山東省新型農(nóng)村社區(qū)住房建設(shè)探究

李振杰

摘 要：隨著工業(yè)化城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)一體化的快速推進(jìn)，農(nóng)村正逐漸改變了“一戶一宅”農(nóng)民居住模式，搬進(jìn)集中式單元住宅樓。引導(dǎo)農(nóng)民由分散居住向適度集中居住，是改善農(nóng)民居住條件、集約節(jié)約用地、改善農(nóng)村環(huán)境的有效措施。近年來，全國各省、市地區(qū)在積極的推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)，建設(shè)有中國特色的社會主義新農(nóng)村。正是在這種趨勢下山東省提出建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)，大力推廣新農(nóng)村建設(shè)。本文主要從新型農(nóng)村社區(qū)中的住房建設(shè)出發(fā)，通過對山東省內(nèi)新農(nóng)村住房建設(shè)進(jìn)行探究，通過了解山東省新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的現(xiàn)狀和問題，然后對此進(jìn)行分析。通過對國內(nèi)新農(nóng)村住房模式的分析，發(fā)現(xiàn)新農(nóng)村建設(shè)模式的優(yōu)勢和劣勢，對劣勢產(chǎn)生的原因進(jìn)行探究，借鑒新農(nóng)村模式的優(yōu)點(diǎn)，建立山東省新型農(nóng)村社區(qū)住房建設(shè)的模式，最后提出山東省新型農(nóng)村社區(qū)住房建設(shè)提出需要注意的問題和建議。

關(guān)鍵詞：新型農(nóng)村社區(qū) 住房建設(shè) 模式 問題

一、山東省新型農(nóng)村社區(qū)住房建設(shè)的背景、問題

（一）山東省新型農(nóng)村社區(qū)住房建設(shè)背景

山東省總?cè)丝诩s9637萬人，土地面積1571.26萬公頃，全省縣級單位數(shù)140個，鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位數(shù)1857個，包括128個鄉(xiāng)級單位，1118個鎮(zhèn)級單位。農(nóng)業(yè)人口約為5646萬人，全省總?cè)丝诩s為9637萬人，農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘?8.62%，全省的農(nóng)用地約為1156.62萬頃，約占全省土地總面積的74.61%，而全省的建設(shè)用地約為251.06萬公頃，約占全省土地面積的15.98%。山東省耕地面積達(dá)707.0萬平平方米，占全省土地面積的45 .1%，占全國耕地面積的7.1%，僅次于黑龍江和河南.是全國的農(nóng)業(yè)大省?！叭r(nóng)”問題是山東省在發(fā)展中的所要面對的重要問題。

（二）山東省新型農(nóng)村社區(qū)住房建設(shè)的問題

1.住房規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理2.拆遷改造措施不合理3.農(nóng)民現(xiàn)實(shí)住房與新型社區(qū)住房存在很大差距4.新建樓房無法與環(huán)境相協(xié)調(diào) 5.資源浪費(fèi)嚴(yán)重

二、新型農(nóng)村社區(qū)住房建設(shè)模式

（一）新型農(nóng)村社區(qū)住房建設(shè)模式

1.農(nóng)民集體集資統(tǒng)一建房模式

集體集資統(tǒng)一建房模式，是指具有民事行為能力人，以民主議事的方式集合在一起，自愿簽署共同合作的協(xié)議，共同成立有獨(dú)立法律地位的機(jī)構(gòu)，以非營利的方式運(yùn)作項(xiàng)目，以銀行托管的方式管理資金，通過聘請專業(yè)的設(shè)計(jì)、施工隊(duì)伍來建設(shè)住宅樓或小區(qū)，擁有公平的住房分配方式和合理的退出機(jī)制，共同分享商鋪和公共設(shè)施收益。

2.開發(fā)商—集體合作開發(fā)模式

目前我國的房地開發(fā)僅是指對城市土地資源為對象的開發(fā)模式，由于農(nóng)村土地是實(shí)施集體土地所有，與城市不同的土地制度，并且政府嚴(yán)格限制開發(fā)商對農(nóng)村土地的開發(fā)，以保證土地使用性質(zhì)不變更，式。，開發(fā)商進(jìn)軍農(nóng)村市場，可與新農(nóng)村社區(qū)集體合作建房，中心村提供土地，開發(fā)商負(fù)責(zé)融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工建設(shè)，同時約定開發(fā)商的利潤水平，一般較低，開發(fā)商在建設(shè)過程程中的成本狀況應(yīng)向村集體公開并接受監(jiān)督。

（二）新型農(nóng)村社區(qū)住房建設(shè)模式的問題

三種新型農(nóng)村社區(qū)住房模式在推廣時，雖然推動了新型農(nóng)村的建設(shè)，但是也顯現(xiàn)出不少弊端。部分地方忽視經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀存在，照搬模式進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)，對當(dāng)?shù)氐男罗r(nóng)村的建設(shè)造成了一定阻礙，當(dāng)然模式中也存在不少問題。

1.無法籌集足夠的建房資金

在農(nóng)民集體集資建設(shè)模式中，首先農(nóng)民集資雖然充分發(fā)揮農(nóng)民的積極性，但是由于新農(nóng)村住宅社區(qū)資金龐大，大部分農(nóng)戶承擔(dān)的不起，忽略了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀性。

2.缺乏有效的監(jiān)督

開發(fā)商和村集體合作建房，雖然解決了資金問題，但是開發(fā)商往往以經(jīng)濟(jì)利益為主，注重自身的能夠獲取的利潤，部分開發(fā)商在新農(nóng)村建設(shè)中，首先考慮的是自己能夠獲取多少利潤，從而忽視了農(nóng)民的根本利益。

三、山東省新型農(nóng)村社區(qū)住房建設(shè)政策性建議

對于山東省新型農(nóng)村社區(qū)住房建設(shè)的模式切記不可照搬，照抄一定要符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，合理對模式進(jìn)行修改，確保新建農(nóng)村社區(qū)符合當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶的根本利益。使他們喜歡并且愿意住在新建社區(qū)。

（一）完善金融體制，農(nóng)村住房建設(shè)資金渠道多元化

目前農(nóng)戶借款渠道很窄，一種是從正規(guī)農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)借款，以信用社貸款為主；另一種是非正規(guī)渠道借款，以向親友借款為主；其他的諸如從民間金融組織借款等途徑只占很小的比例。因此，要逐步建立集中調(diào)度、統(tǒng)籌使用、可供融通的住房信貸資金，辦好農(nóng)村住房抵押貸款業(yè)務(wù)，擴(kuò)大住房建設(shè)資金來源。政府拆遷補(bǔ)償款，村集體公用資金、地方企業(yè)投資和農(nóng)戶存儲資金，擴(kuò)大資金來源，同時要盡快建立與之相適應(yīng)的兼顧貸款人風(fēng)險和借款人負(fù)擔(dān)的住房貸款抵押、保險、擔(dān)保制度及住房保障制度。

（二）科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)新型農(nóng)村社區(qū)住房

對于每一個新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的派遣專家組進(jìn)行實(shí)地考察，規(guī)劃要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀、風(fēng)土人情、居住風(fēng)俗、習(xí)慣、地理位置、人文景觀相適應(yīng)。在規(guī)劃作出前應(yīng)進(jìn)行大量的資料調(diào)查，分類匯總找出主要矛盾加以論證解決。對于新型農(nóng)村位置選擇，要嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)氐貏?、土壤環(huán)境、氣候條件，適當(dāng)?shù)穆犎‘?dāng)?shù)貏趧尤罕姷囊庖?，考慮一切應(yīng)該考慮的問題，做到適宜居住的人性化規(guī)劃，既要有科學(xué)性，又必須兼顧美觀、整體每家每戶的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況，使每家每戶能夠住的進(jìn)來，住的舒服。

（三）制定合理的拆遷政策

對于拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要公正公開，嚴(yán)格的按照市、縣政府制定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行補(bǔ)償，未經(jīng)允許不得私自變更拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。每家每戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用要做到公開透明，在村中的公告欄中進(jìn)行公開。根據(jù)被拆遷房屋結(jié)構(gòu)、成新、區(qū)位、用途、建筑面積及裝飾裝修等因素，由有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照市場價進(jìn)行評估，按評估價進(jìn)行補(bǔ)償。對于每家每戶的賠償條目要向各家各戶予以書面說明，并且公告欄中，貼出省、市政府制定的關(guān)于本地區(qū)賠償條目的政策、文件通知。使得每家每戶的賠償金額根據(jù)賠償條目能夠算出，并且農(nóng)戶對賠償金額有異議可以提出核查，做到透明公開。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)不僅僅是推行城市化進(jìn)程，更是改善農(nóng)村落后面貌，改變農(nóng)村臟亂差的有效手段。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳炎兵.我國合作住房問題深層次思考[J].今日中國論壇，2005（5）：17-19.

[2] 鐘真真.社會主義新農(nóng)村建設(shè)中的金融體系改革與法制完善[J].中國金融，2007（6）：25-26.

[3] 魯圣鵬.我國新農(nóng)村建設(shè)中住房建設(shè)模式探討[J].鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，2009（2）：11-13.