商品住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍與分?jǐn)傄?guī)則難點(diǎn)解析

文/宋安成

商品住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。這里需要首先講明公共部位、公共設(shè)施和公共設(shè)備的概念。由于住宅物業(yè)共用部位、共有設(shè)施和共有設(shè)備的復(fù)雜多樣性，目前并無較為統(tǒng)一的立法層面的界定，筆者只能根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七章建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第三條 的規(guī)定，我們可以對(duì)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備作出如下判斷：

共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑健身設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

關(guān)于商品住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)則，以《上海市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》為例，大致分為兩種情況：

第一種：住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由該幢住宅的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)；其中，一幢住宅有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門號(hào)的，每個(gè)門號(hào)內(nèi)共用部位、 共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由該門號(hào)內(nèi)的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)。

第二種：物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)；其中，屬于兩個(gè)或者兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域的公共設(shè)施維修、更新費(fèi)用，由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)。

根據(jù)上述介紹，對(duì)于一個(gè)不甚了解物業(yè)管理行業(yè)的人來說，似乎文章題目提到的使用范圍和分?jǐn)傄?guī)則已經(jīng)非常清楚了，維修資金的使用范圍和分?jǐn)傄?guī)則看似也比較簡單。但是，筆者根據(jù)多年的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及曾處理過的一些訴訟和非訴訟的案例可知，上述介紹遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法解決實(shí)踐中維修資金復(fù)雜的使用范圍和分?jǐn)倖栴}。在此，筆者針對(duì)兩個(gè)問題—— 一是使用范圍，即應(yīng)否使用維修資金的問題；二是分?jǐn)傄?guī)則，即誰具體承擔(dān)費(fèi)用問題——結(jié)合相關(guān)案例進(jìn)行實(shí)務(wù)分析，著眼于物業(yè)管理過程中使用維修資金遇到的難點(diǎn)，希望能更好地厘清這兩個(gè)問題，以解決物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作中的一些困難，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)有所啟發(fā)和幫助。由于這兩個(gè)問題雖然相對(duì)獨(dú)立，但關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，在同一篇文章中表述更為合適，故筆者在本文中分兩個(gè)部分來分析闡述。

第一部分 關(guān)于維修資金的使用范圍

關(guān)于維修資金的使用范圍，在實(shí)務(wù)操作中，有三方面的問題難以處理：一是使用維修資金維修與物業(yè)服務(wù)公司日常保養(yǎng)、維修范圍的劃分；二是使用維修資金維修與業(yè)主自用部位自行維修范圍的劃分；三是使用維修資金維修與公共事業(yè)單位供水、供電維修范圍的劃分。對(duì)此，筆者將分別進(jìn)行分析說明。

一、物業(yè)服務(wù)公司日常保養(yǎng)維修范圍與維修資金使用的范圍劃分問題

物業(yè)服務(wù)公司根據(jù)《（前期）物業(yè)管理服務(wù)合同》提供物業(yè)管理服務(wù)，其中重要的一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容就是使用物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行“本物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)管理、養(yǎng)護(hù)和維修，本物業(yè)共有部位的管理、養(yǎng)護(hù)和維修”。而維修資金的用途也是公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的維修更新，顯然字面上二者有重合之處，在物業(yè)管理實(shí)操中也未形成統(tǒng)一的做法。例如對(duì)于電梯的維修，有的物業(yè)服務(wù)公司會(huì)承擔(dān)電梯保養(yǎng)維修費(fèi)用，具體范圍可能包括日常安全檢查費(fèi)用、年檢費(fèi)用，也可能包括500元以下小零件的更換費(fèi)用，但是有的物業(yè)則不管更換什么價(jià)格的零部件，均從維修資金中列支。相似的情況還有小區(qū)綠化喬木修剪的費(fèi)用、污水管的疏通費(fèi)用，各家物業(yè)公司做法亦不盡相同。針對(duì)這一問題，筆者認(rèn)為，法律的相關(guān)規(guī)定并不明確，在此情況下，物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)委會(huì)該如何操作呢？首先，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定物業(yè)管理費(fèi)在設(shè)備設(shè)施和公共部位維修養(yǎng)護(hù)中的界線，減少在物業(yè)管理中物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)委會(huì)認(rèn)識(shí)不一致而帶來的矛盾。其次，在雙方未能明確約定的情況下，筆者建議將物業(yè)服務(wù)公司的職責(zé)認(rèn)定為保養(yǎng)與日常維護(hù)責(zé)任，并承擔(dān)相關(guān)成本，而對(duì)于維修更換的事宜，比如電梯故障的維修，則應(yīng)當(dāng)由業(yè)主通過維修資金或公共收益來承擔(dān)。最后，如果雙方雖有約定，但是存在理解上的分歧如何處理？比如小區(qū)圍墻圍欄刷油漆，一般理解這應(yīng)當(dāng)是一個(gè)維護(hù)的概念，但是如果讓物業(yè)服務(wù)公司來承擔(dān)這一費(fèi)用，有些物業(yè)服務(wù)公司是不愿意的。這種情況下一方面要雙方協(xié)商，另一方面則只能求助于政府和相關(guān)專家的意見，根據(jù)行業(yè)慣例來解決。

上述情況之所以會(huì)發(fā)生，筆者認(rèn)為有三方面的因素：一是目前官方?jīng)]有關(guān)于小區(qū)公共部位、公共設(shè)施、公共設(shè)備的維護(hù)、小修、中修、大修、更新、改造的具體范圍和內(nèi)容的規(guī)定，客觀來講物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)委會(huì)在這方面是無法可依、無標(biāo)準(zhǔn)可依的。若要政府立法建立標(biāo)準(zhǔn)，也有相當(dāng)大的難度。例如小區(qū)的公共部位外墻立面，采用石材、瓷磚、涂料、幕墻、半幕墻等不同的材質(zhì)，養(yǎng)護(hù)、維修要求完全不一樣，這使得政府難以出臺(tái)一個(gè)“大而全”標(biāo)準(zhǔn)。而電梯、消防設(shè)施、水泵、技防設(shè)施等則更為復(fù)雜，不同品牌的維保、維修要求亦不一致，讓政府出臺(tái)一個(gè)具體可行的標(biāo)準(zhǔn)更是難上加難。二是我們目前大多數(shù)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行包干制，這加劇了這一矛盾。因?yàn)樵诎芍剖召M(fèi)條件下，多支出的維修成本原本是物業(yè)服務(wù)公司的利潤，物業(yè)服務(wù)公司肯定希望更多地支出維修資金。如果是在酬金制收費(fèi)條件下，這一矛盾就不會(huì)十分突出。道理很簡單，物業(yè)管理費(fèi)和維修資金都是業(yè)主的資產(chǎn)，用什么支出無非是成本分?jǐn)偟木唧w形式而已。國外大多數(shù)實(shí)行酬金制，這個(gè)問題并非如此嚴(yán)重。

二、業(yè)主自行維修范圍與維修資金使用范圍劃分問題

記得很多年前處理過一案例：一位獨(dú)棟房屋業(yè)主要使用維修資金來維修自己的房頂，筆者多次與他明確獨(dú)棟房屋屋頂并不屬于公共部位，不能使用維修資金。而業(yè)主的理由則是維修資金是分?jǐn)偟綉舻?，業(yè)主當(dāng)然可以用，大不了用光了自己再補(bǔ)繳就好了。這類業(yè)主完全不理解維修資金的本質(zhì)。但是在具體使用維修資金時(shí)，確實(shí)有些“模棱兩可”的情況，例如窗戶邊框滲漏水、陽臺(tái)維修、戶外專用管線維修，等等，這些部位的維修著實(shí)沒有明確的法律、法規(guī)規(guī)定，故而物業(yè)服務(wù)公司只能依據(jù)自己的理解來具體操作，結(jié)果引發(fā)物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主或業(yè)委會(huì)的矛盾。

針對(duì)這類問題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況來確定是否應(yīng)當(dāng)使用維修資金，具體劃分的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照是否確實(shí)是“單一業(yè)主無法控制且公共不可分”。為了更準(zhǔn)確地說明問題，筆者就每種情況分別說明如下。

成功的品牌定位是服務(wù)價(jià)值被認(rèn)同的助推劑。品牌定位是一種創(chuàng)造性的思維活動(dòng)，它不是針對(duì)閱讀推廣服務(wù)本身，而是對(duì)潛在讀者的心理所采取的行動(dòng)。即將服務(wù)定位在讀者的心目中，使其在讀者心中占據(jù)一個(gè)有利位置，并與其建立一種內(nèi)在的聯(lián)系，這樣，當(dāng)讀者的需求一旦產(chǎn)生，首先就會(huì)想到這個(gè)品牌[2]。

1. 關(guān)于窗戶邊框滲漏水。筆者曾處理過一些業(yè)主報(bào)修窗戶邊框滲漏水要求物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)委會(huì)使用維修資金來維修的情況，業(yè)主的理由很簡單：窗戶外圍也屬于外立面，即房屋的公共部位，在開發(fā)商保修期過后，房屋的公共部位應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)公司使用維修資金來進(jìn)行維修。而物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)委會(huì)在大多數(shù)情況下卻認(rèn)為，這屬于業(yè)主的專用部位，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行維修。筆者認(rèn)為，一般情況下窗戶邊框滲漏水應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行維修，原因有二：一是窗戶本身屬于專用部位，業(yè)主可以自行更換維修，邊框與外墻連接處滲漏水多是由于業(yè)主使用不當(dāng)造成的，不應(yīng)當(dāng)由于其與外墻毗連而認(rèn)定為共用部分。如果將其認(rèn)定是共用部分，可能會(huì)造成對(duì)公共部位的認(rèn)定范圍被無限擴(kuò)大，因?yàn)槿魏螌Ｓ貌糠侄己凸灿胁糠峙B；二是窗戶一般不會(huì)被認(rèn)定為外立面，漏水本身一般不涉及其他業(yè)主，如果使用維修資金進(jìn)行維修，顯然與維修資金的法定用途相悖。但需要說明的是，如果窗戶本身是整個(gè)房屋外立面，例如玻璃幕墻，這種情況下出現(xiàn)滲漏水則應(yīng)當(dāng)使用維修資金：一是因?yàn)槟粔Ρ旧砭褪钦麄€(gè)單體建筑外立面，根本無法與窗戶或墻面區(qū)分；二是由于幕墻的整體性，業(yè)主或使用人無法自行更換或維修。

2. 關(guān)于陽臺(tái)維修。從陽臺(tái)的構(gòu)造看，其無非由兩部分組成：一是屬于結(jié)構(gòu)的部分，如現(xiàn)澆的樓板、圈梁；二是不屬于結(jié)構(gòu)的部分，如護(hù)欄。如果屬于結(jié)構(gòu)部分則應(yīng)當(dāng)由維修資金維修，但是如果是護(hù)欄損壞，則不應(yīng)當(dāng)使用維修資金。如果陽臺(tái)的外立面與外墻相連，瓷磚或涂料與外墻不可分割，則應(yīng)當(dāng)使用維修資金來進(jìn)行維修。與陽臺(tái)情況相似的還有預(yù)留空調(diào)機(jī)位的維修問題，這里不再贅述。

3. 關(guān)于戶外專用管線維修。戶外專用管線是一個(gè)什么概念呢？按照筆者的理解，一般是指從供水、供電到業(yè)主家中已經(jīng)過計(jì)量表但是尚未入戶的管線。比如說，一些新建樓宇的水表統(tǒng)一安放在一樓，從水表出來的水管到六樓業(yè)主家中往往有十幾米的距離，這部分管線的維修是否需要物業(yè)服務(wù)公司來維修？這需要依照《合同法》第178條之規(guī)定，該規(guī)定明確了供電合同履行地點(diǎn)為產(chǎn)權(quán)分界處。一般理解上，產(chǎn)權(quán)分界處為電表或水表處，上海市明確規(guī)定出水表或電表30厘米為供水或供電公司維護(hù)，顯然不包括已經(jīng)出水電表但尚未入戶的部分。對(duì)于這種情況，筆者傾向于使用維修資金來維修，原因是這種專用水管或電線業(yè)主根本無法控制，其進(jìn)戶之前完全設(shè)立于樓道等公共部分之中，一般情況下業(yè)主也不會(huì)擅自改動(dòng)，所以這里不能機(jī)械地理解為屬于專用設(shè)施而由業(yè)主來維修。

4. 關(guān)于實(shí)為公共部位但確為業(yè)主專用的維修問題。由于房屋結(jié)構(gòu)設(shè)置問題，有些開發(fā)商在一些住宅往往會(huì)將低樓層設(shè)置為商業(yè)用途，例如一樓二樓為商鋪，三樓及以上為住宅。由于一般一樓二樓為裙房，投影面積大于三樓以上投影面積，可能會(huì)給三樓業(yè)主一個(gè)比較大的使用平臺(tái)。還有一種情況是開發(fā)商將一些多層或高層的樓頂設(shè)計(jì)為頂樓業(yè)主專用，頂樓業(yè)主可以在上面種花種草、晾曬衣物。如果這些公共部位在由某些業(yè)主使用時(shí)發(fā)生滲漏或其他結(jié)構(gòu)問題需要維修，是由使用的業(yè)主來承擔(dān)費(fèi)用，還是由相應(yīng)的業(yè)主來共同分?jǐn)偰?？筆者認(rèn)為，這種利用屬于業(yè)主對(duì)共用部位的合理使用， 不應(yīng)因此而變更共用部位的性質(zhì)，所以對(duì)其維修亦應(yīng)當(dāng)使用維修資金。當(dāng)然，如果相關(guān)業(yè)主使用不當(dāng)而人為造成這些部位的損壞，則應(yīng)當(dāng)由該業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

三、用水、用電公共事業(yè)單位維修范圍與維修資金使用范圍劃分問題

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第52條規(guī)定：住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。根據(jù)該條規(guī)定，結(jié)合上文的一些分析，具體維修責(zé)任劃分如下：

1．供水系統(tǒng)分兩段，以入戶水表為分界，水表之外由自來水公司維修，水表之內(nèi)為業(yè)主自有部分，由業(yè)主維修，而未入戶前的水管，則應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司使用維修資金來維修。

排水系統(tǒng)分三段：第一段是城市排污主干管（井），由市政公司進(jìn)行維修；第二段是城市排污主干管（井）至樓道排污直管，包括小區(qū)內(nèi)的污水井、污水管道和樓內(nèi)的主立管，由物業(yè)公司使用維修資金維修；第三段是從樓內(nèi)主立管分出后的部分，一般在業(yè)主家中專用，由業(yè)主維修。

3．供暖系統(tǒng)的維修專業(yè)性太強(qiáng)，由供暖單位進(jìn)行維修。如果入戶部分不是人為損壞，屬于正常老化或加壓導(dǎo)致?lián)p壞，供暖單位應(yīng)該免費(fèi)進(jìn)行維修；用戶若擅自采用其他材料作為供暖設(shè)備或人為損壞，自行需支付維修費(fèi)。

4．供氣系統(tǒng)的維修非專業(yè)人員無法完成，故由煤氣公司專業(yè)人員進(jìn)行維修，不存在使用維修資金維修的問題。

第二部分 關(guān)于維修資金的分?jǐn)傄?guī)則

關(guān)于商品住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)則，上文已經(jīng)提到《上海市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)條文，但是在維修資金的具體分?jǐn)倳r(shí)，確實(shí)會(huì)存在一些問題。根據(jù)筆者遇到的相關(guān)案例，主要存在以下幾個(gè)問題：1.一樓業(yè)主是否分?jǐn)傠娞菥S修費(fèi)用的問題；2. 一些技防、消防設(shè)施如何界定全體業(yè)主分?jǐn)傔€是部分業(yè)主分?jǐn)倖栴}；3.分期開發(fā)的小區(qū)，公共設(shè)施的維修是否存在分期部分業(yè)主分?jǐn)偟膯栴}；4.建筑單體業(yè)主分?jǐn)偱c同一棟樓業(yè)主分?jǐn)偩S修資金的界線問題；5.單體建筑由擁有多個(gè)獨(dú)用面積產(chǎn)權(quán)的業(yè)主所有是否可以使用維修資金問題。下面對(duì)這5個(gè)問題分別加以闡述說明。

1.底樓業(yè)主是否分?jǐn)傠娞菥S修費(fèi)用的問題。討論這一問題之前，首先應(yīng)當(dāng)將底樓分為兩種情況：一是未連通至地下停車庫的底樓；二是連通到地下停車庫的底樓。對(duì)于第一種情況，有些業(yè)主認(rèn)為，因其不可能使用電梯設(shè)備，故不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修資金分?jǐn)?。筆者不同意這一說法。依建筑物區(qū)分所有理論，電梯毫無疑問是業(yè)主共有，為業(yè)主區(qū)分所有，業(yè)主理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。如果僅從使用角度來衡量是否分?jǐn)偩S修資金，顯然會(huì)導(dǎo)致管理上的混亂，例如：一樓業(yè)主不使用樓頂，不代表一樓業(yè)主不用承擔(dān)樓頂?shù)木S修費(fèi)用；某業(yè)主的外立面未與其他業(yè)主共用，也不代表后者不承擔(dān)維修成本。對(duì)于連通到地下車庫的底樓業(yè)主是否分?jǐn)傠娞菥S修費(fèi)用，通過上述分析，筆者相信分?jǐn)偩S修資金應(yīng)當(dāng)是無爭議的。

2.技防、消防設(shè)施等在使用維修資金時(shí)如何界定全體業(yè)主分?jǐn)傔€是部分業(yè)主分?jǐn)倖栴}。技防、消防設(shè)施一般情況下是一個(gè)小區(qū)的整個(gè)技防、消防系統(tǒng)，但不可否認(rèn)的是，構(gòu)成系統(tǒng)的設(shè)備可能是為某個(gè)單體建筑所用，例如某棟樓里面的消防水帶，或某個(gè)樓層的攝像頭。對(duì)于這一問題，筆者認(rèn)為，除非是整個(gè)設(shè)施的更換維修，原則上為某個(gè)單體建筑所用的消防、技防系統(tǒng)的組成部分，應(yīng)當(dāng)由相應(yīng)的業(yè)主來分?jǐn)傎M(fèi)用，例如一號(hào)樓大堂的攝像頭更換的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由一號(hào)樓業(yè)主來分?jǐn)?，而不是全體業(yè)主來分?jǐn)偂＿@是因?yàn)樵撛O(shè)備故障不影響其他樓號(hào)業(yè)主對(duì)整個(gè)系統(tǒng)的使用，也不會(huì)影響其他樓號(hào)業(yè)主正常使用物業(yè)。

3.分期開發(fā)的小區(qū)，公共設(shè)施的維修是否存在分期部分業(yè)主分?jǐn)偟膯栴}。筆者曾經(jīng)處理過一個(gè)案件：一個(gè)分期開發(fā)的小區(qū)，實(shí)際上已經(jīng)通過圍墻劃分成兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，其中一個(gè)區(qū)域業(yè)委會(huì)做停車位改造，通過擴(kuò)大路面來增加地面停車位，業(yè)委會(huì)僅僅征求了需要改造區(qū)域業(yè)主（實(shí)為二期業(yè)主）的意見，也得到了法定三分之二業(yè)主的同意。正當(dāng)業(yè)委會(huì)將改造計(jì)劃付諸實(shí)施之時(shí)，業(yè)主提出了訴訟，認(rèn)為改造計(jì)劃應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主三分之二通過，而不是通過相關(guān)區(qū)域業(yè)主同意。筆者接手這個(gè)案件時(shí)已經(jīng)預(yù)料到會(huì)有爭議，最終，法院一審處理了近兩年才裁決。法官多次走訪小區(qū)實(shí)地考查，征求房辦意見、上級(jí)法院意見，最后認(rèn)定應(yīng)當(dāng)征求全體業(yè)主意見，其考慮的重要一點(diǎn)就是小區(qū)的道路歸全體業(yè)主所有，改造理應(yīng)征求全體業(yè)主意見，而不是部分業(yè)主意見。筆者總體上認(rèn)為法院的觀點(diǎn)是正確的，法院裁決的基本思路是盡量不要人為地將公共區(qū)域劃分開來，否則會(huì)引發(fā)一個(gè)錯(cuò)誤的司法指導(dǎo)方向，即將小區(qū)公共部位人為割裂開來，這將給小區(qū)治理帶來更多的法律糾紛。而法院這樣判決則可以保證綠地、道路、管線屬于整個(gè)小區(qū)所有，而非依照物理區(qū)域進(jìn)行人為劃分。

4.建筑單體業(yè)主分?jǐn)偱c同一棟樓業(yè)主分?jǐn)偩S修資金的界線問題。這個(gè)問題其實(shí)也是一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)的問題，例如5號(hào)201室的業(yè)主家中外墻漏水，5號(hào)與6號(hào)、7號(hào)同屬于一棟樓，是整個(gè)樓的業(yè)主均應(yīng)當(dāng)分?jǐn)傔@一維修資金，還是只由5號(hào)樓單元的業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用？筆者認(rèn)為，外墻的維修應(yīng)當(dāng)由整棟樓的業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用，原因在于樓的外立面是統(tǒng)一的，無法人為進(jìn)行分割。如果進(jìn)行分割，確實(shí)完全可以分割成某個(gè)業(yè)主所有的專用部分，但顯然會(huì)造成專用部分與共用部分的混亂。所以，可以樓單元來分?jǐn)偩S修資金，主要用于該單元使用的電梯、樓道內(nèi)部公共部位的維修。

5. 擁有多個(gè)獨(dú)用面積產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否可以使用維修資金問題。這個(gè)問題一直有爭議，例如開發(fā)商保留一個(gè)小區(qū)一棟樓未對(duì)外出售（可售），只用于出租，如果其要使用維修資金對(duì)該大樓進(jìn)行外立面或設(shè)備的維修，是否可以使用維修資金？這一點(diǎn)在實(shí)踐中一直有爭議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，既為單一業(yè)主產(chǎn)權(quán)，不涉及其他業(yè)主，就不得使用維修資金；另一觀點(diǎn)截然相反，認(rèn)為不能因?yàn)槎鄠€(gè)專用部分歸同一業(yè)主所有，就不能使用維修資金，這顯然是不公平的。筆者同意第二種觀點(diǎn)，主要理由如下：一是這種情況是一位業(yè)主名下的多個(gè)專用部分，不能因?yàn)閱我粯I(yè)主名下有一棟樓就不進(jìn)行專用部分和共有部分的劃分，維修資金的分?jǐn)偛皇前凑諛I(yè)主是否為同一人來分?jǐn)偟?，而是根?jù)是否可以區(qū)分專用部分和共有部分分?jǐn)偟摹Ｓ貌糠峙c共有部分應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋測繪報(bào)告來區(qū)分，進(jìn)而分出公共設(shè)施設(shè)備，并根據(jù)專用部分繳納維修資金，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)人為同一個(gè)而剝奪其使用維修資金的權(quán)利，顯然是不合適的。

維修資金使用范圍和分?jǐn)傄?guī)則在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中爭議可能會(huì)長期存在，筆者建議，政府主管部門應(yīng)當(dāng)通過地方立法和完善部門規(guī)章等方式來盡量減少這方面的爭議，讓業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司在具體操作時(shí)有章可循。從行業(yè)管理角度講，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)或相關(guān)協(xié)會(huì)也可以加強(qiáng)這方面的操作指引，在無立法的情況下形成行業(yè)慣例。從長遠(yuǎn)來看，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立以酬金制為主的收費(fèi)制度，讓物業(yè)管理透明化。物業(yè)管理費(fèi)收入和維修資金對(duì)物業(yè)服務(wù)公司來說都是代管的性質(zhì)，本質(zhì)上其使用都是業(yè)主說了算，故應(yīng)當(dāng)讓業(yè)主多多參與到物業(yè)管理活動(dòng)中，決定本應(yīng)當(dāng)由自己決定的維修資金使用范圍和分?jǐn)傄?guī)則，這可能是這一問題解決的最終出路。