高鈺寧 周 新/ 文

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資現(xiàn)狀分析

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資來(lái)源主要包括銀行貸款、銷售回款、股權(quán)融資、債權(quán)融資等，由于房地產(chǎn)行業(yè)投資周期長(zhǎng)、體量大、資金需求高，傳統(tǒng)的融資模式已經(jīng)很難滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，下面將逐一分析各傳統(tǒng)融資方式以及房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀。

1. 銀行貸款

銀行貸款一直都是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資模式，比股票、債券等其他融資方式更為方便和容易。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的統(tǒng)計(jì)分析，2017 年房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款2.52 萬(wàn)億元，占比16.18%，同比增速17.34%。雖然銀行貸款的成本較低，但比較傾向于有實(shí)力的大型房企，對(duì)中小型房企利率較高，很難獲取。

2. 預(yù)收房款

房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快回籠資金，經(jīng)常采取期房預(yù)售方式，這種方式融資成本很低。2017 年房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)到位資金中其他資金融資7.98 萬(wàn)億元，占比51.12%。其中定金及預(yù)收款在其他資金來(lái)源中占比達(dá)到61.04%，雖然銷售回款在增加，但是增速近年來(lái)卻處于下滑狀態(tài)。2017 年定金及預(yù)收款增加4.87 萬(wàn)億元，同比增速為16.10%，下滑約12 個(gè)百分點(diǎn)。由于政府出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，在主體封頂前不能頒發(fā)預(yù)售許可證，從而限制了開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)前期通過(guò)這種方式進(jìn)行融資。

3. 股權(quán)融資

股權(quán)融資沒(méi)有金融中介機(jī)構(gòu)介入，屬于直接融資。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票，用企業(yè)的股權(quán)換取融資資金。股票融資籌資量比較大，且資金使用年限較長(zhǎng)，具有永久性，沒(méi)有到期日，無(wú)須歸還。但這種融資方式難度比較大，相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)上市公司要求較高，證監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股權(quán)融資必須獲得國(guó)土資源部的批準(zhǔn)，住建部也要對(duì)開(kāi)發(fā)行為進(jìn)行認(rèn)定，近幾年房企股權(quán)融資大幅萎縮。

4. 債權(quán)融資

企業(yè)可以通過(guò)舉債進(jìn)行融資，債權(quán)融資所獲得的資金，企業(yè)需要支付利息，并在借款到期后向債權(quán)人償還本金。債券融資對(duì)發(fā)行方資質(zhì)要求很高，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都達(dá)不到相關(guān)要求，債權(quán)融資的適用范圍有限。根據(jù)Wind 數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)2018 年發(fā)行債券5908 億元，2017 年發(fā)行債券3422 億元，與2016 年發(fā)行的8037 億元債券相比大幅下降。

通過(guò)上述分析可以看出我國(guó)傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資渠道都受到不同程度的限制，其中我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款依賴較大，融資渠道單一，融資難度大成本高，內(nèi)部融資與債權(quán)股權(quán)等外部融資比例失調(diào)，風(fēng)險(xiǎn)較高，融資市場(chǎng)體系不健全等都是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資面臨的問(wèn)題。

二、互聯(lián)網(wǎng)金融背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資新路徑

由于傳統(tǒng)融資面臨的種種問(wèn)題，許多房地產(chǎn)企業(yè)都開(kāi)始應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)金融，尋求新的融資方式，緩解融資壓力。本文主要討論互聯(lián)網(wǎng)金融下房地產(chǎn)融資的三種方式——P2P 融資、眾籌、電子商務(wù)融資模式。

1. P2P 融資模式

近年來(lái)P2P 融資模式開(kāi)始盛行，各種P2P 平臺(tái)應(yīng)運(yùn)而生。P2P 主要是在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上發(fā)布信息，由網(wǎng)貸公司作為中介，在線上將借貸雙方對(duì)接起來(lái)的一種融資方式。具體由房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)好融資方案，發(fā)布在P2P 平臺(tái)上，出資人通過(guò)參與投標(biāo)向房地產(chǎn)企業(yè)投資。在交易中合同、手續(xù)、資金等全部在線上實(shí)現(xiàn)，投融資雙方不需要見(jiàn)面，節(jié)省了時(shí)間，降低了融資成本，于是這種融資方式得到快速發(fā)展。

2. 眾籌融資模式

隨著“眾籌”不斷升溫，許多開(kāi)發(fā)商也紛紛聯(lián)手搜房網(wǎng)、平安好房網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)推出房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。總的來(lái)看房地產(chǎn)眾籌主要分為以下三種：

（1）融資型開(kāi)發(fā)類眾籌

此類眾籌通常在項(xiàng)目建設(shè)前進(jìn)行，主要針對(duì)有購(gòu)房意向的客戶。開(kāi)發(fā)商通過(guò)籌資平臺(tái)發(fā)布眾籌信息，投資者能夠以優(yōu)惠的價(jià)格獲得房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其認(rèn)購(gòu)方還可以在土地階段就參與房屋設(shè)計(jì)、建設(shè)。此類眾籌不僅為項(xiàng)目建設(shè)階段融到低成本資金，同時(shí)也可以提前鎖定一批有購(gòu)房意向的客戶。

（2）營(yíng)銷型開(kāi)發(fā)類眾籌

營(yíng)銷型眾籌主要在建設(shè)期進(jìn)行，此時(shí)處于預(yù)售前，募集的資金同樣用于項(xiàng)目建設(shè)，但此類眾籌籌集的資金額度不高，融資作用不大。這種方式有利于項(xiàng)目的前期宣傳，營(yíng)銷推廣意義大于融資意義。

（3）投資型理財(cái)類眾籌

投資類眾籌適合已經(jīng)基本開(kāi)發(fā)成型的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，拿出部分房源作為標(biāo)的，以優(yōu)惠的銷售價(jià)格及理財(cái)收益吸引客戶。它的參與門檻較低，常見(jiàn)的約為1000 元人民幣，然后投資人選擇有盈利性的項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)后相關(guān)房產(chǎn)項(xiàng)目的收益或損失由認(rèn)購(gòu)方承擔(dān)。

3. 電子商務(wù)融資模式

電子商務(wù)就是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行的商務(wù)，商家借助強(qiáng)大的數(shù)字信息技術(shù)了解客戶的需求和傾向，為他們提供個(gè)性化的產(chǎn)品和服務(wù)，并快速交付產(chǎn)品給用戶。電子商務(wù)平臺(tái)擁有人流量大，傳播效應(yīng)好、服務(wù)個(gè)性化等優(yōu)點(diǎn)，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也受到全球電子商務(wù)化趨勢(shì)的影響。電商平臺(tái)可以建立貸款公司，通過(guò)大數(shù)據(jù)挖掘以往交易數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)融資企業(yè)進(jìn)行信用等級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，進(jìn)而提供融資服務(wù)。

三、基于互聯(lián)網(wǎng)金融房地產(chǎn)企業(yè)融資的優(yōu)勢(shì)

互聯(lián)網(wǎng)金融為房地產(chǎn)企業(yè)提供了不同以往的新融資模式，通過(guò)云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等技術(shù)，互聯(lián)網(wǎng)融資可以降低融資過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)與投資者之間的信息不對(duì)稱，減少融資成本，提高融資效率，有傳統(tǒng)融資方式不可比擬的優(yōu)勢(shì)。

1. 降低融資門檻，實(shí)現(xiàn)全民投資

通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融，投資和融資的門檻都有所降低。從融資方面來(lái)看，銀行貸款對(duì)借款主體要求較高，而股權(quán)融資和債權(quán)融資的資格審查十分嚴(yán)格，中小房地產(chǎn)企業(yè)很難獲得融資。但通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融進(jìn)行融資，只要是能為投資者帶來(lái)收益的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，都可以通過(guò)平臺(tái)發(fā)布進(jìn)行融資，解決了許多房企融資難的問(wèn)題。從投資角度看，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，中小投資者難以參與其中。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)眾籌，讓許多小額的普通投資者也能進(jìn)行地產(chǎn)投資。

2. 減少融資成本、提高融資效率

相比傳統(tǒng)的融資方式，互聯(lián)網(wǎng)金融下的新型融資模式可以顯著減少融資成本。整個(gè)融資過(guò)程都在線上完成，無(wú)紙化辦公，且不受地點(diǎn)限制，節(jié)省了大量時(shí)間和金錢。同時(shí)，其審批程序、放款流程與傳統(tǒng)融資相比效率大幅提升，投資人和融資企業(yè)可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行互動(dòng)，優(yōu)化資源配置。

3. 解決信息不對(duì)稱問(wèn)題

由于外部投資者無(wú)法深入了解房地產(chǎn)企業(yè)，且大部分投資者專業(yè)程度不高，所以房地產(chǎn)企業(yè)與投資者之間通常存在信息不對(duì)稱問(wèn)題，投資者難以找到有融資需求并資信良好的房地產(chǎn)企業(yè)。而通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)可以獲取房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求、信用等級(jí)、盈利情況、資金流向和還款情況等信息，緩解了信息不對(duì)稱問(wèn)題。

四、互聯(lián)網(wǎng)金融下房地產(chǎn)融資模式的比較和選擇

P2P、眾籌、電子商務(wù)融資模式在擔(dān)保方式、投資者、融資成本等方面各不相同，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行深入對(duì)比分析，根據(jù)自身情況選擇合適的融資渠道。

1. 擔(dān)保方式

眾籌是物業(yè)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，P2P 融資是無(wú)抵押無(wú)擔(dān)保的；電子商務(wù)融資無(wú)實(shí)物抵押擔(dān)保，但通過(guò)多家企業(yè)組建聯(lián)保體，聯(lián)保企業(yè)之間為無(wú)限連帶責(zé)任，如果其中一家企業(yè)違約，將影響眾多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。

2. 投資者

眾籌的門檻較低，主要針對(duì)社會(huì)投資者；P2P 的投資者比較多元，包括商業(yè)銀行、社會(huì)機(jī)構(gòu)、社會(huì)投資者等，融資額度較大；電子商務(wù)融資對(duì)接的是商業(yè)銀行，投資起點(diǎn)高，融資額度有限。

3. 融資成本

眾籌的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)費(fèi)用低，但要花費(fèi)較多時(shí)間宣傳項(xiàng)目，時(shí)間成本較高；P2P 融資的平臺(tái)利率比眾籌稍高一點(diǎn)，其審批流程標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)省融資時(shí)間；電商平臺(tái)借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，能最大化縮短融資時(shí)間，效率最高。

五、房地產(chǎn)企業(yè)新融資方式的風(fēng)險(xiǎn)管控及完善建議

風(fēng)險(xiǎn)管控是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)和房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的生命線，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)既為企業(yè)提供融資，也要維護(hù)投資人的權(quán)益，但目前互聯(lián)網(wǎng)金融融資仍然存在很高的管理風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等，故本文從以下幾個(gè)方面提出互聯(lián)網(wǎng)金融融資的風(fēng)險(xiǎn)管控及完善措施，為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供建議。

1. 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信息建設(shè)

現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信息管理的要求更高，房地產(chǎn)企業(yè)要改變以往傳統(tǒng)的包工頭管理方式，建立規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制，提高企業(yè)信息透明度。

2. 完善互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)規(guī)范

互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)魚(yú)龍混雜，加上互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)存在安全性、可靠性風(fēng)險(xiǎn)，想要長(zhǎng)期穩(wěn)定健康的發(fā)展，必須加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)規(guī)范，凈化互聯(lián)網(wǎng)金融環(huán)境，完善互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)體系。

3. 提升核心技術(shù)，優(yōu)化產(chǎn)品服務(wù)

要將互聯(lián)網(wǎng)融資的優(yōu)勢(shì)都發(fā)揮出來(lái)，則需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)設(shè)計(jì)一些定制化、個(gè)性化的產(chǎn)品和服務(wù)。互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)應(yīng)不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品，優(yōu)化服務(wù)流程，為不同的借貸雙方提供差異化和個(gè)性化的融資服務(wù)。

4. 深化監(jiān)管法律約束

針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融法律法規(guī)較欠缺的問(wèn)題，政府應(yīng)發(fā)揮監(jiān)管職能，清除市場(chǎng)中不合規(guī)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)以及房地產(chǎn)融資企業(yè)，明確責(zé)任主體，規(guī)范操作流程，加強(qiáng)行業(yè)管理，減少法律風(fēng)險(xiǎn)。