費秋波

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)資金具有較強的流動性，是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，因此其應(yīng)保證資金流的良性循環(huán)運轉(zhuǎn)。近年來，面對復(fù)雜多變市場經(jīng)營環(huán)境及國家政策的宏觀調(diào)控，企業(yè)外部融資環(huán)境不容樂觀，在此情況下資金管理顯得尤為重要。文章分析了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性，討論了其資金管理方面存在的問題，并提出相應(yīng)的建議和解決方法，從而使企業(yè)達到適應(yīng)市場競爭，有效對資金運營進行內(nèi)部控制和管理的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金流；內(nèi)部控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)是資金使用密集性最強、資金流動最頻繁，資金額度較高的行業(yè)，從拿地開始，企業(yè)就需要準備拿地保證金預(yù)存到政府指定監(jiān)管賬戶，拿地成功后，企業(yè)需要在限期內(nèi)完成土地款以及土地相關(guān)稅費的支付。項目開工后還要按合同完成節(jié)點支付相應(yīng)的設(shè)計費、工程款、人工成本、房地產(chǎn)稅金，這些都需要企業(yè)有大量資金支持。

因此，現(xiàn)金流對于房地產(chǎn)企業(yè)十分重要，一旦企業(yè)不能償還到期債務(wù)，現(xiàn)金流入小于現(xiàn)金流出，賬面出現(xiàn)資金流赤字，形成惡性循環(huán)，企業(yè)就可能出現(xiàn)倒閉的風險，而資金流的良性循環(huán)與運轉(zhuǎn)能夠有效地降低企業(yè)的財務(wù)風險，使企業(yè)在激烈的市場競爭中保持競爭力，促進企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題和不足

（一）資金預(yù)算管理制度不完善，投資行為盲目

房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了資金管理、預(yù)算管理、融資管理方面的制度和方法，但對于制度的執(zhí)行多數(shù)只限于日常業(yè)務(wù)，一旦遇到投資機會需要支付土地款，由于土地資源稀缺，房地產(chǎn)企業(yè)在高風險、高回報的刺激下，往往不會對未開發(fā)的土地進行系統(tǒng)的、科學的、專業(yè)化的論證，就進行非理性的投資，形成市場沖動，給企業(yè)造成嚴重的資金壓力，也給其后續(xù)開發(fā)帶來很大的風險。

（二）融資形式單調(diào)

由于我國資金市場還不夠完善，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)融資限制條件高，僅有少部分上市公司可通過發(fā)行股票、債券方式籌集資金，大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)都不符合上市條件。為了滿足企業(yè)資金需要，銀行貸款成了房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源，但隨著央行對房地產(chǎn)行業(yè)借款政策收緊，企業(yè)融資越來越難，資金成本加大，經(jīng)營風險也隨之加大。

（三）資金管理意識淡薄，資金管理模式落后

在過去很長一段時期中，房地產(chǎn)企業(yè)只要獲得國有土地使用證，就可以取得豐厚的收益，因此管理者的工作重心主要用于拿地、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)，對資金管理重視程度不高。一家房地產(chǎn)企業(yè)往往同時開發(fā)幾個項目，而每個項目都在不同的法人公司名下，或者是一個法人名下開發(fā)幾個房地產(chǎn)項目，企業(yè)為了業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，經(jīng)常是一個房地產(chǎn)項目同時在多家銀行開立銀行賬戶，導致項目公司銀行賬戶不斷增加，資金存在不同的銀行賬戶，不便于企業(yè)進行資金的動態(tài)管理，降低了企業(yè)資金使用效率，有大額支出時，需要先歸集資金再進行支付，增加了業(yè)務(wù)量，不利于企業(yè)資金安全。

（四）缺乏資金使用監(jiān)督激勵機制

房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)決定了其流動資金數(shù)額一般非常巨大，這些資金一部分沉淀在企業(yè)里，還有一部分在未開發(fā)的土地當中。大部分企業(yè)缺乏對在途資金的管理，如銷售的房款經(jīng)常出現(xiàn)房子僅繳了部分定金后，由于銷售人員離職或其他原因，業(yè)主尾款不能及時收回的問題。

三、房地產(chǎn)資金管理問題的解決對策

（一）完善資金預(yù)算管理制度，建立全面預(yù)算管理模式

為加強公司的預(yù)算管理，強化內(nèi)部控制制度，防范經(jīng)營風險，提高公司管理水平和經(jīng)濟效益，實現(xiàn)公司經(jīng)營目標，應(yīng)建立完善的資金預(yù)算管理制度，全面建立預(yù)算管理模式，嚴格遵守預(yù)算管理的原則：1.量入為出，綜合平衡；2.效益優(yōu)先，確保重點；3.全面預(yù)算，過程控制；4.權(quán)責明確，分級實施；5.規(guī)范運作，防范風險。財務(wù)管理部門負責按照具體預(yù)算項目編制資本性收支預(yù)算表，并負責對資本性收支預(yù)算進行初步平衡。預(yù)算方案經(jīng)股東會批準后，一經(jīng)批準下達至各部門，即具有指令性，各部門必須認真組織實施。

（二）拓寬企業(yè)融資渠道，創(chuàng)新銷售模式

隨著我國市場經(jīng)濟的不斷完善，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的資金收緊，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要采取應(yīng)對措施，深入了解金融政策，融資渠道也要多元化，房地產(chǎn)企業(yè)融資應(yīng)由銀行貸款逐漸向股權(quán)融資、債權(quán)融資、投資基金、證券和信托等多種形式轉(zhuǎn)換。同時，房地產(chǎn)財務(wù)管理部門應(yīng)加強對企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、公司章程、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、銀行開戶許可證、機構(gòu)信用代碼證等證件的管理，并能按要求提供企業(yè)近三年的經(jīng)營情況和年度財務(wù)審計報告、以前年度的開發(fā)項目情況、土地儲備情況、現(xiàn)有項目的在建在售情況等信息，以達到滿足銀行放款要求的目的，進而解決企業(yè)的資金需求。

（三）加強全員資金管理意識，強化內(nèi)部資金管理

應(yīng)加強對銷售房款的管理，每日銷售現(xiàn)場收款員與銷售內(nèi)業(yè)核對當日銷售情況，出具銷售日報，由現(xiàn)場收款員上報給公司出納員，出納員匯總當日收款情況。每月現(xiàn)場收款員、銷售內(nèi)業(yè)、核算會計對當月的銷售回款進行匯總確認并簽字。同時銷售策劃部按提供銷售案場的應(yīng)收賬款明細與財務(wù)部核對，并出具應(yīng)收款賬清欠方案，列出銷售人員的績效考核標準，加強業(yè)務(wù)人員對應(yīng)收賬款的掌握。對長期未回款的業(yè)主，應(yīng)進行多次電話回訪，如確實無法回款的，應(yīng)根據(jù)實際情況，如不影響二次銷售，雙方協(xié)商給予退房處理。同時加強商業(yè)貸款、公積金回款的清收力度，這部分回款由銷售外業(yè)負責，并對其進行績效考核。

各類應(yīng)收保證金，如企業(yè)代業(yè)主支付的公積金貸款、商業(yè)貸款保證金、施工現(xiàn)場用電保證金、工程質(zhì)量保證金、日照補償保證金、拆遷保證金、農(nóng)民工保證金抵押金等各類由企業(yè)先行支付，到期返還的款項等也占用企業(yè)大量資金，每月財務(wù)部門應(yīng)單獨對這部分資金明細統(tǒng)計出到期日及回收負責人，并要求各相關(guān)部門做出清欠計劃，列入績效考核項，對長期無法收款的項目，如成功收回，公司應(yīng)給予獎勵。

各類土地款、總包工程款、分包工程款及其他工程款支出、稅款、財務(wù)費用、銷售費用及管理費用的支出，應(yīng)劃分剛性支出和非剛性支出，每月各部門上報資金計劃，由財務(wù)部門匯總，上報集團審批通過后執(zhí)行。每月財務(wù)總監(jiān)對大額款項支出進行控制，保證資金安全有效運行。

（四）加強監(jiān)督，完善項目資金監(jiān)控

針對一家控股公司建立多個銀行賬戶的問題，可單獨成立資金中心管理部門，由該部門負責整個集團的資金賬戶，資金統(tǒng)借統(tǒng)還，各公司開發(fā)項目單獨提交收款單、付款單至資金中心，由資金中心受理后，再統(tǒng)一向外部銀行進行收款、付款。每月報出財務(wù)報表時，需要與資金中心核對銀行存款數(shù)據(jù)，所有收款單、付款單必須進行賬戶處理，未處理的收、付款單在財務(wù)系統(tǒng)中進行控制不能月末結(jié)賬，以保證財務(wù)報表數(shù)據(jù)的準確性。這樣可以高效、集中管理資金，保證資金安全，資金中心每日歸集集團資金，使集團領(lǐng)導可對整個集團的可用資金進行掌握。獨立核算開發(fā)項目的資金，所有該項目的收款、付款均以本項目為主體提交單據(jù)，由資金中心受理后收付款。這樣可做到項目資金獨立核算，滿足公司清晰核算的要求。

（五）強化開發(fā)項目可行性研究，理性投資決策

房地產(chǎn)項目開發(fā)具有投資金額巨大、開發(fā)周期長的特點，易受外部環(huán)境和因素影響。在銷售方面，房地產(chǎn)企業(yè)也會受到國家政策調(diào)控和金融政策的影響，產(chǎn)品去化率及銷售回款存在較大的不確定性，勢必對企業(yè)資金回流產(chǎn)生巨大的風險。因此，企業(yè)在決定投資地塊前，應(yīng)詳細調(diào)研項目地塊性質(zhì)、地塊交通條件、周邊的人口居住密度、周邊配套設(shè)施如交通配套、教育配套、醫(yī)療配套、文體娛樂配套、大市政配套等，確保項目定位準確。詳細分析項目地塊的劣勢和項目地塊的機會點，正確對項目做出理性的評估，出具詳細的項目可行性研究報告，供企業(yè)管理層參考。

對于占地面積大、分多期開發(fā)的項目，首期開發(fā)項目必須充分體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營理念，為后期開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。在產(chǎn)品定位研究會中，企業(yè)管理層應(yīng)關(guān)注項目現(xiàn)金流情況，將項目現(xiàn)金流回時點作為項目二級運營節(jié)點進行考核，并綜合考慮項目容積率定產(chǎn)品類型，如住宅產(chǎn)品品質(zhì)、商業(yè)配套的比例等，做好整體布局。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是資金高度密集型行業(yè)，房地產(chǎn)公司要想在激烈的競爭中保持優(yōu)勢，除了需不斷研判國家宏觀經(jīng)濟及宏觀政策外，還應(yīng)提高其資金管理水平，加快資金流動速度，加強資金管理，保證資金安全，以使企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

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（作者單位：長春新星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司）