的沖擊一開始為0%，然后基本保持為負向影響，但是基本保持在水平周圍。LL對M2的沖擊一開始為0，第二期至第七期基本保持在1%左右，到了第八期基本在0.6%左右徘徊。LL對CPI一開始為0，然后基本保持在1%左右，說明影響較持久，但是振幅不大。LL對DK的影響一開始為0，基本保持在正向影響，但是基本在0.2%左右，但是振幅不大。

（3）DK對其自身的沖擊影響最大，但是一直保持在0.6%，其他變量的解釋程度也不高。

總體來說，上述脈沖響應函數(shù)分析的結果顯示，短期內房價的沖擊受到利率（需求方）的影響最為明顯，一開始為正向影響，到了第六期后為負向影響，說明房價波動受銀行規(guī)模的影響較為明顯且持久，利率受到房價波動的沖擊影響效果相對不強，但持續(xù)性強，且為正向影響，總體來說房地產(chǎn)市場需求方對房價波動起主要作用。

方差檢驗結果表明短期內HP的預測方差主要來自自身，而長期內有利率的5%的解釋力度，貸款有1.32%與PPI的0.9%的解釋力度。短期內利率的預測方差主要來自自身，而長期內有HP的5%的解釋力度，M2的3%與CPI的1.95%的解釋力度，PPI有0.35%的解釋力度。短期內DK的預測方差主要來自自身，而長期內有M2的12%的解釋力度，PPI的0.9%與CPI的1.5%的解釋力度，HP有0.4%的解釋力度?？芍?，在宏觀經(jīng)濟運行系統(tǒng)中，我國房地產(chǎn)價格與銀行貸款規(guī)模的波動有一定的關聯(lián)性，長期來看，房地產(chǎn)價格上漲的主要原因在于需求方，供給方的解釋力度相對較弱。

3 結論與建議

通過將HP、LL、PPI、M2、CPI、DK6個變量進行協(xié)整關系的實證檢驗房價波動與銀行信貸互動關系后可以得出以下結論。

（1）從二者長期均衡關系來看， 房價與銀行信貸的彈性系數(shù)為0.05，即長期內房價增長一個百分點，銀行貸款也會同向增加0.05百分點；（2）二者在長期內存在互為Granger因果關系，即房價波動通過影響市場供需雙方的變化，短期內對需求方的影響較大，而銀行信貸（供給方）也會對房價波動產(chǎn)生影響。

通過實證檢驗，發(fā)現(xiàn)對于房價波動產(chǎn)生主要影響的是需求方，供給方產(chǎn)生的影響不顯著，說明我國房地產(chǎn)市場供需不平橫下造成了部分地區(qū)房價不斷的上升，又通過相應的途徑造成銀行信貸規(guī)模的變化，因此提出以下建議：（1）加大房地產(chǎn)市場的供應，尤其是一線城市的廉租房和共有產(chǎn)權房的建設，為居民提供多種選擇；（2）大力發(fā)展城市公共交通，合理規(guī)劃城市布局，推進人口向新城區(qū)擴展，積極在新城區(qū)布局相應產(chǎn)業(yè)，完善新城區(qū)的各項醫(yī)療保健等其他設施，改變當前人口向城市中心區(qū)集聚的趨勢。

參考文獻

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①基金項目：廣西自治區(qū)2017年大學生創(chuàng)新訓練項目：商品房價格與通貨膨脹的相關性研究（201713638014）。

作者簡介：劉育肇（1994-），男，壯族，廣西貴港市人；姚婷（1976-），女，廣西柳州人，碩士研究生，講師，經(jīng)濟師，主要從事貨幣政策理論，財務分析方面的研究（通訊作者）。