張英雷
摘要:經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步,城市化進(jìn)程的加快,我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合理發(fā)展,直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)、社會(huì)民生保障的有效推進(jìn),構(gòu)建更加科學(xué)完善的、具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系,是新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求。本文就新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響及發(fā)展展開探討。
關(guān)鍵詞:新時(shí)期;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);影響;發(fā)展策略
一、新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素
(一)外部因素
政府政策調(diào)控,城市化進(jìn)程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,受到外部諸多因素的影響,特別是國(guó)家政策、城市化等,都會(huì)對(duì)其發(fā)展形成一定影響。因此,具體而言,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的外部影響,主要表現(xiàn)為以下內(nèi)容。第一,國(guó)家政策。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受政府宏觀調(diào)控政策影響較大,當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)偏離或滯后的狀況時(shí),國(guó)家會(huì)及時(shí)制定相關(guān)法規(guī)進(jìn)行約束或刺激,以確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。此外,國(guó)內(nèi)現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)政策也存在不完善的地方,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生阻礙。第二,城市化進(jìn)程。當(dāng)前,我國(guó)正處于新型城鎮(zhèn)化的新時(shí)期,城鎮(zhèn)化的進(jìn)程加快,推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,以滿足日益增長(zhǎng)的住房需求。無(wú)論是商用住房,還是保障性住房,都是更好地滿足城市化建設(shè),保障民生的重要工作。因此,城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響十分顯著,帶動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。第三,其他因素。我國(guó)全面放開“二胎”政策、地方扶持政策等出臺(tái);城市交通設(shè)施的建設(shè),都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成影響。特別是一些地方政策,為了刺激地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、去庫(kù)存,通過(guò)政府補(bǔ)貼的方式,激勵(lì)群眾購(gòu)買等方式,都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因子,能夠在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的較快增長(zhǎng)。
(二)內(nèi)在因素影響
第一,市場(chǎng)供求因素會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。我國(guó)屬于全球人口數(shù)量最多的國(guó)家,人口基數(shù)大促使我國(guó)人口數(shù)量增長(zhǎng)也較大,進(jìn)而導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)需求總量相對(duì)較高。從市場(chǎng)情況來(lái)看,我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展具有較大潛能,發(fā)展空間較大。同時(shí)隨著城市化進(jìn)程加快,人口逐步向城市集中,導(dǎo)致城市區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到更迅猛的發(fā)展,城市房地產(chǎn)需求更為旺盛。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有市場(chǎng)需求客觀因素的推動(dòng),房地產(chǎn)也是商品的一種形式,受到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響較大,因此市場(chǎng)是決定房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。第二,房地產(chǎn)行業(yè)融資情況影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)的主要推動(dòng)力就是資金,資金的缺乏會(huì)直接影響房地產(chǎn)的開發(fā)和企業(yè)的建設(shè)。因此,在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中,融資是經(jīng)營(yíng)的重要組成部分。一般情況下,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行貸款等方式來(lái)完成項(xiàng)目的開發(fā),回收資金之后進(jìn)行貸款還款。當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響貸款利率時(shí),企業(yè)的資金籌集就會(huì)出現(xiàn)困難,影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第三,房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率也會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)和建設(shè)對(duì)于外來(lái)投資和銀行融資的依賴較為嚴(yán)重,對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō),追求利潤(rùn)的最大化是投資的目的。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的投資回報(bào)率較高時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到較多的投資,從而推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展。反之,投資的減少不僅影響企業(yè)經(jīng)營(yíng),也會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
二、新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展策略
(一)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu),穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展
面對(duì)日益紅火的房地產(chǎn)市場(chǎng),市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的失衡,成為國(guó)家宏觀調(diào)控的重要出發(fā)點(diǎn)。為了更好地穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合理發(fā)展,應(yīng)進(jìn)一步完善市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu),讓失衡現(xiàn)象得到有效解決。一是強(qiáng)化政策引導(dǎo),落實(shí)科學(xué)規(guī)劃,強(qiáng)化社會(huì)需求在房地產(chǎn)供需調(diào)整中的重要地位,讓房地產(chǎn)保持“合理”“理性”發(fā)展;二是建立健全經(jīng)濟(jì)適用房的供給政策,在保障社會(huì)用房的基礎(chǔ)之上,強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的扶持力度,推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效發(fā)展;三是盤活房地產(chǎn)市場(chǎng),特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通保障,是優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的重要基礎(chǔ)。
(二)完善金融體系
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受金融體系的影響很大,當(dāng)然二者也具有相互促進(jìn)的作用。為了確保金融體系高效發(fā)揮其在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的作用,這就需要在風(fēng)險(xiǎn)防范、貸款結(jié)構(gòu)以及資金審核中提升控制質(zhì)量,并與資本市場(chǎng)有機(jī)互聯(lián),這樣才會(huì)合理解決房地產(chǎn)行業(yè)最為重要的資金環(huán)節(jié),而資金問(wèn)題的解決,則是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的核心基礎(chǔ)。
(三)調(diào)整市場(chǎng)供應(yīng)模式
在城市范圍內(nèi)由于高檔住宅的大量囤積,導(dǎo)致土地使用率相對(duì)走低,空房比例大,閑置了大量土地資源。政府需要控制土地實(shí)際供應(yīng)量,注重經(jīng)濟(jì)適用房與中等型商品住宅的退出,有效的滿足社會(huì)大眾的剛性需求,開拓相關(guān)房產(chǎn)的土地資源,有效的達(dá)到房屋規(guī)模的擴(kuò)展,滿足社會(huì)不同層級(jí)人員的購(gòu)房需求,滿足各自的購(gòu)買率需求。
(四)強(qiáng)化國(guó)家政策引導(dǎo)力度,有效落實(shí)土地供應(yīng)政策
國(guó)家應(yīng)強(qiáng)化政策引導(dǎo)力,通過(guò)切實(shí)有力的政策引導(dǎo),強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。首先,國(guó)家應(yīng)立足實(shí)際,制定合理的房地產(chǎn)政策,為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,創(chuàng)造良好的內(nèi)外條件。其次,有效落實(shí)土地供應(yīng)政策,從源頭調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從實(shí)際來(lái)看,我國(guó)應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)劃及控制管理,要完善土地收儲(chǔ)制度,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,奠定良好基礎(chǔ),讓土地供應(yīng)政策成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的抓手。
(五)做好市場(chǎng)監(jiān)督,規(guī)范市場(chǎng)行為
房地產(chǎn)企業(yè)自身素質(zhì)的缺乏與市場(chǎng)監(jiān)督管控的不足都會(huì)導(dǎo)致整體市場(chǎng)環(huán)境的運(yùn)轉(zhuǎn)不良。需要完善整體的房地產(chǎn)信用機(jī)制,充分調(diào)動(dòng)各方輿論影響力量,對(duì)市場(chǎng)相關(guān)信用行為做有效監(jiān)督管控,有效的讓房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處于健康良性環(huán)境。要注重房地產(chǎn)相關(guān)信息系統(tǒng)與平臺(tái)的建設(shè),注重信息的采集、分享與運(yùn)用,有效準(zhǔn)確的把控市場(chǎng)狀況,了解實(shí)際的消費(fèi)者購(gòu)買需求與房地產(chǎn)行業(yè)狀況,促使整體市場(chǎng)供需關(guān)系的平衡。
三、結(jié)語(yǔ)
總而言之,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展,是新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著特點(diǎn)。筆者看來(lái),新時(shí)期下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,著力點(diǎn)在于強(qiáng)化國(guó)家政策的引導(dǎo)力,不斷地完善內(nèi)外環(huán)境條件,為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入新的活力,保障市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)平衡、發(fā)揮稅費(fèi)制度、土地供應(yīng)政策等的調(diào)控力。
(作者單位:深圳市龍光控股有限公司)
參考文獻(xiàn)
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