吳雨婷

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程加快。居民的可支配收入增加，消費能力提高，人們對居住條件有了更高的要求。巨大的需求刺激了房地產(chǎn)市場，國家政策規(guī)定住宅小區(qū)綠化率不低于30%，集中綠化率不低于10%。房地產(chǎn)企業(yè)受利益驅(qū)使和政策要求，開始在房地產(chǎn)設(shè)計中融入園林綠化，以期吸引消費者，迎合國家政策。這樣的改變，客觀上有助于提高城市綠化率，美化環(huán)境，提升城市魅力。文章探討房地產(chǎn)與園林綠化之間的關(guān)系，在回顧相關(guān)研究進(jìn)展的基礎(chǔ)上，分析園林綠化業(yè)存在的不足，據(jù)此提出建議。

關(guān)鍵詞：園林綠化；國家政策；房地產(chǎn)業(yè)；城市環(huán)境

如今，社會和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化生活水平不斷提高，市政建設(shè)和房地產(chǎn)配套設(shè)計對園林綠化的需求極大，為園林綠化行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，提供了良好的發(fā)展空間。國家大力推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)、提倡建設(shè)生態(tài)園林城市，構(gòu)成了園林綠化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外在動力。目前，我國園林綠化業(yè)正處于高速發(fā)展階段，在各區(qū)域市場中已經(jīng)涌現(xiàn)了一些極具競爭力的地方性園林綠化企業(yè)。由此可見，園林綠化業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相輔相成，具有重大價值。

一、園林綠化與房地產(chǎn)相結(jié)合的發(fā)展現(xiàn)狀

我國自古以來就有安居樂業(yè)、成家立業(yè)的文化傳統(tǒng)。當(dāng)今社會男女結(jié)婚也以“有房子”作為前提。這樣的文化心理使得中國的住房剛性需求很大。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮帶動了建材、裝修、家電、室內(nèi)設(shè)計等關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，顯著的促進(jìn)了我國社會發(fā)展和經(jīng)濟(jì)提速。

但房地產(chǎn)業(yè)帶動中國經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展同時，也隱藏著巨大的危機(jī)。房價不斷上升，超過了購房者能承受的范圍，房屋空置率不斷增加，但房地產(chǎn)投資反而沒有因此減緩。這些現(xiàn)象都是房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的征兆。為了控制房價，減少泡沫，穩(wěn)定市場。國家于2010年開始對房價進(jìn)行調(diào)控，以《國務(wù)院關(guān)于保險業(yè)改革發(fā)展的若干意見》（簡稱國十條）為代表的一系列措施史無前例的推出了限購令，要求房價過高，供應(yīng)緊張的城市限定家庭居民購房套數(shù)。其后幾年，為了鞏固調(diào)控成果，國家升級調(diào)控力度，綜合運用行政，經(jīng)濟(jì)手段穩(wěn)定房價。經(jīng)歷多次強(qiáng)制性調(diào)控后，過熱的房地產(chǎn)市場開始降溫，回歸理性。

另外，嚴(yán)重的城市污染狀況，使人們開始反思過去那種大量造房，破壞綠地的粗暴行為。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的提高，對居住環(huán)境的要求日漸提高。自2001年，國務(wù)院召開全國城市綠化工作會議并下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城市綠化建設(shè)的通知》以來，我國園林綠地面積逐漸擴(kuò)大。黨的十八大提出了把生態(tài)文明建設(shè)放在突出位置融入經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會建設(shè)各方面和全過程，努力建設(shè)美麗中國，實現(xiàn)中華民族的永續(xù)發(fā)展。隨著國家園林城市、國家生態(tài)園林、國家園林城鎮(zhèn)、美麗中國等建設(shè)指標(biāo)的下達(dá)，各地相繼推出鼓勵綠化的措施，掀起了全社會廣泛參與城市綠化建設(shè)的浪潮。如上海市于2016年修改通過的《上海市綠化條例》強(qiáng)制性規(guī)定上海市新建公共建筑以及改建、擴(kuò)建中心城內(nèi)既有公共建筑的，應(yīng)當(dāng)對高度不超過50米的平屋頂實施綠化。2018年1月，四川省教育廳下發(fā)了《關(guān)于切實做好2018年校園綠化工作的通知》明確了校園綠化工作指標(biāo)，要求全省各級各類學(xué)校綠化率達(dá)90%以上，幼兒園綠化覆蓋率達(dá)到32%，中小學(xué)綠化覆蓋率達(dá)到36%，高校綠化覆蓋率達(dá)到42%。

房地產(chǎn)市場敏銳的意識到了這一變化，開始在房地產(chǎn)設(shè)計中融入園林綠化以此迎合國家政策，吸引消費者。很多樓盤，特別是高檔樓盤紛紛把園林綠化作為主打賣點，不僅在樓盤配套服務(wù)設(shè)施上下足功夫，還盡可能的利用小區(qū)的空間，布置綠化帶。以期做到自然風(fēng)景與居住空間的完美融合，給人以舒適的感覺。有的房地產(chǎn)企業(yè)還和園林品牌企業(yè)合作，力圖提升樓盤質(zhì)量與形象，促進(jìn)銷售。甚至連如今的房地產(chǎn)宣傳廣告，也開始重點宣傳樓盤的園林景觀。

在國家政策的支持和消費需求的推動下，園林綠化業(yè)迎來了春天。雖然目前園林綠化業(yè)集中度較低，但是一些地區(qū)已經(jīng)涌現(xiàn)出一批具有較強(qiáng)影響力領(lǐng)先企業(yè)，市場占有率較高。截至2017年12月31日，全國城市園林綠化企業(yè)一級資質(zhì)企業(yè)共有1351家。其中浙江、江蘇、廣東、北京、河南五地數(shù)量最多，合計708家，占比超過50%。由于各地氣候、民俗、文化不同，園林行業(yè)具有極強(qiáng)的區(qū)域性，工程施工領(lǐng)域基本以區(qū)域競爭為主。但是一級資質(zhì)企業(yè)有能力開展大型項目以及跨區(qū)經(jīng)營，甚至實現(xiàn)全國性的競爭。

二、相關(guān)研究進(jìn)展

房地產(chǎn)的研究起源于國外，20世紀(jì)30年代霍伊特確立了房地產(chǎn)周期波動的概念。隨后的學(xué)者們不斷完善相關(guān)研究。比如伯特蘭分析了國際因素和國內(nèi)因素對房地產(chǎn)的影響。國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)的研究起步較晚，一般集中在經(jīng)濟(jì)方面。比如鄧雄（2015）分析了房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長和產(chǎn)業(yè)鏈的影響，得出了房地產(chǎn)業(yè)通過產(chǎn)業(yè)鏈帶動相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展，但其它行業(yè)卻在投入和消費兩端受到抑制的結(jié)論。黃彩云（2016）探索了房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)社會的影響，她認(rèn)為當(dāng)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)速度相匹配時，在一定程度能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是過多的房地產(chǎn)開發(fā)投資反而會阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以政府部門必須加強(qiáng)監(jiān)管，預(yù)防過度投資。

把房地產(chǎn)的生產(chǎn)活動與自然生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)屬性和社會屬性的統(tǒng)一是生態(tài)房地產(chǎn)的概念，這一概念在西方發(fā)展的較為成熟，已經(jīng)形成了一套完整的理論體系和法律體系。我國關(guān)于生態(tài)房地產(chǎn)的研究主要集中在兩方面。

一是經(jīng)濟(jì)方面。杜小薇（2014）通過建模對全國31個城市進(jìn)行綜合評價，她認(rèn)為二線城市在房產(chǎn)開發(fā)與綠化結(jié)合方面做的較好，達(dá)到了經(jīng)濟(jì)效益與生態(tài)效益的平衡發(fā)展。鐘勉麗（2017）通過案例分析得出房地產(chǎn)園林工程施工過程中的成本控制現(xiàn)狀和問題，基于成本控制理論提出了相關(guān)對策。

二是施工與設(shè)計方面。李玉華（2015）認(rèn)為園林綠化工程結(jié)算中存在工程量計算難度大、工程結(jié)算不及時、簽證管理不到位的問題，本文從降低工程計算難度、強(qiáng)化合同觀念、規(guī)范簽證管理三大方面提出了建議。黃明峰（2017）分析了房地產(chǎn)園林景觀工程的施工質(zhì)量和后期養(yǎng)護(hù)存在的問題，在材料選購、質(zhì)量監(jiān)督等方面提出了意見。

近幾年我國才興起關(guān)于生態(tài)房地產(chǎn)的研究，相關(guān)的理論研究和技術(shù)應(yīng)用尚處于發(fā)展階段，沒有形成完備的體系。

本文從園林綠化與房地產(chǎn)的關(guān)系著手，探討房地產(chǎn)園林綠化對城市環(huán)境的影響，以及園林綠化對房地產(chǎn)價值的提升作用。分析其中存在的不足，提出建議的同時，豐富我國生態(tài)房地產(chǎn)方面的研究。

三、園林綠化在房地產(chǎn)中的作用

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，為中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。然而，地產(chǎn)開發(fā)的推進(jìn)使得城市植物覆蓋面積越來越小。綠地的急劇減少使得城市生態(tài)系統(tǒng)中的自然系統(tǒng)的自我調(diào)節(jié)能力降低。城市產(chǎn)生的廢物超過了城市自然系統(tǒng)所能承受的限度，引發(fā)了城市污染。近年來，隨著綠色消費的理念興起，房地產(chǎn)市場也與時俱進(jìn)，房產(chǎn)開發(fā)與園林綠化相結(jié)合的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

（一）提升城市形象

植物生長過程中的光合作用能吸收二氧化碳，放出氧氣，提高空氣質(zhì)量。植物體表面（主要是葉面）的蒸騰作用，能夠從周圍環(huán)境中吸收熱量，降低氣溫，調(diào)節(jié)小范圍內(nèi)氣候，從而緩解城市熱島效應(yīng)。但是城市土地有限，要想提高綠化率，就要充分利用城市空間，因為城市大部分土地都被開發(fā)為居住區(qū)，所以居住區(qū)的綠化建設(shè)尤為重要。

園林綠化不僅能改善居住區(qū)環(huán)境，還能夠提升居住區(qū)環(huán)境帶給居民的歸屬感與舒適感。當(dāng)代城市高樓林立，鋼筋水泥縱橫交錯，生活節(jié)奏快，工作壓力大。容易使人精神疲勞，所以在城市居住的人往往渴望回歸自然，因為自然能給人以安靜祥和的感覺。將園林綠化融入居住區(qū)，能從一定程度上化解精神壓力，滿足人們的需求。正如成都華西生態(tài)集團(tuán)董事長黃先友接受《新華有約》專訪時說的那樣“山高水長，歸野順勢；人行萬里，回家拾趣。”

總之，房地產(chǎn)開發(fā)與園林綠化相結(jié)合有助于提高城市的綠地覆蓋面積，推動城市綠化建設(shè)工作。美化居住區(qū)環(huán)境有利于滿足人們?nèi)找嬖鲩L的精神文化需求。從長遠(yuǎn)來看是有助于留住人才，提升城市的綜合實力。

（二）增加房地產(chǎn)商業(yè)價值

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，消費者的可支配收入增加和消費能力提高，人們對于集生存、發(fā)展、享受于一身的住宅，有了更高的要求。住宅區(qū)綠化并不單純是指在小區(qū)的空地上種植花草樹木，而是指通過不同植物的搭配，結(jié)合小區(qū)空間設(shè)計，體現(xiàn)美學(xué)價值，為居民提供視覺享受和文化享受。

當(dāng)然，對于地產(chǎn)商來說，房地產(chǎn)與園林綠化相結(jié)合的最終目的是提高房產(chǎn)的商業(yè)價值。一般來講，有改善居住條件意愿的購房者會格外關(guān)注樓盤的園林綠化，所以許多小區(qū)在園林綠化方面做的極為精致，選擇植物充分考慮到了季節(jié)變化，特別是高檔小區(qū)，它的景觀設(shè)計兼具生態(tài)效果和文化品質(zhì)，有的甚至針對不同職業(yè)人士的生態(tài)需求，打造不同的觀景效果以此來吸引消費者。

現(xiàn)如今，雖有政策調(diào)控，但作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)市場依然投資不斷，各大樓盤紛紛建設(shè)，樓市競爭激烈。園林綠化能夠提升樓盤價值，吸引消費者。所以越來越得到開發(fā)商們的重視。數(shù)據(jù)顯示：地產(chǎn)項目配套景觀園林投資占地產(chǎn)總投資額度的1%～4%，其中高層、小高層住宅投資比例為1%～3%，別墅類和酒店的比例略高，達(dá)到2%～4%。重視園林綠化不止能提升房地產(chǎn)價值，還能帶動園林綠化業(yè)的發(fā)展。從長遠(yuǎn)來看，有助于為全社會提供更多的就業(yè)崗位，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（三）豐富社會文化

園林綠化在我國有上千的歷史，不同朝代的園林綠化有不同的特征。因此，園林綠化本身就具有獨特的文化價值。它能夠與時俱進(jìn)，適應(yīng)不同時代的建筑。如今，園林綠化與房地產(chǎn)相結(jié)合，根據(jù)設(shè)計者設(shè)計理念，它們被賦予不同的文化內(nèi)涵。這些內(nèi)涵不僅能夠影響居住者，還能通過房地產(chǎn)的衍生行業(yè)，對社會產(chǎn)生影響。

房地產(chǎn)廣告是房地產(chǎn)業(yè)的衍生行業(yè)。廣告作為文化的一種，能夠潛移默化的影響人們的心理，現(xiàn)如今越來越多的房子宣傳的不僅是房子本身，還蘊(yùn)含著人生哲理。比如廣州荷塘月色小區(qū)，名字起的就極富詩意。宣傳語就更美了：“……一個叫荷塘月色的地方……一切自自然然地發(fā)生，我也樂于自自然然的接受。荷塘月色，倡導(dǎo)自然生活哲學(xué)，美侖美奐的蘇州園林風(fēng)格……。朱自清的《荷塘月色》因為加入語文課本而廣為人知，設(shè)計者把它巧妙的融入廣告，再結(jié)合小區(qū)的江南水景園林的風(fēng)格，寓情于景，向觀眾展示了小區(qū)獨特的文化魅力。

在對消費者對樓盤產(chǎn)生吸引力的同時，把一些正確的價值觀念傳導(dǎo)給買房人，使得購房人的消費行為帶上了文化的色彩。廣告設(shè)計者根據(jù)樓盤的園林綠化特色擬寫廣告是希望吸引顧客，提高銷量。但是，它客觀上起到了文化傳播的作用。因此，園林綠化能夠通過直接或者間接的方式豐富社會文化，社會文化則可以通過勞動者的努力轉(zhuǎn)化為財富。

四、園林綠化業(yè)存在的問題

近年來，綠化在房地產(chǎn)投資中占的比重越來越大。這從客觀上起到提高城市綠化率，美化環(huán)境，從而達(dá)到生態(tài)效益與經(jīng)濟(jì)效益的平衡發(fā)展。但是房地產(chǎn)園林綠化在發(fā)展過程中存在著很大的問題。主要有以下幾個方面。

（一）設(shè)計理念存在不足

開發(fā)商重視綠化，主要有兩個原因：一是吸引顧客；二是迎合政府政策。國家規(guī)定住宅小區(qū)的綠化率不低于30%，集中綠化不小于10%。小區(qū)綠化景觀建設(shè)應(yīng)當(dāng)更多地體現(xiàn)人的需求及對人性的關(guān)注。但是許多開發(fā)商受利益驅(qū)使和政策限制，并沒有合理設(shè)計園林綠化。致使有些樓盤的園林綠化設(shè)計，美則美矣，缺乏實用性。真正優(yōu)秀的房地產(chǎn)園林綠化應(yīng)該是觀賞性與實用性相結(jié)合。既能帶給人美的享受，供人游玩休息，又能充分發(fā)揮綠化的功能，調(diào)節(jié)降溫，凈化空氣。

（二）缺乏長期有效的管理

許多開發(fā)商僅是將園林綠化作為招徠顧客的手段，將房子脫手后，就不再重視后續(xù)的保養(yǎng)工作，所以有些小區(qū)的園林綠化只能維持幾年的美觀，過后就越來越差。園林綠化想要維持美觀，及時的養(yǎng)護(hù)是必不可少的。特別是有些房地產(chǎn)企業(yè)在選擇花草樹木的時候，并沒有因地制宜，考慮適用性，反而大走奢侈風(fēng)，選擇那些華美珍貴的草木。這些名貴樹種花種，往往更加需要養(yǎng)護(hù)?；ú輼淠痉N類不同，保養(yǎng)難易程度不同，所花費用也不同。這是一項長期的工作，有些企業(yè)往往不能堅持下來。最后導(dǎo)致園林綠化失去了原先的美觀。

五、園林綠化發(fā)展策略

（一）打造品牌，贏得先機(jī)

園林綠化業(yè)發(fā)展至今，工程質(zhì)量景觀效果越來越受到人們的重視。人們在選購房產(chǎn)的時候，除了關(guān)注房屋質(zhì)量及其配套設(shè)施，還會考察園林綠化工程的質(zhì)量。品牌的園林綠化會提升房產(chǎn)在顧客心目中的價值，使他們能夠接受較高的價位。滿足顧客的品牌需求，有利于提高樓盤的吸引力，帶來更高的經(jīng)濟(jì)利益。

為了滿足顧客的差異化需求，實現(xiàn)跨區(qū)域競爭，提升企業(yè)實力。園林綠化企業(yè)可以合理利用互聯(lián)網(wǎng)收集數(shù)據(jù)，加強(qiáng)宣傳。園林綠化企業(yè)還可以加強(qiáng)企業(yè)間的合作，降低成本，擴(kuò)大市場份額，取長補(bǔ)短，提升跨區(qū)經(jīng)營的能力。

（二）重視園林設(shè)計，融入傳統(tǒng)文化

我國的園林文化源遠(yuǎn)流長，博大精深，傳統(tǒng)園林例如留園、頤和園等每年依然都能吸引大量游客，可見傳統(tǒng)文化對于國民的吸引力。在房地產(chǎn)園林設(shè)計上融入傳統(tǒng)文化，不但能夠營造古色古香的氛圍，還能體現(xiàn)樓盤的深厚文化底蘊(yùn)，迎合人們回歸自然的需求。

因此，園林綠化企業(yè)需要注重花草樹苗的選擇，必須因地制宜，充分考慮到經(jīng)濟(jì)效益和日后的養(yǎng)護(hù)工作。設(shè)計上應(yīng)當(dāng)注重與樓盤檔次和客戶定位相適應(yīng)，不能過分追求華美奢侈。例如，碧桂園的節(jié)約型景觀設(shè)計利用施工過程中的廢棄物，例如枯木、鳥籠等，進(jìn)行藝術(shù)再創(chuàng)造，組成枯木景觀或休閑座椅，達(dá)成了廢物利用。

六、結(jié)語

綜上所述，因為經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會進(jìn)步，人們對于居住條件有了更高的要求。受利益驅(qū)使和政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視房地產(chǎn)園林綠化設(shè)計，在綠化方面的投資逐漸加重。雖然目前我國房地產(chǎn)園林綠化業(yè)還存在著設(shè)計理念等方面的不足。但是園林綠化與房地產(chǎn)結(jié)合客觀上有利于提高城市綠化率，美化環(huán)境，豐富社會文化，從而提升城市魅力，留住人才，促進(jìn)城市發(fā)展。各地政府應(yīng)該因地制宜制定更加人性化的政策，改善城市生態(tài)系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變思維，重視園林綠化設(shè)計的實用性，努力做到經(jīng)濟(jì)效益與生態(tài)效益的平衡發(fā)展。

總之，房地產(chǎn)園林綠化的發(fā)展需要政府與企業(yè)共同努力，也需要學(xué)者加深這方面的研究。

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（作者單位：南京林業(yè)大學(xué)人文社會科學(xué)學(xué)院）