唐美林 郭登艷

摘要：保障性住房是我國住房體系的重要組成部分，加大保障性住房建設投入能改善人民居住條件促進社會發(fā)展，但這也將面臨資金瓶頸問題，成為制約保障性住房供給的重要原因之一，對其進行融資模式創(chuàng)新，有助于解決這一問題。文章分析REITs 的融資模式及其優(yōu)勢，并借鑒國外REITs 運作經(jīng)驗，這對我國拓寬保障性住房融資渠道具有非常重要的意義。

關鍵詞：保障性住房；REITs ；融資模式

1、引言

近年來，我國各地出臺了各種房地產調控政策，然而這也進一步加大了房地產開發(fā)商的資金壓力，勢必需要強大的資金支持和保障。REITs（房地產投資信托基金）作為一種房地產證券化的重要手段，能夠拓寬房地產企業(yè)融資渠道、降低企業(yè)融資成本，對現(xiàn)有的單一的銀行融資渠道形成了重要補充，緩解單一融資渠道的資金風險壓力。因此，無論是從解決房地產市場問題角度出發(fā)，還是從維護金融市場穩(wěn)定的角度出發(fā)，REITs在中國已具備較為巨大的市場需求環(huán)境。但REITs在我國的發(fā)行情況并不樂觀，為了改善人民居住狀況，促進社會的進一步發(fā)展，必須解決保障性住房的建設資金問題。最近幾年，REITs 融資方式在國內發(fā)展較快，不少一線城市已經(jīng)開始進行這種融資方式的嘗試。而且，從當前各試點的運用情況來看，REITs 融資方式具有一定的優(yōu)勢，且逐漸強化。但由于引進的時間較短，運營模式還不成熟，發(fā)展過程中存在較多問題。

2、REITs 模式及其優(yōu)勢

REITs（Real Estate Investment Trusts）就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，通過專業(yè)的投資機構發(fā)行受益憑證，聚集投資者的資金，從而進行房地產投資經(jīng)營管理，然后按照一定的比例將投資收益分配給投資者。根據(jù)所投資資產的類型REITs可分為三類：一是權益型（Equity REITs）。權益型REITs直接投資并擁有房地產，投資者的收益主要來源于租金收入和房地產的增值收益，且必須將至少90%的凈收益作為股息發(fā)放給投資者，市場上流通的 REITs 中絕大多數(shù)為權益型。二是抵押型（Mortgage REITs）。這類REITs主要投資房地產抵押貸款或房地產貸款，其收益來源主要是抵押貸款所得利息和發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費，以及通過發(fā)放抵押貸款所獲抵押房地產的部分租金和增值收益。三是混合型（Hybrid REITs）。顧名思義，混合型 REITs是介于權益型與抵押型REITs 之間的，其自身擁有部分物業(yè)產權的同時也在從事抵押貸款的服務，此類REITs投資領域既包括房地產也包括房地產貸款

3、美國 REITs模式運作經(jīng)驗

REITs作為房地產市場的主要的房地產證券化手段，已經(jīng)誕生了大半個世紀，發(fā)達國家的資本市場較為完善，其REITs產品大多為精心設計的標準化產品，并且REITs發(fā)展也已經(jīng)較為成熟，有其固定的發(fā)展模式。美國是全球規(guī)模最大、產品最為豐富和成熟的REITs市場。故針對美國 REITs 模式進行研究，從中分析值得借鑒的經(jīng)驗。

3.1準入制度嚴格

在美國REITs設立必須滿足諸多條件，在資產要求方面、資金來源、收入要求和紅利分配等各方面都做出嚴格要求。如在紅利分配方面，該制度要求將不低于房地產投資信托基金應納稅收入的90%的利潤作為紅利分配給股東等等。

3.2法律制度完善

美國具有完善的法律制度保障其REITs市場的發(fā)展，按照美國的法律，REITs采取公司模式，為封閉式基金。與此同時，對其設立、運作、管理都有詳細的規(guī)定，且許多規(guī)定具有量化標準，這些規(guī)定可操作性強，避免了因制度規(guī)定寬泛而缺少剛性約束的情況。我國法律制度保障還不夠充分，需要對我國REITs法律制度設計進行完善。

3.3組織機構運作規(guī)范

美國的REITs 必須是以公司、商業(yè)信托或視同公司課稅主體的協(xié)會等其他類似機構，且由董事會或基金托管人管理。這些機構被用作經(jīng)營機制、管理和監(jiān)督機構，形成一個有機整體、相互合作與協(xié)調、建立和運作房地產投資信托基金。

3.4標準化的產品設計

REITs 產品是標準化產品，經(jīng)過專家的精心設計，它不僅能夠最大化地滿足客戶的投資需求，而且具有標準化的特點。因此量身定做的投資產品為公眾投資者交易，為普通投資者降低準入門檻，可以廣泛吸納社會資本。

4、我國保障性住房融資存在的問題

（1）法律法規(guī)不完善。法律不完善是REITs在中國推行一大障礙，我國現(xiàn)有法律對REITs的性質尚未明確，其法律主體地位無法確認，同時REITs涉及眾多的物權變動登記，但目前對房地產登記的不統(tǒng)一會對其產生諸多限制，從而阻礙了REITs在我國的進一步發(fā)展。

（2）融資結構存在不協(xié)調。保障性住房建設的融資主要來自銀行貸款和住房公積金中心貸款。因為經(jīng)適房投資比較大，回收期長，投資收益很小，所以大部分的房地產企業(yè)仍然不愿意參與。從而造成住房建設的融資主題單一，規(guī)模小，形成經(jīng)適房建設和發(fā)展的剛性瓶頸。

（3）融資渠道建設緩慢。保障性住房融資渠道的建設較為緩慢與我國資本市場不完善有很大的關系，融資模式吸收社會資本具有一定的難度，主要原因為金融市場缺乏吸引大眾消費者進行投資的工具，且市場運行機制不規(guī)范。而 REITs 融資模式的推廣應用必須確定其保障機制、運作模式和參與主體等因素。

結束語

文章分析了美國 REITs 的發(fā)展經(jīng)驗以及我國設立和發(fā)展保障性住房 REITs模式存在的問題，包括法律法規(guī)的不完善、融資結構存在不協(xié)調、融資渠道建設緩慢等。所以要想將 REITs 融資模式引入到我國保障性住房建設中，必須從多個方面進行，例如完善相關政策、法律法規(guī)，加強相關部門及運營主體的監(jiān)管，包括嚴格控制其市場準入，確保 REITs 市場的透明化、規(guī)范化，營造良好的市場交易環(huán)境。建立有效的流通機制。，為了充分發(fā)揮該金融產品的資金融通作用，需要建立暢通的流動機制這需要政府搭建交易平臺，標準化設計REITs產品，同時要盡可能地簡化操作流程這種流通機制對保障性住房融資來說是不可或缺的，而這也是市場化運作的必然要求。

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作者簡介：

唐美林，女，1992.12.05，湖南永州，漢族，長沙理工大學經(jīng)濟與管理學院，碩士研究生，金融工程，湖南省長沙市長沙理工學院金盆嶺校區(qū)。

郭登艷，女，1994.7.18，湖北省巴東縣沿渡河鎮(zhèn)馬寨村七組，漢族，長沙理工大學經(jīng)濟與管理學院，碩士研究生，金融發(fā)展與經(jīng)濟增長，湖南省長沙市長沙理工學院金盆嶺校區(qū)。