文/李寶璽 吉林省紅石土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 吉林長(zhǎng)春 130000

隨著《資產(chǎn)評(píng)估法》的頒布實(shí)施，土地評(píng)估行業(yè)有了新的法律依據(jù)，必須依法依規(guī)從事土地評(píng)估，本人從事土地估價(jià)工作多年，從對(duì)土地估價(jià)程序、估價(jià)方法的理解和應(yīng)用淺談以下認(rèn)識(shí)及建議：

1、對(duì)土地估價(jià)程序的理解和應(yīng)用

在實(shí)際工作中，土地估價(jià)具有一套嚴(yán)格的估價(jià)程序，任何估價(jià)項(xiàng)目一旦脫離了這個(gè)程序，必然會(huì)形成估價(jià)上的瑕疵，影響估價(jià)結(jié)論的有效性、科學(xué)性和合理性，作為一名土地估價(jià)師，要把估價(jià)工作程序熟記于胸，不但能規(guī)避土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、保證估價(jià)結(jié)果的科學(xué)性和合理性，而且能提高工作效率。

具體估價(jià)的一般程序（1）明確估價(jià)基本事項(xiàng)；（2）擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃；（3）收集估價(jià)所需資料、分析整理；（4）實(shí)地勘查待估宗地；（5）選定估價(jià)方法、試算宗地價(jià)格；（6）分析調(diào)整試算宗地價(jià)格、確定估價(jià)結(jié)果；（7）撰寫估價(jià)報(bào)告書；估價(jià)資料；（8）估價(jià)報(bào)告書分類歸檔等。

（1）確定估價(jià)基本事項(xiàng)，就是要明確估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、價(jià)格類型、估價(jià)日期等事項(xiàng)，其中估價(jià)目的是整個(gè)估價(jià)工作的核心，其余的估價(jià)事項(xiàng)都基本以估價(jià)目的為核心設(shè)定、界定，從而為其服務(wù)。

（2）擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、委托方要求、公司人員情況，做好估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，保證整個(gè)估價(jià)工作順利進(jìn)行。

（3）收集估價(jià)所需資料、分析整理，根據(jù)平時(shí)資料積累情況進(jìn)一步搜集完善估價(jià)資料，包括宗地自身資料、價(jià)格影響因素資料、土地交易資料、其他資料等，根據(jù)資料的作用分析整理，服務(wù)于整個(gè)估價(jià)工作。

（4）實(shí)地勘查，就是實(shí)地了解估價(jià)對(duì)象實(shí)際具體情況，在看現(xiàn)場(chǎng)時(shí)帶著委托方提供的相關(guān)資料，看估價(jià)對(duì)象具體情況拍照并記錄，同時(shí)確認(rèn)委托方提供資料本身有無(wú)相互矛盾、委托方提供的資料與現(xiàn)狀是否相符（如土地實(shí)際用途、建筑物結(jié)構(gòu)、層數(shù)、棟數(shù)等）、委托方提供的信息有無(wú)沖突（周邊設(shè)施、交通情況、公共設(shè)施情況、信息與資料的沖突）等，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)與委托方溝通核實(shí)，便于降低估價(jià)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)師平時(shí)應(yīng)對(duì)各類用地地價(jià)影響因素分不同側(cè)重點(diǎn)調(diào)查，為方便實(shí)地勘查，提高效率，對(duì)不同用途、不同估價(jià)目的估價(jià)對(duì)象制作相應(yīng)不同的現(xiàn)場(chǎng)勘察表，內(nèi)容應(yīng)包括影響地價(jià)的區(qū)域因素及個(gè)別因素；包括土地利用情況及一些特殊情況記錄等。

（5）選定估價(jià)方法、試算宗地價(jià)格。選擇估價(jià)方法要緊扣估價(jià)目的、地價(jià)內(nèi)涵、估價(jià)方法的特點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)及估價(jià)對(duì)象所處土地市場(chǎng)來(lái)選擇估價(jià)方法試算宗地價(jià)格。

（6）分析調(diào)整試算宗地價(jià)格、確定估價(jià)結(jié)果；要從估價(jià)目的、估價(jià)方法特點(diǎn)、估價(jià)過(guò)程、當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況、供地政策、宗地自身因素等綜合考慮確定。

（7）撰寫估價(jià)報(bào)告書；按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）規(guī)定要求撰寫估價(jià)報(bào)告書，報(bào)告書撰寫應(yīng)以估價(jià)目的為核心，內(nèi)容全面、邏輯嚴(yán)謹(jǐn)、依據(jù)充分，特殊事項(xiàng)等在報(bào)告中披露。

（8）估價(jià)資料和估價(jià)報(bào)告書分類歸檔等：某項(xiàng)具體估價(jià)業(yè)務(wù)結(jié)束后，應(yīng)按照公司檔案管理制度將估價(jià)資料和估價(jià)報(bào)告歸檔，做到全面、易查。保存期限：嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》第二十九條規(guī)定“評(píng)估檔案的保存期限不少于十五年，屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于三十年”。

2、對(duì)土地估價(jià)方法的理解和應(yīng)用

《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）中主要土地估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）和成本逼近法、公示地價(jià)系數(shù)修正法。在土地估價(jià)過(guò)程中對(duì)估價(jià)方法應(yīng)用除注意各估價(jià)方法適用范圍、主要難點(diǎn)外，還要準(zhǔn)確理解各估價(jià)方法測(cè)算的價(jià)格內(nèi)涵。

（1）市場(chǎng)比較法主要運(yùn)用替代原理來(lái)測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格，因此需要當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)發(fā)達(dá)，有豐富的類似的交易案例，主要的難點(diǎn)是確定各種地價(jià)影響因素的調(diào)整系數(shù)。所以，估價(jià)師自己平時(shí)注重交易案例搜集篩選積累，形成案例數(shù)據(jù)庫(kù)，同時(shí)開展各種用途地價(jià)影響因素對(duì)地價(jià)影響大小測(cè)算分析，便于確定各種地價(jià)影響因素的調(diào)整系數(shù)。

（2）收益還原法主要運(yùn)用預(yù)期收益原理來(lái)測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格，因此僅適用于有收益或潛在收益的土地或房地產(chǎn)估價(jià)，主要的難點(diǎn)是未來(lái)客觀收益、相關(guān)費(fèi)用和還原利率的確定。所以，估價(jià)師自己平時(shí)注重租賃案例搜集篩選積累，界定租賃案例具體各項(xiàng)收益、費(fèi)用內(nèi)涵，同時(shí)開展還原利率測(cè)算研究，準(zhǔn)確確定房屋還原利率、土地還原利率。

（3）成本逼近法通過(guò)模擬政府征地方式來(lái)測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格，其價(jià)格內(nèi)涵為成本價(jià)格，當(dāng)無(wú)法采用通過(guò)市場(chǎng)資料估價(jià)地價(jià)的方法（市場(chǎng)比較法、收益法、剩余法）時(shí)采用。主要的難點(diǎn)是土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用、土地增值收益等的確定。所以，估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師平時(shí)應(yīng)通過(guò)多種方式搜集積累不同情形、不同區(qū)域的土地取得費(fèi)相關(guān)資料，并結(jié)合土地市場(chǎng)價(jià)格等相關(guān)資料開展土地增值收益測(cè)算分析。

（4）剩余法有兩種測(cè)算情形：①測(cè)算現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)所含土地價(jià)格，具體公式為土地地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-房屋現(xiàn)值-交易稅費(fèi)。②評(píng)估待開發(fā)土地價(jià)格，具體公式為土地價(jià)格=預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑成本-投資利息-開發(fā)利潤(rùn)-稅費(fèi)。主要的難點(diǎn)是①準(zhǔn)確理解兩種測(cè)算情形下測(cè)算的土地價(jià)格內(nèi)涵，進(jìn)而在不同估價(jià)目的報(bào)告的方法選擇及結(jié)果確定時(shí)有所取舍。②預(yù)測(cè)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)和估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用及開發(fā)商的合理利潤(rùn)，這需要估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師估價(jià)平時(shí)注重常見不動(dòng)產(chǎn)交易案例及房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)資料的搜集積累，同時(shí)估價(jià)師本人應(yīng)進(jìn)一步提升在工程造價(jià)、財(cái)務(wù)測(cè)算方面能力。

（5）公示地價(jià)系數(shù)修正法主要基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法，因標(biāo)定地價(jià)目前各地逐步開展制定，故標(biāo)定系數(shù)修正法目前使用較少，故基準(zhǔn)地價(jià)修正法是我們最常用的一種方法之一，已公布基準(zhǔn)地價(jià)且未超過(guò)使用年限基準(zhǔn)地價(jià)成果可用于宗地地價(jià)評(píng)估。主要的難點(diǎn)是期日修正、用途修正。所以，估價(jià)平時(shí)應(yīng)采用多種方法測(cè)算分析不同用途、不同區(qū)域地價(jià)期日修正系數(shù)及用途修正系數(shù)。