（海通證券研究所副所長）姜超

無論從人口結(jié)構(gòu)變化、政策調(diào)控還是貨幣政策等角度看，2018年房價都將難以繼續(xù)上漲。

住房表現(xiàn)出投資品屬性，投資品的價格又主要由需求決定，而需求包含兩大要素：一是購買的意愿，二是購買的能力。因此，決定住房需求的關(guān)鍵就在于這兩個問題的答案——誰需要買房？買房的錢從哪里來？

買房者主要有兩類人：一類人用來住，即通常所說的剛需；一類人用來炒，即將房子作為資產(chǎn)配置的投資工具，博取增值收益。這兩類人分別對應住房的消費需求與投資需求。

先看消費需求。我國最迫切需要滿足居住需求的群體，主要是年輕人和城鎮(zhèn)化進程中轉(zhuǎn)換身份的農(nóng)村人口。人口紅利和城鎮(zhèn)化紅利也曾是支撐我國經(jīng)濟高速增長的兩大重要因素，但我國人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化，老齡化日益加重，勞動年齡人口比重從2010年的高點持續(xù)下降，2017年已經(jīng)跌破72%。

與此同時，城鎮(zhèn)化的進程也在逐步放緩。2012年以前，我國城鎮(zhèn)人口占比年均增加約1.35%，而在2013-2017年間，城鎮(zhèn)人口占比每年僅增加1.2%，且仍有下行趨勢。因此，住房消費需求人群總體長期趨于萎縮。

再看投資需求。住房投資獲得的收益包括房租和買賣差價兩部分。但無論從絕對收益還是變動程度來看，國內(nèi)租金收益要遠小于出售住房所獲得的收益，因此決定炒房者需求的主要是后者。近年來，房地產(chǎn)可以說是實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的絕佳投資品。從2000年至2017年的18年間，商品房售價增速領先CPI增速平均達5%，且只有兩年輸給了CPI。

但是，高收益低風險的住房投資神話已被打破。一方面，住房調(diào)控政策趨嚴，2016年底的中央經(jīng)濟工作會議明確提出了“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。之后，多地出臺遏制投機炒房的政策。此外，房地產(chǎn)長效機制逐步建立，住房租賃市場建設也開始加快發(fā)展，這些舉措均將大幅降低投資者的預期收益。

最后看購買能力。2016年和2017年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速大約在8%左右，而這兩年我國住宅銷售價格平均增速超過12%，可見居民收入增速遠落后于房價漲幅，并且我國房價收入比一向較高，購房需求難以靠收入得到滿足。再來看舉債，在全球金融危機之后，由于貨幣和債務增速較快，出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩、地產(chǎn)泡沫、影子銀行等問題，給中國經(jīng)濟增加了一定系統(tǒng)性風險。

當前，政府強調(diào)高質(zhì)量發(fā)展，提出打贏防范金融風險攻堅戰(zhàn)。2018年中央財經(jīng)委員會的首次會議就強調(diào)要結(jié)構(gòu)性去杠桿，而且央行在年初的貨幣政策報告中已經(jīng)提出了“未來貨幣低增將是新常態(tài)”。失去了貨幣增長的支撐，居民舉債很難進一步擴張，利率約束也使得需求趨勢下行，因而新房低庫存并不足以支撐2018年房價繼續(xù)上漲。