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      2019-01-06 06:37:11李宇嘉
      中國房地產(chǎn)·綜合版 2019年12期
      關(guān)鍵詞:普通住宅總價(jià)豪宅

      1導(dǎo)語

      今年的“雙11”,深圳給市民老百姓發(fā)了一個(gè)“大紅包”——把豪宅的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)直接給廢了,這就為大家省了幾十萬元的稅費(fèi),再次彰顯了深圳“放水養(yǎng)魚”“讓利于民”的城市秉性。隨即各路媒體密集跟進(jìn),第一時(shí)間給出了各種各樣的解讀。那么,深圳樓市“豪宅稅”新政背后的真實(shí)意圖是什么?是不是調(diào)控要松綁?是不是與近期所謂的“經(jīng)濟(jì)失速”有關(guān)?據(jù)悉,近期有業(yè)主撤盤的,也有“返價(jià)”的。新政對市場的影響有多大?購房者該怎么決策呢?

      2深圳特殊的“豪宅稅”標(biāo)準(zhǔn)

      媒體所說的“豪宅說”,是不科學(xué)的,應(yīng)該叫“非普通住宅”稅。它是對被認(rèn)定為“非普通住宅”的二手住房,交易時(shí)征收的懲罰性稅收,主要體現(xiàn)在增值稅。具體來說,“普通住房”滿2年免征增值稅,而“非普通住宅”要征收“銷售價(jià)”與“購人價(jià)”差額5.6%的增值稅及附加。

      這樣一來,“普通住房”與“非普通住房”,一字之差,就是數(shù)十萬的稅費(fèi)差異。對于普通住房,住建部規(guī)定,要同時(shí)滿足三個(gè)條件:

      第一,住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;

      第二,單套建筑面積在140(含)平方米以下;

      第三,實(shí)際成交價(jià)低于規(guī)定的所在區(qū)域普通住房價(jià)格。

      目前,深圳存量住房平均面積90平方米左右,容積率低于1.0的小區(qū)也非常之少。執(zhí)行前兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn),深圳92%的房子都是普通住宅。2011年以來,調(diào)控轉(zhuǎn)向“控房價(jià)”,作為樓市“領(lǐng)頭羊”的深圳,學(xué)習(xí)北京和上海,在前兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,發(fā)布各個(gè)行政區(qū)“普通住房”的總價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn),還要執(zhí)行深圳發(fā)布的各個(gè)區(qū)“普通住宅”價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),這個(gè)才最關(guān)鍵。

      3為何調(diào)整“豪宅稅”——房價(jià)擺在那里

      按道理講,房價(jià)是變動(dòng)的,且近幾年大幅上漲,“普通住房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)定期調(diào)整,稅收政策才能“差別化”。事實(shí)上,政府的評估機(jī)構(gòu)也一直在按季度更新“豪宅線”標(biāo)準(zhǔn),希望剛需、改善能避免“被豪宅”。但是,自2015年10月最后一次調(diào)整,深圳“豪宅線”再也沒有動(dòng)過了。為何不動(dòng)?

      真正的原因是,2016年以后,政策高壓一直是全國樓市的“主基調(diào)”,作為領(lǐng)頭羊的深圳,不僅不敢怠慢,而且在調(diào)控上也是蠻拼的。比如2016年的“ 10.4”、2017年打擊類住宅、2018年的“7.31”等。這期間,任何扶持剛需、支持改善的舉動(dòng),都會(huì)被解讀為松綁或“救市”。就連扶持剛需的住房公積金政策,都不敢動(dòng)(不過,市場較熱時(shí),也分不清剛需、投資客)。

      這就導(dǎo)致深圳的“豪宅線”不敢動(dòng)(其實(shí),京滬也沒動(dòng),現(xiàn)在北京執(zhí)行的還是2014年的普通住宅標(biāo)準(zhǔn))。其實(shí),從2015年到現(xiàn)在,即便按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),深圳新房價(jià)格指數(shù),漲了近60%。再說,這幾年出了那么多高價(jià)地,成本擺在那里,房價(jià)也得漲啊!

      4為何調(diào)整“豪宅稅”——尷尬的成交結(jié)構(gòu)

      為何,現(xiàn)在要?jiǎng)恿四兀恳环矫?,調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)候過了,貨幣開始有所寬松了;“一城一策”下,只要保證樓市穩(wěn)定,地方的自主權(quán)也大了。更重要的是,不動(dòng)豪宅這條線的話,深圳的二手住房就循環(huán)不起來。這已經(jīng)沖擊到了深圳新房和土地成交,沖擊到深圳的財(cái)力了。

      根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù),目前深圳二手住房均價(jià)為54551元/平方米。按90平方米來算,套均總價(jià)491萬元,高出了任何一個(gè)區(qū)的豪宅線。深圳200萬套存量二手商品住房,平均價(jià)格接近500萬。哪些房子在交易? 2018年,深圳總價(jià)500萬元以上的二手房,僅占全部成交27%。成交的主力集中在250-350萬元、350-500萬元,甚至250萬元以下的房子,竟然占宗交易的21%。也就是說,二手房交易的主體是“老破小遠(yuǎn)”。大多數(shù)高價(jià)二手住房,或未放盤,或放盤未成交。

      再看新房,2017年之前,新房成交的主力區(qū)域,除了特區(qū)內(nèi),就是龍華、寶安、龍崗中心區(qū)等地?,F(xiàn)在,新房成交的主力區(qū)域是沙井、光明、坪山等更偏遠(yuǎn)的地方。這些地方,過去被認(rèn)為是很偏的區(qū)域。上半年,TOP10樓盤均價(jià)基本在5萬元以下,沙井的華強(qiáng)城、萬科星城兩個(gè)盤,之所以成為網(wǎng)紅盤,就在于價(jià)格合理。上半年,這兩個(gè)盤成交3100套,占TOP10的40%。如表1、圖1所示。

      現(xiàn)在,給人的一個(gè)直觀的體驗(yàn)是,深圳新房“豪宅化、大戶型化”非常明顯。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)。2018年新房價(jià)格較高的寶安(5.2萬元)、福田(9.3萬元)、南山(9.2萬元)、羅湖(7.3萬元)、龍華(5.77萬元)等區(qū)域,供應(yīng)量增長了1-2倍,寶安供應(yīng)占比40%。但是,與供應(yīng)相比,新房成交方面存在明顯錯(cuò)配:寶安區(qū)成交只占全市的27%,價(jià)格低的龍崗(3.8萬元),成交占比高達(dá)47% (供應(yīng)只占32% )。

      所以,這就是為何,2018年深圳新房項(xiàng)目去化率只有40%,新房確實(shí)賣不動(dòng)了。上半年,深圳新盤開盤去化率僅32%,比上年下降了8個(gè)百分點(diǎn),很多豪宅項(xiàng)目開盤去化只有10%。今年的“金九銀十”,深圳新房成交量連續(xù)2個(gè)月低于3000套,這是歷史上的最低水平。如圖2、圖3所示。

      5深圳樓市需求,快跟不上了

      深圳不缺需求,需求去哪了呢?不是去了公寓市場,就是去二手房市場。上半年,深圳公寓成交量達(dá)到新建商品房的41%,這是歷史最高水平,公寓已經(jīng)成為與住宅并駕齊驅(qū)的供應(yīng)主力產(chǎn)品。上半年,總價(jià)300萬元以下的公寓,成交占比67.64%,比上年上升了近5個(gè)百分點(diǎn)。如圖4所示。

      上半年,深圳二手住房成交了3.1萬套,與上年同期基本持平。剛剛過去的“金九銀十”,深圳二手房很火熱,成交連續(xù)2個(gè)月超過7000套冷暖分水嶺。但是,二手房需求的主力,仍是500萬元以下的品種,特別是200-300萬元區(qū)間的。調(diào)研發(fā)現(xiàn),業(yè)績壓力太大,開發(fā)商普遍做高開盤去化率。

      2016年10月以來,深圳房價(jià)在歷史最高水平徘徊了3年。近期,在大灣區(qū)、先行示范區(qū)等規(guī)劃利好下,深圳房價(jià)又漲了,新房價(jià)格漲幅進(jìn)人70個(gè)大中城市的TOP10,二手房價(jià)格漲幅進(jìn)人70城的TOP5。問題是,深圳的購買力真的沒那么“強(qiáng)勁”了,深圳居民的購買力沒那么“任性”了。

      6亟待讓換房“鏈條”循環(huán)起來

      問題是,無論地價(jià)、房價(jià),都被抬到了歷史最高位上。繼“6.24”史詩級(jí)的宅地供應(yīng)后,“11.22”馬上來了,這一次有7宗住宅用地供應(yīng)。相比其他城市,深圳的供地,可不是一般的供地,它承載著人才住房大規(guī)模供應(yīng)的責(zé)任。所以,每一宗地都要“雙限雙競”(限地價(jià)、限普通商品房銷售均價(jià),競地價(jià)、競無償移交政府的只租不售人才住房面積)。

      也就是,人才住房、普通商品住房,價(jià)格都要被限制,開發(fā)商只能通過抬高其他商品房的價(jià)格,收回成本、獲利。說白了,地產(chǎn)要給實(shí)體經(jīng)濟(jì)輸血。若高價(jià)盤賣不動(dòng),深圳的地能賣得動(dòng)嗎?原定10月22日出讓的前海桂灣兩地塊,為何終止出讓?不就是前海寫字樓空置率高(50%以上)作亂的嘛!國家要求“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)”,深圳的“高地價(jià)、高房價(jià)”局面不改。

      因此,要讓新房賣得動(dòng),就必須讓“換房”鏈條轉(zhuǎn)起來。從貝殼的數(shù)據(jù)來看,近幾個(gè)月,深圳二手房的掛牌量在增加,但業(yè)主成交周期(從掛牌到成交)高達(dá)135天。也就是說,業(yè)主將一套房子掛出去,平均要135天后,才能成交。相比之下,2016-2018年成交周期分別僅為56天、88天、101天。這說明什么?百姓想買好房子,但看了又看,成本太高、價(jià)格太貴。

      目前,由于資金面緊張,在新房定價(jià)上,開發(fā)商相對理性,新房對二手房還是有一定的優(yōu)勢。現(xiàn)在,深圳二手房市場,剛需只買“老破小”或公寓,價(jià)高的二手房,只有換房才能支付得起。要想讓大家去買新房,就得讓“換房”鏈條快速循環(huán)起來。而且,一次“換房”,至少帶動(dòng)2套房交易,甚至是3-4套的“連環(huán)單”交易。只要換房加快了,包括新房、二手房在內(nèi)的整個(gè)樓市就激活了。唯有這樣,“11.22”出讓的7宗地,才能吸引更多的開發(fā)商,才能賣個(gè)好價(jià)錢,才能讓開發(fā)商心甘情愿地競配更多的人才住房,還能限制人才住房和普通住房的價(jià)格。

      7這次調(diào)整,廢掉了豪宅認(rèn)定的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

      轉(zhuǎn)了這一大圈,我們再回到起點(diǎn)。這就是為何,深圳這次“豪宅線”的新政中,直接取消了總價(jià)衡量的“豪宅線”。一方面,如果一下子從2015年的豪宅價(jià)格線調(diào)到現(xiàn)在的水平,豈不是說明這幾年房價(jià)控制不成功!另一方面,現(xiàn)在很多二手房賣不動(dòng),未來深圳還要大規(guī)模供應(yīng)住宅用地,“雙限雙競”下,還有更多的房子將成為豪宅,稅費(fèi)成本高,怎么賣得動(dòng)呢?

      所以,干脆把總價(jià)衡量的“豪宅線”廢掉,用回住建部的前兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)上。也就是,未來深圳的“豪宅”(非普通住宅),只有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn),即容積率1.0以上、單套建筑面積在144平方米以上。這樣的結(jié)果是,深圳大部分房子,都不是“豪宅”了。但疑惑的是,為何深圳連住建部關(guān)于豪宅的第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn),即“實(shí)際成交價(jià)低于規(guī)定的所在區(qū)域普通住房價(jià)格”也不遵守了呢?

      奧妙是,以后深圳的房地產(chǎn)市場,已不是過去那個(gè)市場了,它承擔(dān)著給實(shí)體經(jīng)濟(jì)、公共服務(wù)輸血的重任。新建商品住房價(jià)格越高,給實(shí)體經(jīng)濟(jì)、公共服務(wù)做的貢獻(xiàn)就越大。未來,新建商品住房占比只有40%,而其他住房占60%,而這60%的配建,都要讓開發(fā)商來配建。這樣一來,是不是意味著,深圳的住房回歸了“居住屬性”呢?還需要懲罰性稅收嗎?

      8地方財(cái)力,也需要地產(chǎn)搭把手

      另外,深圳不依賴土地財(cái)政,那是房地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、高科技蓬勃向上的那幾年(2015-2018年),他們貢獻(xiàn)了深圳稅收的大頭。但今非昔比,地產(chǎn)回歸居住屬性;“去杠桿”后P2P暴雷、資本市場理性;互聯(lián)網(wǎng)過了紅利期,高科技受制貿(mào)易戰(zhàn)。幾大財(cái)源貢獻(xiàn)度下降,深圳財(cái)政收入增速也降至2009年以來新低。如圖5所示。

      但是,當(dāng)下的深圳,可不是10年前的深圳,花錢的地方太多了。在先行示范區(qū)、大灣區(qū)框架下,深圳肩負(fù)著國家重托、民心所望。能力越大、責(zé)任越大。責(zé)任大了,能力必須跟上。未來,深圳不僅要補(bǔ)上教育醫(yī)療的短板,年薪30-40萬元引進(jìn)清華、北大畢業(yè)生,科技創(chuàng)新上要再上臺(tái)階。

      剛剛公布的30平方公里產(chǎn)業(yè)用地出讓,要搞三個(gè)產(chǎn)業(yè):重大創(chuàng)新載體、新興產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)鏈重點(diǎn)領(lǐng)域。這些都是短期不見經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)科研、攻堅(jiān)性研究,政府投人會(huì)非常大。錢從哪里來?國家只給政策,其他的自己想辦法。所以,地產(chǎn)還須保持相對旺盛的態(tài)勢。

      作者簡介:李宇嘉,廣東省住房政策研究中心主任助理、首席研究員,中山大學(xué)銀行研究中心副主任,經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。

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