商業(yè)地產(chǎn)金融風險防范

楊涌

摘 要：現(xiàn)階段，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)隨世界經(jīng)濟形勢變化而獲得良好發(fā)展空間。雖國家為促進商業(yè)地產(chǎn)進一步發(fā)展出臺實行諸多調(diào)控措施，但商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中仍存在部分問題，對商業(yè)銀行、金融機構(gòu)二者間合作造成一定風險?；诖耍疚膶ι虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀予以闡述，并對如何降低商業(yè)地產(chǎn)金融風險提出幾點優(yōu)化措施。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；金融風險；互聯(lián)網(wǎng)金融

隨著近幾年來商業(yè)地產(chǎn)市場不斷發(fā)展及國家土地使用、轉(zhuǎn)讓政策的變更，都在一定程度上為商業(yè)地產(chǎn)市場進一步發(fā)展提供良好發(fā)展空間。商業(yè)地產(chǎn)建設資金大部分來源于傳統(tǒng)商業(yè)銀行，為保證商業(yè)地產(chǎn)、金融機構(gòu)良好發(fā)展，需對商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段所遇到的問題如金融市場監(jiān)管缺乏完善性、商業(yè)地產(chǎn)金融銀行依賴度較高等予以解決，并促進市場經(jīng)濟良好發(fā)展。

一、商業(yè)地產(chǎn)特征

1.招商目標主次分明

商業(yè)地產(chǎn)招商時招商目標明確是商業(yè)地產(chǎn)重要特征之一。由于商業(yè)地產(chǎn)自身具有較為鮮明的特征，即商業(yè)性，從而其購買者也具有較強目標性，即利益。因此，商業(yè)地產(chǎn)具有招商目標主次分明的特點。其次，因傳統(tǒng)商業(yè)銀行作為商業(yè)地產(chǎn)建設主要資金來源，所以商業(yè)銀行能否規(guī)避傳統(tǒng)金融風險并健康發(fā)展可對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生較大影響。與此同時，各商業(yè)地產(chǎn)招商時也可鼓勵商戶以多種形式進行資金支付，既可盡量規(guī)避金融風險，同時也可使金融支付形式多樣化。

2.招商周期較長

因商戶進行商業(yè)入住時，通常會對商業(yè)地產(chǎn)周邊配套設施予以相應的考察，如區(qū)域未來發(fā)展價值、交通設施是否完善等，從而造成商業(yè)地產(chǎn)招商周期較長。因大部分商業(yè)地產(chǎn)建設者在建設商業(yè)地產(chǎn)時，建設資金主要來源均為銀行貸款，而商業(yè)地產(chǎn)建設者往往通過商戶所支付租金進行還款。但招商過程中招商周期較長，無疑也在一定程度上對金融風險有所增加。

二、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1.金融市場監(jiān)管缺乏完善性

金融主體結(jié)構(gòu)單一、金融體系多元性不足為目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中所面臨的主要問題。其次，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)金融市場相關法律界限模糊、監(jiān)管力度薄弱也是導致金融市場監(jiān)管缺乏完善性的主要原因之一。資金運作為金融機構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)二者間最為主要的運作聯(lián)系，是否具有明確的金融監(jiān)管框架尤為重要。但現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)金融市場界定、監(jiān)管框架模糊，對商業(yè)地產(chǎn)、金融機構(gòu)二者間正常運作造成一定風險?；诖朔N風險存在，也會對金融機構(gòu)甚至國家部分重要金融市場產(chǎn)生一定消極影響，從而限制國家金融市場發(fā)展。

2.商業(yè)地產(chǎn)金融銀行依賴度較高

隨著我國市場經(jīng)濟發(fā)展逐步穩(wěn)定，金融市場發(fā)展模式也在逐漸轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)發(fā)展模式向新型發(fā)展模式轉(zhuǎn)化，即互聯(lián)網(wǎng)金融。但現(xiàn)階段金融模式轉(zhuǎn)變中仍存在部分問題，對傳統(tǒng)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型造成一定限制。如商業(yè)地產(chǎn)建設者大部分資金來源依舊為銀行貸款，而商業(yè)地產(chǎn)具有較高復雜性，部分上游企業(yè)與部分下游客戶間存在諸多關聯(lián)，風險也會隨之增加。其次，互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展過程中金融中介作為相關重要機構(gòu)，也在一定程度上提升商業(yè)地產(chǎn)風險的不可預估性，同時也對商業(yè)地產(chǎn)的弊端予以放大如監(jiān)管力度較低、相關政策不完善等。當商業(yè)地產(chǎn)與金融機構(gòu)合作中的某環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險時，便會加大商業(yè)地產(chǎn)泡沫，導致更多無法預估的風險產(chǎn)生。因此，為將金融風險降至最低，應豐富商業(yè)地產(chǎn)資金形式并加強互聯(lián)網(wǎng)金融建設力度，從而保證金融市場長期穩(wěn)定發(fā)展。

3.商業(yè)者個人信貸體系不健全

金融市場隨著全球經(jīng)濟一體化發(fā)展進程不斷加快，金融市場開放程度也隨之增加，我國金融產(chǎn)業(yè)得到諸多國家扶持。其次，互聯(lián)網(wǎng)時代也為互聯(lián)網(wǎng)金融的產(chǎn)生提供良好發(fā)展平臺?；诨ヂ?lián)網(wǎng)金融背景下，個人信用狀況則尤為重要。因此，相關機構(gòu)應強化個人信用監(jiān)督體系。傳統(tǒng)銀行發(fā)展模式中，民眾個人商業(yè)貸款、商業(yè)地產(chǎn)建設者間存在諸多聯(lián)系。但多元化金融市場中，應對金融風險管控進行細化，通過多種途徑對國家金融市場予以支持。若消費者目前經(jīng)濟實力難以滿足現(xiàn)階段商業(yè)價格，造成消費者購買力下降。當消費者申購后商業(yè)價格若出現(xiàn)波動，也會在一成程度上對消費者未來還貸能力產(chǎn)生影響。此種影響也會加劇商業(yè)地產(chǎn)潛在金融風險的形成。

三、商業(yè)地產(chǎn)金融風險優(yōu)化措施

1.拓展金融融資渠道

隨著市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)市場動態(tài)與國家土地轉(zhuǎn)讓政策聯(lián)系也越來越緊密，而商業(yè)地產(chǎn)的建設、轉(zhuǎn)讓也在一定程度上對傳統(tǒng)商業(yè)銀行造成風險。因此，為化解商業(yè)地產(chǎn)對傳統(tǒng)金融市場造成的風險及市場經(jīng)濟因商業(yè)地產(chǎn)建設、轉(zhuǎn)讓所導致的融資風險，應拓展金融融資渠道。目前政府通過加大互聯(lián)網(wǎng)金融、小額貸款扶持力度，并通過拓展金融融資渠道的方式，以分散商業(yè)地產(chǎn)、土地轉(zhuǎn)讓所造成的金融融資風險。政府通過豐富融資渠道，以實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)市場體系的進一步完善。其次，應完善商業(yè)地產(chǎn)建設者及個人貸款融資制度，并進一步促進二級市場、三級市場與互聯(lián)網(wǎng)金融的合作力度，推動我國金融市場經(jīng)濟進一步發(fā)展。此外，為充分滿足消費者市場需求，應加強金融融資工具、基金信托與互聯(lián)網(wǎng)金融融合力度，也可有效控制商業(yè)地產(chǎn)建設者自身金融市場風險。與此同時，在商業(yè)銀行與金融機構(gòu)間因資金而形成的借貸關系，也需承受一定利率風險，無論利率增長或降低均會對借貸雙方造成影響。當利率降低時，還款者通常依據(jù)正常時間還款，在規(guī)定時間前還款者較少，而利率過低也會造成銀行收入減少。反之，當利率較高時，大部分還款者會在規(guī)定時間前進行還款，而此種提前還款現(xiàn)象也會對銀行部分信貸業(yè)務造成影響。所以，利率的調(diào)控需以市場規(guī)律為準。目前我國正逐步推動利率市場化發(fā)展，雖處于初期階段并存在部分問題，但利率市場化建設正持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。利率市場化過程中，應將商業(yè)地產(chǎn)金融市場發(fā)展規(guī)律作為重要參考因素，促進利率市場化穩(wěn)定發(fā)展。

2.完善市場約束機制

因商業(yè)地產(chǎn)與普通地產(chǎn)具有一定差異，所以市場經(jīng)濟對商業(yè)地產(chǎn)缺乏相應約束力。由于目前商業(yè)地產(chǎn)市場利益涉及領域較多，商業(yè)銀行、部分金融機構(gòu)、政府相關部門均有利益涉及，這也成為市場約束力被弱化的主要原因之一。利益集團參與市場經(jīng)濟后，會在一定程度上削弱金融市場經(jīng)濟控制力，造成各利益參與方溝通協(xié)調(diào)難度不斷加大。此種經(jīng)濟模式下，不僅導致商業(yè)地產(chǎn)建設成本隨之增加，也在一定程度上加大民眾購買風險及購買負擔。為盡可能消除商業(yè)地產(chǎn)所造成的競爭風險，應加大市場經(jīng)濟建設力度，完善市場約束機制。除此之外，還應使商業(yè)地產(chǎn)各利益參與方所得利益保持相對平衡，既可實現(xiàn)市場利益最大化，也可使金融市場經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展。此外，政府也應加大市場調(diào)控力度，為加強商業(yè)地產(chǎn)各利益參與方協(xié)調(diào)溝通創(chuàng)造良好條件。與此同時，信用風險作為商業(yè)地產(chǎn)金融風險中主要風險之一，如何對信用風險予以有效控制至關重要。信用風險主要分為商業(yè)地產(chǎn)建設者及商業(yè)地產(chǎn)購買者兩類。商業(yè)地產(chǎn)建設者在進行建設項目時需較多資金作為項目建設基礎保障。而商業(yè)地產(chǎn)建設為長期項目，部分商業(yè)地產(chǎn)建設者從土地購買環(huán)節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)建設環(huán)節(jié)，繼而進行招商，隨后進入長期的物業(yè)維護階段。此階段正為還款關鍵階段，若中間的某一還款環(huán)節(jié)斷裂，可對銀行造成較大金融風險。所以，相關政府部門應通過加大拖延還款甚至拒絕還款的處罰力度的方式，有效降低銀行因借貸問題所產(chǎn)生的風險。其次為商業(yè)地產(chǎn)購買者信用風險，具體為，商業(yè)地產(chǎn)購買者通過銀行貸款而進行商業(yè)地產(chǎn)購買活動。若商業(yè)地產(chǎn)購買者未能在規(guī)定時間前還清貸款，也會對銀行金融信貸體系造成一定風險。商業(yè)地產(chǎn)實際金融運營活動中，客戶因市場經(jīng)濟波動及其他因素，也可導致還款人出現(xiàn)延期還款或拒絕還款，違規(guī)情況也為在信用風險中也并非少見現(xiàn)象。

3.健全商業(yè)者信用監(jiān)督體系

市場經(jīng)濟環(huán)境下，個人信用體系建設尤為重要。金融危機爆發(fā)時，因個人信用難以得到有效控制，造成信用體系崩潰，從而導致新次貸危機爆發(fā)。發(fā)達國家個人信用體系相較于中國而言成熟度較高，因此國內(nèi)相關金融機構(gòu)應適當引進先進經(jīng)驗，以此進一步健全商業(yè)者信用體系。如可通過現(xiàn)代信息技術搭建民眾個人信用服務平臺，創(chuàng)建電子信息檔案，對民眾個人信用情況予以實施監(jiān)督及信用評估。依據(jù)民眾實際個人信用狀況對民眾融資貸款額度進行相應增減，可在一定程度上強化民眾個人信用管控力度，并有效降低商業(yè)地產(chǎn)因個人信用問題所造成的金融風險。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術的不斷普及深入，相關金融機構(gòu)也應充分利用互聯(lián)網(wǎng)所具有的高效性、實時性，加強民眾個人信用管控同時，依據(jù)個人信用情況對融資貸款客戶實行信用等級分配制度。與此同時，也應創(chuàng)建個人信用監(jiān)管機構(gòu)并對民眾個人信用情況予以管控，從而健全商業(yè)者信用監(jiān)督體系。因商業(yè)地產(chǎn)本身具有長期性，所以商業(yè)地產(chǎn)所進行的金融活動周期也較長，而長期的金融資本交易往往會增加資金的流動風險。若金融機構(gòu)缺乏有力的資金支持便會出現(xiàn)資金流動風險，當還款者無法將資金進行按時償還時，也會加大金融流動風險。因商業(yè)地產(chǎn)周期較長，資金大部分作為建設項目的基本資金。若商業(yè)地產(chǎn)無法達到預期售賣收益，則會出現(xiàn)短期還款困難現(xiàn)象，從而導致金融流動風險。商業(yè)地產(chǎn)建設者向商業(yè)銀行申請貸款時，通常以所建設商業(yè)地產(chǎn)為抵押物，當商業(yè)地產(chǎn)建設者無法還款時，銀行將對所建設商業(yè)地產(chǎn)予以收回。若商業(yè)地產(chǎn)價值波動較大，而所建設商業(yè)地產(chǎn)又被收回時，將會對銀行產(chǎn)生一定流動資金風險。

4.提升專業(yè)人才綜合素質(zhì)

因商業(yè)地產(chǎn)與金融市場均有自身相應運作規(guī)律，所以為實現(xiàn)雙方利益最大化需將二者有效結(jié)合。其次，商業(yè)地產(chǎn)建設方及相關金融機構(gòu)應不斷加大相關人才培訓力度。如可對人才進行相應金融知識培訓并進一步完善自身理論體系，培養(yǎng)復合型人才。與此同時，還可通過在機構(gòu)機構(gòu)內(nèi)部創(chuàng)建一支專業(yè)水準較高的隊伍，并以此引導相關機構(gòu)工作人員專業(yè)能力提升并聘請國外專業(yè)素質(zhì)較高的人才共同參加項目的開發(fā)、運營。此外，為加快傳統(tǒng)發(fā)展模式向互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，各金融機構(gòu)應加強人員計算機能力訓練。通過此種培訓方式既可使工作人員具有相對完善的金融理論知識體系，也可具備一定計算機操作能力，從而促進金融行業(yè)健康發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)金融風險通常為銀行為商業(yè)地產(chǎn)所提供的金融服務，因部分不確定因素影響，使銀行預期收益和實際收益不符，甚至使銀行遭受經(jīng)濟損失。同時，為充分適應目前市場經(jīng)濟發(fā)展需要，商業(yè)地產(chǎn)應不斷建設新商業(yè)項目，金融風險也會隨之增加。因此，除加強人員計算機操作能力外，還應加強人員對市場經(jīng)濟動態(tài)的了解，強化人員危險預判能力。通過此方式，既可有效規(guī)避銀行因金融風險而造成的損失，也可進一步促進我國金融行業(yè)長期發(fā)展。

四、結(jié)束語

由上述內(nèi)容可知，金融市場監(jiān)管有待完善、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)對傳統(tǒng)商業(yè)銀行依賴度較高、商業(yè)者個人信貸體系不健全等問題已逐漸成為商業(yè)銀行金融市場現(xiàn)階段發(fā)展中主要問題。為實現(xiàn)金融風險最低化，可通過拓展金融融資渠道、完善市場約束機制、健全商業(yè)者信用監(jiān)督體系及提升專業(yè)人才綜合素質(zhì)等方式對金融風險予以優(yōu)化，以此促進國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)及金融市場進一步發(fā)展。

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