劉 超，馮春林，趙寶山

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中小城市城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)耦合協(xié)調發(fā)展研究——以蕪湖市為例

劉 超，馮春林，趙寶山

（安徽商貿職業(yè)技術學院 經濟貿易系，安徽 蕪湖 241002）

以蕪湖市為研究對象，建立城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)發(fā)展的指標體系，選取2002-2016年樣本數(shù)據，運用熵值賦權法、耦合協(xié)調模型，計算蕪湖市城鎮(zhèn)化和房地產業(yè)發(fā)展的綜合指數(shù)，以及二者的耦合度和協(xié)調度。實證結果表明：蕪湖市城鎮(zhèn)化發(fā)展的綜合指數(shù)不斷升高，房地產業(yè)發(fā)展的綜合指數(shù)先升后降；兩個子系統(tǒng)耦合程度較高，協(xié)調程度經歷了嚴重失調到優(yōu)質協(xié)調的過程；其中，生活城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)發(fā)展的平均協(xié)調水平較低。對此，提出了相應的政策建議。

蕪湖市；城鎮(zhèn)化；房地產業(yè)；耦合協(xié)調

一、引言

20世紀90年代中后期以來，我國城鎮(zhèn)化及房地產行業(yè)步入快速發(fā)展通道，人口、產業(yè)、資源不斷向城市集中。城鎮(zhèn)化給房地產業(yè)的發(fā)展帶來了契機，房地產業(yè)的發(fā)展促進了城鎮(zhèn)化進程，二者的關聯(lián)問題一直是諸多學者研究的熱點。國內研究側重城鎮(zhèn)化對房地產供需的影響[1-3]，對房地產投資的影響[4-5]，對房地產價格的影響[6-7]，城鎮(zhèn)化與房地產之間互動關系。[8-10]多數(shù)研究認為城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)存在相互影響、相互制約的關系。研究方法方面，主要采用計量經濟學模型，如Hansen數(shù)據門檻模型、Granger 因果檢驗、協(xié)整分析等。還有學者利用耦合協(xié)調度模型，對大型城市的城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)的耦合協(xié)調度進行了實證分析，逐步探索兩者協(xié)調發(fā)展狀況。[9-10]總結來看，目前城鎮(zhèn)化和房地產業(yè)兩大系統(tǒng)關系的研究以定量分析為主，但二者的耦合協(xié)調關系及評價研究不多，對中小城市兩者的耦合協(xié)調發(fā)展的研究更為鮮見。

蕪湖市地處長三角經濟帶西南部，是安徽省政治、經濟副中心城市，屬三線城市范疇。2016年全市常住人口約387萬，GDP達2699.44億元。進入21世紀以來，蕪湖市城鎮(zhèn)化與房地產迅速發(fā)展，城市化率由2002年的35.19%增長到2016年的63.46%，房地產開發(fā)投資額由2002年的17.24億元增長到2016年的408.1億元。據《蕪湖市十三五規(guī)劃綱要》顯示，蕪湖市將持續(xù)推進新型城鎮(zhèn)化建設，到2020年城市化率將達到65%。蕪湖市作為中小城市，其城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)發(fā)展之間的耦合協(xié)調程度是如何演變的? 未來怎樣才能更好地實現(xiàn)城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)良性互動?

鑒于此，筆者建立中小城市城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)發(fā)展的指標體系，運用耦合協(xié)調模型進行定量化研究，以期為促進蕪湖市的城鎮(zhèn)化及房地產業(yè)健康有序發(fā)展，實現(xiàn)二者有機協(xié)調提供理論借鑒。

二、研究方法與模型構建

（一）城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)耦合協(xié)調機理分析

耦合是兩個或兩個以上系統(tǒng)或運動形式通過各種相互作用而彼此影響的現(xiàn)象。[11]協(xié)調代表著兩種或兩種以上系統(tǒng)之間的一種良性相互關聯(lián)。城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)是兩個性質不同的復雜系統(tǒng)，其系統(tǒng)中又包括多種物質（如土地、住房）、非物質（如資金、人員）等要素，各要素之間重疊性與關聯(lián)性使兩系統(tǒng)之間相互作用、彼此影響，并由低級共生發(fā)展到高級協(xié)調的階段。因此，可以通過耦合協(xié)調模型對兩種系統(tǒng)進行定量化研究。

持續(xù)、快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化成為推動中國社會經濟發(fā)展，尤其是房地產業(yè)發(fā)展的重要引擎。一方面，城鎮(zhèn)化促進了人口聚集、區(qū)域產業(yè)的發(fā)展與經濟的增長，引發(fā)了大量的房地產需求，城鎮(zhèn)化中建設用地的增長與投資規(guī)模的擴大，帶來了房地產供給的增加；另一方面，城鎮(zhèn)化過程中因城市邊界的限制、建設的盲目無序、土地的粗放利用，一定程度上抑制了房地產業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)作為城市發(fā)展的物質載體和地方財政收入重要來源的產業(yè)，一方面能推動產業(yè)經濟發(fā)展、拉動就業(yè)、美化城市環(huán)境、改善人們的生活條件，從而推進城鎮(zhèn)化發(fā)展的進程；另一方面，房地產投資過熱、投機旺盛、房價非理性上漲、開發(fā)結構不合理，一定程度上抑制了城鎮(zhèn)化的優(yōu)化發(fā)展。

（二）城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)評價指標體系的構建

為了揭示蕪湖市城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)發(fā)展的耦合協(xié)調程度，借鑒既有研究文獻的結論，并遵循系統(tǒng)性、科學性、數(shù)據的可獲得性等原則，對城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)發(fā)展狀況指標進行篩選，建立評價指標體系。城鎮(zhèn)化發(fā)展系統(tǒng)由五個二級指標構成：人口城鎮(zhèn)化、經濟城鎮(zhèn)化、空間城鎮(zhèn)化、生活城鎮(zhèn)化和生態(tài)環(huán)境城鎮(zhèn)化；房地產業(yè)發(fā)展系統(tǒng)由三個二級指標構成：產業(yè)狀況、銷售狀況、投資建設狀況。各二級指標又包括更具體的三級指標，如表1所示。

表1 城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)發(fā)展指標體系

各指標的所有原始數(shù)據來源于2003~2017年的《安徽省統(tǒng)計年鑒》、歷年《蕪湖市統(tǒng)計年鑒》、歷年蕪湖市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。

（三）城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)發(fā)展系統(tǒng)綜合評價模型

為了能計算城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)兩個子系統(tǒng)歷年發(fā)展的綜合指標，需要確定各項指標的權重系數(shù)。本文主要采用熵值賦權法來確定各指標權重，能消除人為因素的影響，確保評價的客觀性。

1．數(shù)據的標準化處理

為消除各指標之間的量綱差異，首先需要采用極差標準化法將各個指標進行無量綱處理，不改變變量最終的實證結果。

式中Zij為xij標準化處理后的數(shù)值；xij表示研究樣本期2002~2016年間第i年的第j個指標值；Max xj、Min xj分別表示某一個指標在研究樣本期內的最大值和最小值。

2．計算第i年份j項指標的比重

3．計算指標信息熵

k =1/ln m，其中 m 為評價年數(shù)，n 為指標數(shù)。

4．計算信息熵冗余度

5．計算指標權重

6．計算綜合指數(shù)

標準化后的指標值與指標權重加權求和，計算各子系統(tǒng)第i年份的綜合指數(shù)Qi，得到評價結果。

（四）城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)發(fā)展系統(tǒng)耦合協(xié)調評價模型

由上述各子系統(tǒng)每年的綜合指數(shù)，分別得出蕪湖市城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)發(fā)展水平函數(shù)f（x）、g（x）。鑒于現(xiàn)有部分文獻運用的耦合模型出現(xiàn)謬誤，借鑒學者劉春林的細化研究[11]，建立城鎮(zhèn)化和房地產業(yè)兩個系統(tǒng)耦合協(xié)調模型：

上式中，C為城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)發(fā)展水平之間的耦合度，T為兩個系統(tǒng)的綜合評價指數(shù)，D為城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)發(fā)展的協(xié)調度。α，β表示相應函數(shù)的調整系數(shù)，由于兩個系統(tǒng)的耦合作用是不對等的，房地產業(yè)的發(fā)展能推進城鎮(zhèn)化的進程，但城鎮(zhèn)化的發(fā)展是由眾多因素綜合作用產生的，房地產業(yè)只是其中的某一重要因素，故取α=0.6，β=0.4。參考一些學者的研究[9,12]，對城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)發(fā)展系統(tǒng)的耦合協(xié)調等級以及評定標準進行了劃分，見表2與表3。

表2 耦合度等級劃分標準

表3 協(xié)調度等級劃分標準

三、實證結果分析

通過上述模型，計算的2002~2016年蕪湖市城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)發(fā)展綜合指數(shù)，兩個子系統(tǒng)的耦合度、協(xié)調度如表4所示。

表4 2002~2016 年蕪湖市城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)綜合發(fā)展指數(shù)及耦合協(xié)調度

（一）綜合發(fā)展評價分析

由表4可以看出，2002~2016年蕪湖市城鎮(zhèn)化綜合發(fā)展水平從0.0226上升到0.9397，呈現(xiàn)逐步上升趨勢；房地產業(yè)發(fā)展水平從0.0169上升至0.8755，呈現(xiàn)先上升后下降狀態(tài)，其中2014年綜合發(fā)展指數(shù)達到頂峰，2015~2016年卻有所下降，其原因在于：進入2015年，蕪湖庫存量巨大，雖政府出臺“去庫存”等相關政策促進商品房銷售，但供給端也在調整減緩：房地產開發(fā)企業(yè)、從業(yè)人員、房地產開發(fā)投資、施工建設等方面指標有所降低。

從城鎮(zhèn)化和房地產業(yè)兩個系統(tǒng)的相對發(fā)展關系可看出，房地產業(yè)呈現(xiàn)“滯后→超前→滯后”的演變特征，2009年是兩者相對發(fā)展度變化的重要節(jié)點。2009年之前（包括2009年），房地產業(yè)一直滯后于城鎮(zhèn)化發(fā)展進程，蕪湖市作為皖江城市帶承接產業(yè)轉移示范區(qū)核心城市，城鎮(zhèn)化道路起步早、推進快，在省內發(fā)展速度一直處于前列，經濟方面，城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入及人均GDP逐年提高；空間發(fā)展方面，蕪湖構建了“兩江三城”的發(fā)展格局，不僅大力東擴南進，也著力跨江發(fā)展；生態(tài)環(huán)境方面，蕪湖作為國家園林城市，注重城市綠色環(huán)境建設，建成區(qū)綠化覆蓋率由2002年的29.75%上升到2016年的40.58%。隨著時間推移，蕪湖房地產業(yè)發(fā)展指數(shù)以更快的速度上漲，房地產市場漸趨成熟，2009年之后，受宏觀經濟好轉的影響與國家經濟刺激政策推動，蕪湖市房地產業(yè)狀況、銷售面積及投資建設等持續(xù)增長，綜合發(fā)展指數(shù)超過城鎮(zhèn)化發(fā)展指數(shù)，2014年達到歷史峰值。2015~2016年，受庫存量過多的影響，蕪湖房地產業(yè)發(fā)展指數(shù)又落后于城鎮(zhèn)化發(fā)展指數(shù)。

（二）耦合協(xié)調度分析

表4顯示，2002~2016年蕪湖城鎮(zhèn)化水平與房地產業(yè)兩系統(tǒng)的耦合度指數(shù)在0.9以上，達到了穩(wěn)定的高水平耦合狀態(tài)，反映蕪湖城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產業(yè)的增長起到了較大的推動作用，房地產業(yè)對城鎮(zhèn)化的支撐與促進作用也非常明顯。

由表4可知，2002~2016年蕪湖城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)系統(tǒng)的耦合協(xié)調度在逐步提高，耦合協(xié)調等級從嚴重失調逐步向優(yōu)質協(xié)調轉變?；趨f(xié)調度等級劃分標準，可將蕪湖城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)系統(tǒng)耦合協(xié)調發(fā)展過程分為3個階段：

1．第一階段：2002~2005年為發(fā)展不平衡階段，兩個子系統(tǒng)的耦合協(xié)調程度從嚴重失調發(fā)展為輕度失調。在此階段，蕪湖市已經過長期的城鎮(zhèn)化發(fā)展力量的積累，城鄉(xiāng)面貌已有顯著的變化，房地產需求量劇增，但房地產業(yè)剛剛興起，產業(yè)與投資建設明顯滯后，致使商品房價格三年間上漲了91.02%，因此本階段雖然蕪湖市城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)相互作用較強，但彼此間良性協(xié)調發(fā)展狀況較差。

2．第二階段：2006~2009年為過渡階段，兩個子系統(tǒng)的耦合協(xié)調程度，由瀕臨失調過渡到初級協(xié)調階段。該階段蕪湖市城鎮(zhèn)化發(fā)展速度較快，新城區(qū)建設不斷拓展；而蕪湖市房地產業(yè)受整體行業(yè)環(huán)境影響較小，大型房企不斷涌入，投資建設速度較快，房地產業(yè)以更快速度發(fā)展，逐步滿足城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的需要，兩者之間保持較高的耦合作用，協(xié)調作用逐步增強，但仍處于較低協(xié)調水平。

3．第三階段：2010~2016 年為協(xié)調發(fā)展階段，從2010年開始，兩個子系統(tǒng)的耦合協(xié)調度達到中級協(xié)調程度，并逐步發(fā)展為優(yōu)質協(xié)調階段。該階段房地產行業(yè)各級市場日漸完善，產業(yè)規(guī)模、投資建設量不斷增大；而蕪湖市不斷推進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，城市人口、經濟、空間均保持穩(wěn)定增長，兩者良性互動效應明顯。

測算城鎮(zhèn)化各子系統(tǒng)與房地產業(yè)發(fā)展的平均協(xié)調度可知，人口城鎮(zhèn)化（0.6781）＞空間城鎮(zhèn)化（0.6453）＞生態(tài)環(huán)境城鎮(zhèn)化（0.6415）＞經濟城鎮(zhèn)化（0.6205）＞生活城鎮(zhèn)化（0.5909），可見，生活城鎮(zhèn)化與房地產發(fā)展的平均協(xié)調度較低。

四、結論與對策建議

（一）結論

本文在分析城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)耦合協(xié)調作用機理的基礎上，構建了蕪湖市城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)發(fā)展的評價指標體系，并引入耦合評價模型，對蕪湖2002~2016年兩系統(tǒng)耦合協(xié)調關系進行定量分析，由于數(shù)據缺失，本文對研究對象的城鎮(zhèn)化未能上升到新型城鎮(zhèn)化層面研究，存在一定的局限。實證結論如下：

1．蕪湖市城鎮(zhèn)化系統(tǒng)發(fā)展指數(shù)呈現(xiàn)不斷上升的趨勢，房地產業(yè)系統(tǒng)發(fā)展指數(shù)在2002~2014年不斷上升，2015年有所下降。就相對關系來看，房地產業(yè)呈現(xiàn)“滯后（2002~2009年）→超前（2010~2014年）→滯后（2015~2016年）”的演變特征。

2．蕪湖市城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)系統(tǒng)耦合度較高，兩者相互作用和影響程度明顯；兩個子系統(tǒng)的協(xié)調程度由嚴重失調發(fā)展到優(yōu)質協(xié)調，經歷了發(fā)展不平衡階段、過渡階段和協(xié)調發(fā)展階段，相互之間的良性關聯(lián)程度不斷增強；其中，生活城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)發(fā)展的協(xié)調度較低。

（二）對策建議

1．人口城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)協(xié)調發(fā)展。其一，鼓勵蕪湖市區(qū)、縣城放寬戶籍轉移條件，在已有購房落戶的基礎上，也要摸索租售同權（包括租賃落戶）制度；其二，防止周邊大城市因調控收緊，產生對蕪湖樓市的外溢性需求，造成投機過熱、房價過快上漲引起的逆城市化效應。

2．經濟城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)協(xié)調發(fā)展。其一，原始數(shù)據搜集時發(fā)現(xiàn)，蕪湖市城鎮(zhèn)居民可支配收入雖然持續(xù)上漲，但目前蕪湖市房價收入比仍然偏高，不利于經濟城鎮(zhèn)化發(fā)展，應采取調控政策穩(wěn)定住房價格，并持續(xù)提高城鎮(zhèn)居民收入水平。其二，發(fā)展新型地產對經濟城鎮(zhèn)化的貢獻，如產業(yè)地產、物流地產、文旅地產等，引導開發(fā)商由城市開發(fā)者向城市運營商角色的轉型。

3．空間城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)的協(xié)調發(fā)展。在科學確定蕪湖市城市總體發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的基礎上，正確引導蕪湖市合理開發(fā)利用土地，并合理確定房地產業(yè)投資規(guī)模、供給結構。

4．生活城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)協(xié)調發(fā)展。其一，通過深化戶籍制度改革，讓城市基本公共服務惠及每個轉移的農村人口；其二，發(fā)揮房地產開發(fā)在城市公共設施中的更新效應和資金支持作用，以加大對教育、醫(yī)療、文化體育、社會保障等公共服務的供給水平，提升公共服務效率。

5．生態(tài)環(huán)境城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)協(xié)調發(fā)展。堅定推進蕪湖市新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，注重對綠色環(huán)境的保護與開發(fā)，以房地產業(yè)開發(fā)為重要抓手，過程中以“建筑節(jié)能、建筑節(jié)地、建筑節(jié)水、建筑節(jié)材和保護環(huán)境”等標準來安排城市各項功能開發(fā)建設，并逐步加大裝配式建筑、綠色生態(tài)建筑的開發(fā)比例。

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（責任編輯 劉 寶）

Research on the Coupling and Coordinated Development of Urbanization and Real Estate Industry in Small and Medium-sized Cities: Taking Wuhu as an Example

LIU Chao, FENG Chun-lin, ZhAO Bao-shan

With Wuhu City as the research object, this paper establishes an index system of urbanization and real estate industry development, selects the sample data from 2002 to 2016, calculates the comprehensive index of urbanization and real estate industry development of Wuhu city and also their coupling degree and coordination degree by using entropy weighting method and coupling & coordination model. The empirical results show that during this period the comprehensive index of urbanization in Wuhu kept rising, while the comprehensive index of real estate industry development rose first and then decreased; the coupling degree of the two is high, and the coordination degree has changed from serious imbalance to high quality coordination; the average level of coordination between urbanization and real estate industry development is relatively low. In view of this, some corresponding policy suggestions are given.

Wuhu; urbanization; real estate industry; coupling and coordination

2018-05-14

安徽省高等學校省級質量工程項目（2016jxtd046）；安徽省高等學校人文社科項目（SKSM201604）

劉超（1987－ ），男，安徽桐城人，安徽商貿職業(yè)技術學院經濟貿易系助教，碩士。

10.13685/j.cnki.abc. 000349

2018-09-18 10:24:08

http://kns.cnki.net/kcms/detail/34.1242.Z.20180917.1443.003.html

F293.3

A

1671-9255（2018）03-0032-05