供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革形勢下的房地產(chǎn)去庫存化思考

張藝凡 方美芳

摘 要：近年來，我國房地產(chǎn)事業(yè)蓬勃發(fā)展，大大推動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們住房水平的提高。但通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)庫存量逐年上升，大量閑房、鬼房堆積，房地產(chǎn)問題已經(jīng)成為亟待解決的重難點(diǎn)之一?！笆濉碧岢隽斯┙o側(cè)改革理念，就是從提高供給質(zhì)量出發(fā)，用改革的辦法推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展。在此背景下，因此將以蚌埠市為例，指出蚌埠市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和問題，并探究如何運(yùn)用供給側(cè)改革所帶來的優(yōu)勢，從政府、開發(fā)商等方面著眼對房地產(chǎn)去庫存提出建議以助力解決相關(guān)問題。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革；房地產(chǎn)去庫存；城鎮(zhèn)化建設(shè)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展

中圖分類號：D9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.24.059

1 引言

十八大召開以來，中國經(jīng)濟(jì)、科技實(shí)力顯著增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，國防實(shí)力、國際影響力大幅提升，人民幸福水平不斷提升。中國是以人為本的社會主義國家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改革升級最根本的目的都是為了造福于民，而住房問題又是解決民生問題的重中之重。經(jīng)濟(jì)既在分化中發(fā)展，也在分化中調(diào)整，經(jīng)濟(jì)調(diào)整還沒有到底，主要有三個調(diào)整不到位：一是投資增長調(diào)整沒到位；二是房地產(chǎn)調(diào)整不到位；三是制造業(yè)調(diào)整不到位。如何化解房地產(chǎn)庫存問題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，從而促進(jìn)“老有所養(yǎng)、病有所養(yǎng)、住有所居”的希冀有望成真，是“十三五”期間的重點(diǎn)工作。在經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大的背景下，作為橫跨消費(fèi)與投資兩大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對穩(wěn)增長具有舉足輕重作用。針對目前我國在房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行深入研究，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的大布局下，試圖就房地產(chǎn)去庫存化提出可行性建議，進(jìn)而以點(diǎn)帶面，期望能給相關(guān)城市房地產(chǎn)去庫存化提供一定的參考。

2 房地產(chǎn)去庫存化概述

目前形成房地產(chǎn)庫存的很大原因在于政府在過去發(fā)展階段所采用的土地財(cái)政發(fā)展模式，具而言之，一方面，政府掌握著城市土地的供應(yīng)大權(quán)，所有的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)均要通過招拍掛來獲得土地。土地的供給是有限的，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)，城區(qū)地價(jià)越來越高，開發(fā)商拿地的成本也不斷增加，這是造成目前高房價(jià)的根本原因。然而，由于政府正常的財(cái)稅收入已經(jīng)無法滿足巨大支出需要，只能通過土地出讓來獲得資金，地價(jià)越高，政府所獲得的出讓資金越高，對目前的高房價(jià)更是起到了推波助瀾的效果。另一方面，高地價(jià)驅(qū)動著政府不斷盲目增加土地供應(yīng)，開發(fā)商盲目拿地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，反而忽略了本地區(qū)真正的住房市場需求，當(dāng)大規(guī)模的拿地建房熱潮結(jié)束之后，才發(fā)現(xiàn)住房量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民購房的實(shí)際需求，較高的開發(fā)建設(shè)成本又使得開發(fā)商無法通過大幅度降價(jià)的方式來夸大房地產(chǎn)銷售量，在各種不利因素的綜合作用下，從而形成了目前房地產(chǎn)庫存積壓的狀況。

“十三五”規(guī)劃綱要明確提出，要著力推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，借此推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。從短期表象來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)問題是由于需求不足引起從而造成房地產(chǎn)庫存化，但是深入研究我們就會發(fā)現(xiàn)真正的原因還在于供給方面，一方面是目前的房地產(chǎn)供過于求，在一些二三線城市住宅數(shù)量遠(yuǎn)超實(shí)際需求；另一方面房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)也不盡合理，住宅種類不符合當(dāng)前居民需求，這些才是導(dǎo)致目前房地產(chǎn)困境的深層次原因所在。而發(fā)揮供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的作用，從供給的角度調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)和數(shù)量，化解目前存在的房地產(chǎn)庫存壓力則是改革的必然舉措。

3 蚌埠市房地產(chǎn)庫存化狀況與去庫存化

由經(jīng)濟(jì)規(guī)律可知，隨著經(jīng)濟(jì)水平的增長，居民對住房的需求量也增長，相對應(yīng)庫存量減少。在基于Eviews模型的基礎(chǔ)上，將蚌埠市房地產(chǎn)庫存量和庫存周期與安徽省其他地市進(jìn)行了比較，就蚌埠市庫存化量與GDP總量和城鎮(zhèn)化率、常住人口與安徽省其他城市進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)蚌埠市庫存化量居于安徽省中上水平，庫存量較多，去庫存化壓力大，并將是蚌埠市未來一段時(shí)間內(nèi)重要的問題，將與蚌埠市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和人民生活水平緊密相關(guān)，需要政府進(jìn)一步出臺政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，使庫存量減少速度與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。

蚌埠市2015年住宅累計(jì)成交量環(huán)比減少了30.86%，與省內(nèi)其他市相比較為落后，房地產(chǎn)市場疲軟，住宅需求不旺盛，但房地產(chǎn)的開發(fā)仍在繼續(xù)，因而導(dǎo)致蚌埠市房地產(chǎn)庫存量進(jìn)一步增加。且蚌埠市財(cái)政收入主要來源于租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)三大行業(yè)，其中租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)對蚌埠市房地產(chǎn)市場庫存量影響較小，但是建筑業(yè)成為財(cái)政收入的支柱并且增速較快，房地產(chǎn)市場供給量較大，導(dǎo)致庫存量進(jìn)一步增大，去化周期延長。雖然蚌埠市的常住人口和戶籍人口與省內(nèi)其他區(qū)域比相對較少，但是其城鎮(zhèn)化率水平在全省排位較高，已超過了全省平均水平。隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，大量農(nóng)民進(jìn)城購房，房屋需求量進(jìn)一步增大，從而庫存量會減少，去化周期會相應(yīng)縮短。

4 房地產(chǎn)去庫存化該何去何從

4.1 去庫存化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速相適應(yīng)

庫存化是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中出現(xiàn)的，解鈴還須系鈴人，去庫存化也要在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中逐步調(diào)節(jié)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展一方面推動房地產(chǎn)去庫存，同時(shí)房地產(chǎn)去庫存也會助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從而會使人均GDP增加，購買能力提升，消費(fèi)能力和居民幸福感提升，反拉經(jīng)濟(jì)發(fā)展。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)化率的提高，將吸引大量農(nóng)村人口向城市遷移，帶來許多潛在消費(fèi)者。就此而言，去庫存化不應(yīng)過快，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)，也不應(yīng)過慢，積累大量庫存房產(chǎn)資源，居民消費(fèi)需求不足，幸福感較低。因此，房地產(chǎn)去庫存化要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速相適應(yīng)。

4.2 加快房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級

近年來，住宅質(zhì)量不高、社區(qū)建設(shè)不完善、配套設(shè)施不健全等問題日漸突顯。為了適應(yīng)新形勢并緊循“供給側(cè)改革”理念要求，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)新，從追求數(shù)量向提升質(zhì)量、刺激需求向吸引需求轉(zhuǎn)變，推動房地產(chǎn)開發(fā)向著優(yōu)質(zhì)、綠色、和諧方向轉(zhuǎn)型發(fā)展，推動小區(qū)發(fā)展向創(chuàng)新型社區(qū)的轉(zhuǎn)變，使居住環(huán)境更加優(yōu)質(zhì)、便捷。

4.3 服務(wù)型政府建設(shè)，政策支持多樣化

就政府而言，致力于發(fā)展經(jīng)濟(jì)，增加居民收入，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位才是解決房地產(chǎn)庫存的根本方法?，F(xiàn)如今，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘢a(chǎn)生了對住房的需求，然而城市化的發(fā)展并不是簡單的讓農(nóng)民進(jìn)城，如何讓城鎮(zhèn)化的居民真正安定下來，持續(xù)居住并有正常穩(wěn)定的工作和收入才是關(guān)鍵所在。政府所應(yīng)該做的正是提供政策方面的支持，落實(shí)農(nóng)民個人住房貸款首付比例和優(yōu)惠利率等支持政策；對符合條件并進(jìn)城購房的對象進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)助，增加居民購房意愿，把這部分潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲彿啃袨?。同時(shí)，保障性住房作為政府調(diào)節(jié)社會住房矛盾的政策將有助于消化部分積壓住房，政府通過購買部分商品房作為保障性住房出售、適當(dāng)減少保障性住房建設(shè)規(guī)模，以消化一定庫存亦是解決房地產(chǎn)庫存化的良策。

4.4 房地產(chǎn)去庫存化的新道路

房地產(chǎn)的過度庫存化固然是供過于求，但是如果在供給上下好功夫，或許也可以一定程度上緩解。就房地產(chǎn)商而言，除將房地產(chǎn)降價(jià)銷售外，也可從在基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善，綠化面積的提升，物業(yè)服務(wù)的完善，開發(fā)新型銷售措施，充分運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”，將房地產(chǎn)銷售互聯(lián)網(wǎng)化。在已有的措施基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場的去庫存化可以通過一些創(chuàng)新性的舉措去調(diào)整。就一人多房的市民而言，其閑置的房產(chǎn)資源可以租賃，促進(jìn)房產(chǎn)資源的流轉(zhuǎn)，就房地產(chǎn)商而言，可將已開發(fā)房地產(chǎn)租賃出去，以租養(yǎng)房，以租養(yǎng)源，以租回本，使已開發(fā)房產(chǎn)資源流動起來，避免閑置，促進(jìn)房產(chǎn)資源的使用效率提升。

5 結(jié)語

總體來說我國房地產(chǎn)行業(yè)目前仍然面臨著許多問題，想要從根本上解決房地產(chǎn)庫存量大，從供給側(cè)方面來尋找根本解決之道是我們應(yīng)當(dāng)關(guān)注的方向。本文僅以蚌埠市的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀為研究對象，通過具體分析其目前存在的問題，以及形成這些問題的深層次原因，并嘗試站在供給側(cè)的角度來看待問題，給出一些具體的去庫存的建議，以期能夠拋磚引玉，引起更多的人關(guān)注并思考房地產(chǎn)庫存的問題。

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