魏蘭葉

(湖南大學(xué) 工商管理學(xué)院，湖南 長(zhǎng)沙 410082)

一、引言

住房作為家庭財(cái)富的典型組成部分，是抵押銀行貸款的關(guān)鍵，對(duì)財(cái)富收入比的長(zhǎng)期變化趨勢(shì)和金融部門(mén)的完善健全具有重要的作用[1-2]。房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持較高的增速，2003—2016年間，36個(gè)大中城市的實(shí)際平均房?jī)r(jià)由2003年的2 642.9元/平方米上升至2016年的7 835.71元/平方米，漲幅超過(guò)296.48%。同時(shí)，中國(guó)居民的收入水平也得到了大幅提升，但居民的收入增速遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)的漲幅，2010—2015年50個(gè)大中城市的平均房?jī)r(jià)收入比為10.75，2017年深圳市的房?jī)r(jià)收入比甚至攀升至40，嚴(yán)重偏離3～7的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間[注]房?jī)r(jià)收入比=商品住房銷(xiāo)售均價(jià)(元/平方米)×人均住房建筑面積(平方米)/年人均可支配收入(元)。。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2003—2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增加了20.15倍，由2003年的430.37億元增至2016年的8 673.23億元，利潤(rùn)增長(zhǎng)在中國(guó)各部門(mén)中居于首位，資產(chǎn)收益率在全球資產(chǎn)市場(chǎng)中穩(wěn)居第一。作為一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，房?jī)r(jià)波動(dòng)不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)回報(bào)，還關(guān)系到居民的房貸負(fù)擔(dān)，高房?jī)r(jià)易引發(fā)樓市崩盤(pán)；房產(chǎn)的財(cái)富價(jià)值以及住房本身所承載的醫(yī)療、教育、人文環(huán)境、交通設(shè)施等隱性價(jià)值，將房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)、政治、居民幸福感和生活質(zhì)量捆綁在一起。因此，要實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居，不讓房地產(chǎn)成為少數(shù)投機(jī)者的游戲，避免房?jī)r(jià)波動(dòng)加深社會(huì)階層分化而引發(fā)社會(huì)矛盾，就必須確保房?jī)r(jià)不能脫離經(jīng)濟(jì)基本面，不能偏離居民可承受的范圍。

中國(guó)的房?jī)r(jià)波動(dòng)與城市化進(jìn)程的推進(jìn)伴隨著的大規(guī)模勞動(dòng)力流動(dòng)并非毫不相關(guān)[3]。改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)區(qū)域化經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距的迅速擴(kuò)大引發(fā)城鄉(xiāng)公共品供給、預(yù)期收入、社會(huì)福利水平的差距也持續(xù)拉大，吸引大量的農(nóng)村富余勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移。不可否認(rèn)的是，過(guò)去農(nóng)村勞動(dòng)力的“候鳥(niǎo)式”轉(zhuǎn)移為中國(guó)的工業(yè)化和城市化做出了重要貢獻(xiàn)；同時(shí)在高校擴(kuò)招背景下，發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)人口流動(dòng)本身就具有強(qiáng)大的“磁場(chǎng)效應(yīng)”，越來(lái)越多的大學(xué)生向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部沿海地區(qū)集中遷移，2003—2016年間中國(guó)高等學(xué)校畢業(yè)人數(shù)增加了4倍多，年均增速超過(guò)14.3%，可以說(shuō)高校擴(kuò)招加快了中國(guó)的人口流動(dòng)[4]。無(wú)論是外來(lái)務(wù)工人員，還是高素質(zhì)人才遷移帶來(lái)的剛性住房需求均推動(dòng)遷入?yún)^(qū)的房?jī)r(jià)上漲[5]。然而近年來(lái)，不斷高企的房?jī)r(jià)也使得外來(lái)人口望而卻步，解決好流動(dòng)人口的住房需求，避免高房?jī)r(jià)對(duì)高素質(zhì)人才的擠壓效應(yīng)，是當(dāng)前中國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)面臨的一大社會(huì)問(wèn)題[6]。此外，2015年以來(lái)，中國(guó)的流動(dòng)人口增速開(kāi)始下滑，在人口深度老齡化時(shí)期，人口流動(dòng)呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化現(xiàn)象。根據(jù)《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2017》中國(guó)流動(dòng)人口繼2016年之后繼續(xù)下降，但流動(dòng)人口占總?cè)丝诘谋戎鼐S持在17%以上，依然占據(jù)很大的比重。雖然一線城市處于人口凈流入的高地，但在人才引進(jìn)戰(zhàn)略帶動(dòng)下，二線城市逐漸成為人口流入的熱點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)人口的大規(guī)模遷移仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的重要特征。要預(yù)測(cè)人口逆流趨勢(shì)的出現(xiàn)將如何作用于房?jī)r(jià)的變化，就必須理清人口流動(dòng)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，這對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和資源合理配置尤為重要。

針對(duì)房?jī)r(jià)影響因素的研究成果已經(jīng)較為成熟，越來(lái)越多的學(xué)者逐漸將研究重點(diǎn)轉(zhuǎn)向人口結(jié)構(gòu)、稅收政策、土地政策等某一個(gè)或者某幾個(gè)方面，而選擇的指標(biāo)變量會(huì)直接影響研究結(jié)果，易導(dǎo)致研究結(jié)論出現(xiàn)偏差，不利于經(jīng)濟(jì)決策者把握房?jī)r(jià)變化的成因，最終難以保證政策制定的有效性。事實(shí)上，如果缺乏人口和一定的收入水平作為支撐，房?jī)r(jià)上漲可能蘊(yùn)藏著非常大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。本文以2003-2016年中國(guó)大陸30個(gè)省、市和自治區(qū)(不包括西藏)的實(shí)際房?jī)r(jià)為研究主體，在控制模型內(nèi)生性問(wèn)題的前提下，分析收入水平、人口流動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，同時(shí)考慮地區(qū)差異性，揭示各區(qū)域影響房?jī)r(jià)變化的關(guān)鍵因素。

二、變量選取與描述

(一)模型構(gòu)建

由于房?jī)r(jià)主要由供給和需求決定，因此考慮在模型分析中加入影響房?jī)r(jià)的供給因素和需求因素。除收入水平、人口流動(dòng)、抵押貸款利率和預(yù)期收益外，離婚率、未婚率、人口結(jié)構(gòu)和住房持有成本從需求端影響房?jī)r(jià)走勢(shì)，住房庫(kù)存、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅和土地價(jià)格則從供給端影響房?jī)r(jià)變化。土地出讓收入是中國(guó)地方政府公共財(cái)政收入的重要來(lái)源，因此必須考慮政府行為對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用，不然會(huì)存在變量遺漏問(wèn)題。構(gòu)建的模型如公式(1)所示：

lnhpit=β0+β1lnyit+β2lnpmit+γXit+εit

(i=1，2，…，n;t=1，2，…，14)

(1)

其中，i代表地區(qū)，t表示年份；Xit為影響實(shí)際房?jī)r(jià)的其他控制變量，εit為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

本文選用除西藏自治區(qū)外，中國(guó)大陸地區(qū)30個(gè)省、市、自治區(qū)2003-2016年省級(jí)層面的數(shù)據(jù)為研究樣本。表1是相關(guān)指標(biāo)的解釋說(shuō)明。

表1 主要變量解釋說(shuō)明

(二)描述性分析

在觀測(cè)期內(nèi)，中國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)與收入水平呈現(xiàn)逐年上漲的變化趨勢(shì)(見(jiàn)圖1)，從曲線斜率看，東部地區(qū)的人均可支配收入和實(shí)際房?jī)r(jià)的增幅均高于中西部地區(qū)，且與人均可支配收入相比實(shí)際房?jī)r(jià)的增幅更加明顯；東部地區(qū)的實(shí)際房?jī)r(jià)及人均可支配收入遠(yuǎn)高于中、西部地區(qū)，地區(qū)間實(shí)際房?jī)r(jià)和收入水平的差距呈現(xiàn)繼續(xù)擴(kuò)大的發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)際房?jī)r(jià)的地區(qū)差距一直領(lǐng)先于人均收入水平差距；東部地區(qū)人口流動(dòng)與實(shí)際房?jī)r(jià)的變動(dòng)方向大致一致，而中西部地區(qū)則不明顯。具體表現(xiàn)為：東部地區(qū)的實(shí)際房?jī)r(jià)由2003年的2 737.84元/平方米增加到2016年的11 995.56元/平方米，漲幅高達(dá)438.1%；東部地區(qū)與中西部地區(qū)的實(shí)際房?jī)r(jià)差距由2003年的2.19倍增至2016年的2.82倍。樣本期間東部地區(qū)的人均可支配收入由2003年的10 273.9元增至2016年32 948.3元，漲幅超過(guò)320.6%；人均收入差距也從2003年的1.77倍拉大到2016年的2.16倍。此外，從人口流動(dòng)情況看，東部地區(qū)保持長(zhǎng)期的人口凈流入狀態(tài)，同時(shí)波動(dòng)性較強(qiáng)，中西部地區(qū)則處于人口流出狀態(tài)，但在2010年之后，東部地區(qū)的人口流入增速逐漸趨緩，特別是2015年開(kāi)始東部地區(qū)的凈流入人口逐年減少，中部地區(qū)人口的跨省流出的降幅明顯，意味著未來(lái)中西部地區(qū)人口的跨省流動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房?jī)r(jià)的支撐作用可能降低。不過(guò)，人口流動(dòng)、收入水平與實(shí)際房?jī)r(jià)的關(guān)系還有待進(jìn)一步的實(shí)證分析。

圖1 2003—2016年分地區(qū)實(shí)際房?jī)r(jià)、人均可支配收入與人口流動(dòng)變化趨勢(shì)圖(從左至右分別為：東、中、東部沿海和西部地區(qū))

三、實(shí)證分析

(一)中國(guó)層面的回歸結(jié)果

當(dāng)遺漏人口流動(dòng)變量時(shí)，得到的回歸結(jié)果顯示，收入水平對(duì)實(shí)際房?jī)r(jià)的彈性系數(shù)為1.02，明顯高估了收入水平對(duì)實(shí)際房?jī)r(jià)的影響。但是又因?yàn)槿丝诹鲃?dòng)與收入水平具有很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，在1%的顯著性水平下，二者的相關(guān)系數(shù)為0.38，因此直接加入人口流動(dòng)變量可能會(huì)影響回歸結(jié)果的準(zhǔn)確度。豪斯曼檢驗(yàn)結(jié)果在5%的顯著性水平下拒絕“解釋變量均為外生變量”的原假設(shè)，且異方差穩(wěn)健的DWH檢驗(yàn)的p值小于0.05，均證明了人口流動(dòng)是內(nèi)生變量，需要引入工具變量克服模型存在的內(nèi)生性問(wèn)題。根據(jù)公共產(chǎn)品的供給對(duì)人口遷移具有的“磁場(chǎng)效應(yīng)”[7]，接下來(lái)，把醫(yī)療條件、空氣質(zhì)量、交通密度和教育條件作為人口流動(dòng)的工具變量[注]實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，樣本數(shù)據(jù)中教育和文化高度相關(guān)，故在工具變量中沒(méi)有加入文化水平指標(biāo)。，進(jìn)行2SLS回歸，不可識(shí)別性檢驗(yàn)結(jié)果得出Kleibergen-Paap rk LM統(tǒng)計(jì)量的p值是0.00，強(qiáng)烈拒絕工具變量不可識(shí)別的原假設(shè)，服從χ2分布的C統(tǒng)計(jì)量為1.54，對(duì)應(yīng)的p值為0.46，接受工具變量滿足外生性的原假設(shè)；而且工具變量與內(nèi)生變量的相關(guān)性Shea's PartialR2為0.15且高度顯著，證實(shí)了工具變量的有效性。模型5和模型6的計(jì)量結(jié)果表明，收入水平和人口流動(dòng)會(huì)推高實(shí)際房?jī)r(jià)，人均可支配收入增長(zhǎng)1%，實(shí)際房?jī)r(jià)提高約0.45%；人口流動(dòng)增加1%，實(shí)際房?jī)r(jià)上漲約0.56%。

盡管IV-2SLS的回歸結(jié)果是一致的，但估計(jì)系數(shù)不能滿足無(wú)偏性假設(shè)，該方法可能扭曲回歸結(jié)果的顯著性，且其扭曲性會(huì)隨著弱工具變量而增大。通過(guò)沃爾德檢驗(yàn)，其最小特征值的統(tǒng)計(jì)量為16.47，在15%的顯著性水平下拒絕“弱工具變量”的假設(shè)。為確保結(jié)果的穩(wěn)健性，采用有限信息最大似然法進(jìn)行回歸[注]由于篇幅限制，未列出所有回歸結(jié)果，感興趣的讀者可以向作者索取。，該方法對(duì)弱工具變量不敏感，對(duì)比發(fā)現(xiàn)，LIML與IV-2SLS的各變量回歸系數(shù)十分相近，進(jìn)一步證實(shí)了工具變量的有效性。在存在異方差的條件下，GMM的估計(jì)結(jié)果比IV-2SLS更有效，估計(jì)結(jié)果顯示最優(yōu)GMM的系數(shù)值與IV-2SLS接近，且Hansen檢驗(yàn)p值拒絕工具變量過(guò)度識(shí)別的假設(shè)。進(jìn)一步，考慮迭代GMM，模型7、8是迭代GMM的回歸結(jié)果，發(fā)現(xiàn)迭代GMM與兩步GMM的估計(jì)值均高度顯著且差別很小。

表2 全國(guó)層面收入水平、人口流動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)影響效應(yīng)估計(jì)結(jié)果

注：括號(hào)中的數(shù)字為統(tǒng)計(jì)量值；*、**、***分別表示10%、5%和1%顯著性水平拒絕原假設(shè)。下同。

(二)分樣本回歸結(jié)果

綜合表2回歸結(jié)果中變量的顯著性條件及檢驗(yàn)指標(biāo)的穩(wěn)健性，發(fā)現(xiàn)IV-2SLS的估計(jì)結(jié)果較好。表3是分地區(qū)的估計(jì)結(jié)果，可以看出，2003—2016年主要解釋變量對(duì)分地區(qū)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)存在顯著的差異。

從需求端看，收入水平與房?jī)r(jià)顯著正相關(guān)，西部、中部和東部地區(qū)收入水平對(duì)房?jī)r(jià)上漲的作用依次減弱。收入水平作為住房購(gòu)買(mǎi)能力和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要衡量指標(biāo)，該結(jié)論反映出中西部地區(qū)房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性高于東部地區(qū)。人口流動(dòng)對(duì)東部、西部地區(qū)的影響顯著，但對(duì)中部地區(qū)不顯著。具體而言，東部地區(qū)外地人口占戶籍人口的比重每增加1%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò)0.7%，西部地區(qū)的跨省外移人口減少反而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，可能歸因于西部地區(qū)低技能勞動(dòng)力凈流出減少，但這類(lèi)人群的大多數(shù)擁有自建房，不存在買(mǎi)房需求或者買(mǎi)房需求相對(duì)較低。

預(yù)期收益對(duì)東部、中部和西部地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲的貢獻(xiàn)率是依次降低的，預(yù)示著東部地區(qū)房地產(chǎn)預(yù)期收益增加，住房的投機(jī)性需求相應(yīng)增加，容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲偏離市場(chǎng)的基本面，引起房?jī)r(jià)走高。房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅能夠帶動(dòng)中部地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，但對(duì)其他地區(qū)無(wú)顯著影響?？赡芤?yàn)楫?dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅過(guò)低，稅制不合理，造成稅收政策不能發(fā)揮調(diào)控房?jī)r(jià)的作用[10-11]。東部地區(qū)的抵押貸款利率可以有效抑制房?jī)r(jià)上漲，但對(duì)其余地區(qū)的影響不顯著。2008年以來(lái)，中國(guó)政府以限購(gòu)和限貸為主的房地產(chǎn)調(diào)控政策，貸款利率的起伏與調(diào)控力度的寬松或收緊密切相關(guān)，實(shí)證結(jié)果表明貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響在東部地區(qū)明顯，政策調(diào)控應(yīng)與區(qū)域差異結(jié)合起來(lái)。未婚率增加將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，東部地區(qū)未婚率對(duì)房?jī)r(jià)的彈性系數(shù)最大?；貧w結(jié)果指出未婚人數(shù)占比增加確實(shí)拉高了房?jī)r(jià)，也暗含著光棍男為“脫光”而買(mǎi)房的堅(jiān)挺需求，引起市場(chǎng)的供應(yīng)壓力加大，推高了房?jī)r(jià)。與未婚率相比離婚率對(duì)東部沿海地區(qū)的房?jī)r(jià)影響更大，故需要預(yù)防“假離婚”造成的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系緊張而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升。從人口結(jié)構(gòu)看，東部、中部地區(qū)的少年撫養(yǎng)比對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)顯著為負(fù)。與學(xué)者陳國(guó)進(jìn)等的研究結(jié)論一致，即少年撫養(yǎng)比的下降是東部和中部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素[12]。東部地區(qū)的老年撫養(yǎng)比與房?jī)r(jià)呈顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，而東部沿海地區(qū)和中部地區(qū)的老年撫養(yǎng)比與房?jī)r(jià)顯著為正，具體表現(xiàn)為東部沿海地區(qū)的老年撫養(yǎng)比增加1%，房?jī)r(jià)大約提高0.07%；中部地區(qū)的老年撫養(yǎng)比增加1%，該地區(qū)房?jī)r(jià)上升約0.2%。

表3 分區(qū)域收入水平、人口流動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)影響效應(yīng)估計(jì)結(jié)果

從供給端看，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)增加對(duì)西部地區(qū)的房?jī)r(jià)有負(fù)向，但東部地區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅能夠顯著提升房?jī)r(jià)水平。表明高稅負(fù)會(huì)增加西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資熱度，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫；但東部地區(qū)的房地產(chǎn)稅收能否抑制房?jī)r(jià)上漲，關(guān)鍵點(diǎn)不在稅收政策，主要受市場(chǎng)大環(huán)境的影響；中部、西部地區(qū)的住房庫(kù)存與房?jī)r(jià)顯著正相關(guān)。換言之，由于“板塊輪動(dòng)效應(yīng)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)冷清的中、西部地區(qū)，住房庫(kù)存增多，反而進(jìn)一步帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的逆勢(shì)上漲，有必要考慮高庫(kù)存潛在的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，以東部沿海地區(qū)為代表的高房?jī)r(jià)地區(qū)，庫(kù)存量已經(jīng)開(kāi)始?jí)浩葨|部沿海地區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，但很可能這只是庫(kù)存量對(duì)房?jī)r(jià)影響的階段性表現(xiàn)。

從地方政府的影響看，土地價(jià)格前面的估計(jì)系數(shù)均不顯著。表明土地成交價(jià)格并不能直接推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，即地價(jià)是高房?jī)r(jià)主導(dǎo)因素的主張沒(méi)有實(shí)證支持。本文進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)與地價(jià)是單方向因果關(guān)系，即房?jī)r(jià)能夠推高地價(jià)，與學(xué)者葉貴等人的觀點(diǎn)一致[13]。不過(guò)，土地財(cái)政依賴對(duì)東部沿海高房?jī)r(jià)地區(qū)和中部地區(qū)的影響強(qiáng)度要高于東部、西部地區(qū)，進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)土地財(cái)政依賴并不能推高地價(jià)，可能的解釋是房地產(chǎn)低投機(jī)成本帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，提高了地方政府的“土地”依賴性，造成房?jī)r(jià)上漲表現(xiàn)出“棘輪效應(yīng)”。即土地財(cái)政依賴推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，在一定程度上只要存在土地財(cái)政依賴，只要依靠土地引資的競(jìng)爭(zhēng)模式不變，就不可能實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的理性波動(dòng)。

四、結(jié)論與政策啟示

(一)結(jié)論

本文利用2003—2016年中國(guó)大陸30個(gè)省份的相關(guān)數(shù)據(jù)，在控制其他影響因素的前提下，通過(guò)計(jì)量模型估計(jì)了中國(guó)及分地區(qū)的房?jī)r(jià)影響因素。實(shí)證結(jié)果表明：

1.整體上看，收入水平和人口流動(dòng)是支撐中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素，人口流動(dòng)的影響高于收入水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響。住房庫(kù)存、土地財(cái)政依賴、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅和預(yù)期收益能夠顯著拉高房?jī)r(jià)；抵押貸款利率有助于抑制房?jī)r(jià)漲勢(shì)過(guò)高。此外，從人口因素看，與陳國(guó)進(jìn)、李威的理論分析一致，本文發(fā)現(xiàn)少年撫養(yǎng)比降低和老年撫養(yǎng)比上升加快了房?jī)r(jià)的上漲；未婚人口占比提高拉高了房?jī)r(jià)的漲勢(shì)，但離婚率并不能顯著抬高房?jī)r(jià)，即從全國(guó)層面看不能將高房?jī)r(jià)歸因于增高的離婚率。

2.分地區(qū)看，與中部、西部地區(qū)相比，東部地區(qū)住房的消費(fèi)屬性最低；由于馬太效應(yīng)的存在，東部地區(qū)大規(guī)模的人口凈流入是該地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素，而且人口流動(dòng)的主要驅(qū)動(dòng)力是各地區(qū)教育條件、醫(yī)療水平、環(huán)境質(zhì)量等公共品的供給差異。土地財(cái)政依賴和預(yù)期收入助推了房?jī)r(jià)上升，根據(jù)預(yù)期收益對(duì)房?jī)r(jià)的彈性系數(shù)可知，東部地區(qū)居民房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，對(duì)房?jī)r(jià)走高有重要推動(dòng)作用。

此外，需要特別指出稅收對(duì)房?jī)r(jià)的影響。一方面，從全國(guó)層面來(lái)看，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅對(duì)房?jī)r(jià)的彈性系數(shù)略大于房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅對(duì)房?jī)r(jià)的彈性系數(shù)，也就是說(shuō)調(diào)節(jié)交易環(huán)節(jié)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響可能更大；另一方面，分地區(qū)的研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅與房?jī)r(jià)的負(fù)相關(guān)性并不顯著，相反中部地區(qū)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅增加對(duì)房?jī)r(jià)上漲有著很強(qiáng)的拉動(dòng)效應(yīng)，東部、東部沿海的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響顯著為正，西部地區(qū)則顯著為負(fù)?？梢?jiàn)，通過(guò)開(kāi)征房地產(chǎn)稅可能并不會(huì)抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，尤其對(duì)于高房?jī)r(jià)地區(qū)。

(二)啟示

本文認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求相互作用的結(jié)果，且影響因素具有明顯的區(qū)域差異性，以東部沿海為代表的發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)的投機(jī)性需求明顯強(qiáng)于其他地區(qū)，中、西部地區(qū)也表現(xiàn)出非理性繁榮。故需要根據(jù)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，從供給和需求兩方面著手，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)理性波動(dòng)，保證居民住有所居。具體而言，需要考慮以下幾點(diǎn)。

1.要引導(dǎo)人們理性消費(fèi)。在中國(guó)居民的普遍觀念中住房對(duì)生活有重要意義，房子代表著他們的社會(huì)地位和個(gè)人成就，尤其是中國(guó)的老年人口占比較高，從全球范圍看，中國(guó)老年人的“利他心理”更加明顯，促使較多的老年人幫助子女購(gòu)房，再者青年人的消費(fèi)行為缺乏理性，享樂(lè)主義及攀比心理使得中國(guó)青年的購(gòu)房比例較高，可以說(shuō)以家庭為單位的財(cái)富分配，增加了開(kāi)發(fā)商抬高價(jià)格的動(dòng)機(jī)，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲；中部、西部地區(qū)的住房庫(kù)存增加，實(shí)際房?jī)r(jià)反而上漲，與2016年住房庫(kù)存量較大的三、四線城市房?jī)r(jià)的非理性飆升的事實(shí)一致，表明房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)偏離了市場(chǎng)機(jī)制，還需加強(qiáng)房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的市場(chǎng)監(jiān)管，確保政策的持續(xù)有效性，引導(dǎo)老百姓理性購(gòu)房。例如，在棚戶區(qū)改造過(guò)程中要避免開(kāi)發(fā)商與中介相互勾結(jié)，推高房?jī)r(jià)，最終導(dǎo)致去庫(kù)存發(fā)展成為房?jī)r(jià)飆升；此外，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)還處于結(jié)構(gòu)調(diào)整期，要預(yù)防高房?jī)r(jià)預(yù)期恐慌導(dǎo)致居民的住房剛性需求和改善性需求提前釋放，使得消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力透支，對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生“抑制效應(yīng)”而阻礙消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。在存量房時(shí)代，應(yīng)運(yùn)用大數(shù)據(jù)和“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)，完善住房服務(wù)體系，減少買(mǎi)賣(mài)雙方的信息不對(duì)稱性，避免消費(fèi)者盲目購(gòu)房。

2.要嚴(yán)格限制住房的投機(jī)性需求和投資需求。穩(wěn)定消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期收益有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，增加租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的供給，扶持壯大租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)傳統(tǒng)物業(yè)向現(xiàn)代物業(yè)轉(zhuǎn)型，以更加優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)吸引業(yè)主，建立多元化供給和保障機(jī)制，降低房產(chǎn)的預(yù)期收益。例如，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加精裝房的供給比例，尤其是三四線城市及縣城，滿足剛需購(gòu)房者多樣化的需求，在一定程度上減少精裝二手房的市場(chǎng)需求，減少房地產(chǎn)投機(jī)行為；在居住觀念轉(zhuǎn)變，人口大規(guī)模流動(dòng)和政策利好等因素的推動(dòng)下，鼓勵(lì)房地產(chǎn)租賃企業(yè)實(shí)施長(zhǎng)短租并行的機(jī)制，嚴(yán)格審查機(jī)構(gòu)資金來(lái)源，做好風(fēng)險(xiǎn)防范，合理分配市場(chǎng)資源，確保中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)；推出房產(chǎn)稅，充分授權(quán)地方政府，讓政府根據(jù)地方差異和消費(fèi)者個(gè)人及家庭特征制定區(qū)間稅率[14]，在避免房產(chǎn)稅的征收抑制低收入人群的剛需的前提下，增加炒房客的住房持有成本。尤其是要根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況合理減少房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅，建立現(xiàn)代的財(cái)政制度，更好地發(fā)揮稅收對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控功能。多渠道保證住房土地供應(yīng)，轉(zhuǎn)變地方政府收入模式，降低政府的土地財(cái)政依賴[15]，在給予地方政府權(quán)力的同時(shí)必須建立嚴(yán)格的監(jiān)督系統(tǒng)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策落實(shí)情況納入地方政府政績(jī)考核，完善中國(guó)的住房制度；征收“空房稅”、“空置稅”、“物業(yè)稅”結(jié)合“限貸”、“限售”、“限離”等行政調(diào)控方式，同時(shí)支持科技創(chuàng)新，鼓勵(lì)企業(yè)積極探索新高利潤(rùn)發(fā)展領(lǐng)域，吸引資金、人員和經(jīng)濟(jì)資源向新領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，避免房?jī)r(jià)被投機(jī)者或投資者操縱，降低房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性。

3.推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，鼓勵(lì)城市包容性發(fā)展，讓租房者也可以享有同等的基本公共服務(wù)。公共服務(wù)供給決定著人口流動(dòng)趨勢(shì)，一、二線城市擁有較好的教育、醫(yī)療等優(yōu)勢(shì)稀缺資源以及更多的發(fā)展機(jī)遇、創(chuàng)新環(huán)境、政治資源、人力資源等隱性價(jià)值。因此，在人口凈流入的地區(qū)，推行用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，緩解土地供給與人口流動(dòng)不相配的矛盾，增加租賃房的供應(yīng)，提高租賃住房的位置、設(shè)計(jì)及小區(qū)配套設(shè)施對(duì)租戶的吸引力，同時(shí)保證城市基本公共服務(wù)的有效供給，使公共服務(wù)能夠滿足所有居民的需求，解決不滿足購(gòu)房條件和低收入群體住房的供給壓力；然后，加強(qiáng)租房市場(chǎng)實(shí)施過(guò)程的監(jiān)管力度，確保政策補(bǔ)貼的有效性，避免租金的不合理波動(dòng)，要逐漸放開(kāi)戶籍特別是一線城市的戶籍，取消公民福利與戶籍綁定關(guān)系，真正實(shí)現(xiàn)公共資源平權(quán)。最后，增加中部和西部地區(qū)的公共服務(wù)供給，逐步實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)均等化推進(jìn)區(qū)域平衡發(fā)展，同時(shí)發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段引導(dǎo)人口在區(qū)域間流動(dòng)，減緩人口流動(dòng)引發(fā)的住房市場(chǎng)供給壓力，在一定程度上降低人口流動(dòng)的社會(huì)財(cái)富轉(zhuǎn)移效應(yīng)，減弱發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)落后地區(qū)產(chǎn)生的“虹吸效應(yīng)”。