文/謝佳冀

試論農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的上市法律規(guī)制

文/謝佳冀

北京建筑大學(xué)

在當(dāng)前社會經(jīng)濟飛速發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)進程不斷加快的新形勢下，我國農(nóng)村也發(fā)生了翻天覆地的改變，不少農(nóng)民均選取進城工作，農(nóng)村大量土地均無人耕作，給農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)造成了巨大影響，同時也阻礙著“二元制”土地所有權(quán)屬性的發(fā)展。健全農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的上市法律規(guī)制是推進農(nóng)村體制改革進一步深化的重要手段，是確保農(nóng)村土地合法、合理上市交易的一個重要舉措。所以，健全農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的上市法律規(guī)制就顯得尤為重要。

農(nóng)村土地；上市；法律規(guī)制

1 引言

農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地屬于農(nóng)村集體土地，盡管已得到國家許可入市，然而，因為國內(nèi)尚未制定出一套較為健全的農(nóng)村經(jīng)營性用地的上市法律規(guī)制，導(dǎo)致大部分農(nóng)民均選取私自交易土地，而并非上市交易，嚴重影響著我國土地的正規(guī)流轉(zhuǎn)。為此，本文在介紹農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的基礎(chǔ)上，對其上市交易法律規(guī)制中存在的不足之處進行了分析，并提出了相關(guān)的對策，可供參考。

2 農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地

農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地指的是那些用于生產(chǎn)經(jīng)營、創(chuàng)造經(jīng)濟效益的農(nóng)村土地，其可以通過入股土地使用權(quán)或聯(lián)營等形式，由個人或其他單位用作創(chuàng)建企業(yè)或發(fā)展商業(yè)，又或者也可以根據(jù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地使用整體規(guī)劃由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織來建造企業(yè)。農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地主要包括集體建設(shè)經(jīng)營性用地、公益性公共設(shè)施用地以及宅基地三種，在不違背用途管制、規(guī)劃的情況下，其也作為城市建設(shè)用地市場的一部分進行上市交易，與國有土地享受相同的權(quán)益。

3 農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地上市交易法律規(guī)制中存在的不足之處

3.1 產(chǎn)權(quán)界定模糊

《土地管理法》指出，農(nóng)村集體土地的所有者應(yīng)是農(nóng)民集體，村委會或村集體經(jīng)濟組織享有管理與經(jīng)營土地的權(quán)利；如果土地的所有權(quán)主體是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體，那么，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可享有管理經(jīng)營該土地的權(quán)利；如果同一農(nóng)村土地的所有權(quán)主體不只一個，且不少于兩個，那么，應(yīng)由村民小組或村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同管理經(jīng)營該土地。由此可見，農(nóng)民小組集體經(jīng)濟組織、村集體經(jīng)濟組織以及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織均有可能享有集體土地的所有權(quán)。然而，《民法》卻指出，從政治角度來說，農(nóng)民集體并非法律意義上的組織，不可享有權(quán)利、也不必履行義務(wù)，國有土地并非歸屬于具體的人格化實體，集體土地所有權(quán)的主體也是如此，因此，從法律層面來說，農(nóng)民個人并非農(nóng)村土地的所有權(quán)人。由于缺少主體，故農(nóng)民無法以流轉(zhuǎn)方的身份來與轉(zhuǎn)入方進行自由、公正的談判。由于產(chǎn)權(quán)模糊，導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)界定模糊，致使出現(xiàn)諸多農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的經(jīng)濟糾紛與法律糾紛，從而加大了農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的上市風(fēng)險。

3.2 補償規(guī)制滯后

補償過低是阻礙農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地上市交易的一個主要原因?！锻恋毓芾矸ā分赋觯喝绻r(nóng)民的耕地被征占，那么，征占方應(yīng)給予農(nóng)民相應(yīng)的補償，如安置補償費及土地補償費等，而那些補償費用可根據(jù)被征占耕地前三年的年平均產(chǎn)值來確定，通常情況下，安置補償費最多不可超過年平均產(chǎn)值的6倍，最低不可少于4倍；土地補償費最多不可超過年平均產(chǎn)值的10倍，最低不可少于6倍。耕地征占的有關(guān)補償標準也可作為其他土地補償?shù)膮⒖家罁?jù)。從目前情況來看，那些補償標準遠遠低于農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地上市交易的資本溢價，這對于農(nóng)民而言，明顯有失公允，那些沒有足夠資金在原居住地購置房屋的農(nóng)民不得不遷移至偏遠地區(qū)。

4 健全農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地上市法律規(guī)制的措施

4.1 明確界定產(chǎn)權(quán)關(guān)系

從上文可知，當(dāng)前國內(nèi)集體土地的所有權(quán)主要包括三級，而農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地若想上市，則必須對土地使用權(quán)及所有權(quán)主體進行明確辦公室，這樣方能確保主體權(quán)利的完整性。但是，現(xiàn)行的法律僅對集體土地的所有者進行了簡單的論述，卻未做出具體說明。產(chǎn)權(quán)模糊導(dǎo)致農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的上市受到嚴重影響，也增加了其上市交易的風(fēng)險。集體土地的使用權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)以及所有權(quán)均是歸屬于農(nóng)民集體，所以，筆者建議，應(yīng)從立法方面著手，在相關(guān)法律法規(guī)中明確指出農(nóng)村土地所有權(quán)及使用權(quán)歸屬，明確劃分農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，為規(guī)范流轉(zhuǎn)農(nóng)村用地奠定基礎(chǔ)。

4.2 明確規(guī)定土地交易的市場規(guī)則

所有市場交易均應(yīng)遵循公平等價有償原則，農(nóng)村土地上市交易也是如此。筆者建議，可從如下幾方面著手：首先，應(yīng)維護交易雙方的議價權(quán)。市場交易應(yīng)建立在雙方自愿的基礎(chǔ)上，那么，則必須維護交易雙方的議價權(quán)利，即應(yīng)避免政府政府為了其他利益或促進招商引資而采取行政措施來控制農(nóng)村土地的上市交易價格。其次，應(yīng)對交易主體進行明確規(guī)定。從目前情況來看，由于存在征地環(huán)節(jié)，農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的轉(zhuǎn)入方往往是土地開發(fā)商及國家，而農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)方應(yīng)應(yīng)由代表村集體處置資產(chǎn)的村辦企業(yè)或土地所有制的村集體來擔(dān)任。最后，應(yīng)對利益歸屬進行明確劃分。在交易農(nóng)村土地期間，參與方均有分配土地溢價的權(quán)利。例如，作為土地歸屬者的村集體，賦予其土地交易溢價的權(quán)利是不可置否的；作為喪失土地使用權(quán)的一方，農(nóng)民要求得到土地交易溢價也是合乎情理；作為建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施的一方，政府也有獲取土地交易溢價的權(quán)利。這些要求均未違背道德與法規(guī)，然而，我們必須清楚的意識到，喪失土地使用權(quán)農(nóng)民利益的保護方是土地上市交易中最值得重視的。所以，筆者建議，應(yīng)將農(nóng)民權(quán)利的保護作為重點，并在立法中加以明確。

5 結(jié)語

綜上所述，目前我國農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地上市交易法律規(guī)制中存在的問題主要包括兩方面，即補償規(guī)制滯后、產(chǎn)權(quán)界定模糊，為此，筆者建議，可通過立法來明確規(guī)定土地交易的市場規(guī)則和產(chǎn)權(quán)關(guān)系，以此來確保農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的順利、合法展開，最大限度地保障農(nóng)民的合法權(quán)益。

[1]杜嬋;探索農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地上市交易法律規(guī)制[J];商;2016年第11期.

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