杭州去年土地出讓金“奪冠”，等于上海+深圳之和

每到歲末年初，土地出讓金就容易成為熱點話題。

日前，中國指數(shù)研究院公布了《2018年全國300城市土地交易報告》（下稱《2018年土地交易報告》）。這份報告顯示，2018年全國300城市土地出讓金總額為41773億元，同比僅增加2%;杭州市超越北京市，以2442.9億元名列榜首。

全國300城土地出讓金增速為何放緩，這會動搖地方政府調(diào)控樓市的決心嗎？

土地出讓金增速大幅下滑：與樓面均價下滑有關(guān)？

《中國經(jīng)濟周刊》記者梳理了從2015年至2018年這4年全國300城市土地出讓金情況，2015年共計超過2萬億元，2016年將近3萬億元，而2017年和2018則超過了4萬億元。

從土地出讓金總額來看，2018年雖然也在增加。但從同比增速來看，與2016年的同比增速33.29%、2017年的同比增速39.85%比較，2018年同比增速僅2%，不及前兩年的零頭，增速明顯放緩。

中國指數(shù)研究院相關(guān)人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者解釋說：“去年300城土地出讓金增速的明顯下滑主要原因在于成交樓面均價的調(diào)整?！?018年土地交易報告》數(shù)據(jù)顯示，2018年300城土地成交規(guī)劃建筑面積繼續(xù)保持快速增長，而同期土地成交樓面均價明顯震蕩，同比下跌，與2016及2017年20%以上的成交樓面價漲幅相比反差較大，導(dǎo)致300城土地出讓金總額增速明顯下滑?！?p>

2014-2018 年全國300 城市土地出讓金情況數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院 數(shù)據(jù)整理：《中國經(jīng)濟周刊》記者賈國強編輯制表：《中國經(jīng)濟周刊》 采制中心

記者也注意到，2018年全國300城土地成交面積10.55億平方米，同比增加14%;樓面均價為2159元/平方米，同比下降11%;溢價率13%，下降16個百分點。

此外，上述人士還分析說，“2018年，受政策持續(xù)深化影響，商品房市場調(diào)整態(tài)勢逐漸顯現(xiàn)，同時房企資金壓力持續(xù)加大，投資情緒趨于謹(jǐn)慎，土地市場理性回歸，導(dǎo)致地價有所震蕩;另外，土地出讓結(jié)構(gòu)逐漸向城市外圍擴散，也對整體地價的回落造成了一定影響。”

從城市分類來看，一線城市、二線城市的土地出讓金總額都有一定下降，分別為-12%、-1%，三線城市則呈現(xiàn)15%的增長態(tài)勢。這也使得一線城市的土地出讓金總額占全國300城土地出讓金總額的比重有所下滑，2015年占比23.42%，2016年占比14.59%，2017年占比15.49%，2018年占比僅13.21%，為近4年新低。

對此，上述人士還解釋稱，“二線城市土拍政策不斷完善，土地供應(yīng)與成交面積同比上行，土地出讓金及樓面均價同比回落，溢價率各季度均同比下降，所以土地市場總體保持穩(wěn)定。三四線城市承接熱點城市需求外溢，供地面積同比增幅領(lǐng)銜，成交量及土地出讓金同比走高?！?h3>土地出讓金：杭州=上海+深圳

《2018年土地交易報告》還顯示，全國土地出讓金TOP20總額為20029.8億元，占全國300城土地出讓金總額的47.95%。而2017年全國土地出讓金TOP20總額為21892.8億元，占比53.89%。這意味著，全國土地出讓金TOP20的總額在減少，所占比重也在減少。

從絕對量上來看，杭州市土地出讓金收入以2442.9億元位列第一，比第二名上海市高出534.1億元，上海市、北京市、廣州市、武漢市、鄭州市、天津市等6個城市也超過千億元。常州市、石家莊市、深圳市等3個城市不足500億元，分別為465.9億元、454.8億元、449.6億元。這意味著，杭州市土地出讓金等于上海市+深圳市這兩個一線城市之和。

杭州市土地市場為何表現(xiàn)如此“出眾”？業(yè)內(nèi)人士分析，主要是很多品牌房企比較看好杭州市場。2018年，碧桂園、中糧、中海、旭輝、萬科、招商蛇口、華潤等上市房企均在杭州拿地，其中中海更是全年拿地5宗，華潤拿下4宗。

此外，2018年4個一線城市土地出讓金總額為5100.5億元，相比2017年減少了1204億元。除了上海市，北京市等3個城市均同比較大幅度下滑。

同為一線城市，為何北京市同比減少40%，而上海市同比增加30%？中國指數(shù)研究院相關(guān)人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者說：“這種巨大反差主要源于土地成交規(guī)模的明顯差異。2018年，北京土地成交規(guī)劃建筑面積同比降幅近四成，成交樓面均價同比小幅調(diào)整;而上海成交規(guī)劃建筑面積同比增幅顯著，成交樓面均價相對穩(wěn)定。北京、上海土地市場的反差表現(xiàn)是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策在不同維度著力的體現(xiàn)：北京調(diào)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，上海加大土地供應(yīng)力度?！?p>

2018 年全國城市土地出讓金TOP20數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院 數(shù)據(jù)整理：《中國經(jīng)濟周刊》記者賈國強??

他還分析說，“北京市2017年明顯加大了土地供應(yīng)力度，2018年在調(diào)整供地結(jié)構(gòu)促供需平衡上繼續(xù)發(fā)力，限價房用地、共有產(chǎn)權(quán)房用地在公開招拍掛出讓宅地中基本全覆蓋，宅地結(jié)構(gòu)的中低端偏移導(dǎo)致整體成交樓面價下調(diào)，2018年土地供應(yīng)規(guī)模確實有明顯縮減。但據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會公告顯示，大規(guī)模宅地已在近期儲備供應(yīng)計劃中，宅地供應(yīng)放量在可預(yù)期范圍內(nèi)，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及供應(yīng)規(guī)模的完善將有效促進(jìn)房價穩(wěn)定運行。同樣，上海供應(yīng)規(guī)模持續(xù)發(fā)力，將明顯改善市場供求關(guān)系，促使房價預(yù)期進(jìn)一步趨于平穩(wěn)?！?/p>

此外，從TOP20同比增減幅來看，石家莊市增幅達(dá)94%、常州市增幅81%、西安市增幅72%，位居前三名;深圳市、南京市均同比減幅45%，北京市同比減幅40%，位居后三名。

因城施策，穩(wěn)預(yù)期或成調(diào)控主要目標(biāo)

在業(yè)內(nèi)人士看來，土地出讓金影響著地方政府的財政收入，也影響著地方政府調(diào)控樓市的決心。土地出讓金收入大增，意味著未來新增樓盤將有較大數(shù)量增加;土地出讓金收入大降，意味著地方政府的財政收入也可能會大幅下滑。

2018 年 12 月 21 日，有媒體曝出，杭州市規(guī)定外地戶籍居民家庭在杭州限購范圍內(nèi)購買住宅的，自購房之日起36個月內(nèi)連續(xù)24次社保或個稅繳納記錄，允許出現(xiàn)累計補繳3次的情況。這被外界解讀為是當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控有所松動的信號。

此后，杭州某銀行悄悄地將貸款人的年齡放寬至80周歲，也一舉打破了貸款人最高年齡紀(jì)錄，被外界開玩笑稱“貸貸不休”。

2019年1月1日，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布公告，從當(dāng)日起，重慶市主城個人新購高檔住房房產(chǎn)稅起征點將由2018年的15455元/平方米調(diào)整為17630元/平方米。

1月3日，青島市國土資源和房屋管理局高新區(qū)分局發(fā)布通知，暫停執(zhí)行《青島市高新區(qū)商品房公證搖號售房規(guī)則》，即取消購房搖號政策。此時距離該政策出臺僅有6個月的時間。青島也成為本輪調(diào)控中，首個取消搖號政策的城市。

1月10日，天津市濱海新區(qū)土地發(fā)展中心發(fā)布地塊公告稱，4宗住宅的自持租賃住宅部分將被調(diào)整為可售住宅。

《中國經(jīng)濟周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，上述的杭州市、重慶市、青島市、天津市2018年土地出讓金均有較大幅度變動：杭州市全年達(dá)2400多億元，創(chuàng)歷史新高，也位居全國第一;重慶市全年868.9億元，同比下降31%;青島市全年574.7億元，同比增加67%;天津市全年1059.2億元，同比下降14%。

在上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，各地對樓市政策的微調(diào)，大多為合理化修正。

中國指數(shù)研究院預(yù)測，2019年，穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預(yù)期將成為調(diào)控的主要目標(biāo)，各城市將繼續(xù)因城施策，適度增加土地供應(yīng)同時繼續(xù)調(diào)整宅地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。部分城市樓市或?qū)⒃谙拶彙⑾拶J等方面出現(xiàn)政策松動，以期穩(wěn)定市場預(yù)期。