徐小飛

日前，北京市第三中級人民法院召開涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件的新聞通報會，針對這一類案件所反映的特點進行了總結(jié)，對司法實踐中的法律適用問題進行說明，并對相關(guān)利益方給出了法官建議。

近年來，隨著房價上漲、戶籍管理政策變化以及教育資源不均衡導(dǎo)致的學(xué)區(qū)間房價差異，賣房不遷戶口的現(xiàn)象屢見不鮮。房子賣了，戶口卻沒遷走，有時候房子里還有賣房者其他親戚朋友的戶口。司法實踐中，因賣房不遷戶口而產(chǎn)生的糾紛有逐年上升的態(tài)勢，并不斷以案件的形式向法院聚集，給法院的審理工作提出新的挑戰(zhàn)。

根據(jù)現(xiàn)有戶籍政策，房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口不影響新的所有權(quán)人戶口遷入，買房人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶口遷入。但從買房人角度而言，其購買房屋是想取得該房屋獨自享有的、完整的權(quán)利，并擁有排他的房屋支配權(quán)和使用權(quán)，不僅希望能夠順利實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶的目的，還希望購買到的房屋足夠“干凈”——不存在他人的戶口登記。

事實上，賣房不遷戶口，可能會導(dǎo)致各種潛在風(fēng)險，讓買房人“很受傷”。比如學(xué)區(qū)房，如果賣房者的子女占用了學(xué)籍，就可能導(dǎo)致買房人的子女不能入學(xué)；有的地方拆遷政策不同，戶口留在原房屋的賣房者可能也會分得相應(yīng)拆遷利益，買房人所得的拆遷利益就會相應(yīng)減損；如果賣房不遷戶口，還可能導(dǎo)致買房人在將該房屋進行再次交易時存在困難，畢竟在同等條件下沒有潛在的買家愿意購買留有他人戶口的房子。

戶口遷移屬于公安機關(guān)戶籍管理的范疇，不屬于人民法院管轄范圍，從司法實踐來看，法院也不會直接判決遷移戶口，法院判令賣房者承擔(dān)違約金的比例較高。對于賣房不遷戶口引發(fā)的糾紛，人民法院及時召開新聞發(fā)布會，提醒買房者全面核查交易房屋戶籍登記情況、明確戶口遷出期限及違約責(zé)任、注意固定因?qū)Ψ竭`約造成損失的證據(jù)等，釋放出濃濃的司法善意和溫情，獲得了廣大市民的贊揚和肯定。但從社會治理的長遠角度來看，有關(guān)部門對賣房不遷戶口引發(fā)的問題要引起重視，依據(jù)實際情況制定并完善相關(guān)的法規(guī)政策，讓相關(guān)制度及時跟進，以便執(zhí)法者有法可依、有章可循。

如何利用更完善的制度、更主動的作為、更積極的介入，有效保護買房者的合法權(quán)益，以最大的努力防止此類糾紛的發(fā)生，也是需要深入思考和研究的課題。

一是要建立嚴格規(guī)范的戶口審批管理制度。有關(guān)部門要研究“戶隨人走”的戶口遷出政策，分類完善落戶標準和政策，避免在房屋買賣過程中出現(xiàn)因政策原因?qū)е碌臒o法處理的持續(xù)違約情況。二是要建立社會公共戶籍制度。今年5月1日正式實施的《上海市常住戶口管理規(guī)定》規(guī)定，房產(chǎn)交易后，現(xiàn)權(quán)利人或者承租人申請將房屋內(nèi)原有戶口遷出，房屋所在地公安派出所對拒不遷出或者無法通知的可直接將其戶口遷至社區(qū)公共戶。上海的有關(guān)做法具有積極肯定意義，值得各地借鑒和參考。三是要提高違法、違約成本，形成強大震懾力。如對學(xué)區(qū)房可適用申請行為保全，禁止賣房者使用涉案房屋對應(yīng)戶口的學(xué)籍，對惡意違約不遷戶口的賣房者，適用懲罰性損害賠償制度，等等。