侯敏

摘 要：近幾年，我國的國民經(jīng)濟(jì)水平正在不斷上升，而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了較大的經(jīng)濟(jì)支持。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國國民經(jīng)濟(jì)中也擁有了比較重要的地位，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和人們的生活息息相關(guān)，國民經(jīng)濟(jì)的興衰和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的好壞有著非常密切的關(guān)系。目前階段，我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展總體形勢比較穩(wěn)定，國家的大力支持，也因?yàn)槌擎?zhèn)化發(fā)展的進(jìn)程需要，讓商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有了較好的發(fā)展前景。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)科學(xué)健康的發(fā)展，不但能提高我國的經(jīng)濟(jì)水平，也能讓我們國家更好地防御經(jīng)濟(jì)危機(jī)、通貨膨脹等現(xiàn)象。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展現(xiàn)狀 研究與對策

中圖分類號：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）10（a）-150-02

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是指商業(yè)行業(yè)在建設(shè)、開發(fā)、消費(fèi)、購買等過程中，產(chǎn)生的貨幣及資金的流動。在目前狀態(tài)下，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國經(jīng)濟(jì)的主要支柱。只有商業(yè)地產(chǎn)保障自身的穩(wěn)定發(fā)展，才能讓我國的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步提升。近些年我國各大房地產(chǎn)開發(fā)商如華潤、萬達(dá)、萬科等知名的企業(yè)都在商業(yè)地產(chǎn)上加大了投入，在2011年時商業(yè)地產(chǎn)就已經(jīng)呈現(xiàn)爆發(fā)增長的態(tài)勢，發(fā)展至今商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)變得相對成熟，但商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展也帶來一些問題。

1 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀和問題

1.1 目前我國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)，其意義就是作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，我國的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)中商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是占有較多分量的。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條廣泛，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)先環(huán)節(jié)就是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，很多地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)體都選擇把商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)氐貐^(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)先產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展。這種情況促進(jìn)了我國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

自21世紀(jì)開始，我國的一線城市經(jīng)濟(jì)逐漸發(fā)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也隨之快速興起，然后迅速蔓延到全國的各個城市。我國的國家統(tǒng)計局曾發(fā)布過相關(guān)的數(shù)據(jù)，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，自2001年后，我國的商業(yè)地產(chǎn)的投資不斷增加，年均投資呈現(xiàn)高增長的趨勢。住宅投資增長率已經(jīng)被商業(yè)地產(chǎn)的投資增長率逐漸超越。商業(yè)地產(chǎn)的銷售價格一路飆升，其年銷售面積也呈逐年穩(wěn)定增長的趨勢。本文從年銷售面積、銷售價格、投資完成額三個角度來對我國的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析。

（1）我國的商業(yè)地產(chǎn)銷售面積從2000年起一直是逐年增加的狀態(tài)，在2000—2010年這10年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積從1300多萬平方米增加到了6900多萬平方米，增長了接近5倍的銷售面積，這期間還包含2008年因受到金融危機(jī)的影響而讓商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積有所下降。除了2008年商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過銷售低迷的現(xiàn)象，自2000年至今商業(yè)地產(chǎn)再未出現(xiàn)過較為明顯的波動。商業(yè)地產(chǎn)一直處于快速發(fā)展的階段。

（2）商業(yè)地產(chǎn)中商業(yè)用房的銷售價格一直呈平穩(wěn)上升的狀態(tài)，從2000年到現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)中商業(yè)用房的價格已經(jīng)從每平方米3000多元增長到了每平方米10000多元。價格增長了近4倍，商業(yè)地產(chǎn)的銷售價格和銷售面積一樣，都呈現(xiàn)出逐年遞增的趨勢。哪怕在2008年金融危機(jī)的影響下，在我國宏觀經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)回落的情況下，商業(yè)地產(chǎn)也維持了相對穩(wěn)定的價格，沒有明顯的價格漲幅，受到的沖擊非常小。近些年我國又相繼出臺了一系列政策，讓商業(yè)地產(chǎn)的前景十分可觀，越來越多的投資者被商業(yè)地產(chǎn)的市場所吸引。

（3）我國的商業(yè)地產(chǎn)的投資完成額每年都在不斷上漲，從2000年初到現(xiàn)在，每年都以接近30%的增長率逐年穩(wěn)定增長。我國的商業(yè)地產(chǎn)一直保持著良好的發(fā)展形勢。

我國的商業(yè)地產(chǎn)能穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展主要還是因?yàn)閲业暮暧^經(jīng)濟(jì)整體方向比較好，隨著我國世界經(jīng)濟(jì)地位的提升、城市化進(jìn)程的加快、國家政策的商業(yè)地產(chǎn)的有利都讓商業(yè)地產(chǎn)可以穩(wěn)定快速的發(fā)展。

1.2 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)在項(xiàng)目運(yùn)作上比住宅產(chǎn)業(yè)復(fù)雜很多。我國的商業(yè)地產(chǎn)是在2000年左右才開始逐漸發(fā)展起來的，商業(yè)地產(chǎn)的前身就是住宅產(chǎn)業(yè)，無論是運(yùn)營模式還是開發(fā)模式都會受到住宅地產(chǎn)的影響，對商業(yè)地產(chǎn)本身的優(yōu)勢和特點(diǎn)造成了忽視。所以商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過程中還存在許多的問題。

（1）住宅產(chǎn)業(yè)和商業(yè)產(chǎn)業(yè)在運(yùn)營的模式上有很大的區(qū)別，住宅地產(chǎn)一般都會采用出售的方式，即便是租賃也是住戶在開發(fā)商購買住宅后再進(jìn)行租賃，住宅地產(chǎn)開發(fā)商極少出現(xiàn)興建住宅租賃的地產(chǎn)情況。而我國的商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)情況下都是以租賃經(jīng)營為主要經(jīng)營方式，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商通過把商業(yè)房產(chǎn)租賃給商業(yè)用戶，來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)收益和補(bǔ)償。目前在國際上比較通行的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式就是商業(yè)地產(chǎn)不進(jìn)行銷售，只進(jìn)行租賃。商業(yè)地產(chǎn)一般都采用先招商再開發(fā)的商業(yè)流程。依據(jù)客戶的需求進(jìn)行運(yùn)營。在穩(wěn)定積累客戶的基礎(chǔ)上，保證良好的整體營銷和整體管理。但我國目前的商業(yè)地產(chǎn)還不夠成熟，和國際的經(jīng)驗(yàn)相比，國內(nèi)的很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)流程都是按照住宅地產(chǎn)的投資理念進(jìn)行的。先開發(fā)后銷售這種模式不利于我國商業(yè)地產(chǎn)的長期經(jīng)營和生態(tài)規(guī)劃。這樣的現(xiàn)狀主要是因?yàn)槲覈鴩鴥?nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商對住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)沒有進(jìn)行有效的區(qū)分。從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商角度看，分割銷售的模式會讓商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對經(jīng)營者和業(yè)主的調(diào)控能力受到限制。如果為了對整體控制力的加強(qiáng)而采用承諾投資回報率等方式，就會面臨大量的廣告費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用分擔(dān)不明確的問題。如果經(jīng)營不當(dāng)，出現(xiàn)問題就會導(dǎo)致失去一部分業(yè)主的支持，會讓商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商自己面臨困境。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行租賃時不要只依據(jù)租金高低來進(jìn)行客戶的選擇，應(yīng)當(dāng)考慮經(jīng)營項(xiàng)目、商品種類及整體商業(yè)的規(guī)劃等問題。這樣能盡量避免商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)布局或經(jīng)營無序、服務(wù)功能缺乏、項(xiàng)目重復(fù)等問題的影響。讓商業(yè)項(xiàng)目的口碑和形象以及持續(xù)的經(jīng)營管理都能有一個較好的狀態(tài)。

（2）我國商業(yè)地產(chǎn)的資金供給不足、融資模式單一、很難進(jìn)行長期持有經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是密集資金行業(yè)，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力要求比較高，大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都處在城市的中心地帶。開發(fā)項(xiàng)目地價高、造價高、拆遷費(fèi)用大、融資規(guī)模大、回收期長這些情況對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金要求十分嚴(yán)格。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)注的問題就是資金問題。我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道就是自由資金和銷售回款加上銀行借貸。而銀行借貸占到整體資金的70%以上，因此銀行貸款是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的主要融資渠道。但銀行貸款通常為中期貸款，周期較短，多數(shù)在3～5年之間。一些大型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金需求周期一般需要11～15年左右，有的大型地產(chǎn)項(xiàng)目甚至需要更長的時間。銀行不能滿足商業(yè)地產(chǎn)對資金的長期需求，短期的債務(wù)融資又對企業(yè)造成了資產(chǎn)負(fù)債率過高的壓力，銀行的貸款利息會加重企業(yè)資金鏈的負(fù)擔(dān)。銀行在面臨商業(yè)地產(chǎn)貸款是不進(jìn)行長期貸款的主要原因是因?yàn)楦哳~的貸款比例會增加壞賬的風(fēng)險，銀行對高額的風(fēng)險多數(shù)會進(jìn)行規(guī)避，所以短中期貸款成為了銀行的主要貸款方式。融資問題的出現(xiàn)制約了我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，如何科學(xué)合理地解決商業(yè)地產(chǎn)的融資問題是商業(yè)地產(chǎn)面臨的難度最大的問題。我國商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營模式、融資模式、開發(fā)模式上存在的問題都可能會讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營失敗，如果不解決而任其發(fā)展可能會引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的混亂。對我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展是有較大影響的，對我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步提高也會造成一定程度的影響。

2 針對商業(yè)地產(chǎn)問題提出的對策建議

2.1 政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行宏觀調(diào)控

我國的政府是領(lǐng)導(dǎo)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體，政府應(yīng)當(dāng)對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)統(tǒng)一的規(guī)劃，讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因地制宜的發(fā)展。建設(shè)建立科學(xué)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，商業(yè)管理部門和城市管理部門加大大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的審批力度。避免商業(yè)地產(chǎn)間的惡性競爭、重復(fù)開發(fā)、盲目開發(fā)。保證各類型的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在結(jié)構(gòu)和數(shù)量上協(xié)調(diào)、科學(xué)、合理。政府在審批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時應(yīng)當(dāng)讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍v史傳統(tǒng)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、文化環(huán)境和風(fēng)俗習(xí)慣，讓商業(yè)產(chǎn)地的發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展、持續(xù)發(fā)展。國外商業(yè)地產(chǎn)投資信托基金已經(jīng)發(fā)展多年，已經(jīng)形成了相對成熟的融投資運(yùn)營模式，政府部門應(yīng)當(dāng)適時培育建立房地產(chǎn)投資信托基金，可以像美國、澳大利亞等成熟例子學(xué)習(xí)。政府應(yīng)加強(qiáng)立法建設(shè)，因?yàn)槿鄙傧鄳?yīng)的法律，我國的房地產(chǎn)信托基金一直沒能定型，應(yīng)當(dāng)通過學(xué)習(xí)借鑒國際上成熟的房地產(chǎn)投資信托基金模式，來建立適合我國國內(nèi)情況的房地產(chǎn)投資信托基金。成功的建立可能讓商業(yè)地產(chǎn)的融資問題有較好的緩解，可以讓商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)保持健康、穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

2.2 對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的建議

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商首要注重的問題就是一定要實(shí)施準(zhǔn)確的市場定位，加強(qiáng)對市場的研究分析。要想做好商業(yè)地產(chǎn)一定要對市場有清晰準(zhǔn)確的認(rèn)識，只有進(jìn)行充分的市場調(diào)研，確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)人群、人口流量、常駐人口等，才能讓商業(yè)經(jīng)營的后期人氣商氣問題有較好的保障。了解該地區(qū)的人群消費(fèi)水平和城市發(fā)展前景能讓商業(yè)檔次有一個正確的定位，填補(bǔ)地區(qū)的行業(yè)空白或殘缺，盡力避免出現(xiàn)惡性競爭和重復(fù)經(jīng)營等現(xiàn)象。萬達(dá)集團(tuán)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式在我國的19個城市開發(fā)了20多個購物中心，是中國最成功的開發(fā)商，這種商業(yè)地產(chǎn)模式和傳統(tǒng)商鋪銷售模式相比更利于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，訂單開發(fā)只要慎重選擇主力店，達(dá)成長期合作意向，就能對后期風(fēng)險進(jìn)行較好的規(guī)避。在我國商業(yè)地產(chǎn)投資信托基金還未成型的情況下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，像海外基金、將商用物業(yè)證券化等新型融資渠道都是值得探索的，像廣州越秀開創(chuàng)的國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包到國外上市融資的案例都是值得學(xué)習(xí)的例子。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有突破商業(yè)地產(chǎn)在資金上的瓶頸限制，才能讓企業(yè)有更廣闊的前景，讓商業(yè)地產(chǎn)更健康穩(wěn)定的發(fā)展。

3 結(jié)語

將我國目前的商業(yè)地產(chǎn)情況和國外經(jīng)驗(yàn)對比后不難發(fā)現(xiàn)，我國的商業(yè)地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的時期，商業(yè)地產(chǎn)還是具有很廣闊的市場空間。商業(yè)地產(chǎn)必將成為未來市場的主要競爭領(lǐng)域。從總體上來看，我國的商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橛袊业闹С?、百姓消費(fèi)的需要、城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，在前景上還是很可觀的。而且我國的商業(yè)地產(chǎn)在總體上還是處于平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。國家對住宅限購政策的態(tài)度，讓商業(yè)地產(chǎn)在二三線城市有了更好的發(fā)展空間和機(jī)遇。只要商業(yè)地產(chǎn)在布局定位、功能性能、規(guī)模定量上做好合理科學(xué)的規(guī)劃，一定可以讓商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)有更好的提升，為國家的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)更多的力量。

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