投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的分析

雷艷星 李依桐

(西南政法大學(xué)商學(xué)院,重慶 401100)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和投資理念也在發(fā)生著改變。西方各個(gè)國(guó)家都把投資性房地產(chǎn)作為一種普遍的投資手段，近些年來(lái)，這種投資行為在我國(guó)也流行起來(lái)。我國(guó)雖然引入了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式，但對(duì)其運(yùn)用卻是十分謹(jǐn)慎的。本文將對(duì)投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值模式的情況進(jìn)行分析，對(duì)其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)后果進(jìn)行討論，分析投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的影響因素，最后對(duì)投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用進(jìn)行歸納總結(jié)，并對(duì)擁有投資性房地產(chǎn)的公司提出合理的建議。

1 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的理論基礎(chǔ)

1.1 投資性房地產(chǎn)

根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指資產(chǎn)的擁有者為了賺取資金，或者是為了使資本增值，又或者是為了這兩種目的而持有的房地產(chǎn)。

1.2 公允價(jià)值計(jì)量模式

根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(IASC)的規(guī)定，公允價(jià)值是指在自愿交易的雙方之間進(jìn)行現(xiàn)行交易，在交易中所達(dá)成的資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)、銷(xiāo)售或清償?shù)慕痤~。公允價(jià)值概念的指導(dǎo)思想是要求真實(shí)和公允，其最大的特點(diǎn)就是它來(lái)自于公平交易的市場(chǎng)，是參與市場(chǎng)交易的雙方充分考慮后的結(jié)果。

1.3 公允價(jià)值投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的理論基礎(chǔ)

1.3.1 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)目標(biāo)理論

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)目標(biāo)理論所研究的觀點(diǎn)主要有受托責(zé)任觀、決策有用觀。受托責(zé)任觀是一種比較常見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，它包括委托人和受托人，委托人自己擁有的財(cái)產(chǎn)交給受托人，受托人就對(duì)該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)負(fù)有相應(yīng)的責(zé)任。受托責(zé)任觀認(rèn)為：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的目標(biāo)就是用合適的方式，處理好委托和受托的關(guān)系，而為了能夠真實(shí)、公平合理的反映受托方的經(jīng)營(yíng)狀況，則必須采用歷史成本計(jì)量模式，從而忽略了資源的后續(xù)價(jià)值變化。決策有用觀的基本目標(biāo)是向投資者提供可靠的信息，以是投資者做出最有利的選擇。決策有用觀認(rèn)為：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的目標(biāo)是提供資源信息給決策者，會(huì)計(jì)信息的數(shù)量越多越好，而不必刻意追求其精準(zhǔn)性。決策有用觀所追求的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)態(tài)變化，能夠方便投資者和決策者隨時(shí)做出決定。受托責(zé)任觀強(qiáng)調(diào)的是過(guò)去，決策有用觀采用公允價(jià)值模式或多種計(jì)量模式相互混合，更強(qiáng)調(diào)的是現(xiàn)在和將來(lái)?？v觀我國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境，正是需要兩種觀點(diǎn)的相互結(jié)合，而公允價(jià)值模式更能提供客觀真實(shí)的信息，提高了財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的相關(guān)性，所以決策有用觀是企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的重要理論依據(jù)。

1.3.2 產(chǎn)權(quán)理論

產(chǎn)權(quán)理論認(rèn)為，企業(yè)的產(chǎn)權(quán)人擁有剩余利潤(rùn)占有權(quán)，產(chǎn)權(quán)人會(huì)有一定的激勵(lì)動(dòng)機(jī)去迅速的提高企業(yè)效益。產(chǎn)權(quán)具有明確性、專(zhuān)有性、可轉(zhuǎn)讓性和可操作性，清晰的產(chǎn)權(quán)可以很好的解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，能夠使企業(yè)合理的進(jìn)行資源配置，以達(dá)到最佳的獲利目的。合理的產(chǎn)權(quán)安排會(huì)降低交易的成本，完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制。為了達(dá)到最優(yōu)的產(chǎn)權(quán)配置，必須考慮到產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，而公允價(jià)值對(duì)如何合理安排其配置有著重要的作用。產(chǎn)權(quán)的所有人希望用有限的資源獲取最大的利潤(rùn)。會(huì)計(jì)信息是引導(dǎo)產(chǎn)權(quán)人做出合理選擇的關(guān)鍵因素，產(chǎn)權(quán)人和債務(wù)人都希望取得有效可靠地會(huì)計(jì)信息，而公允價(jià)值的相關(guān)性恰恰滿(mǎn)足了他們的要求。產(chǎn)權(quán)人可以根據(jù)相關(guān)信息決定企業(yè)是否需要進(jìn)一步注入資本；債權(quán)人則可以了解到企業(yè)的償債能力，運(yùn)營(yíng)情況，從而確定是否進(jìn)行投資。擁有投資性房地產(chǎn)的公司，只有采用公允價(jià)值模式，才符合產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)和實(shí)務(wù)要求，才能準(zhǔn)確的反映企業(yè)的盈利狀況，使產(chǎn)權(quán)的激勵(lì)特點(diǎn)發(fā)揮作用。

2 影響投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的因素

2.1 準(zhǔn)則導(dǎo)向

從會(huì)計(jì)規(guī)定來(lái)看，投資性房地產(chǎn)用公允價(jià)值模式計(jì)量的時(shí)候，要滿(mǎn)足以下條件：(1)資產(chǎn)的所在的地方有活躍的市場(chǎng)交易；(2)沒(méi)有活躍的市場(chǎng)交易，但是要能夠取得同樣的或者是同種類(lèi)型的資產(chǎn)的價(jià)格。從上述規(guī)定可以看出，我國(guó)對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用是有著比較嚴(yán)格的要求，相反國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)這方面的要求并不是這般嚴(yán)格，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的首選。

2.2 房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的不穩(wěn)定性

我國(guó)的房地產(chǎn)一直處于上升階段，采用公允價(jià)值計(jì)量，企業(yè)的利潤(rùn)反映在報(bào)表中便是增加的，這可以為企業(yè)帶來(lái)更多的資金，但這些僅僅是反映在賬面上的增加，并沒(méi)有真正的現(xiàn)金流的增加，會(huì)影響到企業(yè)的股利政策。一旦房?jī)r(jià)下跌，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失，這是管理層不愿意看到的結(jié)果。房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定使得企業(yè)在選擇公允價(jià)值計(jì)量時(shí)有很大的顧慮，這也是影響企業(yè)計(jì)量模式選擇因素之一。

3 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)后果

3.1 對(duì)財(cái)務(wù)狀況的影響

3.1.1 對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響

轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值之后，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值在不同的階段會(huì)發(fā)生不同的改變，因此會(huì)影響資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)。在公司轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量模式后之后，資產(chǎn)負(fù)債率均一般會(huì)呈現(xiàn)出不同程度的下降，而資產(chǎn)負(fù)債率所反映的是企業(yè)的負(fù)債總額占資產(chǎn)總額的比率，資產(chǎn)負(fù)債率的下降，說(shuō)明企業(yè)的負(fù)債率在減少，證明企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況很好，能夠給企業(yè)帶來(lái)更大的效益。

3.1.2 對(duì)所有者權(quán)益的影響

投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量屬于會(huì)計(jì)政策變更，因此需要對(duì)期初留存收益進(jìn)行追溯調(diào)整。期初留存收益會(huì)影響所有者權(quán)益，在房地產(chǎn)價(jià)格日益增加的今天，房地產(chǎn)的公允價(jià)值必然大于原來(lái)的賬面價(jià)值，因此所有者權(quán)益的增加也會(huì)成為必然。另外，有些自用的房地產(chǎn)改為出租之后，其價(jià)值必然大于其原來(lái)的價(jià)值，這必然會(huì)增加所有者權(quán)益。

3.2 對(duì)納稅調(diào)整的影響

3.2.1 企業(yè)所得稅

近些年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度的波動(dòng)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的較大變化，使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果有著很大的不穩(wěn)定性。公允價(jià)值的變動(dòng)一旦被確認(rèn)，便被計(jì)入損益，而收益部分則會(huì)被確認(rèn)為利潤(rùn)，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，公允價(jià)值變動(dòng)損益應(yīng)當(dāng)歸屬于沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的利得或損失，而不是企業(yè)應(yīng)納稅的基數(shù)，對(duì)當(dāng)期的企業(yè)所得稅沒(méi)有影響。企業(yè)選用公允價(jià)值計(jì)量模式，不對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊或攤銷(xiāo)，按照稅法規(guī)定，折舊額可以稅前抵扣，因而在市價(jià)變化時(shí)會(huì)產(chǎn)生納稅差異，市價(jià)上漲時(shí)會(huì)產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，下跌時(shí)會(huì)產(chǎn)生可抵扣暫時(shí)性差異。這兩種差異會(huì)產(chǎn)生遞延所得稅負(fù)債或遞延所得稅資產(chǎn)，進(jìn)而影響到所得稅費(fèi)用的增減變動(dòng)，從而影響凈利潤(rùn)。

3.2.2 房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅的定義是：以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，根據(jù)房產(chǎn)的價(jià)格或者是房產(chǎn)的租金來(lái)向房產(chǎn)所有者或經(jīng)營(yíng)者征收的一種稅。前者依據(jù)價(jià)格來(lái)計(jì)算稅，計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值，后者是依據(jù)租金來(lái)計(jì)算稅金，計(jì)稅依據(jù)是租金。新準(zhǔn)則的頒布并未對(duì)后者產(chǎn)生影響，但對(duì)前者而言，計(jì)稅依據(jù)則不好判斷。當(dāng)投資性房地產(chǎn)變成自用房地產(chǎn)時(shí)，企業(yè)該用公允價(jià)值還是房產(chǎn)余值來(lái)作為計(jì)稅依據(jù)呢？依據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，會(huì)傾向于公允價(jià)值，投資性房地產(chǎn)的日益上升，則會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)稅的增加。

4 完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的建議

4.1 對(duì)政府相關(guān)部門(mén)的建議

4.1.1 提供房地產(chǎn)交易平臺(tái)，完善不動(dòng)產(chǎn)登記

隨著房地產(chǎn)交易活動(dòng)的不斷擴(kuò)大，其交易中的不規(guī)范行為也阻礙了公允價(jià)值的應(yīng)用。在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，無(wú)論是買(mǎi)房還是賣(mài)房，都應(yīng)該進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記，對(duì)于房地產(chǎn)的首次登記，及在以后的變更登記、轉(zhuǎn)移出售的過(guò)程中都應(yīng)該有詳細(xì)的記錄，不能有絲毫馬虎。無(wú)論是在農(nóng)村還是城市，相關(guān)部門(mén)一定要做好房地產(chǎn)的登記，并加以備案，以便查詢(xún)。想要達(dá)到完善的登記，必然要有更完善的登記平臺(tái)，有更明細(xì)的交易平臺(tái)。在房地產(chǎn)的交易過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)有政府機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)、稅務(wù)機(jī)構(gòu)及金融機(jī)構(gòu)等組成一個(gè)房地產(chǎn)交易平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)要能及時(shí)反映相關(guān)的房地產(chǎn)交易信息，使信息做到公開(kāi)化，以便于政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)交易行為的監(jiān)督，也有利于提高交易的公平性和公正性。

4.1.2 嚴(yán)懲違反法規(guī)的行為

公允價(jià)值的使用，是企業(yè)相關(guān)的資產(chǎn)的賬面價(jià)值得到了提高，這雖然有利于公司的聲譽(yù)，但它在另一方面也給了那些想要虛增利潤(rùn)的公司可乘之機(jī)。加上我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不健全，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)有些公司的不正當(dāng)手段，因此，必須對(duì)那些違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的公司及相關(guān)人員進(jìn)行嚴(yán)懲。此外，要加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值的審計(jì)工作，相關(guān)的會(huì)計(jì)人員要加強(qiáng)對(duì)審計(jì)工作的處理，及時(shí)反映企業(yè)相關(guān)的信息，抑制企業(yè)為了吸引投資而虛增利潤(rùn)的行為。

4.2 對(duì)企業(yè)的建議

4.2.1 強(qiáng)化企業(yè)信息披露

為了提高投資性房地產(chǎn)信息的準(zhǔn)確性和相關(guān)性，加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息使用者對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告的了解，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一的公允價(jià)值估值技術(shù)，以便于企業(yè)相互對(duì)比，從對(duì)方身上汲取優(yōu)點(diǎn)，相互促進(jìn)。在企業(yè)公布的信息當(dāng)中，具體要披露什么信息，應(yīng)當(dāng)有具體的計(jì)劃。企業(yè)應(yīng)當(dāng)詳細(xì)的披露投資性房地產(chǎn)的登記信息，變更信息，所在的地理位置，使用的年限，新舊程度等相關(guān)信息，同時(shí)，對(duì)于信息披露的相關(guān)報(bào)告的格式以及披露方法，都要有規(guī)范的程序，以便于各個(gè)企業(yè)之間的相互對(duì)照。對(duì)于采用歷史成本模式計(jì)量的企業(yè)，要讓企業(yè)說(shuō)明選用成本模式的理由，并讓他們披露相關(guān)資產(chǎn)的公允價(jià)值。對(duì)于信息披露過(guò)程中那些不按照規(guī)定進(jìn)行披露信息，或者披露信息不詳細(xì)，以及故意不披露有關(guān)信息的企業(yè)，相關(guān)監(jiān)督部門(mén)要對(duì)其進(jìn)行處罰，并勒令該企業(yè)盡快做出詳細(xì)的報(bào)告。財(cái)政部應(yīng)及時(shí)了解到這些信息，以便制定更有效的準(zhǔn)則。

4.2.2 加強(qiáng)從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)

公允價(jià)值模式的計(jì)量需要的條件多，因此對(duì)相關(guān)會(huì)計(jì)人員就有了更高的要求。尤其是在不存在活躍的交易市場(chǎng)的情況上，就更加需要會(huì)計(jì)人員抓住一切可以使用的會(huì)計(jì)信息來(lái)確定公允價(jià)值。再加上我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷完善，對(duì)公允價(jià)值的使用會(huì)越來(lái)越普遍，但我國(guó)會(huì)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)普遍需要提高，因此我們必須強(qiáng)化對(duì)會(huì)計(jì)人員的要求，尤其是在繼續(xù)教育方面，更要投入大量的精力，以保證會(huì)計(jì)人員能順應(yīng)時(shí)代的變化，擁有更高的職業(yè)素養(yǎng)。會(huì)計(jì)從業(yè)人員應(yīng)該積極學(xué)習(xí)，大膽探索，不斷充實(shí)自己。在道德教育方面，也應(yīng)該有所加強(qiáng)，會(huì)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)保持自己的職業(yè)操守，不被金錢(qián)誘惑，不被權(quán)利壓迫而做出違背道德的事情。

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