吉林省房地產市場去庫存策略研究

劉 楠 姚子豪 馬季洲 郭 珅

(1.吉林建筑大學城建學院，吉林 長春 130114；2.吉林建筑大學，吉林 長春 130118)

一、吉林省房地產市場現狀

吉林省統(tǒng)計局《2016年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》數據顯示，2016年全省完成房地產開發(fā)投資1016.76億元，比2015年增長10.0%，其中，住宅投資710.69億元，增長9.5%。房屋面積1351.65萬平方米，同比增長5.0%。商品房銷售面積1919.30萬平方米，同比增長28.7%，其中，住宅銷售面積1630.72萬平方米，同比增長25.0%。商品房銷售額1029.58億元，同比增長26.0%。吉林省統(tǒng)計局《2017年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，全年完成建筑面積1478.85萬平方米，同比增長9.4%。商品房銷售面積1885.21萬平方米，同比下降1.8%，其中，住宅銷售面積1602.06萬平方米，下降1.8%。數據說明吉林省房地產市場的去庫存在一定程度上遇到了瓶頸。2016年1月，吉林省政府工作報告中明確提出，房地產去庫存要綜合施策，還需要將近5—8年左右的時間來消化近幾年的房產庫存。

二、吉林省房地產庫存產生原因

(一)供應上升，需求下降

首先，受前期房價影響，許多大型開發(fā)商開始積累開發(fā)用地，房地產開發(fā)面積逐漸增加，住房供給增多。其次，由于房地產行業(yè)可以帶來超額利潤率，使市場供給出現過度擴張和結構失衡，從而形成了供給過剩的局面。同時，由于房屋是高價值、耐用的消費品，一般的消費周期是40—70年，所以一旦房地產市場趨于飽和，市場剛性需求減少，房地產市場去庫存就會變得舉步維艱。

(二)住房供給相對需求具有滯后性

政府為增加財政收入，在面對房地產長期的超額利潤下，開始盲目擴大土地市場的供應，鼓勵房地產業(yè)的發(fā)展，并將土地出售給開發(fā)商。但住房供給是缺乏彈性的，即開發(fā)、建設、銷售周期長，一旦開始建設很難中途轉換用途，新增的投資會形成新一輪的庫存積壓，延長了商品房庫存的消化周期，住房供給相對于住房需求來說存在滯后性。隨著經濟增長速度放緩，房地產市場發(fā)生變化時，房屋儲量容易發(fā)生積壓和滯銷，導致供求失衡，引發(fā)高空置率。

(三)城市面積不斷擴張，空置率較高

過去各級地方政府為了完成GDP增長指標任務，大力鼓勵房地產行業(yè)拉動城市經濟增長，城市面積不斷擴張，但是基礎設施配套并不健全，導致新城的空置率較高。城市化建設初期會有大量的財政支出，政府為彌補財政赤字，開始依靠出讓土地帶來的高額財政收入，而大規(guī)模的土地出讓又帶來新一輪的房地產開發(fā)，導致了惡性循環(huán)，使房地產市場庫存持續(xù)增加。

三、房地產庫存增加產生的影響

(一)造成社會資源浪費

每套房子都是一件商品，凝聚著巨大的人力和物力，但是，當房屋積壓未能售出時，房屋的使用價值就不能映出來，房地產的價值也不被人們所認可，必然會造成社會資源和自然資源的巨大浪費。

(二)地方財政收入減少

根據吉林省財政部門數據顯示，“土地出讓金收入”占地方財政收入的比重從2015年的近60%迅速下降到2017年3月的32%。從長遠來看，打破“土地財政”有利于改善地方財政收入結構，但是短期內會對地方的財政收入產生巨大沖擊。土地財政收入的減少將削弱地方政府的投資力度，導致地方政府失去相當一部分資金來源。

(三)固定資產投資放緩

房地產市場對宏觀經濟的影響是因為其投資比例高，因而具有加速效應。反過來，房地產業(yè)的下滑將直接影響經濟增長，房地產投資占吉林省全社會固定資產投資的20%左右。一些房地產開發(fā)商開發(fā)和建造房屋的資金來自銀行，當房地產市場庫存積壓時，它將占用大量資金，導致現金流量緊張。因此，當庫存壓力較大時，導致全省固定資產投資放緩。

四、吉林省房地產市場去庫存策略

(一)完善吉林省財政政策體系

1.降低購房信貸門檻

鼓勵金融機構創(chuàng)新金融產品和服務，為購房者提供更優(yōu)惠和有針對性的購房貸款。靈活識別收入認證，采取每月、每季度、半年或全年的還款方式來優(yōu)化還款頻率。房地產開發(fā)公司不得限制買家選擇金融機構貸款的權利。對積極支持加快去除房地產庫存的金融機構，地方政府可以提供相關支持。

2.完善住房公積金政策

完善住房公積金政策，充分發(fā)揮住房公積金在住房消費和改善民生方面的作用。加強對住房公積金貸款的支持力度，提高金個人住房公積貸款額度，鼓勵職工用住房公積金貸款購房，提高住房公積金使用率。

(二)落實租購并舉住房制度

引導和鼓勵有條件的企業(yè)收購或長期租賃商品房庫存，以滿足新公民、農民工、應屆畢業(yè)生等群體的住房需求。指導房地產經紀公司和物業(yè)服務公司注重開展房屋租賃業(yè)務，并提供市場化和專業(yè)化的房屋租賃服務。吉林省一些旅游業(yè)發(fā)達的城市也可以通過為游客提供短期房租租賃服務來降低庫存壓力。

(三)完善“一城一策”政策

2016年吉林省政府工作報告中明確提出了實施“一城一策”的目標和任務。到2018年底實現一類城市商品住房存量比2015年末下降25%，二類城市和三類城市下降30%。四類城市沒有任務，要密切關注房地產市場的發(fā)展，及時采取措施保持房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

(四)創(chuàng)新營銷模式

房地產開發(fā)企業(yè)可以采用微信、電子商務平臺等新型營銷模式。微信營銷可先鎖定目標客戶，然后向手機終端發(fā)送房地產活動信息，同時還可通過微信客戶大數據為房地產公司提供意向分析、數據統(tǒng)計等服務。電子商務平臺上的買家可以快速從平臺獲取房地產信息，便于商品對比；用戶可以獲得更多的購房折扣，享受更加完整的購房體驗。未來的營銷趨勢已經演變?yōu)橐环N多資源整合的聯合代理方式，電子商務模式的前景非常樂觀。

(五)科學制定土地供應計劃

政府應根據吉林省近年來房屋銷售面積比率、人口變化、待售面積比等因素制定相應的土地出讓計劃。對于房地產市場庫存較多，去庫存能力弱的地區(qū)，要嚴格控制商品房建設用地規(guī)模，甚至停止出讓土地，從根源上遏制開發(fā)商的盲目建設。企業(yè)根據實際市場需求，調整住房類型結構，避免結構性庫存。允許在不改變土地用途、建筑密度、日照時數和建筑形式的前提下，施工單位經施工圖審查機構審核后調整房屋類型，簡化審批手續(xù)。

(六)將商品房庫存向保障性住房轉化

對于房地產市場庫存較大，去庫存能力較弱的城市，應立即停止經濟適用住房建設計劃。要將現有商品住房存量轉化為經濟適用住房，從住房條件、生活環(huán)境和配套設施進行后期評估，對符合轉換條件的現有商品房進行合理轉換。同時，實行政策性金融機構貸款支持，鼓勵和支持有實力的企業(yè)購置庫存房作為公租房進行外部租賃，以滿足市民居住需求。