論物業(yè)公司開展多種經(jīng)營(yíng)的發(fā)展路線

黃東興

摘要：在物業(yè)公司成本不斷上升，物業(yè)費(fèi)提價(jià)困難的雙重壓力下，開展多種經(jīng)營(yíng)無(wú)疑成了物業(yè)公司增加收入來(lái)源的主要渠道。開展多種經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)很多，但是呈現(xiàn)出業(yè)務(wù)不系統(tǒng)、不全面、利潤(rùn)低、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，本文將全方位梳理物業(yè)公司開展多種經(jīng)營(yíng)的發(fā)展路線，并最終給出落地實(shí)施的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：多種經(jīng)營(yíng) 物業(yè)公司 發(fā)展路線

隨著當(dāng)今社會(huì)人力物力成本的上升，物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)壓力越來(lái)越大，所以在行業(yè)內(nèi)流傳著這樣一句話：做好物業(yè)，就是要“不務(wù)正業(yè)”。當(dāng)然，這里帶引號(hào)的“不務(wù)正業(yè)”并非指不做好物業(yè)服務(wù)，而是指在做好物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上開展各種各樣的增值服務(wù)項(xiàng)目，以此增加物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)收益。

一、物業(yè)公司開展多種經(jīng)營(yíng)的方式

物業(yè)公司開展多種經(jīng)營(yíng)的方式分為三種，即依托物業(yè)公司團(tuán)隊(duì)成員的專業(yè)能力向縱深發(fā)展、圍繞業(yè)主的衣食住行開展多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、借助移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)開展社區(qū)O2O業(yè)務(wù)。

（一）向物業(yè)管理行業(yè)縱深發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)首先可以分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)進(jìn)一步細(xì)分為物業(yè)管理業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)進(jìn)一步細(xì)分為房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)咨詢，所謂的向行業(yè)縱深發(fā)展，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做好傳統(tǒng)物業(yè)管理工作的同時(shí)，開展諸如房地產(chǎn)業(yè)中的相關(guān)業(yè)務(wù)，如萬(wàn)科物業(yè)、龍湖物業(yè)的租售中心，就是開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，此外，還有商業(yè)房地產(chǎn)中的租售代理、房地產(chǎn)投資咨詢、項(xiàng)目開發(fā)咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)前期設(shè)計(jì)顧問(wèn)、物業(yè)服務(wù)顧問(wèn)、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)，這種向縱深發(fā)展的方式在世界五大行中最為常見。

（二）圍繞業(yè)主的衣食住行開展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以把自身定位為社區(qū)服務(wù)綜合集成商，圍繞業(yè)主的衣食住行開展一站式服務(wù)，具體來(lái)說(shuō)可以概括為九個(gè)字，即衣、食、住、行、娛、育、護(hù)、購(gòu)、商。

衣，是指圍繞業(yè)主的服裝鞋帽開展的服務(wù)項(xiàng)目，如衣物洗滌上門取送、洗衣、改衣、皮草翻新、知名服裝鞋帽的代購(gòu)等業(yè)務(wù)。

食，是指圍繞餐飲業(yè)開展的多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，如物業(yè)公司尋找兼職廚師合作，備齊八大菜系的廚師后，給業(yè)主提供上門宴請(qǐng)廚藝服務(wù)，這樣業(yè)主可以在家中招待客人，滿足了在私密環(huán)境中招待客人的同時(shí)，享受到的卻是餐館的味道，關(guān)鍵是價(jià)格比餐館還實(shí)惠。除了上門宴請(qǐng)服務(wù)，還有以萬(wàn)科物業(yè)社區(qū)餐飲服務(wù)為代表的“第五食堂”，以綠城物業(yè)為代表的業(yè)主營(yíng)養(yǎng)早餐配送等。

住，是圍繞業(yè)主的房子開展的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)，如新入伙房屋的裝飾裝修、舊房的二次翻新、空氣質(zhì)量的檢測(cè)治理、民宿業(yè)務(wù)等。

行，是圍繞著業(yè)主的交通開展的業(yè)務(wù)，如城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)的社區(qū)巴士、自助洗車業(yè)務(wù)、汽車美容中心、電瓶車充電、租車業(yè)務(wù)等。

娛，是指圍繞業(yè)主開展的娛樂(lè)活動(dòng)，如親子游、戶外采摘、夏季啤酒節(jié)、歌王爭(zhēng)霸賽、棋王爭(zhēng)霸賽、真人CS對(duì)抗賽等。

育，是針對(duì)與教育、培訓(xùn)有關(guān)的業(yè)務(wù)，如根據(jù)未成年人的不同成長(zhǎng)階段，開展的智力開發(fā)、興趣班、考學(xué)輔導(dǎo)，在別墅項(xiàng)目中開展的私人健身教練、私人游泳教練、私人高爾夫球教練等。

護(hù)，是針對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的特殊人群開展的業(yè)務(wù)，如針對(duì)小區(qū)老年人、殘疾人開展的護(hù)理、護(hù)工等業(yè)務(wù)。

購(gòu)，是物業(yè)公司作為直接供應(yīng)商，針對(duì)業(yè)主開展的社區(qū)團(tuán)購(gòu)、有機(jī)蔬菜配送、飲用水配送等業(yè)務(wù)。

商，是指物業(yè)公司與外來(lái)商家合作開展業(yè)務(wù)，商品由外來(lái)商家提供，物業(yè)公司負(fù)責(zé)提供客源及場(chǎng)地，收益表現(xiàn)為場(chǎng)地使用費(fèi)、銷售提成、返點(diǎn)等方式。

（三）借助移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)開展社區(qū)O2O業(yè)務(wù)

自2014年國(guó)內(nèi)第一家物業(yè)公司（彩生活）上市以來(lái)，國(guó)內(nèi)掀起了物業(yè)公司借助資本轉(zhuǎn)型升級(jí)的熱潮，不到四年時(shí)間，上百家物業(yè)公司上市，在這上市的背后，物業(yè)公司看準(zhǔn)的盈利模式是社區(qū)經(jīng)濟(jì)，在社區(qū)經(jīng)濟(jì)模式里，我們可以把業(yè)主看作是互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的粉絲，只要有了粉絲之后，物業(yè)公司便可以通過(guò)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)線上線下相結(jié)合，砍掉中間供應(yīng)商，將產(chǎn)品供應(yīng)給業(yè)主，業(yè)主在平臺(tái)上下單，物業(yè)公司工作人員將產(chǎn)品負(fù)責(zé)送至客戶家中，真正解決最后一公里的問(wèn)題。

在物業(yè)公司使用的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)中，最常見的有兩種，一種是基于微信公眾平臺(tái)進(jìn)行二次開發(fā)。另一種是單獨(dú)開發(fā)手機(jī)應(yīng)用APP。兩種平臺(tái)相比較而言，第一種平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)是開發(fā)維護(hù)成本比較低，缺點(diǎn)是受限于微信的功能，操作不當(dāng)容易被微信視為違規(guī)操作或封號(hào)：第二種平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)是能夠按照企業(yè)的思路自由開發(fā)，沒(méi)有任何限制，但缺點(diǎn)是開發(fā)維護(hù)成本比較高。

有了平臺(tái)之后，物業(yè)公司的盈利模式就多元化了。收入可以是平臺(tái)的流量收入、廣告收入、平臺(tái)分成、入會(huì)費(fèi)、商家入駐費(fèi)等。

二、物業(yè)公司開展多種經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)分析

物業(yè)公司在開展以上三種多種經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)過(guò)程中，均存在一定程度的風(fēng)險(xiǎn)，如果處理不到位，不僅不能增加企業(yè)收益，還可能砸了原始積累的品牌和口碑。

（一）向物業(yè)管理行業(yè)縱深發(fā)展帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

以物業(yè)公司開展房地產(chǎn)租售業(yè)務(wù)為例，房地產(chǎn)租售業(yè)務(wù)屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的范疇，從營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍來(lái)看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍可以包括物業(yè)服務(wù)、停車服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、售日用品、家庭服務(wù)、自行車存放服務(wù)、代送物品服務(wù)、提供有償幫助服務(wù)、代居民收水電費(fèi)及其他費(fèi)用、企業(yè)管理咨詢服務(wù)、招標(biāo)代理、大型活動(dòng)組織服務(wù)、汽車清洗服務(wù)等業(yè)務(wù)，但是就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)本身而言，成立一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需要具備規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員，而現(xiàn)在開展房屋租售業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，基本上不具備相應(yīng)的專業(yè)人員，這從某種層面上講，不符合法律的要求。

（二）圍繞業(yè)主的衣食住行開展服務(wù)項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)公司圍繞業(yè)主的衣食住行等方面開展各項(xiàng)服務(wù)，把自身定位為社區(qū)服務(wù)綜合集成商，其前提條件是業(yè)主對(duì)物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)滿意，如果對(duì)基礎(chǔ)服務(wù)不滿意，物業(yè)公司開展的項(xiàng)目再多、再豐富，業(yè)主也不會(huì)買單。此外，物業(yè)公司開展的各項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，在市場(chǎng)上都是可以替代的，所以要想成功，需要在價(jià)格、質(zhì)量等方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，否則業(yè)主不但不愿意接受，還在背后“罵”物業(yè)公司凈想掙錢、不務(wù)正業(yè)。

（三）利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)開展社區(qū)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

玩轉(zhuǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”模式，要以活躍粉絲為基礎(chǔ)，換句話說(shuō)，平臺(tái)的活躍粉絲數(shù)和粘性最重要。什么是粘性？我們現(xiàn)在每天都要登錄微信，一天沒(méi)登錄總覺(jué)得生活缺少點(diǎn)什么，這就是粘性。為了培養(yǎng)好粘性，為了讓更多的用戶注冊(cè)并使用平臺(tái)，物業(yè)公司前期需要不斷燒錢。所以要想借助平臺(tái)開展社區(qū)020項(xiàng)目，需要以活躍粉絲數(shù)為前提，如果沒(méi)有弄清楚互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)營(yíng)思路，結(jié)果會(huì)陷入吸粉難、留粉難、洽談難的境地。

三、物業(yè)公司開展多種經(jīng)營(yíng)的對(duì)策建議

（一）開展相應(yīng)業(yè)務(wù)，具備相應(yīng)資質(zhì)

為了規(guī)避超范圍經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。建議物業(yè)公司在開展相應(yīng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，首先要具備相應(yīng)的資質(zhì)，如綠城物業(yè)集團(tuán)在開展房產(chǎn)咨詢、房屋置換、酒店管理、網(wǎng)絡(luò)科技、文化策劃等業(yè)務(wù)時(shí)，分別成立了浙江綠城房地產(chǎn)咨詢有限公司、浙江綠城房屋置換有限公司、浙江綠城酒店管理有限公司、浙江雙城網(wǎng)絡(luò)科技有限公司、浙江綠城文化策劃有限公司等專業(yè)公司，這種通過(guò)專業(yè)公司做專業(yè)事情的方式，能夠最大化地開展業(yè)務(wù)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（二）選擇合作商家。進(jìn)行中端監(jiān)督、后端評(píng)價(jià)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在圍繞業(yè)主的衣食住行等各方面開展業(yè)務(wù)的時(shí)候，難免會(huì)跟外來(lái)第三方商家合作，第三方商家如果服務(wù)態(tài)度不好，便會(huì)砸了物業(yè)企業(yè)的口碑，所以在這個(gè)過(guò)程中。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好事前、事中和事后控制。事前控制即在選擇合作供應(yīng)商的時(shí)候，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要跟對(duì)方簽訂合作協(xié)議，約定彼此的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；事中控制是在服務(wù)過(guò)程中，采用物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一受理服務(wù)項(xiàng)目、統(tǒng)一收費(fèi)，并在此過(guò)程中做好監(jiān)督管理工作；事后控制是在提供完服務(wù)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主進(jìn)行跟蹤回訪，詢問(wèn)業(yè)主對(duì)服務(wù)是否滿意，如果滿意再把相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)支付給第三方合作商。通過(guò)以上三步，能較大程度地降低服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）立足平臺(tái)粘性，開展社區(qū)O2O業(yè)務(wù)

做好互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的粘性有四種思路。第一種是內(nèi)容粘性，即平臺(tái)上所發(fā)布的內(nèi)容是業(yè)主感興趣的，如開展社區(qū)文化活動(dòng)、身體健康公益檢查等；第二種是優(yōu)惠粘性，即平臺(tái)上所發(fā)布的產(chǎn)品給客戶帶來(lái)了實(shí)惠，比如業(yè)主只要花市場(chǎng)價(jià)一半的價(jià)格購(gòu)買到熱映的電影票；第三種是社群粘性，如業(yè)主鄰居間可以在平臺(tái)上相互溝通、交流。能夠進(jìn)行不同形式的互動(dòng)；第四種是功能粘性，如在平臺(tái)上嵌入與美顏相機(jī)相同功效的濾鏡功能，業(yè)主想要拍照高顏值照片，只要打開物業(yè)服務(wù)企業(yè)的平臺(tái)就可以了。只有把粘性做好了，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展社區(qū)O2O的時(shí)候才能具備應(yīng)有的流量。