設(shè)立“漲停板”能將房租關(guān)進(jìn)籠子嗎

譚浩俊

今年以來，深圳房租最高漲幅達(dá)到30%。在此背景下，深圳發(fā)文明確，采取嚴(yán)格的租金管制，一房一價(jià)、一年一調(diào)，且租金年增長率最高不超過5%，面向深圳繳納社保滿一年的未購房居民，在線申請(qǐng)后進(jìn)入排隊(duì)程序。

消息發(fā)布以后，不僅引起了社會(huì)各方面的廣泛關(guān)注，也引起了不小的爭論。支持者認(rèn)為，深圳這樣的做法，能夠?qū)Ψ孔饪焖偕蠞q形成有效遏制，避免房租步入房價(jià)上漲軌道，影響住房租賃市場健康發(fā)展。反對(duì)者認(rèn)為，此舉違反了市場規(guī)律，會(huì)對(duì)住房租賃市場發(fā)展產(chǎn)生不利影響，讓房租回歸到政府定價(jià)的傳統(tǒng)手段，不利于發(fā)揮市場對(duì)資源配置的決定性作用。

那么，到底哪種觀點(diǎn)更有道理，更符合住房租賃市場發(fā)展需要，更能不讓租金成為住房租賃市場發(fā)展的障礙，而能夠推動(dòng)住房租賃市場發(fā)展呢？給租金設(shè)立“漲停板”，能否將房租關(guān)進(jìn)籠子，不出現(xiàn)房價(jià)那樣的快速上漲現(xiàn)象呢？如果出現(xiàn)房租上漲突破“漲停板”的問題，又將通過什么手段來解決呢？

顯然，不僅要看政策，更要看效果；不僅要看形式，更要看內(nèi)容；不僅要滿足眼前的需要，更要對(duì)未來有利，特別是對(duì)住房租賃市場健康發(fā)展能夠產(chǎn)生積極影響。

面對(duì)房租的快速上漲，如果沒有相應(yīng)的措施做保證，在市場供需矛盾比較突出，租金與房價(jià)存在比較大的反差，住房的建設(shè)成本難以通過租金消化，租金收益與房產(chǎn)持有成本存在倒掛，資本大量涌入住房租賃市場，中介、住房租賃企業(yè)等存在很多不規(guī)范行為的情況下，如果單純依靠市場調(diào)節(jié)，確實(shí)會(huì)出現(xiàn)許多問題，住房租賃價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)失控現(xiàn)象。搞不好，房價(jià)問題就會(huì)在租金身上重現(xiàn)，廣大居民也會(huì)從“買不起”變成“租不起”。其中絕大多數(shù)租房者，都是剛性需求，是屬于收入水平相對(duì)較低的人群。那么，住房租賃市場發(fā)展有可能從啟動(dòng)開始，就陷入租金無序上漲、過快上漲的格局，讓住房租賃市場發(fā)展舉步維艱。

而深圳為了防止租金的過快上漲，用設(shè)立“漲停板”的方式給房租套上“緊箍咒”，從眼前來看，是需要的，也是符合實(shí)際情況的，是能夠?qū)ψ饨鹕蠞q形成有效遏制的。至少，在深圳等一線城市和流動(dòng)人員較多的二線城市，是有必要存在的。不然，真的很難控制。

需要注意的是，住房租賃市場的發(fā)展，也不是靠行政手段就能管制得了的，“漲停板”可以在一定時(shí)期起作用。時(shí)間長了，就極有可能對(duì)住房租賃市場產(chǎn)生扭曲，甚至對(duì)住房租賃企業(yè)的信心產(chǎn)生不利影響，會(huì)使租賃房的增量業(yè)務(wù)受到很大抑制。要想住房租賃市場健康發(fā)展，且不會(huì)出現(xiàn)房租惡性上漲現(xiàn)象，最關(guān)鍵的因素，還是要增加市場的租賃房供應(yīng)數(shù)量，擴(kuò)大租賃房的供應(yīng)規(guī)模，改善租賃房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高住房租賃企業(yè)的收益，以此來鼓勵(lì)更多的企業(yè)投入到租賃房的供應(yīng)和建設(shè)之中。

加大租賃房土地供應(yīng)量

首先要解決的一個(gè)問題就是加大對(duì)租賃房建設(shè)的用地供應(yīng)，增加租賃房建設(shè)的用地規(guī)模，讓租賃房供應(yīng)不因土地供給力度不大、數(shù)量不足而受到影響。這也意味著，地方政府在安排建設(shè)用地時(shí)，用于建設(shè)租賃房的土地不能少于當(dāng)年新增土地的30%，最好能夠在40%以上。也只有這樣，租賃房的供應(yīng)才能滿足市場需求，才能對(duì)租金形成有效約束，避免出現(xiàn)租金上漲過快的現(xiàn)象。

控制好土地的供應(yīng)價(jià)格

雖然租賃用土地也要實(shí)行招拍掛，需要按市場規(guī)則執(zhí)行。但是，考慮到發(fā)展住房租賃市場的需要，政府在確定土地底價(jià)、征收土地出讓金時(shí)，可以采用比較靈活的方式，把土地價(jià)格控制在一定范圍，以減輕住房租賃企業(yè)的負(fù)擔(dān)。特別是土地出讓金，不能按商品房建設(shè)用地征收，可以在住房租賃企業(yè)摘牌后，以財(cái)政支出的方式予以彌補(bǔ)。彌補(bǔ)部分，作為政府投入，在租賃房中占有一定比例，以此來保證房租不出現(xiàn)快速上漲。

確定好租賃房結(jié)構(gòu)

依據(jù)城市發(fā)展需要和租賃房的需求狀況，在租賃房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面盡可能地適應(yīng)市場需求，滿足多數(shù)人的租房需要，如公寓式租賃房、小戶型的租賃房等，盡可能地按照城市人口的結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)租賃房，以滿足不同人群的租房需求。

發(fā)揮不同投資者的作用

有人建議，租賃房應(yīng)當(dāng)增加“國家隊(duì)”的比重，最好以“國家隊(duì)”為主體。就眼前來看，有一定道理。但是，從長遠(yuǎn)來看，還是要發(fā)揮各類投資主體的作用，讓更多社會(huì)資本進(jìn)入到租賃房建設(shè)和供應(yīng)中來，避免給政府帶來太大壓力。在地方政府債務(wù)沉重，央企等也在去杠桿的情況下，盡量不要擴(kuò)大“國家隊(duì)”的比重。

加大市場監(jiān)管力度

重點(diǎn)抓好兩個(gè)方面的工作：一是加強(qiáng)制度建設(shè)，把住房租賃市場的規(guī)則制定好，讓不同所有制投資者都能按照統(tǒng)一規(guī)則執(zhí)行；二是加大監(jiān)管和檢查力度，凡是不規(guī)范行為，不按規(guī)則執(zhí)行者，堅(jiān)決予以處罰，確保市場健康有序運(yùn)行。