房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的主要問題及應(yīng)對策略

孫麗娟

（遼寧省建平縣行政審批局 遼寧 建平 122400）

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在實(shí)際的運(yùn)行和發(fā)展過程中，存在著諸多不容忽視的問題和不足，作為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，出現(xiàn)的實(shí)際問題如不引起注意，勢必對國民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展起到負(fù)面影響。所以，從關(guān)系國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的視角出發(fā)，對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在運(yùn)行與管理中存在的問題加以剖析，在此基礎(chǔ)上采取相應(yīng)的應(yīng)對措施加以解決已經(jīng)勢在必行。

1 當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的主要問題

1.1 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)過程中的行政干預(yù)程度較大。在當(dāng)前我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)現(xiàn)有運(yùn)行市場難以完全根據(jù)自由市場的需求與變化，實(shí)施與之相匹配的價格調(diào)整，行政干預(yù)的程度或多或少都會參與到房地產(chǎn)開發(fā)中去。由于國家行政對于房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行過程中的參與，無形就會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)形成的產(chǎn)品在供求與價格之間，在一定程度上背離市場規(guī)律。這就會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)一方與擬購業(yè)主之間的矛盾加劇。不僅如此，眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地資源環(huán)節(jié)是由行政來實(shí)施壟斷并控制的，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與掌控土地資源的行政機(jī)構(gòu)存在著利益集團(tuán)一致的不良現(xiàn)象，這無疑就會提升或加劇房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本。所提升和加劇的房地產(chǎn)開發(fā)成本勢必會由房地產(chǎn)購買業(yè)主來承擔(dān)。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的銷售價格和業(yè)主收支不均衡現(xiàn)象加劇。當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)開發(fā)過程中商品房出賣的平均價格，每年提升的速度與通貨膨脹率的速度相比，都極度超越，而購買房地產(chǎn)商品房的大部分業(yè)主的工資收入，每年增加的速度最多與通貨膨脹率的速度相持平，所以居民工資收入提高以后，反而買房的難度加大。上述房地產(chǎn)開發(fā)過程中的銷售價格與居民(業(yè)主)收入支出出現(xiàn)嚴(yán)重不均衡的原因主要是：一方面，由于居民收入的工資，是國家和政府按著市場價格的上升來統(tǒng)籌安排進(jìn)行的，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋產(chǎn)品價格，政府對其實(shí)施的干預(yù)卻與市場的一般性供需規(guī)律相抵觸。另一方面，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，供應(yīng)與需求之間存在著嚴(yán)重的不對稱，從某一方面說，存在著嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

1.3 行政部門對房地產(chǎn)開發(fā)的形式化管理導(dǎo)致管理制度不完善。當(dāng)前形勢下，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中尚有許多管理機(jī)制不完善，導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尋找管理方面的漏洞，從中找到突破口并采取與國家行政管理機(jī)制相反的措施。例如，由限購房引起的假離婚、多戶口的不良社會現(xiàn)象偶有發(fā)生，房姐、房叔、房哥事件在各地均有出現(xiàn)。上述不正常現(xiàn)象的發(fā)生，一方面顯示著我國政府部門在房地產(chǎn)開發(fā)管理方面的機(jī)制還存在許多缺陷，另一方面在一定程度上也表現(xiàn)為政府所提出的各項(xiàng)管理措施沒有落實(shí)到位。

1.4 政府對房地開發(fā)行業(yè)缺乏統(tǒng)一的調(diào)控機(jī)制。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，房地產(chǎn)多以中小型的私營企業(yè)開發(fā)為主要形式，私營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)與運(yùn)行首先是以自身利益為主，對于當(dāng)前形勢下業(yè)主(居民)收入相對降低人群的利益不會加以考慮，私營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身利益至上是其主要目的，在相對有限的規(guī)模土地上實(shí)現(xiàn)利益極大化是其主要經(jīng)營策略，為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以首先開發(fā)產(chǎn)出投入比高、低投入高回報的商品房為主，所以社會主流成分并處于社會底層的平民百姓、企業(yè)職工、新參加工作的大學(xué)畢業(yè)生，難以支付高昂的房價，只能是望房興嘆。這種不正常的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)象究其根源，就是國家及各級政府部門的統(tǒng)一調(diào)配管理功能作用不能發(fā)揮，占社會主要成分的普通居民切身利益不能受到保護(hù)和政策傾斜。

2 解決房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理存在問題的主要策略

2.1 政府應(yīng)當(dāng)在一定范圍內(nèi)放開房地產(chǎn)參與市場管理的權(quán)限。政府部門過度干預(yù)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的結(jié)果是，房地產(chǎn)開發(fā)商和政府的利益集團(tuán)已經(jīng)構(gòu)成，導(dǎo)致商品房的價格一直攀升，所以政府應(yīng)該對私營企業(yè)予以適度放權(quán)，將房地產(chǎn)的整個運(yùn)行環(huán)節(jié)置于社會主義市場經(jīng)濟(jì)中去，商品房的定價銷售形成制約要由市場來進(jìn)行完全調(diào)劑，使我國的現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)與其它行業(yè)一并進(jìn)入市場，融入到社會主義市場經(jīng)濟(jì)中去，最終以供需關(guān)系對房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格進(jìn)行調(diào)整。

2.2 政府應(yīng)當(dāng)完善對房地產(chǎn)開發(fā)的管理機(jī)制并付諸于實(shí)際。政府部門應(yīng)該從國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體大局視角出發(fā)，以房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中占社會主體的廣大居民的利益為核心，完善房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中符合國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理機(jī)制，并對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中各種違規(guī)開發(fā)、惡意制定房價、囤積房產(chǎn)、主觀違章買賣房屋的違法行為加以控制，在確保房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)穩(wěn)步、高效運(yùn)轉(zhuǎn)的同時，有效保障居民的切身利益。

2.3 政府應(yīng)積極解決房地產(chǎn)收支不平衡、分配不均的相關(guān)問題。當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在銷售價格上與擬購房屋的準(zhǔn)業(yè)主現(xiàn)行的工資收入水平已經(jīng)難以平衡。針對這一問題，國家應(yīng)該采取一些必要的政策措施，一方面引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要立足各地居民收入實(shí)際，以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)實(shí)的收入水平作為主要依據(jù)，來建設(shè)不同檔次、不同標(biāo)準(zhǔn)的商品房，切實(shí)保障當(dāng)?shù)鼐用竦拈L遠(yuǎn)利益。另一方面要切實(shí)考慮當(dāng)?shù)厥杖胨竭^低的居民，實(shí)施必要的補(bǔ)助策略加以解決。同時政府部門要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)房型、面積進(jìn)行正面指導(dǎo)和參與管理，進(jìn)行合理的房價指導(dǎo)性定制，以解決低收入水平居民的實(shí)際安居問題。

2.4 政府應(yīng)完善并健全房地產(chǎn)開發(fā)過程中的相關(guān)法律法規(guī)。我國在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，先后制定了很多有利于居民利益的相關(guān)政策和規(guī)定，但是一旦發(fā)生售購雙方糾紛時，對于弱勢地位的業(yè)主來說，自身利益必然難以抗衡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在以往的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，政府難以及時有效地對這些不公正的行為進(jìn)行有效的處理。所以，若要保證房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的運(yùn)行，制定并健全房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的相關(guān)法律、規(guī)章、制度極其必要。因此，在今后一個相當(dāng)長的時期內(nèi)，要及時快捷的建立并實(shí)施房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在保持正常運(yùn)行的同時，也積極有效的保障業(yè)主(居民住戶)的合法權(quán)益。