韓穎飛

摘 要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利開(kāi)展需要有良好的項(xiàng)目管理，本文筆者就將首先對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及內(nèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹，接著提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的一些具體問(wèn)題，在總結(jié)處給出了簡(jiǎn)略的策略分析，以期為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的加強(qiáng)提供建設(shè)性參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)? 項(xiàng)目管理? 效益? 問(wèn)題

在改革開(kāi)放的政策支持下，近年來(lái)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持了較為穩(wěn)健的趨勢(shì)，城鎮(zhèn)化道路推進(jìn)也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目迎來(lái)了新的發(fā)展動(dòng)力。房地產(chǎn)事業(yè)本身就是國(guó)民經(jīng)濟(jì)不可分割的一部分，在未來(lái)城市和鄉(xiāng)村的建設(shè)都需要有房地產(chǎn)事業(yè)做支撐，其廣闊的發(fā)展前景使得各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目層出不窮，國(guó)家對(duì)城市建設(shè)的支持也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行提供了良好的政策保障。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要涉及的是土地和土地之上的一系列建筑物，包括大量投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)行為，關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目我國(guó)也給出了相關(guān)法律，從中可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要在土地使用權(quán)依法取得的基礎(chǔ)下進(jìn)行，項(xiàng)目包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、房屋建設(shè)項(xiàng)目等，另外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身具有投資經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特征，所以它具有投入高、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，涉及到社會(huì)生活的方方面面，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展息息相關(guān)，對(duì)人民生產(chǎn)生活等一系列社會(huì)行為都會(huì)產(chǎn)生較大的影響，我國(guó)在房地產(chǎn)的立法方面也逐步走向完善，并通過(guò)一系列行政手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的管理。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行主要條件就是對(duì)城市規(guī)劃進(jìn)行嚴(yán)格遵守，基本原則即提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益、提高社會(huì)福利、保護(hù)生態(tài)環(huán)境等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行需要有全面規(guī)劃的觀念，布局也需要有合理性，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中要考慮到各種綜合因素并加強(qiáng)配套設(shè)施的建設(shè)。在城市建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較為普遍，包括城市規(guī)劃的總體規(guī)劃和各種詳細(xì)規(guī)劃，其中詳細(xì)規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有著最直接的法律層面的約束力，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及到一系列設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)和施工建設(shè)環(huán)節(jié)，因此在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，這些環(huán)節(jié)都需要與國(guó)家的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)規(guī)范相符合，待到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成之后，項(xiàng)目整體需要由相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行驗(yàn)收，待驗(yàn)收合格后才可以將項(xiàng)目交付。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立法在一定程度上為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程提供了安全保證，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)福利效應(yīng)和環(huán)境保護(hù)效應(yīng)相結(jié)合。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題

（一）項(xiàng)目進(jìn)度安排不合理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行需要有合理的進(jìn)度安排作保障，具體來(lái)說(shuō)就是要在項(xiàng)目的施工周期上面進(jìn)行明確要求，另外還要在項(xiàng)目施工合同中將施工周期的要求進(jìn)行明確表現(xiàn)，對(duì)項(xiàng)目施工周期進(jìn)行把握也是管理房產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度的核心內(nèi)容。然而通過(guò)考察我國(guó)眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程，可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都熱切追求開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工的經(jīng)濟(jì)效益，而忽略了對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度的合理安排，例如部分企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度安排時(shí)，未考慮到周邊社會(huì)居民的生活環(huán)境、交通狀況，在施工時(shí)間設(shè)置上可能會(huì)對(duì)周邊的居民造成生活上的困擾。

（二）項(xiàng)目施工質(zhì)量難保證

項(xiàng)目施工質(zhì)量對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有一定的重要性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的加強(qiáng)的考察標(biāo)準(zhǔn)之一就是項(xiàng)目施工的質(zhì)量，只有當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工質(zhì)量得到根本保證，項(xiàng)目日常的運(yùn)行才能夠提升穩(wěn)定性，社會(huì)的安全性才有基本保障，在一系列項(xiàng)目積累下，房地產(chǎn)企業(yè)日后的競(jìng)爭(zhēng)力的提升才有了較大的可能性。然而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中，存在有施工質(zhì)量難保證的問(wèn)題，質(zhì)量管理不達(dá)標(biāo)會(huì)使得企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值大幅降低，人們的生產(chǎn)生活受到較大的安全威脅，例如樓面斷裂、樓層坍塌等情況都表明房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)沒(méi)有加強(qiáng)施工質(zhì)量管理，特別情況下會(huì)造成嚴(yán)重的生命事故。

（三）項(xiàng)目施工成本控制不到位

項(xiàng)目施工成本控制也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要環(huán)節(jié)之一，項(xiàng)目施工成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，另外，項(xiàng)目施工成本的控制在一定程度上也能影響項(xiàng)目的施工進(jìn)度，高效率的成本管控對(duì)施工質(zhì)量保證也有著一定的促進(jìn)作用。然而我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目施工成本控制重視程度不夠深，各企業(yè)的項(xiàng)目成本管理工作做的并不到位，一系列控制問(wèn)題得以顯現(xiàn)，例如在建材的購(gòu)買(mǎi)與使用方面，企業(yè)沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)上一系列建材進(jìn)行質(zhì)量和價(jià)格的對(duì)比，往往是依照經(jīng)驗(yàn)通過(guò)建材市場(chǎng)購(gòu)置大量施工材料，其中不免有高價(jià)格、低質(zhì)量的建材產(chǎn)品出現(xiàn)，這使得建材購(gòu)買(mǎi)的資金有所浪費(fèi)，當(dāng)這些低質(zhì)量的建材導(dǎo)致施工質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，施工作業(yè)人員需要對(duì)該環(huán)節(jié)進(jìn)行返工，那就會(huì)造成施工成本大幅度提高。在進(jìn)行建材的運(yùn)用時(shí)，各環(huán)節(jié)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人并沒(méi)有對(duì)自身所要運(yùn)用的建材數(shù)量進(jìn)行明確的調(diào)查，超額領(lǐng)取建材的情況時(shí)有發(fā)生，當(dāng)這些建材沒(méi)有得到充分利用時(shí)，又會(huì)造成大量的浪費(fèi)現(xiàn)象，這都表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工成本控制不到位，造成大量不必要的成本，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。

（四）項(xiàng)目施工安全性不高

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中，還需要注重對(duì)項(xiàng)目施工安全性的管理，然而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，對(duì)施工安全性的重視程度不夠高，盡管在表面的施工口號(hào)方面進(jìn)行了“安全第一”這一原則的張貼，但在實(shí)際的工作過(guò)程中，施工人員并沒(méi)有將安全第一的原則牢記于心，不戴安全帽進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工的行為較為常見(jiàn)，另外部分施工人員佩戴的安全帽的質(zhì)量不高，當(dāng)高層出現(xiàn)墜落物時(shí)，施工人員的人身安全無(wú)法得到真正的保障。從項(xiàng)目施工的本身來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目若是質(zhì)量無(wú)法得到保障，就會(huì)導(dǎo)致大量的安全隱患，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的使用壽命就會(huì)有所縮減，其使用功能也無(wú)法完全達(dá)到合同所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。各房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行過(guò)程中，也沒(méi)有建立安全管理團(tuán)隊(duì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行安全管控，那么存在有一些細(xì)節(jié)問(wèn)題就無(wú)法得到具體管理，一系列安全問(wèn)題無(wú)法得到實(shí)際解決。

三、結(jié)束語(yǔ)

要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，首先就應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的施工進(jìn)度安排進(jìn)行科學(xué)設(shè)定，可以根據(jù)施工目標(biāo)對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行計(jì)劃，保證施工項(xiàng)目環(huán)節(jié)依照相關(guān)的合同方案順利實(shí)施;其次為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量進(jìn)行進(jìn)一步強(qiáng)化，管理人員應(yīng)對(duì)建材和施工設(shè)備進(jìn)行嚴(yán)格質(zhì)量把關(guān)，約束項(xiàng)目施工人員的具體操作行為，保證施工各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量都有所保證;另外為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，工作管理人員還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目生活成本進(jìn)行合理管控;最后項(xiàng)目管理人員還應(yīng)在施工安全管理方面提高重視程度，要保證施工人員的人身財(cái)產(chǎn)安全及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工程整體質(zhì)量，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的安全穩(wěn)定性，從而提高企業(yè)的信譽(yù)，為社會(huì)帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。

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