朱麗娟

【摘 要】對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的血脈，資金管理在房企整個(gè)管控體系中居于極其關(guān)鍵的位置。俗話說(shuō)：可以一時(shí)沒(méi)有利潤(rùn)，但不能沒(méi)有資金流。資金流的運(yùn)動(dòng)過(guò)程反映了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及過(guò)程中所實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)務(wù)管理的核心就是對(duì)資金和資金流的管理，論文主要從資金管理的原則、資金計(jì)劃管理、收支管理、存量管理方面淺議房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理。

【Abstract】For real estate enterprises， capital is the blood of enterprise operation.Capital management plays an extremely key role in the whole management and control system of real estate enterprises. As the saying goes， there can be no profit at the moment， but there can't be no capital flow. The movement process of capital flow reflects the economic benefits achieved by enterprises in their business activities and processes. The core of financial management is the management of funds and capital flows. The paper mainly discusses the capital management of real estate enterprises from the principles of capital management， capital plan management， revenue and expenditure management and stock management.

【關(guān)鍵詞】管理原則；計(jì)劃管理；收支管理；存量管理

【Keywords】management principle； plan management； revenue and expenditure management； stock management

【中圖分類號(hào)】F275.1 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2018）08-0073-02

1 引言

資金管理是指企業(yè)為保證戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和短期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，通過(guò)資金的籌措（包括銷售回款及融資性籌措）、資金投放及日常管理，合理并有計(jì)劃地安排各類支出，使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能順利推進(jìn)，同時(shí)在實(shí)施過(guò)程中保證資金的安全性和高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的原則

2.1 集中管理原則

房地產(chǎn)企業(yè)的命脈即資金，所以首先資金應(yīng)由集團(tuán)公司（或總部）統(tǒng)一集中進(jìn)行管理，各項(xiàng)目及職能部門(mén)的資金及銀行賬戶均應(yīng)由集團(tuán)財(cái)務(wù)統(tǒng)一管理。

2.2 授權(quán)管理原則

集團(tuán)公司負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)目、各職能部門(mén)資金收支總額度的管理控制，各項(xiàng)目、各職能部門(mén)的具體資金收支由集團(tuán)分級(jí)授權(quán)進(jìn)行管理。

2.3 以收定支原則

房地產(chǎn)企業(yè)資金支出必須建立在年度、季度、月度銷售回款的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)劃性開(kāi)支。

2.4 剛性管理原則

經(jīng)集團(tuán)公司審批確定的資金管理制度、原則、目標(biāo)、計(jì)劃、方案等均須嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行，任何個(gè)人、部門(mén)均不得突破。

3 房地產(chǎn)企業(yè)資金計(jì)劃管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略及定位編制中長(zhǎng)期資金計(jì)劃，在具體管理中還應(yīng)編制年度資金計(jì)劃、月度資金計(jì)劃，以及各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全周期資金計(jì)劃。

3.1 中長(zhǎng)期資金計(jì)劃

企業(yè)應(yīng)根據(jù)公司戰(zhàn)略、中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃要求編制中長(zhǎng)期資金計(jì)劃，應(yīng)全面把控企業(yè)未來(lái)幾年的發(fā)展方向、資金流向及資金瓶頸，以提前做好開(kāi)發(fā)、銷售策略及融資規(guī)劃。

3.2 年度資金計(jì)劃

為了更好地落實(shí)企業(yè)中長(zhǎng)期資金計(jì)劃，企業(yè)還應(yīng)針對(duì)當(dāng)年各項(xiàng)目、各職能部門(mén)資金計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行分析，并形成分析報(bào)告報(bào)集團(tuán)公司董事會(huì)審議，并編制下一年度的資金計(jì)劃，以便于企業(yè)整體布置年度工作計(jì)劃。

3.3 月度資金計(jì)劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在年度資金計(jì)劃的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化分解到月度資金計(jì)劃，以便根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)情況指導(dǎo)具體工作。首先應(yīng)進(jìn)行當(dāng)月回款計(jì)劃及完成情況分析、各項(xiàng)目現(xiàn)有可售貨值及未來(lái)三個(gè)月開(kāi)盤(pán)節(jié)奏情況、應(yīng)收賬款分析、各項(xiàng)目及工程節(jié)點(diǎn)情況、本月剛性經(jīng)營(yíng)支出計(jì)劃完成情況及計(jì)劃分析；其次綜合月度資金余額結(jié)合現(xiàn)有融資收支節(jié)奏、投資節(jié)奏、銷售回款及重要節(jié)點(diǎn)提出要求和建議；再次，根據(jù)下月生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及投融資情況編制下一月度資金計(jì)劃；最后組織各資金計(jì)劃編制單位召開(kāi)月度資金平衡會(huì)，對(duì)月度資金計(jì)劃進(jìn)行分析、平衡及審批。

月度資金計(jì)劃審批后，月度資金收支嚴(yán)格按照計(jì)劃執(zhí)行（除不可抗力因素外）。

4 房地產(chǎn)企業(yè)資金收支管理

4.1 經(jīng)營(yíng)收支管理

4.1.1 經(jīng)營(yíng)收入管理

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入主要包括銷售收入、建筑收入、物業(yè)收入及其他業(yè)務(wù)收入等。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的核心及主要來(lái)源為銷售收入，在銷售收入的資金管理上房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)在途資金（或應(yīng)收賬款）的回收，明確銷售信用政策，建立信用評(píng)價(jià)體系，有效運(yùn)用客戶信用；規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)銷售回款相關(guān)流程，促進(jìn)應(yīng)收賬款的快速回籠。

4.1.2 經(jīng)營(yíng)支出管理

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)支出主要包括土地相關(guān)費(fèi)用支出、前后期費(fèi)用支出、建安費(fèi)用支出、銷售支出、人員支出、稅金支出等。經(jīng)營(yíng)支出必須嚴(yán)格控制在資金計(jì)劃內(nèi)（特殊不可控因素除外），房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)支出管理中，可根據(jù)經(jīng)營(yíng)支出的支付時(shí)間及金額分為剛性支出和彈性支出。剛性支出即在支付時(shí)間及金額上必須嚴(yán)格按照合同或規(guī)定執(zhí)行的支出，如土地相關(guān)價(jià)款、政府行政事業(yè)性收費(fèi)、民工工資、水電費(fèi)等；彈性支出即在支付時(shí)間或金額上存在調(diào)整空間的支出，如其余建安工程款、營(yíng)銷費(fèi)用、差旅費(fèi)等。企業(yè)根據(jù)兩種不同類型的支出分類，對(duì)于剛性支出每月根據(jù)合同約定或政府規(guī)定期限內(nèi)繳納支付，針對(duì)彈性支出每月可分時(shí)間段進(jìn)行集中支付，做到資金支出在資金計(jì)劃控制下合理統(tǒng)籌安排。

4.2 融資收支管理

4.2.1 融資收入管理

房地產(chǎn)企業(yè)融資收入主要包括開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、流動(dòng)資金貸款等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)各項(xiàng)融資業(yè)務(wù)活動(dòng)所涉及的融資計(jì)劃、融資方案、融資活動(dòng)后評(píng)估進(jìn)行全周期管控，且各項(xiàng)融資計(jì)劃及融資方案的編制、執(zhí)行、考核必須符合企業(yè)融資戰(zhàn)略規(guī)劃及目標(biāo)，各項(xiàng)融資工作需根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，統(tǒng)籌安排，以最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)籌集資金，滿足企業(yè)的資金需求。

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立融資計(jì)劃管理體系，并以企業(yè)三至五年戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)年度投資規(guī)模、企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃為依據(jù)，與企業(yè)中長(zhǎng)期資金計(jì)劃、年度資金計(jì)劃、月度資金計(jì)劃及各項(xiàng)目全周期資金計(jì)劃相結(jié)合，滿足年度資金缺口為核心，調(diào)整融資戰(zhàn)略，編制財(cái)年融資計(jì)劃[1]。

4.2.2 融資支出管理

房地產(chǎn)企業(yè)融資支出主要包括貸款本金歸還、利息支付、中間業(yè)務(wù)費(fèi)等其他融資費(fèi)用。對(duì)于融資利息的支付，企業(yè)應(yīng)實(shí)時(shí)關(guān)注金融機(jī)構(gòu)貸款利息變動(dòng)，并建立健全利息管理動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，做到利息支付準(zhǔn)確無(wú)誤；對(duì)于貸款到期本金的歸還，應(yīng)嚴(yán)格把控貸款合同約定的到期日與到期金額，并結(jié)合日常經(jīng)營(yíng)支出，提前安排資金并完成支付，以保證企業(yè)的良好信用。

4.3 投資收支管理

4.3.1 投資收入管理

房地產(chǎn)企業(yè)投資收入主要包括投資于金融資產(chǎn)獲得的相關(guān)收入及投資于聯(lián)/合營(yíng)單位取得的相關(guān)收入等。

4.3.2 投資支出管理

房地產(chǎn)企業(yè)投資支出主要包括股東分紅、投資于金融資產(chǎn)的相關(guān)支出、投資于聯(lián)/合營(yíng)公司的相關(guān)支出等。

5 房地產(chǎn)企業(yè)存量資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)存量資金主要包括現(xiàn)金、銀行存款、有價(jià)證券及支票、承兌匯票等票據(jù)。對(duì)于存量資金的管理應(yīng)遵循“集中管理”、“資金安全”原則。

5.1 現(xiàn)金管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)房款收入及工程款支出的大額性，建議房地產(chǎn)企業(yè)原則上實(shí)行“零現(xiàn)金”管理，除特殊需要外，不得存有現(xiàn)金。如因業(yè)務(wù)需要收取或支付現(xiàn)金的，應(yīng)實(shí)行向財(cái)務(wù)部提前報(bào)備制度。

5.2 銀行存款管理

由于房地產(chǎn)屬于資金密集型企業(yè)，一般銀行存款的金額較大且銀行賬戶較為，為更好地加強(qiáng)銀行存款管理，充分發(fā)揮集團(tuán)總部的資金集中管理職能，建議大的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)開(kāi)通銀企直聯(lián)系統(tǒng)，并及時(shí)反映全集團(tuán)所有銀行賬戶余額，在充分考慮銀企合作關(guān)系基礎(chǔ)上，由集團(tuán)公司統(tǒng)籌銀行存款資源在各銀行間的分配，以達(dá)到維護(hù)最佳銀行關(guān)系的目的。

6 結(jié)語(yǔ)

圍繞企業(yè)目標(biāo)開(kāi)展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心——資金管理是緊密相連的，加強(qiáng)資金管理和資金安全，提升資金周轉(zhuǎn)效率是關(guān)系到企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與可持續(xù)發(fā)展的重要因素。不斷加強(qiáng)和更新對(duì)資金和資金流的管理，優(yōu)化資金監(jiān)控環(huán)境和運(yùn)作流程，以便更有效、更貼近實(shí)際地監(jiān)控企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

【參考文獻(xiàn)】

【1】余源鵬.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理寶典[M].北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2016.