李靖賢

[摘要]本文首先梳理了天津市住房公積金的現(xiàn)實狀況，然后從投入與輸出角度出發(fā)，選擇了貸款數(shù)額、貸款戶數(shù)兩個輸出指標，歸集數(shù)額、繳納的單位數(shù)量、繳納人數(shù)三個投入指標，通過DEA模型對2008-2017年天津市住房公積金制度的運行效率作出了評價。最后，本文在實證基礎上對天津市住房公積金使用效率的狀況作了原因剖析，并就如何提升天津市公積金運行效率提出相應的對策建議。

[關鍵詞]住房公積金 運行效率 提升策略

隨著人們購房需求的提升，住房公積金制度與人們的生活聯(lián)系更加緊密，得到了更多人的關注，而伴隨著現(xiàn)今房地產(chǎn)市場的巨大變革，面對出現(xiàn)的新情況新挑戰(zhàn)，住房公積金制度也逐漸顯現(xiàn)出一些問題。比如，許多人即使擁有了公積金，卻享受不到其帶來的福利，公積金存在過多剩余，得不到有效利用，使用效率低下。這些問題使得人們對于住房公積金制度的保障性功能產(chǎn)生了一定的質疑，在一定程度上影響了人們繳存住房公積金的積極性，對住房公積金的正常運作管理及住房公積金制度的良好發(fā)展形成了阻礙。因而，如何提高住房公積金使用效率，是我們應亟待研究解決的問題。

1 天津市住房公積金制度運行的現(xiàn)狀

天津市是繼上海市之后第二個引進住房公積金制度的城市，其地處環(huán)渤海經(jīng)濟圈中心地帶，交通網(wǎng)絡發(fā)達。這也使得天津市對外交流更加方便快捷，城市發(fā)展的開放性減少了其發(fā)展住房公積金制度的經(jīng)驗借鑒成本。京津冀協(xié)同發(fā)展、濱海新區(qū)的快速成長共同促進了該區(qū)域金融市場的發(fā)展，這為住房公積金體系的成長提供了資金撐持，推進了天津市住房公積金體系的整體進步。在20多年的住房公積金制度的發(fā)展過程之中，天津市在歸集、繳存、貸款等方面已經(jīng)形成較完備的制度體系，有效發(fā)揮了在住房保障方面的作用。據(jù)近十年數(shù)據(jù)顯示，2008—2017年，天津市住房公積金的歸集額度逐年增長，由144.7億元增長到436.3億元；繳存人數(shù)也逐年增多，由155.4萬人增長至260.9萬人。

可見，天津市在健全住房公積金體系方面投入了很大精力，也取得了一定的成效。但在住房公積金現(xiàn)實運轉中仍出現(xiàn)了不少難題，如目前有些房地產(chǎn)企業(yè)不愿接受住房公積金貸款的情況對公積金的良好發(fā)展起到了阻礙作用。這一做法嚴重侵害了繳納法定公積金員工的法定權利，無益于其健康發(fā)展。全國許多地區(qū)也面臨此類難題，亟待管理，此現(xiàn)象的發(fā)生也折射出房地產(chǎn)企業(yè)要求資金快速回籠以及住房公積金貸款存在資金回籠慢，審核周期長等問題。

2 天津市住房公積金運行效率評價

2.1 模型選取

數(shù)據(jù)包絡分析（DEA）是1986年由CHARNES和COOPER建立的，是一種評價多個投入和多個產(chǎn)出的多個決策單元的效率評價方法。

假定存在n個單元，每一個單元（DMU）都有m個投入標度和n個輸出標度，xij表示第j個單元的第i個投入標度的投入量，yrj表示第j個單元的第r個輸出標度的輸出量，此中i=1，2…m，j=1，2…n，r=1，2…s。每一個單元的投入標度用向量表示為Xj=（x1j，x2j…，xmj）T，輸出標度用向量表示為Yj=（y1j，y2j…ysj）T，進而得到DEA的CCR模型。

其中：θ為該DMU的效率值，S-、S+分別表示投入、輸出標度的松弛變量。

CCR模型的經(jīng)濟含意：若效率值是1且S-、S+均是0時，單元DMU是DEA有效；若效率值是1且S-、S+其中一個不是0時，單元DMU為DEA弱有效；當效率值小于1時，單元DMU是非DEA有效。

2.2 數(shù)據(jù)來源及指標選取

利用DEA模型，本文作出實證剖析，評價了天津市使用及運行住房公積金的效率。本文所用數(shù)據(jù)來源于自2008年至2017年天津市住房公積金管理中心所公開的《執(zhí)行公報》。從投入方面來看，選擇了歸集額度、繳存單位的數(shù)量、繳存的人數(shù)三個投入標度；從輸出方面看，住房公積金的主要用處是使用貸款來購買房屋，現(xiàn)實需求者為使用公積金貸款購房的單位員工，因此本文選擇了貸款數(shù)額及貸款戶數(shù)兩個輸出標度來衡量房屋公積金的利用程度。具體投入及輸出數(shù)據(jù)見表1。

2.3 模型運行及結果分析

將表1中的投入及輸出數(shù)據(jù)帶入CCR模型中，運用Deap2.1軟件進行運算，具體結果見表2。

2.3.1 綜合效率值。據(jù)分析數(shù)據(jù)得知，綜合效率值是1的單元有三個，在2009、2015和2016年呈DEA有效，投入與輸出方面都已到達最佳，其余年代綜合效率值都不超過1。即呈DEA有效的單元為30%，呈DEA非有效的單元為70%。但其平均效率達到0.744，說明天津市住房公積金的綜合運作有一定的效率。

2.3.2 松弛變量值。3個DEA有效年份分別是2009年、2015年、2016年，其投入標度與輸出標度的松弛變量均是0，表示其投入剩余和輸出不足的數(shù)量均是0，住房公積金的聚集與利用方面到達平衡狀態(tài)。但其他7個DEA非有效年代，投入角度均有過剩的情況，表明這幾個年代中有某些項目運用效率較低的問題，此中歸集額度存在冗余的年份最多，為4次，表示其歸集額利用效率不高致使其產(chǎn)出不足；輸出方面，公積金貸款有輸出不足的情形，表明住房公積金的使用效率不是很高。綜上，再次體現(xiàn)了住房公積金既有資金過剩，又出現(xiàn)輸出不足的問題，使用效率偏低的情況。

3 天津市住房公積金使用效率較低的原因

3.1 住房公積金貸款的地域限制

我國住房公積金的運行模式為封閉式，實施屬地辦理，天津住房公積金貸款由天津市住房公積金管理中心進行調配，和其他地區(qū)之間缺少有效的溝通與互助。這一模式不符合我國資金供需差異性的實際情況，抗風險能力差，在出現(xiàn)經(jīng)濟波動時，由于無法在外部進行資金拆借，因而不能形成規(guī)模效益。就天津來看，若在本市繳納公積金的員工想購置外省市住宅，住房公積金貸款不可以在本市進行提請，具體能否在外省市提請也需要向當?shù)毓芾碜》抗e金的部門進一步咨詢。住房公積金貸款缺乏地區(qū)之間互通，不但侵害了繳納公積金的員工的正當利益，也造成了住房公積金的使用效率低下，對住房公積金體系的良好成長態(tài)勢形成沖擊。

3.2 委托代理過程的效率損耗

住房公積金實行強制繳納，住房公積金的繳納人員、當局、辦理中心與受托銀行構成多層次委托代理體系，如圖3所示。

3.2.1 住房公積金繳存者與政府。公積金繳存者與政府當局的目標不一致，公積金繳存者是為了積聚購房資金，解決購房需要，而作為住房公積金的發(fā)起者——政府，其目標是使處于中低收入階層人群的住房水平得到提高。公積金的利益分配方式由政府規(guī)定，繳存職工對于所繳納的公積金產(chǎn)生的增值收益沒有直接支配權。

3.2.2 政府與住房公積金管理中心。公積金管理中心受當局委托、指示與監(jiān)察，并對其負有一定的責任，強制要求單位及個人繳納住房公積金。政府更多關注發(fā)放了多少公積金貸款，發(fā)放給了多少人，上繳了多少補充資金等有關經(jīng)濟方面的問題，而對住房公積金具體發(fā)放給了哪類人，支持了哪類住房卻沒有較為明確的說法，這也導致了住房公積金管理部門對如何真正發(fā)揮公積金的保障功能缺少深入的了解，影響了住房公積金的效用。

3.2.3 住房公積金管理中心與商業(yè)銀行。商業(yè)銀行經(jīng)由住房公積金管理部門所托對歸集的資金進行核算與安置，并且與買房者簽訂辦理貸款的合同。商業(yè)銀行對于操辦的公積金貸款業(yè)務只能要求取得一定金額的傭金，并且從初審一直到指定商業(yè)銀行辦理手續(xù)，增加了交易成本。此外，由管理部門負擔住房公積金貸款違約的損失，而受托銀行不負擔損失，使得銀行呈現(xiàn)消極辦理情況。

3.3 獲取增值收益的局限性

住房公積金的增值收益是其在經(jīng)營過程中的輸入額與輸出額之間的利差。住房公積金的增值額大多來自于其存儲在銀行中獲得的利息和投資于國債取得的收益。此種投資方式渠道狹窄，收益率低，而且因為近些年國債及銀行存款利率較低，使得住房公積金產(chǎn)生的增值收益降低，影響了其保值增值。天津市住房公積金在2016年所產(chǎn)生的增值額是165028萬元，增值收益率僅僅為1.5%，也就意味著1億元的資金僅僅能產(chǎn)生150萬元的增值收益，偏低的收益額已成為住房公積金系統(tǒng)的癥結所在。值得注意，眼下天津市處在人口老齡化的壓力之中，年齡的構成逐步發(fā)生改變，住房公積金的繳納人數(shù)顯現(xiàn)削減的趨向，資金的蓄水池呈現(xiàn)增加遲緩的征象，而老齡化進程的加速，卻驅使住房公積金的提取比重增長，致使其產(chǎn)生資金缺口。另外，隨著城鎮(zhèn)化水平的提高，城市中新增居民對于住房需求提高，加大了住房公積金的使用比例，住房公積金資金短缺的問題更加嚴峻。

3.4 住房公積金制度有失公平

住房公積金制度設立的初衷是通過社會融資模式改善城鎮(zhèn)居民的住房條件，提高其房屋購買力，保障社會的穩(wěn)定發(fā)展，實現(xiàn)住房公積金“普惠性”的特性。然而，在住房公積金的實際實施的過程中，一些中低收入人員卻沒有切實享受到其帶來的好處。天津市住房公積金的交納數(shù)額與個人薪資相掛鉤，以個人平均薪資確定繳納基數(shù)，根據(jù)劃定的交納金額百分比，進而得出住房公積金交納額，這也就表明了隨著收入的逐步提高，住房公積金交納額也隨之增加。高薪資者上繳的住房公積金數(shù)額更大，購房中所能使用的住房公積金貸款越多；反觀低收入者，由于繳納金額有限，所能申請的住房公積金貸款數(shù)量也偏少，仍舊處于“買房難”的困境之中。

4 天津市住房公積金運行效率提升策略

4.1 建立住房公積金區(qū)域調配機制

住房公積金目前的封閉式運行使得資金在各省市之間分配不均，導致了其使用效率低下的問題，因此要建立全國性住房公積金統(tǒng)籌調配，將我國目前以政治地區(qū)為基礎調配公積金的塊狀模式調整為國家對其實行統(tǒng)一管理。在國家統(tǒng)一治理的基礎上，天津市住房公積金管理中心應積極與其他省市相互合作開展資本拆借、有償融資等業(yè)務，促進資金流動，以保證住房公積金貸款的充足供給，從而能夠增強資金供應的能力，分散住房公積金的區(qū)域性風險。對于異地住房公積金使用問題，天津市應逐步推進公積金貸款的跨區(qū)域使用，給更多的人帶來購房優(yōu)惠。

4.2 促進住房公積金產(chǎn)生增值收益

天津市應遵守國家相關規(guī)定并滿足住房公積金繳納人員提取、貸款、保留足夠備付金的基礎上，本著安全性、流動性原則，積極開辟更加多元化的增值渠道，避免住房公積金的資金沉淀問題。目前天津市住房公積金針對投資方面法規(guī)較為欠缺，亟待出臺一部專門針對住房公積金投資方面的法則，拓寬資金投資渠道，進一步明確投資中需要遵循的原則及要求。天津市住房公積金的資金管理與投資應相互分離，設立專門的住房公積金投資機構，住房公積金管理部門負責平常交易辦理，專門業(yè)投資組織負責資金運轉工作。此外，還應建立監(jiān)管機制，設立獨立于投資組織的監(jiān)查機構，對投資的操縱人員進行有力的監(jiān)督與管理。

4.3 發(fā)揮政府主導作用

住房公積金作為房屋保障系統(tǒng)中的一部分，住房市場化與國家所建立的住房保障制度共同促使住房市場的穩(wěn)定發(fā)展，政府在其中扮演了重要角色。要發(fā)揮政府當局主導作用，一方面，擴大住房公積金軌制實行規(guī)模，保證公正，擬定差別化繳存比例。另一方面，政府應及時了解新形勢下產(chǎn)生的新問題，研究解決辦法。例如，外資銀行搶占住房貸款市場、“一帶一路”戰(zhàn)略帶動經(jīng)濟快速增長，構建新的開放格局，天津自貿區(qū)的進一步發(fā)展，都使得大背景下住房公積金制度改革的阻力減少，給制度發(fā)展帶來新的機會，這對于住房公積金制度的發(fā)展既是機會又是挑戰(zhàn)，政府需要積極行動，促進住房公積金體系的穩(wěn)步運轉與成長。

4.4 提高制度公平性

在保護住房公積金繳納員工利益的基礎上，應適當提升對收入偏低人員的政策性照顧。一方面，把資金的貸款條件及限額適度放松，使收入偏低人員可以取得較高資金金額；另一方面，針對低收入者的實際情況，可以設計一種低息的融資產(chǎn)品，減少其融資成本，將以上兩方面相結合，逐步加大對中低收入家庭的保障力度。實行制度全覆蓋，使得更多低收入者可以享受到住房公積金的住房保障制度功能，逐步提高住房公積金的運作效率。

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