趙媛媛

摘 要：自1998年取消福利住房制度以來，中國房地產(chǎn)市場已走向市場化發(fā)展。由于房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勁發(fā)展，逐漸出現(xiàn)了許多問題，其中主要問題是房價(jià)仍居高不下。那么究竟是哪些因素影響了我國房地產(chǎn)的價(jià)格呢？有些認(rèn)為是城鎮(zhèn)化率，有些認(rèn)為是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整等等。那么住房公積金制度對房價(jià)有哪些影響呢？本文就此進(jìn)行展開說明

關(guān)鍵詞：公積金制度 房地產(chǎn) 調(diào)控 繳存 價(jià)格

引 言

自中國經(jīng)過近二十年年的發(fā)展，于1998年正式成立住房公積金以來，所有指標(biāo)都經(jīng)歷了巨大的增長，有關(guān)住房公積金的參數(shù)，例如繳納的人數(shù)，貸款額度等等。在購買房屋時(shí)，越來越多的消費(fèi)者選擇住房公積金。許多地方當(dāng)局也使用住房公積金制度作為監(jiān)管房價(jià)的手段。

1.住房公積金制度概述

從某種意義上說，中國住房公積金實(shí)際上是一種住房保障體系，逐步將住房分配形式轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)收，社會化和合法化。十九世紀(jì)末，國務(wù)院發(fā)布了一些關(guān)于改革城市住房制度的決策，文件中要求全國各地嚴(yán)格執(zhí)行住房公積金制度和實(shí)施住房公積金制度，具體包括所有行政，公司和公共機(jī)構(gòu)以及私人單位及其員工。住房公積金實(shí)際上是一個(gè)具有強(qiáng)制性和一次性使用特征的個(gè)人住房基金。一般而言，住房公積金主要有三種支付方式，即個(gè)人首付，單位補(bǔ)貼和長期儲蓄。一方面，該系統(tǒng)的全面實(shí)施提高了員工購房的能力，另一方面也顯著降低了員工的回報(bào)壓力，使員工能夠擴(kuò)大消費(fèi)領(lǐng)域，調(diào)整日常消費(fèi)結(jié)構(gòu)。因此，住房公積金的實(shí)施是優(yōu)化和提高中國人口生活水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的重要組成部分，它改善了中國住房分配制度。

2住房公積金制度的操作過程

住房公積金制度在正常運(yùn)行時(shí)包括多個(gè)環(huán)節(jié)，主要對象是員工和單位雙方。依據(jù)一樣的繳存比值交納住房公積金，公積金通過個(gè)人與單位相關(guān)銀行核實(shí)后，由管理中心提交的，然后委托銀行辦理。住房公積金的流向基于住房公積的規(guī)定主要有住房公積金貸款、住房公積金提取以及住房公積金用于保證性住房建設(shè)等等。其中住房公積金貸款是員工在繳納一定的期限時(shí)，可由住房公積金進(jìn)行一定比例的貸款，并且這種貸款的利率要比其他的貸款利率低百分之三十，是一種惠民政策。對于住房公積金的提取，主要的用途是用于購買，翻新，建筑和自住房屋。其他的一些住房公積金的應(yīng)用還包括支持經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，以及用于購買政府債券以維持住房公積金的價(jià)值。如果想讓住房公積金制度發(fā)揮作用，必須通過一定的運(yùn)行機(jī)制。那么住房公積金制度對我國房地產(chǎn)調(diào)控具有哪些作用呢？通常是員工通過一定的繳存金額，構(gòu)成大量資金，為了充分發(fā)揮這種資金的作用，通常是建立一些保障性住房，例如經(jīng)濟(jì)適用房，或者是用于貸款。

3住房公積金制度對我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響

住房公積金存款系統(tǒng)是指單位和員工在同一存款比率下，根據(jù)上一年的平均工資，員工和單位分別繳納相同的資金到住房公積金賬戶。如何使住房公積金制度正常運(yùn)行，它的前提就是繳存一定的資金。正因?yàn)檫@種制度的存在，因此，會產(chǎn)生大量的資金在住房公積金賬戶里，這樣員工才有資格用住房公積金貸款買房，也就是住房公積金存款制度是提高住宅購買力的基礎(chǔ)，只有有足夠的公積金支付，才有資格申請住房供應(yīng)資金貸款的員工。從這個(gè)角度對住房公積金繳存制度分析價(jià)格的影響：一方面是將提高住房公積金繳存金額，擴(kuò)大整個(gè)住房基金池的大小，住房公積金貸款的支付越多，生活空間越高，間接提高了員工購買的能力，這種購買力導(dǎo)致房價(jià)上漲。另一方面，住房公積金的的資金是由員工的一部分工資產(chǎn)生出來的，可以根據(jù)這部分進(jìn)行住房公積金貸款，這部分住房公積金貸款的利率通常是比較低的，尤其是比商業(yè)的貸款利率低，這樣間接的提高了員工的購買能力?？烧f在一定程度上促進(jìn)了房價(jià)上漲。但在低收入群體而言，雖然繳納了一部分住房公積金，能帶出一部分的金額，但是他們?nèi)狈σ欢ǖ哪芰韮斶€住房公積金貸款，由于住房公積金的產(chǎn)出減少了他們的可支配收入，增加了這部分人口對房子的渴望，從而對房價(jià)起到一定的作用了。

住房公積金貸款是指在一定期限內(nèi)繳納經(jīng)費(fèi)并可以向住房公積金管理中心委托的商業(yè)銀行申請抵押貸款的員工。中國的住房貸款分為商業(yè)銀行抵押貸款和住房公積金抵押貸款。自中國實(shí)施住房公積金制度以來，初始一直是向住房建設(shè)單位提供貸款。 1999年頒布的住房公積金管理?xiàng)l例，正式規(guī)定住房公積金貸款只能用于支持個(gè)人住房貸款和社會住房建設(shè)貸款。因此，1999年以來中國住房公積金貸款的主要目的是通過向居民發(fā)放住房公積金貸款來支持居民購房。與商業(yè)銀行按揭貸款相比，住房公積金貸款的優(yōu)勢在于貸款利率較低。因此，住房公積金貸款已經(jīng)成為中國住房消費(fèi)支付住房公積金的員工的必然選擇。發(fā)放住房公積金貸款越多，申請貸款的條件越寬松，短期內(nèi)就會提高居民的購買力，從而促進(jìn)住房價(jià)格的上漲；從長遠(yuǎn)來看，住房公積金貸款增加了住宅的購買力，從而導(dǎo)致房價(jià)上漲。崛起將使低收入群體無法負(fù)擔(dān)住房，這將導(dǎo)致負(fù)外部性，可能導(dǎo)致房價(jià)下跌。此外，住房公積金貸款也會影響消費(fèi)者的預(yù)期，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。例如，當(dāng)貸款利率降低時(shí)，消費(fèi)者將持有房價(jià)上漲的預(yù)期，住房需求將增加，導(dǎo)致房價(jià)上漲。

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