暴雨過后受損維權(quán)“五招”

裴小星

2018年7月的北京進(jìn)入了“暴雨模式”。暴雨降臨時來勢洶洶，退去時悄然無聲，然而暴雨的沖刷卻讓一些平時不太為人關(guān)注但關(guān)系到公眾財產(chǎn)安全的法律問題顯現(xiàn)出來。那么，面對暴雨襲擊后的種種糾紛，人們應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對呢？就此，筆者將針對暴雨后易發(fā)的幾類財產(chǎn)糾紛進(jìn)行分析。

第一招

商品房漏雨 開發(fā)商難辭其咎

隨著雨季的到來，北京的一些新舊社區(qū)不同程度地出現(xiàn)了房屋漏雨的情況。通常情況下，開發(fā)商和房主會在《商品房預(yù)售合同》《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等書面文件中對房屋的防水質(zhì)保期和質(zhì)保期內(nèi)開發(fā)商的修繕責(zé)任進(jìn)行明確約定，那么這種約定是否有據(jù)可循呢？質(zhì)保期限又是否可成為開發(fā)商的免責(zé)事由呢？

建設(shè)部于2000年發(fā)布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》中規(guī)定，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，在正常使用條件下的最低保修期限為5年。第14條規(guī)定：“在保修期限內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。”第15條規(guī)定：“因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>

如果房屋屋頂漏水、墻面滲水等損害的發(fā)生是因房屋質(zhì)量問題所致，且損害結(jié)果發(fā)生在質(zhì)保期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修繕；如果開發(fā)商拒絕修繕或在合理期限內(nèi)拖延修繕的，房主可以自行或委托他人修復(fù)，由此產(chǎn)生的合理費(fèi)用由開發(fā)商負(fù)擔(dān)。如果經(jīng)過開發(fā)商維修后漏雨問題仍未得到解決，那么即使超過了合同約定的質(zhì)保期，開發(fā)商也不能以超過質(zhì)保期為由免責(zé)。對于確因開發(fā)商未能履行合同義務(wù)導(dǎo)致房屋存在質(zhì)量問題的，房主仍可繼續(xù)主張權(quán)利。

第二招

租賃房屋被淹 房東應(yīng)當(dāng)修繕

《中華人民共和國合同法》第218條規(guī)定：“承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！钡?19條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。”第221條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。”

依據(jù)上述法律的規(guī)定，確認(rèn)哪一主體來承擔(dān)房屋損失的關(guān)鍵在于租賃房屋損毀的原因。而暴雨是自然天氣的一種，暴雨侵襲給租賃房屋造成的損毀系自然災(zāi)害所致，而非由于租戶的不當(dāng)使用造成，故可歸于租賃房屋自然損耗的范疇，應(yīng)當(dāng)由房東來承擔(dān)維修義務(wù)。需要特別指出的是，對租賃房屋進(jìn)行維修是房東的法定義務(wù)，但是房東和租客之間形成的是租賃合同關(guān)系，屬于私法領(lǐng)域的民事法律關(guān)系，如果雙方在租賃合同中明確約定房屋的損耗一律由租客自行維修的話，那么根據(jù)當(dāng)事人意思自治原則，對于因暴雨造成的租賃房屋損毀也應(yīng)當(dāng)由租戶自行維修。

第三招

車輛受損理賠需單獨(dú)購買“涉水險”

車輛保險主要分為兩大類：一類是交通事故強(qiáng)制保險，此類為國家強(qiáng)制保險，針對的是發(fā)生交通事故的相對方的損失，與暴雨導(dǎo)致的車輛損失無關(guān)；另一類是商業(yè)險，包括車輛損失險、第三者責(zé)任險等基本險種和車輛盜搶險、玻璃單獨(dú)破損險等附加險種。就車輛被水浸泡后的保險理賠問題，這里涉及兩個商業(yè)險種，一個是車輛損失險，另一個是發(fā)動機(jī)涉水損失險，也就是我們通常所稱的“涉水險”。2012年保險行業(yè)協(xié)會發(fā)布的《機(jī)動車商業(yè)保險示范條款》中車輛損失保險承保的責(zé)任包括了因暴雨、洪水、冰雹等自然災(zāi)害造成的被保險車輛的直接損失，但發(fā)動機(jī)進(jìn)水后導(dǎo)致的發(fā)動機(jī)損壞通常被保險公司列為責(zé)任免除的情形之一。涉水險是車輛損失險的附加險，亦即是車主必須是在投保了車輛損失險的基礎(chǔ)上，才能投保涉水險。而涉水險所填補(bǔ)的空缺恰好是車輛損失險中“發(fā)動機(jī)進(jìn)水后導(dǎo)致的發(fā)動機(jī)損壞”的免責(zé)情形。

實踐中，在發(fā)生暴雨時常常出現(xiàn)包括發(fā)動機(jī)在內(nèi)的車輛損失，如果車主僅投保了車輛損失險，卻沒有投保作為附加險的涉水險，就有可能導(dǎo)致保險公司拒絕理賠。此外，如果駕駛員在駕車時操作不當(dāng)，在車輛涉水熄火后再次啟動車輛，那么該部分損失保險公司也是不予理賠的。

同時，各保險公司提供的制式保險合同條款不盡相同，因此建議車主在簽訂保險合同的時候仔細(xì)閱讀合同條款，對車輛損失險和涉水險的具體理賠條件和理賠范圍進(jìn)行充分了解，在車輛遭遇雨水浸泡受損后盡快聯(lián)系保險公司進(jìn)行維修，以便及時止損、盡早獲賠。

第四招

地庫進(jìn)水 物業(yè)未盡防范義務(wù)須擔(dān)責(zé)

暴雨傾城，有可能會發(fā)生雨水倒灌進(jìn)地下車庫，造成業(yè)主私人車輛和車庫設(shè)施設(shè)備損毀的情況。此種情況下，物業(yè)公司并非侵權(quán)人，不存在主觀故意，但這是否意味著物業(yè)公司就不需要承擔(dān)責(zé)任了呢？答案顯然是否定的。

《物業(yè)管理條例》第36條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！庇纱丝梢姡袛辔飿I(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的焦點(diǎn)在于，其是否按照合同的約定全面履行了物業(yè)管理職責(zé)。

不同物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同條款可能大同小異，但是通常都會約定一些與防災(zāi)搶險相關(guān)的原則性條款。而具體到暴雨災(zāi)害中，物業(yè)公司的管理職責(zé)主要體現(xiàn)在兩個方面，一是預(yù)防，二是補(bǔ)救。暴雨是季節(jié)性發(fā)生的事件，在非雨季的時期，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對小區(qū)的排水設(shè)施進(jìn)行周期性的檢查和維修，確保排水口排水暢通。而在雨季來臨時，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)盡到更高的注意義務(wù)，比如準(zhǔn)備沙袋、抽水機(jī)等防洪設(shè)施設(shè)備，隨時關(guān)注暴雨氣象預(yù)報，根據(jù)氣象部門的警報向業(yè)主發(fā)出通知，暴雨險情發(fā)生后采取阻止車輛進(jìn)入地庫、關(guān)閉地庫門的合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，等等。如果物業(yè)公司在預(yù)防和補(bǔ)救兩方面都盡職盡責(zé)，不存在過錯，那么無需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，反之則需要對損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五招

樹倒砸壞車輛 樹木管理者有責(zé)任

《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第90條規(guī)定：“因林木折斷造成他人損害，林木的所有人或者管理人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！?/p>

在狂風(fēng)伴隨暴雨來襲的情況下，經(jīng)常發(fā)生樹木折斷砸壞車輛的情況，車主通常會起訴樹木的所有人或管理人要求賠償損失，而樹木的所有人或管理人往往會以“不可抗力”為由主張免責(zé)。那么暴雨是否能構(gòu)成法律規(guī)定的“不可抗力”呢？《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第29條規(guī)定：“因不可抗力造成他人損害的，不承擔(dān)責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！逼渲小安豢煽沽Α笔侵笩o法預(yù)見、不可避免并且無法克服的客觀情況。而暴雨的發(fā)生多在雨季，目前氣象部門是可以比較準(zhǔn)確預(yù)報暴雨發(fā)生的時間、地區(qū)和雨量等信息的，因此除了極少數(shù)以我國當(dāng)前防災(zāi)減災(zāi)能力和災(zāi)害預(yù)報能力也無法預(yù)測、不能避免、不能克服的幾十年難得一遇的特大暴雨外，單純的降雨量大并非無法預(yù)見的客觀情況。況且狂風(fēng)暴雨有時可能只是樹木折斷的誘因之一，而非唯一原因，樹木本身的年老腐化、內(nèi)部的蟲蛀等因素才是樹木折斷的主要原因，而樹木自身的健康狀況經(jīng)過所有人或管理者的日常檢查是完全可以甄別的。因此，樹木的所有人或管理人只有在暴雨構(gòu)成“不可抗力”且是造成樹木折斷損壞車輛的唯一原因的情況下，才能免除賠償責(zé)任。

結(jié)語：現(xiàn)實中，暴雨等自然災(zāi)害的發(fā)生或許無法避免，但是人們對于暴雨可能對財產(chǎn)安全帶來的危害卻是可以在力所能及的范圍內(nèi)進(jìn)行有效預(yù)防和事后補(bǔ)救的。在此也提醒在暴雨中的被害者們，“天災(zāi)”的背后往往隱藏著“人禍”，遭受損失時需注意保留證據(jù)，及時拿起法律的武器，正確維護(hù)自身權(quán)益。