6月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委通告稱，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。這被認(rèn)為是本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的升級(jí)和加強(qiáng)，也被認(rèn)為是中國(guó)房地產(chǎn)終于到來(lái)的拐點(diǎn)。

2018年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的第二十年。這一年，房住不炒，言猶在耳；限購(gòu)風(fēng)暴，愈演愈烈；租購(gòu)并舉，模式出新。美好生活、住有所居的藍(lán)圖，更是為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)制建設(shè)和整體調(diào)控政策定下了基調(diào)。

當(dāng)市場(chǎng)化改革進(jìn)入第三個(gè)十年，中國(guó)房地產(chǎn)何去何從？當(dāng)原有邊界不斷被突破，它將以何種姿態(tài)走進(jìn)新紀(jì)元？

財(cái)富魔方二十年

1998年7月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，沿襲近40年的福利分房制度被終止。此后，城鎮(zhèn)住房制度改革快速推進(jìn)，相應(yīng)的銀行信貸、土地管理等配套政策相繼出臺(tái)，鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策如房貸、稅費(fèi)改革、土地實(shí)行招拍掛等政策框架初步形成。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開始朝著貨幣化、市場(chǎng)化不可逆轉(zhuǎn)地高歌猛進(jìn)，中國(guó)最大的財(cái)富魔方就此開啟。

二十年間，中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，居民可支配收入和消費(fèi)能力的提高以及不斷加快的城市化進(jìn)程，帶動(dòng)了城市中產(chǎn)階級(jí)的膨脹，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了日益擴(kuò)大、具實(shí)際支付能力的剛性需求。

房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的帶動(dòng)作用。作為城市化的主要載體，其在起步、摸索、動(dòng)蕩、調(diào)整的過(guò)程中逐步趨于高速和成熟。

伴隨國(guó)家對(duì)于住房制度的改革，許多企業(yè)和年輕人迎來(lái)了轉(zhuǎn)折，有新的企業(yè)誕生，也有新的故事發(fā)生。比如萬(wàn)通六君子，以江湖方式進(jìn)入，以商人方式退出。任志強(qiáng)帶領(lǐng)下的華遠(yuǎn)集團(tuán)最初以每年增幅30%的速度成長(zhǎng)，二十年后他的自傳《野心優(yōu)雅》銷量一般，一位粉絲非常感激，“聽(tīng)他的話買房才實(shí)現(xiàn)了階層躍遷”。

粉絲并非戲言。二十年間，中國(guó)商品房?jī)r(jià)格翻了將近四倍，一線城市更是翻了六七倍。1998年全國(guó)商品房均價(jià)剛突破2000元，2017年均價(jià)為7900元，增幅高達(dá)2.95倍。

在這2.95倍漲幅中，中國(guó)房地產(chǎn)成為一張無(wú)所不在的網(wǎng)，中國(guó)人信仰家庭、信仰不動(dòng)產(chǎn)，誰(shuí)都沒(méi)法從這張網(wǎng)里逃出。搞不清、看不懂、又逃不開，成為中國(guó)人焦慮的樓市日常：一方面是奮斗10年馬上攢夠首付卻經(jīng)歷了房?jī)r(jià)隔夜暴漲的痛苦、被黑中介忽悠，保證金都要不回來(lái)的迷茫、一次次排隊(duì)搖號(hào)無(wú)望幾近崩潰的絕望、被丈母娘冷嘲熱諷、疾言厲色的委屈；另一方面是，地產(chǎn)商人躍居富豪榜的欲拒還迎、被樓盤區(qū)分階層的理所當(dāng)然，以及放棄實(shí)業(yè)投資房地產(chǎn)的抉擇果敢。

樓市故事中的真相和趨勢(shì)，以及社會(huì)和人性，永遠(yuǎn)沒(méi)有教科書。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論在中國(guó)樓市面前失去作用，北京房?jī)r(jià)顛覆了所有經(jīng)濟(jì)學(xué)家的預(yù)測(cè)。

調(diào)控大國(guó)，拐點(diǎn)終至

過(guò)去二十年，樓市調(diào)控如影隨形，先后動(dòng)用貨幣、信貸、稅費(fèi)、土地等各種政策工具。調(diào)控在穩(wěn)增長(zhǎng)和控房?jī)r(jià)之間幾經(jīng)反復(fù)，房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)冷時(shí)，各種刺激政策層出不窮；而市場(chǎng)走熱時(shí)，調(diào)控政策卷土重來(lái)。

2017年是中國(guó)樓市調(diào)控政策思路的大轉(zhuǎn)折之年。這一年，政府提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一論斷。在“房住不炒”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)的社會(huì)屬性和民生屬性被重新考慮：限購(gòu)風(fēng)暴，愈演愈烈；租購(gòu)并舉，模式出新。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達(dá)192次，比2017年1-6月增加65%。其中，5月單月的調(diào)控次數(shù)更是刷新了歷史紀(jì)錄。

進(jìn)入六月，政策頻出。其力度之空前，有人形容前面幾百條加起來(lái)都無(wú)法比肩。首先是宣布卡死棚改貨幣化；其次是七部委聯(lián)合出動(dòng)治理房地產(chǎn)亂象，其圍堵領(lǐng)域分別是炒房團(tuán)伙、黑中介、無(wú)良開發(fā)商、虛假房地產(chǎn)廣告；最后是“新四限”的出臺(tái)，“新四限”和傳統(tǒng)四限“限購(gòu)限貸限價(jià)限售”不同，是純?yōu)榱藦浹a(bǔ)政策投機(jī)漏洞而出的。其中包括限制人才落戶購(gòu)房、限制企業(yè)購(gòu)房、限制假離婚購(gòu)房、限制未成年人購(gòu)房，這四個(gè)限制幾乎把炒房客目前想到的所有破限購(gòu)的方法全部堵上了：至此，樓市調(diào)控進(jìn)入“反炒房”新階段。

下半場(chǎng)已見(jiàn)分曉，或許拐點(diǎn)真的到了。 （本專題8-25頁(yè)）