石記偉

改革開放以降，我國房地產市場取得長足進步，房屋交易日益火爆，居者有其屋與居者有其福成為人民的普遍價值訴求與良好期待。然而，現(xiàn)實生活中因各種矛盾沖突與壓力導致的各種他殺、自殺、意外致死等非正常死亡事件卻使得房屋蒙上一層陰影，導致交易價值的降低或貶損，俗稱兇宅損害。兇宅損害如何認定，傳統(tǒng)民俗文化與中國法律上皆付之闕如，學術界與司法實務界也未有較為清晰的見解，招致司法審判結果不一，影響法律的權威與公正性。(1)以“兇宅”在中國裁判文書網(wǎng)檢索，共發(fā)現(xiàn)306份裁判決書，2014—2019年，分別有20、21、53、80、98、25份裁判文書。以“民事案由+兇宅”進行檢索，共檢索到269份裁判文書，其中2019年有24件，足見兇宅糾紛已經成為司法實踐中的一個熱點，需要嚴謹?shù)姆治稣撟C解決。網(wǎng)站最后訪問時間：2019年9月2日。兇宅導致交易價值降低是否為法律上的損害，其界限與范圍為何、可否請求非財產上損害的金錢賠償，請求權基礎為何、因果關系如何認定，眾說紛紜，應如何取舍，兇宅民俗文化上的內涵能否與法律的價值協(xié)調等，均值得深入分析論證。

一、兇宅在習俗及理念上之檢討

兇宅問題想要得到法律上的肯定及解決，需要進行文化習俗與中國當下主流價值觀及意識形態(tài)的檢視，以下具體展開。

(一)兇宅是一種習俗而非封建迷信

通常而言，兇宅是因非正常死亡導致人們負面評價的房屋。其中，兇是指不幸、不吉祥、邪惡、不好的意思，蘊含了人們趨吉避兇、去惡向善的心理。兇宅禁忌是一種文化習俗上的客觀現(xiàn)象，是一種傳統(tǒng)住宅文化。然而，有論者指出，兇宅忌諱不屬于民俗文化傳統(tǒng)，而是一種非宗教的盲目信仰的迷信心理。(2)陳耀東，張瑾：《“兇宅”的法律限定及其交易糾紛的法律適用》，《河北法學》2007年第10期。上述論斷值得商榷，兇宅的文化意義關涉中國人的生死觀、哲學思想，傳統(tǒng)習慣，不能以封建迷信全部扔進故紙堆。

人類社會生活需要一定的規(guī)范進行調處與建構秩序，其中包含法律、道德、習俗等，三者相互協(xié)力達致和諧促進人類生活。習俗是指社會生活上的人情世故、節(jié)慶典禮及交易慣例，其目的在于促進和諧，違反之則遭人鄙視唾棄；其亦得作為意思表示及契約解釋之參考因素。(3)王澤鑒：《民法總則》，北京大學出版社，2009年，第9-10頁。法律與道德問題，學界多有探討，而習俗作為一種社會生活的潛規(guī)則與潛意識，對其分析研究較為薄弱，但其作用不容小覷，強行變革習俗會招致較大爭議甚或失敗。譬如說，北京市以環(huán)境保護與科學進步為借口強行限制春節(jié)燃放煙花爆竹的年俗而后以失敗妥協(xié)結束。(4)2017年新修訂的《北京市煙花爆竹安全管理規(guī)定》第14條表明法律向中華民族的歷史記憶與民俗習慣低頭妥協(xié)，背離常識常理常情的法律，難以獲得人民的尊重與認可。奧運會、閱兵等重大節(jié)日慶典也有煙花、禮炮等燃放，若統(tǒng)統(tǒng)都歸為“四舊”、不良習俗，民眾斷然不會接受。中國具有五千年的文明史，民俗習慣在民眾生活中發(fā)揮了很大作用，民眾可能不懂法律，但皆通曉生活習俗習慣。中國古代的禮法社會，“禮”處于優(yōu)先位置，而當下傳統(tǒng)的禮法體制解構但不背離人性，比如結婚的彩禮返還問題，最高人民法院有條件認可之。(5)參見《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)(2017修正)》第10條，規(guī)定了按照習俗返還彩禮的三種情形。中國法學要有中國傳統(tǒng)文化的底色，有中國之話音、范疇、方法、案例與理論提煉，要有中國人的價值關切和內在的心性體悟，(6)舒國瀅：《中國法學之問題——中國法律知識譜系的梳理》，《清華法學》2019年第3期。要有中國人的解決方案。須知當代中國客觀存在的規(guī)范體系主要包括法律、黨和國家政策、黨內法規(guī)、社會規(guī)范。社會規(guī)范中的習慣就包括民間習慣、風俗等，而其本質上是一種非成文化的規(guī)范類型，(7)劉作翔：《當代中國的規(guī)范體系：理論與制度結構》，《中國社會科學》2019年第7期。兇宅就是這樣的一種社會習俗。

華夏民族自古就有禁忌的習俗。禁忌是一種復雜的文化現(xiàn)象，其產生的基礎是中國古代的哲學思想，而古代哲學思想受儒釋道三家的影響，董仲舒獨尊儒術后，儒家思想成為主流，主要形成以“仁”為核心的思想體系，主張?zhí)烊撕弦?，積極入世。(8)劉興均，郝志倫：《華夏禁忌與中國文化》，《西南師范大學學報(哲學社會科學版)》1993年第3期。當古人利用自己的聰明智慧無法科學合理地解釋某事物時，往往趨向于避開，進而形成一種禁忌、一種生活的經驗準則。禁忌文化昭示了人們追求積極向善、幸福祥和、趨吉避兇、趨利避害的慣常心態(tài)，是人的生活本能，并不是所謂的封建迷信。誠然，房屋內發(fā)生非正常死亡事件，不會對房屋的物理性能造成實質性的影響，兇宅更不會“克人”，有些人也會聯(lián)想到鬼神傳說、生死輪回、風水問題。然而，兇宅忌諱與占卜算卦、求神拜佛等封建迷信有本質區(qū)別。生老病死乃自然規(guī)律，世人皆概莫能外，但是自然死亡、生病死亡等正常死亡，人們都能泰然處之，唯非正常死亡情形會引發(fā)人們的恐懼不安，也可能引起浮想聯(lián)翩，進而對房屋給予負面消極評價，導致房屋交易價值的變動，問題的根源在于人們的生死觀，人們無法平靜淡然面對死亡——這個終極人生命題。

人有悲歡離合愛恨情仇，生命的隕落引發(fā)情感的波動與超驗追問，進入意向世界，中國古人的生存智慧與哲學理念則進入提供參照。古人的智慧可能未完全擺脫蒙昧，進而帶有些許迷信色彩。但是，其對兇宅的否定性評價，對不好事物的反感唾棄卻是一以貫之的。細微的認識瑕疵不足以否定其全部文化意義。恰恰是因為兇宅本身的非正常性，才引發(fā)人們的消極評價，導致人們不按常規(guī)思考認識。兇宅拷問著人們的生死觀，生命隕落，引發(fā)周遭之人基于親情、懷念、死因等無盡的想象，不能僅僅盯著鬼神迷信的想象，以偏概全，忽視問題的本質。當下如果人們都能坦然面對生死，或許兇宅就不會成為問題，兇宅也就會成為歷史名詞。中國傳統(tǒng)文化中的生死觀，因儒、釋、道三家而有區(qū)別，儒家輕死(向死而生)，道家兩種取向，佛家主張輪回說，進而建構不同的意義世界，而不是局限于所謂的迷信鬼神。(9)路曉軍，路小燕，田根勝：《中國傳統(tǒng)文化的生死觀》，《求索》2004年第6期。古人對于“死亡”剪不斷理還亂進而胡思亂想，皆可理解，隨著時間流逝，對異常死亡的禁忌，就成為人們共同的文化生活記憶。

目前來看，兇宅的禁忌不是迷信的回歸，倒是人們向往良善的心理的映照，是對異常死亡的恐怖的負面評價，是人們良好的文化習俗的反映，本身屬于無害的大眾社會信仰，不應該給予否定評價。司法實踐中有法院指出：“兇宅”的說法并非封建迷信，在中國民俗中趨吉避兇的傳統(tǒng)由來已久，事涉兇事，有所忌諱是人之常情；人們購買房屋除了滿足居住要求外，還要滿足精神層面的需求。(10)參見安徽省安慶市中級人民法院民事判決書(2018)皖08民終2424號。民俗文化經過長期的歷史積淀并延續(xù)，形成了普通大眾對自然和社會的認識評判，進而影響公民的行為判斷。(11)參見北京市朝陽區(qū)人民法院民事判決書(2014)朝民初字第28410號。中國古人也有樸素的“禍不單行”的理念也值得關注。(12)參見：漢劉向《說苑·權謀》：“此所謂福不重至，禍必重來者也?！?宋·釋道原《景德傳燈錄·卷十一·紫桐和尚》：“師曰：‘禍不單行?！眳浅卸鳌段饔斡洝返谑寤兀骸斑@才是福無雙降；禍不單行”。民間習俗歷時積淀，符合人們的認知與心理，現(xiàn)今的制定法也不能強行扭曲基本的人性而成為惡法。稱呼某個房屋為兇宅，無異于給房屋貼上“邪惡”的標簽，民眾避之不及。

(二)兇宅現(xiàn)象契合當下價值判斷而非唯心主義

兇宅忌諱是一種正常的文化的心理現(xiàn)象，本質上不是封建迷信，其要在法律上得到認可，不能與當下價值判斷相悖。兇宅是客觀現(xiàn)象，負面評價是社會心理因素，是人民群眾的樸素情感與基本的道德訴求，符合認識論規(guī)則，是本民族的文化生活烙印，是本民族獨特的心理反映。

兇宅禁忌的民俗文化并不違背當下價值判斷，是一種良善風俗的體現(xiàn)，理念上并沒有違和之處。忌諱兇宅不是因為鬼神的、非科學的，而是因為死亡的恐懼心理、情感的負面評價，僅此而已。自然科學上可以很輕松地解釋人類的死亡，但是不能忽視或否定人的情感因素，心理影響，人們普遍的恐懼顧慮是客觀的心理反映。兇宅是發(fā)生非正常死亡的房屋，是客觀事實與現(xiàn)象，這不是唯心主義，不是承認超自然物質的存在，也不是怕不怕鬼的問題。(13)參見山東省日照市中級人民法院民事判決書(2019)魯11民終1202號，法院認為兇宅造成精神損失與房屋貶值損失，考慮房屋貶值，重新裝修損失，法院酌定損失，有利于解決糾紛。兇宅禁忌或許不涉及科學問題，就相當于春節(jié)放鞭炮一樣，無關科學與否問題，僅是民族的記憶與文化心理。兇宅禁忌之習俗并非唯心主義，在理念上應該承認之。

(三)文化習俗之法律認定

兇宅的忌諱或禁忌是一種無害的善良風俗，(14)參見河北省高級人民法院民事裁定書(2016)冀民申239號，法院肯定跳樓自殺發(fā)生的房屋為兇宅，合同履行完畢，也可以欺詐撤銷，肯定兇宅忌諱是善良風俗，這是目前檢索到的人民法院支持兇宅訴請的裁決書，值得關注。最后檢索時間2019年9月2日。飽含人文關懷價值，但是在建設社會主義法治國家的過程中，社會規(guī)范應遵循合法性與合理性原則，不能背離憲法與法律的基本精神與價值。(15)劉作翔：《當代中國的規(guī)范體系：理論與制度結構》，《中國社會科學》2019年第7期。而這就涉及各類規(guī)范之間的轉化問題。在社會之中，法律和習俗往往并存，且可以相互轉化和彼此映射，習俗往往無意識地發(fā)揮影響力，法律基于習俗而體現(xiàn)其效率，而只有真正能夠轉化成為習俗而運行的法律才更具有一種執(zhí)行的效力以及對人的行為的約束力。(16)趙旭東：《習俗作為法律與法律的習俗研究》，《學術月刊》2019年第6期。一如前述，中國的規(guī)范體系多元，兇宅禁忌習俗屬于社會規(guī)范之范疇，法律上并沒有明文規(guī)定，需要尋找其進入法律的路徑。兇宅禁忌屬于一種無害的社會習俗，獲得大家普遍的認可，是一種民事領域的習慣，并且與公序良俗不違背，可以認定為《民法總則》第10條中的習慣，完成社會習俗到民法上裁判習慣的轉化，實現(xiàn)習俗與法律的協(xié)調互動，發(fā)揮規(guī)范調整功能。從根本的意義上看，兇宅習俗也并沒有違背民法的精神與私法自治，符合民眾的一般預期與認知。據(jù)此，公序良俗這種一般條款就發(fā)揮了繼受功能，將習俗予以規(guī)范意義，使其具有法律強制性。(17)王澤鑒：《民法總則》，北京大學出版社，2009年，第277頁。對于中國的法制而言，兇宅是一種新的訴訟形式，植根于民間傳說和古老的地方傳統(tǒng)，也是社會經濟發(fā)展的產物，證明了人們對法律保護權利的能力的信任。(18)Simona Novaretti, Law and Tradition in a Socialist Market Economy: Haunted House Litigation in China,2015.

綜上，兇宅禁忌既有文化習俗理念上的合理性與正當性，又能進入法律的視域評價，也符合中國人民的情感觀念與市場經濟下對經濟價值的追求，沒必要猶抱琵琶半遮面否定其價值，畢竟，法律或者法制旨在歸置事實而規(guī)制生活，料理人事以服務人世，不過是一種打理日子、力爭過好日子的法子。(19)許章潤：《法學歷史主義論綱:命題、理論與抱負》，《中外法學》2013年第5期。兇宅爭議也體現(xiàn)了人世善好的一種積極期待，需要人們解放思想，認識其本質，而非動輒上綱上線。誠然，買房子不是買歷史，但不能忽視歷史的作用與后手的居住利益訴求。站在更廣的視角來看，兇宅導致房屋交易價值的貶損或降低，此種損失應該由誰負擔，涉及損失分擔問題，也關涉社會的價值共識、理念認識、法律政策之設計，豈能以一句“封建迷信、唯心主義、于法無據(jù)”輕率簡單處之。(20)當事人指出，兇宅所謂“兇宅”，完全已經超越了“日常經驗與民間習俗”的范疇，屬于封建迷信宣揚的、與社會主義核心價值和唯物論相悖離的“精神糟粕”，一審與二審均予以否決，參見福建省龍巖市中級人民法院民事判決書(2018)閩08民終860號。

二、兇宅概念之法律界定

雖然先哲有言，民法上任何定義都是危險的，但是清晰嚴謹?shù)母拍钣兄谌藗冋J識其核心特征，把握問題的實質。

(一)兇宅界定的各種學說

“兇宅”一詞是社會習俗上的稱謂，并不是一個嚴謹?shù)姆筛拍?，對其的理解因宗教信仰、生死觀、文化傳統(tǒng)、國民素質等有差別，中國香港地區(qū)、臺灣地區(qū)和日本均有一些網(wǎng)站披露兇宅信息，供人們購房時檢索使用，比如中國香港的地產資訊網(wǎng)、 日本兇宅網(wǎng)站等。法律界人士對兇宅的界定主要有以下幾種：(1)兇宅應被界定為發(fā)生過非正常死亡事件的房屋。(21)尚連杰：《兇宅買賣的效果構造》，《南京大學學報(哲學·人文科學·社會科學版)》2017年第5期。中國臺灣地區(qū)最高法院在判決書中指出，所謂兇宅是指曾發(fā)生兇殺或自殺致死情事之房屋，衡諸一般常情，一般社會大眾對于曾經發(fā)生非自然死亡之兇宅建物，大多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶而言，除對居住品質發(fā)生疑慮外，在心理層面上更有相當程度之負面影響，參見臺灣地區(qū)最高法院103年度臺上字第960號民事判決。(2)“兇宅”是指曾發(fā)生人為因素致人死亡的或地處異常地段的房屋，它是一種客觀存在的現(xiàn)象而非源于主觀感受。(22)陳耀東，張瑾：《“兇宅”的法律限定及其交易糾紛的法律適用》，《河北法學》2007年第10期。(3)兇宅的判定，既要考量房屋的客觀情形，亦要顧及居住者的主觀心理，采取折中說。(23)朱金東，王紫旋：《“兇宅”糾紛的實證分析與法理透視》，《淮陰師范學院學報》2018年第6期。有法院指出，“兇宅”并非法律上的概念，一般指發(fā)生非正常死亡并給人主觀上帶來恐懼的房屋，堅持主客觀結合的標準，參見安徽省安慶市中級人民法院民事判決書(2018)皖08民終2424號。(4)“兇宅”的范圍應限定為在房屋內、外發(fā)生過非正常死亡現(xiàn)象，導致社會上理性買受人不愿意接受或只愿意以低于正常市場價值的價格來買受該房屋的房屋類型。(24)楊 慧，吳增明：《“兇宅”買賣合同糾紛之物的瑕疵救濟路徑分析》，《行政與法》2017年第11期。兇宅的認定堅持客觀標準說，是指符合客觀、嚴重并在一定時間范圍內出現(xiàn)過非正常死亡事件的房屋。(25)張靜：《“兇宅”買賣合同效力研究》，哈爾濱商業(yè)大學2017年碩士學位論文，也有類似的觀點，兇宅”的含義是指在一定合理期限內,發(fā)生過自殺、兇殺等人為因素導致非正常死亡惡性案件的房屋，參見周楊：《詹某、廖某訴馬某“兇宅”買賣合同糾紛案評析》，湖南大學2017年碩士學位論文。(5)中國臺灣地區(qū)的相關文件認為，兇宅是指本建筑物(專有部分)曾發(fā)生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事；多數(shù)司法判決以此為據(jù)，認為兇宅是指建物專有部分曾發(fā)生非自然身故之情事。(26)吳從周：《兇宅與物之瑕疵擔?！?，《月旦法學教室》2011年第99期；蕭如儀：《論自殺致他人房屋成為兇宅之侵權責任及承租人責任》。臺灣大學法律學院2017年碩士學位論文，第5頁；也有學者總價裁判經驗認為，所謂兇宅，依照一般社會大眾感情而言，系指有非自然身故情事之房屋，包括在房屋內發(fā)生兇殺事件、有人上吊、燒炭、仰藥、在浴缸內自溺、從系爭房屋內跳樓等，參見邱琦：《兇宅與純粹經濟上損失》，《月旦裁判時報》2011年第7期。另外，學術界還有客觀說(非正常死亡都算)、主觀說(使人恐懼的房屋皆為兇宅)、折中說(非正常死亡+使人恐懼的房屋或不宜居住的地段)、限定說、擴張說等。上述5種主要觀點均有一定的道理，基本點出了兇宅界定的關鍵與爭議，主要是兇宅區(qū)域范圍、心理因素、主客觀結合等，值得認真對待。

(二)兇宅界定需要區(qū)分的問題

兇宅的界定需要區(qū)分以下幾個問題：兇宅是客觀存在事實還是主觀心理作用、兇宅本身與兇宅引發(fā)的損害的影響因素的區(qū)別、兇宅的影響范圍等。上述幾種學說觀點未能較好地做出區(qū)分，引發(fā)認定的不精準。

考慮到一般大眾的心理認知及經驗法則，房屋因為發(fā)生了非正常死亡情事，會引發(fā)人們普遍的恐懼與顧慮進而給予其負面評價，負面效應疊加，依據(jù)房地產市場交易實務經驗，此類事由將會嚴重影響消費者購買意愿與交易價格，最終導致此房屋市場接受程度與交易價值的降低與貶損，也即交易性貶值。房屋內發(fā)生非正常死亡事件是客觀生活事實，是兇宅認定的核心要件。進行法律規(guī)范評價的時候，不能改變其本質，只有非正常死亡才引發(fā)人們的負面評價，死亡與負面評價不是一回事，無法混淆。按照馬克思主義的觀點，非正常死亡屬于社會存在，而不是社會意識，也不是主觀心理作用，更非唯心主義。

兇宅是一種客觀事實，其對交易價值的影響、造成的損失，因死亡情節(jié)輕重、死亡經過的時間跨度、一般社會大眾的接受度與心理承受程度、房屋的后續(xù)使用情況、市場交易規(guī)律等有不同，兇宅認定與兇宅造成的損害大小的影響因素應該做出區(qū)分，時間跨度等不納入兇宅的認定。此去經年，兇宅還在，但是其引發(fā)的恐懼與損害可能已微乎其微，可以忽略不計，也就無損害賠償?shù)膯栴}。

對兇宅的影響范圍認定應該持嚴苛標準，房屋成為兇宅應限定于其專有部分，不應無限制擴大。比如一棟居民樓中的一位業(yè)主房屋內發(fā)生兇殺案，不能認為整棟樓都是兇宅，這也符合一般民眾的期待與認知。至于說，在曾是墓地、墳地、殯儀館、火葬場、惡性疾病流行地帶、重大戰(zhàn)爭陣亡地等地域建設房屋，基于法律政策、歷史現(xiàn)實、公共利益考慮，不應認定為兇宅，否則將過分夸大兇宅的范圍，加重損害賠償負擔，妨礙行為自由，限制房屋的正常流通。(27)疾病致死，陳尸他人房屋，不認定為兇宅，參見山東省濟南市中級人民法院民事判決書(2019)魯01民終2381號。人類的死亡有自殺、他殺、自然死亡、意外致死等原因，對前兩者發(fā)生的住宅認定為兇宅，基本沒有爭議，自然死亡(生病致死與衰老致死)處一般不宜認定為兇宅。(28)張海霞：《買到“兇宅”可否要求撤銷合同》，《江蘇法制報》2019年8月20日第00C版。作者認為患病多年去世，也是兇宅，可以主張撤銷合同，明顯不當。江蘇省淮安市中級人民法院民事判決(2018)蘇08民終1949號，支持患病死亡未披露撤銷合同的主張，明顯錯誤。一方面，是因為生老病死乃自然規(guī)律，自然死亡不會引發(fā)嫌棄厭惡，人們都能平靜、自然地接受；另一方面，如果自然死亡也認定為兇宅，則會導致大量垂死之人涌向醫(yī)院、殯儀館或橫尸街頭，此顯非文明社會之共同認識與良好期待，司法實務中，法院也不會支持此訴求。(29)參見北京市第三中級人民法院民事判決書(2018)京03民終1000號；而在另一案件中，法院認為猝死不認定兇宅，卻讓當事人分擔損失，進行公平經濟補償，立場似不堅定，參見上海市嘉定區(qū)人民法院民事判決書(2018)滬0114民初1641號。四川省成都市中級人民法院民事判決書(2017)川01民終16167號。對于意外死亡處是否認定為兇宅，司法實踐中爭議頗多，有法院采肯定見解。(30)參見廣東省珠海橫琴新區(qū)人民法院民事判決書(2015)珠橫法民初字第743號(安裝工人被砸中身亡)、重慶市第一中級人民法院民事判決書(2017)渝01民終2361號(裝修工人觸電身亡)、北京市朝陽區(qū)人民法院民事判決書(2014)朝民初字第28410號(一氧化碳中毒身亡)、北京市石景山區(qū)人民法院民事判決書(2016)京0107民初2574號(不慎火災身亡)、北京市石景山區(qū)人民法院民事判決書(2017)京0107民初775號(墜樓身亡)、浙江省溫州市中級人民法院民事判決書(2019)浙03民終1533號(火災致死)、廣東省深圳市中級人民法院民事判決書(2018)粵03民終14817號(火災事故伴有墜樓身亡)、浙江省紹興市中級人民法院民事判決書(2016)浙06民終3325號(摔落致死)。筆者認為，兇宅因為死亡事件的異常性才引發(fā)市場交易心理的消極反映，無論是跳樓死亡(31)參見江蘇省張家港市人民法院民事判決書(2019)蘇0582民初1718號，跳樓身亡，法院肯定兇宅的評價。還是意外墜樓，(32)墜樓死亡引發(fā)兇宅，法院認可，參見廣東省深圳市中級人民法院民事判決書(2018)粵03民終987號、廣東省深圳市中級人民法院民事判決書(2018)粵03民終3018號。都能引起民眾的恐懼擔憂，均是非正常死亡，沒有本質上的不同，這種評價也符合事物的本質，有利于保護受害人。(33)尚連杰：《兇宅買賣的效果構造》，《南京大學學報(哲學·人文科學·社會科學版)》2017年第5期。李永：《論“兇宅”貶值損害賠償糾紛處理的法律適用》，《法律適用·司法案例》2019年第10期。

(三)兇宅界定應堅持客觀標準

綜上所述，上述第(5)種觀點較為可采。兇宅是指房屋的專有部分曾發(fā)生自殺、他殺或意外致死等非正常死亡之事件。非正常死亡應是事實死亡且必須發(fā)生在專有部分，或者從專有部分墜落、跳樓等?？紤]到廣大農村一般都是獨門小院，異常死亡發(fā)生在院落里，也可以認定是兇宅。兇宅的認定應堅持較為嚴苛的客觀標準，不應摻雜主觀心理因素、忍受程度、交易價值降低程度，理應返璞歸真，以免不當擴大兇宅認定范圍，加重加害人或家屬的賠償責任，限制行為自由。兇宅與其引發(fā)的損害應做出分割。

通過對司法機關裁判文書的分析可知，法院對于兇宅的認定逐漸持寬容、開明、積極的態(tài)度，概念界定也逐步清晰，注意區(qū)分公序良俗與封建迷信，更加注重房屋價值的全面保護，法律分析論證也更為嚴謹，值得充分肯定。

三、兇宅損害之法律認定

經過前文分析，兇宅禁忌的理念認知與概念界定已經清楚，接下來進入本文的核心部分，即兇宅損害的認定與損失評估計算。

(一)兇宅損害的民法界定

兇宅作為一種植根于社會文化傳統(tǒng)的普遍信仰，其會影響房屋交易心理，產生負面評價，造成經濟上價值減損，影響房屋交易價格，這是事實上的損害，也是作為損害賠償?shù)纳顚右罁?jù)，其過渡到法律上的損害，還需要規(guī)范評價。無論采取哪種論證方式，(34)韋志明：《“兇宅”類案件中的法律論證評析》，《法學評論》2015年第3期。文中總結了司法實踐中支持兇宅訴訟請求的5種論證思路，比如兇宅是客觀事實，影響居住者心理等，作者主張誠信原則的論證思路。兇宅是客觀事實，在房屋交易中，都屬于應當披露的重大交易信息，(35)參見北京市第一中級人民法民事判決書(2017)京01民終861號、北京市第一中級人民法院民事判決書(2019)京01民終8501號。兇宅信息可以認定為房屋交易瑕疵。司法實踐中的主要案例類型是：非正常死亡致使他人房屋成為兇宅、兇宅的交易(買賣、租賃等)、居間合同糾紛(兇宅信息披露)等，而對于兇宅的交易，司法機關一般認為兇宅是風俗忌諱，屬于公序良俗，進而通過誠信原則、公序良俗、欺詐、重大誤解、瑕疵擔保責任論證分析合同違約問題，居間合同也能通過《合同法》第425條的規(guī)則進行認定。然而，如果承認兇宅但不解除合同，就面臨損失賠償問題。違約中也面臨損害賠償?shù)恼J定問題，非正常死亡致使他人房屋成為兇宅，有合同可以規(guī)范，比如《合同法》第219條等。未有合同的，可能就是侵權問題，這涉及兇宅損失是不是民法上的損害，能否進行損害賠償?shù)膯栴}。所以，問題的關鍵是，兇宅損害如何納入民法的損害賠償體系，交易價值降低法律屬性如何，損害賠償金額的計算方式……司法實踐中，有法院不支持兇宅引發(fā)的損害賠償，(36)參見北京市通州區(qū)人民法院民事判決書(2016)京0112民初20508號，在承租屋里被保姆殺害，保姆自殺，被害人家屬不承擔賠償責任?？赡苓m用法律錯誤，應該進行檢討糾正。

民法上的損害者，權利或法益受侵害時所生之損失也。(37)梅仲協(xié)：《民法要義》，中國政法大學出版社，1998年，第213頁。損害賠償?shù)淖罡咧笇г瓌t在于賠償被害人所受之損害，俾于賠償之結果，有如損害事故未曾發(fā)生者然。(38)曾世雄：《損害賠償法原理》，中國政法大學出版社，2001年，第16頁。上述是民法損害賠償上“差額說”的經典論述，也是當代損害賠償?shù)幕具壿孅c。然而，差額說有時候會引發(fā)實質不公平。為克服差額說的不足，理論上進而提出具體的損害說(客觀損害概念)，具有很好的理論價值。中國民法上未具體規(guī)定損害賠償?shù)脑瓌t，但學說、理論、司法實務大多數(shù)堅持全面賠償原則，肯定差額學說的價值，堅持全面賠償原則，完全賠償原則與差額說是一體兩面的關系，共同構成損害賠償法基本價值表達。(39)徐建剛：《論損害賠償中完全賠償原則的實質及其必要性》，《華東政法大學學報》2019年第4期。本文的兇宅損害分析不限于違約與侵權，而是進行整體的思考。

司法實踐中，爭議較大的是自殺使得他人房屋成為兇宅的損失認定問題，主要是對損害的法律定性。我國臺灣地區(qū)有兩個著名的案例，(40)參見我國臺灣地區(qū)“最高法院”2014臺上字第583號、584號判決書。爭議焦點是自殺行為的法律評價以及兇宅損害的法律性質。法律界人士提出了幾種觀點：(1)所有權受侵害說，認為自殺行為侵害所有權的使用、收益、處分權能，侵犯權能就是對所有權的侵害，不以法律上喪失所有權或物理上毀損滅失為必要。(41)陳忠五：《承租人允許使用房屋之第三人自殺致房屋成為兇宅之損害賠償責任——最高法院103年度臺上字第583號判決評釋》，《臺灣法學雜志》2015年第269期，第31-33頁。北京市石景山區(qū)人民法院民事判決書(2017)京0107民初775號，法院采納此觀點。(2)純粹經濟損失，房屋交易價值貶損所產生的財產上不利益，是屬于獨立于所有權之外的純粹經濟損失。(42)王澤鑒：《損害賠償》，北京大學出版社，2017年，第183頁。陳聰富：《侵權行為法原理》，元照出版有限公司，2017年，第189頁。邱琦：《兇宅與純粹經濟上損失》，《月旦裁判時報》2011年第7期。(3)法外空間說，法律不應該對自殺這件事情進行法律評價，其是法律不加以評價的空間，不應評價其合法或違法，這是一種違法阻卻事由，受害人的損失由保險進行分擔。(43)吳從周：《臺灣民事實務之當前論爭課題》，2018年6月28日，據(jù)其在中國人民大學法學院舉行講座文字整理。實際上，自殺是以一種極端的方式結束自己的生命、是一種倫理上的悲劇，于社會及家庭無實質意義，也是現(xiàn)代社會所不推崇、不鼓勵的，可能違背文明國家正常的生活期待。然而，如果某個人真的想自殺，一死了事，是任何人都無法阻攔的。本文認為，上述三種觀點是進行法律論證的方式，自殺所引發(fā)的交易性貶值，乃是交換價值損失，顯然是值得保護的。然而，在自殺之人有沒有主觀過錯時，認定卻極為困難。第(1)種觀點過度擴張侵害所有權的內含及因心理因素致使用、收益功能受限制的結果，導致動輒侵害所有權，不利于權利與利益之區(qū)分。(44)參見臺灣學者曾品杰關于侵權行為法的論述。而法外空間說飽含人性光輝與文明曙光，但對于受害人較為不公，利益保護可能失衡。筆者傾向于第(2)種觀點，應該認為其是純粹經濟損失，是純粹的交易價值的貶損，就是一種金錢損失而已。

具體言之，房屋因非正常死亡事件發(fā)生前后，導致交易價值的降低，從差額說的視角來看，賠償完畢房屋重新裝修裝飾的費用之后，這種交易價值貶損無法體現(xiàn)。然而，此將引發(fā)實質的不公正，需要運用具體的損害說或損害的規(guī)范評價進行修正。畢竟，這種交易性貶值是一種客觀損害，具有財產價值，具有保護的正當性，應該給予損害的認定。雖然中國法律不區(qū)分所受損失與所失利益，也不妨礙其為民法上的損害，應肯定其可賠償性。《侵權責任法》第19條規(guī)定，財產損害以市場價格計算，堅持損害的客觀計算標準，具體到物之毀壞，受害人的實際損失不僅包括直接損失，還有間接損失即可得利益的損失，比如物之交易價值降低的損失。(45)郭明瑞：《論物之受侵的侵權責任》，《河南社會科學》2017年第8期。市場客觀價值降低的損失應該賠償。(46)海爾姆特·庫奇奧：《侵權責任法的基本問題(第一卷)：德語國家的視角》，朱巖譯，北京大學出版社，2017年，第82頁。而兇宅損害可以認為是交易性貶值，其是指被毀損之物雖經完全修復，但亦有心理因素減少其交易價值；此處的心理因素并非指被害人擔心其物價值減少的主觀的心理狀態(tài)，而是指交易上的心理因素(交易上常顧慮損害相關瑕疵進而影響市場交易價格)，交易性貶值的客體是不動產、事故車(47)參見浙江省嘉興市中級人民法院民事判決書(2010)浙嘉民終字第75號，雖然肯定事故車交易性貶值，但認為沒有出賣而是自用，否定索賠主張，值得商榷。安徽省阜陽市中級人民法院民事判決(2018)皖12民終1468號，該案中，患有精神疾病的人跳樓墜落別人院內，一審依據(jù)公平原則給予賠償，二審撤銷，認為房屋未交易、貶值損失未發(fā)生，無從確定，駁回訴請，筆者認為值得商榷。等。(48)王澤鑒：《損害賠償》，北京大學出版社，2017年，第180-182頁。非正常死亡事件發(fā)生后，房屋可以重新打掃裝修，更換被污染品，清潔消毒，恢復原狀，物理上的修復很容易完成，但是兇宅事實無法磨滅，除非將房屋徹底摧毀重建。交易性貶值是一種客觀的財產價值，不是主觀想象，這是純粹市場價值的貶損，一如前述，屬于民法上的純粹經濟損失。

兇宅損失值得保護的是金錢價值，而不是心理創(chuàng)傷，不是房屋所有人個人的厭惡心理，不能要求精神損害賠償，不能對交易價值降低進行精神撫慰，沒有《侵權責任法》第22條以及《精神損害賠償司法解釋》第4條的適用空間。 《合同法》原則上保護的是純粹經濟損失。民法學界大多認為，我國《民法通則》第106條第2款、《侵權責任法》第2條第2款、《民法總則》第120條，并未將侵權法保護的范圍限制在絕對權，純粹經濟損失可以納入民法保護范圍。(49)轉引自程嘯：《侵權責任法》(第二版)，法律出版社，2015年，第196頁。王利明：《論我國〈侵權責任法〉保護范圍的特色》，《中國人民大學學報》2010年第4期，侵權法保護范圍開放性并沒有將純粹經濟損失全部排除在外。雖然可以獲得保護，但純粹經濟損失因具有高度不確定性，對于行為自由有較大的限制，學術界基本上認為其保護程度低于絕對權，構成要件相對而言較為嚴苛。純粹經濟損失的保護在比較法上因各國立法架構的不同，解釋適用上有差異，但都在進行類型建構，尋找比較確定性的方案。法國法采取一般侵權行為條款，進行一體保護，立法較為開放，實務上節(jié)制，而中國臺灣地區(qū)與德國法，都采取故意背俗侵權的方式進行保護，立法上較為保守，實務審慎。(50)王澤鑒：《侵權行為》，北京大學出版社，2016年，第367頁。我國法律的純粹經濟損失，學說與司法一般認為是“原則不賠，例外賠償”，并建議進行類型化的建構。(51)張新寶，李倩：《純粹經濟損失賠償規(guī)則:理論、實踐及立法選擇》，《法學論壇》2009年第1期，于飛：《違背善良風俗故意致人損害與純粹經濟損失保護》，《法學研究》2012年第4期；葛云松：《純粹經濟損失的賠償與一般侵權行為條款》，《中外法學》2009年第5期。無論是把中國侵權行為法規(guī)則解釋為大小搭配的一般條款，還是法國式的大的一般侵權行為條款，解釋論上，理論界都存有偏向德國法的意味。照此理論進路分析，兇宅損失將可能無法獲得賠償，因為主觀上的故意要件很難獲得滿足。但事實上，行為人抱著一死了之的心態(tài)，可能存在間接故意或重大過失。

兇宅損失的認定，可能需要修正，因為純粹經濟損失概念并不能表達一個真正的類別，故意背俗侵權只是純粹經濟損失中的最小值，(52)于飛：《違背善良風俗故意致人損害與純粹經濟損失保護》，《法學研究》2012年第4期，第43頁。并不能代表所有案型。兇宅案件在司法實際中爭議多見，況且與本民族的常識常情密切相關，顯非一般大眾可以接受，有進行類型建構的需要，我們可以借鑒動態(tài)系統(tǒng)論的思維方式，關注利益保護的衡量因素，比如潛在原告數(shù)量、近因/特殊關系、注意義務、過錯程度等，(53)海爾姆特·庫奇奧：《歐盟純粹經濟損失賠償研究》，朱巖、張玉東譯，《北大法律評論》2009年第1期。進行一定程度的彈性認定。動態(tài)體系論雖然不可以作為損害建構的一般規(guī)則，但可以作為例外解決疑難問題，而兇宅損害認定恰好可以適用之。在兇宅損害這種類型的純粹經濟損失的認定上，可以建構“違法性程度、可歸責性程度、異常死亡原因、死亡時間跨度”四個動態(tài)要素體系，進行法律評價。具體說來，兇宅導致的損害，過錯程度要素較低，而違法性與可歸責性程度較高，考慮時間上的跨度，歷史久遠的，可進行否定評價；時間較短的，就應該進行損害賠償。畢竟，兇宅損害違反社會共同生活價值及文明國家共同生活準則，具有比較高的違法性，可預見性較高，乃社會不利益之行為。另外，中國制定法上純粹經濟損失的賠償，也無主觀上必須以故意為要件的規(guī)定。所以，兇宅引發(fā)的純粹經濟損失是可以進行賠償?shù)模贫壬蠜]有很大的障礙。這是一種分析路徑，還有在區(qū)分金錢賠償與恢復原狀的花費的前提之下，兇宅引發(fā)的房屋交易性貶值，通過金錢賠償加以救濟，實現(xiàn)恢復原狀與賠償損失的合并使用。(54)程 嘯，王丹：《損害賠償?shù)姆椒ā?，《法學研究》2013年第3期。這樣一來就不必通過純粹經濟損失的路徑進行分析解決了。有研究者認為，交易性貶值無法通過恢復彌補，應當予以賠償，(55)李昊：《對民法典侵權責任編的審視與建言》，《法治研究》2018年第5期。與本文結論相當。

兇宅引發(fā)的損失賠償，其請求權基礎是《侵權責任法》第6條與第2條；《物權法》第36條和《侵權責任法》第6條、第15條；《合同法》第107條等，基本上都是侵權損害賠償請求權，違約損害賠償請求權，沒有不當?shù)美倪m用空間，司法適用論證說理充分就可以。

需要注意的是，有論者認為兇宅致?lián)p是純粹經濟損失，但是不應賠償，這是侵權行為風險合理分擔問題。(56)王澤鑒：《損害賠償》，北京大學出版社，2017年，第172頁。筆者認為，純粹經濟損失由加害人或家屬、商業(yè)保險，房屋所有人之中哪一方主體負擔，這有利益衡量與法律政策上的思考空間。為了不鼓勵兇殺致?lián)p，弘揚關愛他人對他人負責之精神，應該由加害方進行負擔，當然房屋所有人也可以自己購買商業(yè)保險、約定兇宅服務保障條款等分散損失。

(二)兇宅損害的評估計算

損害賠償?shù)膶ο笈c損害賠償?shù)慕疱X計算二者是不同層次的問題。司法實踐中，法院進行損失計算也比較為難，需要分析解決。(57)參見重慶市第一中級人民法院民事判決書(2017)渝01民終2361號，該案中評估公司未給出市場價值貶損金額，法院認為損失不確定，不支持。江蘇省南京市中級人民法院民事判決書(2017)蘇01民終3310號，該案中，一審法院先后委托兩家房地產咨詢評估公司進行評估，皆因難以確定兇宅信息對估價對象市場價值的影響而退案。廣東省珠海橫琴新區(qū)人民法院民事判決書(2015)珠橫法民初字第743號，鑒定機構認為沒有相關的鑒定標準，無法鑒定。鑒定機構與評估公司面臨評估依據(jù)與標準問題。兇宅引發(fā)的交易性貶值，不以被害人主觀上有出售或其他交易行為目的為必要，而是以損害發(fā)生前后市場價值差額為計算基準，對個案進行衡量。(58)王澤鑒：《損害賠償》，北京大學出版社，2017年，第183頁。一如前述，兇宅的界定與兇宅損害賠償?shù)挠绊懸蛩貞龀鰠^(qū)分，認定交易性貶值時，應考慮兇宅發(fā)生的時間跨度、致死的情節(jié)輕重、一般民眾的接受程度、房地產市場的估價規(guī)律、相同或類似房屋的通常交易價格、房屋的后續(xù)交易使用情況等因素，綜合進行衡量判定。毫無疑問，房屋的價格與房屋造價、地理位置、居住環(huán)境、配套設施、人文環(huán)境、房屋房齡、戶型等有關，兇宅信息是影響因素之一。司法實踐中，交易性貶值的計算方式，比如專業(yè)機構鑒定、租金計算、(59)參見遼寧省沈陽市中級人民法院民事判決書(2017)遼01民終2177號，承租人允許合作伙伴使用租賃物，但其自縊身亡，一審法院判決2個月租金賠償，二審維持。差額計算和以交易慣例，可以作為參考。(60)李永：《論“兇宅”貶值損害賠償糾紛處理的法律適用》，《法律適用·司法案例》2019年第10期。另外，司法實踐中，人民法院在一些案件中運用民法公平原則、《侵權責任法》第24條、《民法通則》132條、《民法總則》第6條讓當事人分擔損失，(61)參見山東省日照市中級人民法院民事判決書(2019)魯11民終1202號、北京市石景山區(qū)人民法院民事判決書(2017)京0107民初775號等。遼寧省葫蘆島市中級人民法院民事判決書(2018)遼14民終966號，該案中，被告的父親將其母親殺害于出租屋內，房主請求損害賠償，法院依據(jù)公平原則酌定2.4萬元，具有一定的合理性。有學者也認為可以讓當事人分擔損失，不過，稱之為法定補償義務。(62)吳從周：《臺灣民事實務之當前論爭課題》，2018年6月28日，其在中國人民大學法學院舉行講座，王軼教授采取此觀點，網(wǎng)址：http://law.ruc.edu.cn/article/?54076.html，2019年8月30日最后訪問。筆者認為，這是在目前人們對于兇宅的理解差異較大的情況下，人民法院為了平衡各方利益采取的一種妥協(xié)折中的方式，減輕了法院的論證負擔，具有一定的合理性。然而，各打五十大板和稀泥式的損害分擔方式畢竟不夠嚴謹，也易引發(fā)實質不公，應該修正。實際上，《侵權責任法》第24條的保護范圍應限制解釋為絕對權，而不包括債權以及純粹經濟損失。(63)葛云松：《〈侵權責任法〉保護的民事權益》，《中國法學》2010年第3期。仍需注意的是，在刑事附帶民事訴訟中，法院未支持兇宅損害賠償請求，(64)參見陜西省高級人民法院刑事附帶民事訴訟裁定書(2015)陜刑一終字第00081號。應予以糾正。

兇宅損失的認定攸關當事人的切身利益，應慎重嚴謹以求公平正義，應首選專業(yè)價格鑒定機構綜合評價交易性貶值的損失額度，采取充分的市場調查，進行個案認定。(65)參見安徽省阜陽市潁州區(qū)人民法院民事判決書(2018)皖1202民初5960號，該案中原告委托的安徽富友房地產土地評估有限公司、法院委托的安徽宏泰房地產資產評估有限公司，都給出了損失鑒定意見。司法實踐中，房屋征收補償價格評估都由專業(yè)的房地產價格評估公司進行，兇宅損害的評估也能夠借鑒。司法實務中，應尋找具備相應資質的房地產價格評估機構，進行充分的市場調研，建立全面的兇宅信息數(shù)據(jù)庫，遵循估價學原理，運用大數(shù)據(jù)分析技術，發(fā)現(xiàn)其相關性，準確預測價值降低的幅度，向司法機關提供具備說服力的評估報告，法院依據(jù)價格評估報告，考慮法律的基本原則與精神，適當降低當事人的舉證責任，做出公正裁決。不能動輒適用舉證不能規(guī)則，駁回當事人的訴訟請求。兇宅交易性貶值的認定需要司法實務的推進與房地產價格評估行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展，逐步確立具有說服力的評估鑒定標準與司法裁量基準，我們期待其革新進步。

四、結 語

兇宅糾紛的出現(xiàn)折射出了當下中國多樣的價值觀以及利益訴求，在改革開放取得歷史性成就、人們生活水平獲得大幅度提升的情況下，民眾更加注重自己權利保護，更加關注精神層次的享有，也呼喚法律的響應與變革。兇宅禁忌植根于中國的歷史文化傳統(tǒng)，又與市場經濟新發(fā)展相結合，是法律移植與古老智慧的碰撞與融合，具有很強的本土特色與文化規(guī)則的意義。慶幸的是，中國的法院意識到并秉持開放包容的心態(tài)處理兇宅糾紛，努力使人民群眾在兇宅案件中感受到公平正義，發(fā)揮了一定的法律漏洞填補功能。本文希望正在緊鑼密鼓地制定的《民法典》可以在侵權責任編中規(guī)定純粹經濟損失與交易價值損失的規(guī)則，提升《民法典》的科學性與實用性。兇宅忌諱習俗的認定，算是中國法治的本土資源，也是多元規(guī)范并存共治的一種良好體現(xiàn)。趨吉避兇、吉祥如意是中國人普遍的價值信仰與良好期待，并不是迷信，也不是唯心主義，無論文化背景知識結構如何，誰都不希望窮其一生購買的房子是犯罪現(xiàn)場或自殺之地，這是人們生活的常識、常理、常情，也符合世道人心、經驗法則。將兇宅問題納入法律視域內，雖然有爭議，但并不是很困難(民法解釋學可完成)，困難的恰恰是人們直面死亡的勇氣以及解決問題的擔當與魄力。