“長(zhǎng)租公寓”風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注

文/胡娟

2015年，國(guó)家開(kāi)始大力支持住房租賃市場(chǎng)；2017年，各地密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策，并大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。在此背景下，長(zhǎng)租公寓獲得較快發(fā)展，長(zhǎng)租公寓品牌大量涌現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)各類長(zhǎng)租公寓品牌超過(guò)1200家，房源規(guī)模逾202萬(wàn)間。

一、基本情況

長(zhǎng)租公寓指租期為一年，按月支付房租，標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化地對(duì)房源進(jìn)行裝修和家具、家電配置的房屋租賃方式，客戶群體主要為20—35歲單身青年，相較于傳統(tǒng)中介，長(zhǎng)租公寓更能滿足租戶標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的租住需求。我國(guó)長(zhǎng)租公寓分為兩種：一種是集中式長(zhǎng)租公寓，房源以酒店式公寓、快捷酒店和工業(yè)改造房為主，一般整套出租，如魔方公寓、萬(wàn)科泊寓等；另一種是分散式長(zhǎng)租公寓，多為租賃企業(yè)從個(gè)人業(yè)主處獲取房源，一般按間出租，如鏈家、自如等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有三分之一房地產(chǎn)商在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域有所布局，主要分布于一線城市及熱點(diǎn)二線城市。

在長(zhǎng)租公寓快速發(fā)展的背景下，其潛在風(fēng)險(xiǎn)日益突出。2018年8月20日，杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，現(xiàn)已停止運(yùn)營(yíng)。此外，部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商為擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)價(jià)20%—40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源，進(jìn)一步抬升了住房租金。長(zhǎng)租公寓風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)了社會(huì)各界關(guān)注。

表1 幾大品牌長(zhǎng)租公寓基本情況

二、“長(zhǎng)租公寓”蘊(yùn)藏的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）開(kāi)展“租金貸”業(yè)務(wù)易導(dǎo)致高杠桿交易

“租金貸”業(yè)務(wù)是指租戶向第三方金融機(jī)構(gòu)或P2P網(wǎng)絡(luò)借款平臺(tái)申請(qǐng)信用貸款，機(jī)構(gòu)一次性將等同于一年租金的資金放款給長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商，但服務(wù)商并未將全部資金放款給房東，而是自行占用資金。

圖1 長(zhǎng)租公寓租金貸運(yùn)作流程

“租金貸”業(yè)務(wù)雖然實(shí)現(xiàn)租戶按月分期付款，相較于一次性“付一押三”等付租方式可以有效減輕租戶首次付款壓力，對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)也可以在一定程度上補(bǔ)充流動(dòng)資金。但在實(shí)際操作中，其存在以下風(fēng)險(xiǎn)隱患：

一是杠桿高企、隱蔽性強(qiáng)。服務(wù)商在租戶不知情或未對(duì)租戶進(jìn)行充分風(fēng)險(xiǎn)提示的情況下，誘導(dǎo)租戶與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)簽署貸款合同，將原本用于向房東支付租金的貸款資金截留，形成資金池和期限錯(cuò)配，導(dǎo)致未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)敞口不斷擴(kuò)大。當(dāng)前自如、蛋殼、相寓等多家長(zhǎng)租公寓均推出了“租金貸”產(chǎn)品，其隱藏的利益鏈條尚處于監(jiān)管真空，易導(dǎo)致高杠桿，風(fēng)險(xiǎn)極大。

二是潛藏較多租賃合同糾紛。租戶和房東存在損失資金的風(fēng)險(xiǎn)，容易產(chǎn)生租賃合同糾紛。一旦長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)商資金鏈斷裂、倒閉或惡意跑路，租客將損失押金和預(yù)繳的租金，房東未收到的租金將由房東本人或租戶承擔(dān)，同時(shí)租客仍需繼續(xù)向貸款機(jī)構(gòu)支付貸款本息。

（二）“規(guī)模戰(zhàn)”助推租金上漲

當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓營(yíng)利難是行業(yè)面臨的共同問(wèn)題，投資回報(bào)率普遍為2%-8%，且需要8-10年時(shí)間回收成本。因此，各大長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商開(kāi)始打“規(guī)模戰(zhàn)”。一方面，規(guī)?；l(fā)展能夠有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本；另一方面，資本青睞行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，小企業(yè)只會(huì)倒閉或被收購(gòu)。以規(guī)模搶占市場(chǎng)份額成為各大長(zhǎng)租公寓企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)手段，青客公寓表示，3萬(wàn)至5萬(wàn)間的規(guī)模是公寓生存的底線。在規(guī)模戰(zhàn)中，各企業(yè)爭(zhēng)搶房源，以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商用高于市場(chǎng)價(jià)20%-40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源，進(jìn)而推高租金，在一定程度上擾亂了市場(chǎng)秩序。此外，在現(xiàn)金流不充裕的背景下，長(zhǎng)租公寓為加速規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)還使用多種金融工具，潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。

表2 全國(guó)主要城市租金情況（2018.08）

（三）為提高入住率導(dǎo)致租房不合標(biāo)準(zhǔn)

當(dāng)前房屋租賃行業(yè)缺少規(guī)范的裝修標(biāo)準(zhǔn)和健康安全方面的評(píng)估機(jī)制。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商急于提高入住率，裝修房通風(fēng)時(shí)間短，裝修材料差，導(dǎo)致多起甲醛超標(biāo)事件。

案例：杭州鼎家長(zhǎng)租公寓“爆倉(cāng)”分析

鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鼎家”）于2009年進(jìn)入二手房市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)，2017年拆分“鼎家地產(chǎn)”和“鼎寓”兩個(gè)品牌，分別發(fā)展二手房買賣業(yè)務(wù)和長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。8月20日，鼎家宣告“因經(jīng)營(yíng)不善，出現(xiàn)資金鏈斷裂，無(wú)力按期支付業(yè)主租金，從租戶處收取的押金和預(yù)收租金也無(wú)力償還”。截至爆倉(cāng)事發(fā)，鼎家租戶共計(jì)1770戶，實(shí)際受損880戶，應(yīng)付租金680萬(wàn)元?，F(xiàn)就破產(chǎn)原因梳理如下，以進(jìn)一步闡述長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

1.“鼎家”運(yùn)營(yíng)虧損不斷加大。據(jù)了解，自2017年2月份開(kāi)始，鼎家每月虧損幾十萬(wàn)，加上近2000套房源占用資金1500萬(wàn)元，負(fù)債近3000萬(wàn)元。鼎家負(fù)責(zé)人表示：“長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高，空置房過(guò)多，公司2018年3、4月份收進(jìn)較多房源，空置將近500套，每月占用資金將近200萬(wàn)元?！?/p>

2.“租金貸”期限錯(cuò)配，風(fēng)險(xiǎn)加大。鼎家商業(yè)模式是：讓租戶在網(wǎng)貸平臺(tái)貸款，一次性付清一年的租金，分12期還款，貸款交由鼎家，鼎家并不一次性結(jié)算給房東，最多只給一個(gè)季度的租金，利用截留租金獲取更多的房源。期限錯(cuò)配和高杠桿運(yùn)營(yíng)使得鼎家資金鏈斷裂。

圖2 鼎家“租金貸”業(yè)務(wù)高杠桿圖示

3.內(nèi)部管理存在漏洞。公司部分高管聯(lián)合中層管理者利用職務(wù)之便高價(jià)收房，侵吞租金，收業(yè)主回扣，多收租戶水電費(fèi)，侵吞公司傭金。鼎家方面初步估計(jì)，該起窩案涉及金額200萬(wàn)元以上，給公司造成巨大損失。

4.行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加大。租賃市場(chǎng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較大導(dǎo)致獲取房源價(jià)格過(guò)高，因而陷入惡性循環(huán)狀態(tài)。此外，由于公司部分涉嫌職務(wù)侵占的員工離職后在鼎家周邊從事同類業(yè)務(wù)，對(duì)公司的房東、租戶產(chǎn)生擠兌，進(jìn)一步加速公司破產(chǎn)。

三、對(duì)策建議

（一）提高準(zhǔn)入門檻，規(guī)范運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)

隨著當(dāng)前長(zhǎng)租公寓利好政策的出臺(tái)，進(jìn)入該行業(yè)的資金越來(lái)越多，國(guó)家應(yīng)進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)政策，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，提高長(zhǎng)租公寓行業(yè)準(zhǔn)入門檻，緩解當(dāng)前長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)及惡性搶房問(wèn)題。此外，針對(duì)長(zhǎng)租公寓安全問(wèn)題，應(yīng)盡快制定長(zhǎng)租公寓具體運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，包括裝修材質(zhì)、通風(fēng)時(shí)長(zhǎng)、消防設(shè)施等，建立統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范，對(duì)不合格長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商要加大懲罰力度。

（二）嚴(yán)格住房租賃市場(chǎng)信貸管理

應(yīng)合理區(qū)分管理住房租賃的三種主要信貸：一是鼓勵(lì)正規(guī)金融機(jī)構(gòu)提供住房租賃貸款，創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，綜合運(yùn)用住房租賃貸款、信用卡分期等方式滿足租賃市場(chǎng)需要；二是規(guī)范長(zhǎng)租公寓托管機(jī)構(gòu)聯(lián)合第三方機(jī)構(gòu)推出的信貸產(chǎn)品，如“京東白條”等，明確借貸條件、申請(qǐng)方式，防止過(guò)度借貸，控制借貸杠桿，減少監(jiān)管套利；三是打擊中小房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的“租金貸”，主要指網(wǎng)貸平臺(tái)貸款，深入實(shí)施網(wǎng)絡(luò)借貸風(fēng)險(xiǎn)整治，提高違法成本，加大對(duì)違法房產(chǎn)中介及網(wǎng)貸平臺(tái)打擊力度。

（三）加強(qiáng)對(duì)租戶、房東的權(quán)益保護(hù)

一方面，在長(zhǎng)租公寓破產(chǎn)清算時(shí)，提高租戶權(quán)益償付的優(yōu)先順序，要求長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商提供合理的租戶權(quán)益保障方案；另一方面，應(yīng)加強(qiáng)宣傳力度，提高租戶對(duì)不合格長(zhǎng)租公寓的辨別能力，增強(qiáng)維權(quán)意識(shí)，了解所簽訂的租賃合同，以防卷入非法“租金貸”業(yè)務(wù)。此外，開(kāi)展“租金貸”業(yè)務(wù)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商一旦發(fā)生資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)，房東便難以向其收取房租，因而轉(zhuǎn)向租戶收取，租戶既要向網(wǎng)貸平臺(tái)還“貸款”，又要向房東交房租，易產(chǎn)生糾紛。因此，在保障租戶權(quán)益的同時(shí)，應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)規(guī)范，合理保障房東權(quán)益，化解房東與租戶之間可能出現(xiàn)的糾紛。