王志成

近年來，大量GAH（Green Affordable

Housing，即綠色保障性住房）項目在美國各地不斷涌現(xiàn)，不僅在一定程度上緩解了中低收入群體的住房困難，而且推動了社會、經(jīng)濟、生態(tài)等各方面的可持續(xù)性發(fā)展。

“綠色建筑作為一種社會運動在美國有著較長的歷史。”美國綠色建筑委員會（GBC ）主席里克·弗德茲說，“上世紀末以來，美國的綠色建筑產(chǎn)業(yè)化實踐和GAH可持續(xù)性發(fā)展正在向更廣更高的層次發(fā)展?！碧貏e是美國每年度舉行的MAM（Mayor annual meeting，即全美市長年度會議）與GBC 推動的“保障性綠色建筑”展覽走勢與促進方向，表明美國特色GAH將全面體現(xiàn)人與自然的協(xié)調(diào)發(fā)展，在未來表現(xiàn)人類文明的建筑產(chǎn)業(yè)將遵循社會、經(jīng)濟、科技、文化及生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的道路向前發(fā)展。

美國發(fā)展GAH的政策導(dǎo)向

“美國的綠色建筑發(fā)展以來一直引領(lǐng)著全球的方向，”USGBC 發(fā)言人科爾曼·瑪麗指出。美國聯(lián)邦政府自20世紀30年代開始組織提供保障房，一方面，在1949年頒布《合眾國住房法》，1990年出臺《國家可負擔(dān)住房法》，此后還相繼出臺了《開放住房法案》、《國民住宅法》和《綜合住宅法》等推動保障房及其產(chǎn)業(yè)市場的發(fā)展；另一方面，先后通過“公共住房計劃”、“一攬子撥款基金計劃”、“住房選擇優(yōu)惠券計劃”等幫助中低收入群體解決住房問題。特別是1986年頒布《稅收改革法》設(shè)立的“低收入住房返稅計劃”（LIHTC），美國保障房建設(shè)開始進入大規(guī)模綠色改造和環(huán)保重建階段，其主要目標是將貧困人群集中的公共住房改造為高低收入者混合居住的新式GAH社區(qū)，實現(xiàn)保障房項目的可持續(xù)發(fā)展。

在聯(lián)邦法規(guī)與政策導(dǎo)向中，提高保障房項目可持續(xù)性發(fā)展已經(jīng)成為風(fēng)行全美的民生運動。根據(jù)美國聯(lián)邦、州、地方政府的管理架構(gòu)，目前已有14個聯(lián)邦機構(gòu)和部門出臺促進GAH發(fā)展的政策措施；有35個州政府、442個地方政府出臺相關(guān)政策措施；有30多個城市采用《綠色建筑評估體系》要求GAH的法規(guī)，還有幾十個城市已設(shè)定了自己的GAH綠色標準；15個州有GAH建筑法規(guī)，36個市政府設(shè)定了關(guān)于強制開發(fā)商推進GAH節(jié)能和環(huán)保項目的法令；另外還有24個城市有關(guān)于GAH產(chǎn)業(yè)化的行政決議案。

“美國提高保障房項目的綠色發(fā)展理念，經(jīng)過近百年積極探索，逐漸形成了相對完善的住房政策體系，”芝加哥大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授凱里·穆利根認為，“同時，也越來越重視住房質(zhì)量、社區(qū)規(guī)劃及建筑節(jié)能等可持續(xù)問題?！?/p>

美國提高保障房項目可持續(xù)性的策略

美國從20世紀30年代開始建設(shè)保障房，在提高保障房項目可持續(xù)發(fā)展方面積累了很多成功經(jīng)驗。其最具特色的，就是通過法規(guī)政策的落實和實施，相繼出臺了大量的管理規(guī)則與優(yōu)惠策略，體現(xiàn)出美國政府對于GAH產(chǎn)業(yè)與市場發(fā)展的重視?！皬娭菩缘木G色建筑規(guī)范和標準、經(jīng)濟激勵政策、建立多元化靈活管理隊伍以及自愿性的產(chǎn)品和材料設(shè)備綠色標識等政策工具的良好設(shè)計，是美國GAH得到發(fā)展的策略保障?！盪SGBC 住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展部負責(zé)人凱爾斯·馬倫認為。美國提高保障房項目可持續(xù)性的策略有：

1.提高GAH經(jīng)濟可持續(xù)性的策略

一是滿足不同購買力群體的住房需求。首先，結(jié)合國情調(diào)整保障力度和范圍。在20世紀末至21世紀初，針對很多保障房嚴重衰敗的情況，美國推出“希望六”計劃，要求地方住房局（PHA）和開發(fā)商利用社區(qū)發(fā)展基金、私人債券等不同類型的資金，建造各種類型的保障房，滿足了更多中低收入居民的住房需求。另一方面，美國推出的住房計劃準入門檻多樣，兼顧不同購買力的群體。在實際分配中，各保障房計劃均在計劃收入界定以內(nèi)優(yōu)先考慮收入低者。另外，“LIHTC”計劃與“住房選擇優(yōu)惠券計劃”相結(jié)合可以幫助到極貧困的人。由此這些計劃下的項目相互配合可以服務(wù)于各層次的收入群體。

二是多中心協(xié)同分擔(dān)保障房的建設(shè)成本。其分擔(dān)GAH建設(shè)成本的渠道有：⑴放寬土地征用的權(quán)限；《1949年住房法》支持地方政府“定點清除”衰敗的住宅區(qū)、工廠區(qū)。允許政府通過出讓土地吸引私人開發(fā)商參與GAH建設(shè)。⑵吸引私人開發(fā)商的資本；“LIHTC”計劃為保障性租賃住房項目的投資者提供一定比例稅收抵免。2008年甚至允許開發(fā)商用未出售的稅收抵免份額換取直接開發(fā)補貼。⑶引入私人住房擁有者資本分擔(dān)建設(shè)成本；《1965年住房和城市發(fā)展法》允許PHA購買、租賃、修繕私人房屋并將其轉(zhuǎn)化為保障房，《1968年住房與城市發(fā)展法》、2003年頒布的《美國夢買房首付法》等亦提到相應(yīng)的支持政策。

三是提供經(jīng)濟支持全面激活保障房體系。美國聯(lián)邦政府采用多種經(jīng)濟手段激活各種保障房計劃中住房項目的全生命周期，來保持保障房體系的可持續(xù)活力：⑴為保障房的管理提供資金支持；聯(lián)邦政府會定期給HUD撥建設(shè)?？睿峙浣o各PHA進行落實。2008年，HUD還給保障房機構(gòu)提供運行資金。⑵促進保障房的建設(shè)流通；通過稅收減免等優(yōu)惠政策激勵私人開發(fā)商和非營利組織參與保障房的建設(shè)或修復(fù)?；蛲ㄟ^資金補貼、稅收優(yōu)惠等方式為中低收入群體租房、購房提供經(jīng)濟支持。⑶兼顧保障房的運營維護；美國聯(lián)邦政府每年都會支出大量資金用于維護各保障房計劃下的存量住房，例如2010年支出47億的運行費和25億的資本基金來維護“公共住房計劃”項目，大約90億美元用于“一攬子撥款基金計劃”項目?！跋Ｍ庇媱澩顿Y了超過61億美元來復(fù)興全國衰敗最嚴重的保障房。

2.提高GAH生態(tài)可持續(xù)性的策略

一是注重保障房社區(qū)的合理化規(guī)劃。20世紀中期以來，美國郊區(qū)化日益嚴重，引發(fā)了環(huán)境惡化、綠色空間減少、交通堵塞、傳統(tǒng)文化喪失等問題。為遏制這種無序擴張，1998年克林頓政府提出“精明增長”計劃，倡導(dǎo)為低收入群體提供多樣化保障房的同時，提倡節(jié)能建筑，重建現(xiàn)有社區(qū)，重新開發(fā)廢棄、污染工業(yè)用地，并重視綠色空間的保護。此外，2007年以來“希望六”計劃將“新城市主義”作為社區(qū)設(shè)計的指導(dǎo)原則，推崇傳統(tǒng)的社區(qū)模式，比如房屋與街巷有良好互動關(guān)系、設(shè)置必要的人行道方便居民購物和停車、街道形成網(wǎng)格系統(tǒng)等，來構(gòu)建更加和諧宜居的保障房社區(qū)。

二是激勵保障房社區(qū)的節(jié)能行動。住房與城市發(fā)展部（HUD）每年將大量的稅收用于幫助解決住戶能源問題，美國政府從2008年起推出“恢復(fù)和再投資計劃”來減輕HUD在保障房能源支持上的經(jīng)濟負擔(dān)。此外，“整體房屋節(jié)能改造幫助服務(wù)計劃”、能效抵押貸款、賬單融資等也是此類促進建筑節(jié)能的激勵政策。

三是推廣綠色建筑技術(shù)的應(yīng)用。一方面，美國政府出臺“綠色建筑規(guī)范LEED-ND”，對于含保障房在內(nèi)的所有新建筑提出更高能源標準，并推出“低收入租賃規(guī)定”，針對低收入群體住房提出更高的能源標準。另一方面，倡導(dǎo)綠色保障房項目的建設(shè)。設(shè)計前期，倡導(dǎo)公眾參與保障房規(guī)劃設(shè)計；建筑設(shè)計上，兼顧光伏電板、呼吸窗等高科技生態(tài)建筑技術(shù)和對流通風(fēng)、外遮陽設(shè)計、環(huán)保材料等節(jié)能細節(jié)；建設(shè)過程中，合理安排施工進度實現(xiàn)成本節(jié)約；項目建成維護過程中，注重節(jié)能激勵，例如一些綠色保障房社區(qū)會發(fā)放公交卡鼓勵使用公共交通，或者與醫(yī)務(wù)部門攜手維護環(huán)境質(zhì)量提升社區(qū)健康水平等。

3.提高GAH社會可持續(xù)性的策略

一是建立機動靈活的管理隊伍。美國聯(lián)邦政府中負責(zé)GAH計劃、統(tǒng)籌、管理和運行的核心機構(gòu)是1965年建立的住房與城市發(fā)展部（HUD），具體事務(wù)由其下轄的3300個地方住房局（PHA）完成。PHA一般設(shè)有專門、獨立的行政機構(gòu)，實行分權(quán)與集中相統(tǒng)一的管理模式，負責(zé)“公共住房計劃”、“住房選擇優(yōu)惠券計劃”等在各地的具體落實。美國國稅局（IRS）和國家住房金融機構(gòu)也參與GAH的管理，負責(zé)“LIHTC”計劃的實施，倡導(dǎo)各州自主制定分配標準、設(shè)定優(yōu)先級別。此外，私營公司和居民團體等也參與GAH管理。1986年推出的“LIHTC”計劃支持開發(fā)商通過辛迪加組織與投資者合作，參與保障房項目的開發(fā)和運營管理；1987年修訂的《住房和社區(qū)發(fā)展法》為居民團體參與保障房社區(qū)管理提供財政和立法支持；1993～2007年推出的“希望六”計劃鼓勵私營公司參與保障房項目的物業(yè)管理。社會力量參與管理不僅降低了政府經(jīng)營成本，而且改善了社區(qū)服務(wù)效果，對政府管理做了很好的補充。

二是促進社區(qū)多元化及和諧度。從1990年代開始，美國政府加強保障房社區(qū)的社會可持續(xù)建設(shè)。⑴激勵混合社區(qū)的構(gòu)建；主要途徑包括：①保障房類型多樣化。HUD在“希望六”計劃的宏觀指導(dǎo)下積極構(gòu)建政府資助型、異地重置型、低收人居民租房券型、市場利率型等多種保障房，滿足不同的住戶需求。②吸引白人人住保障房社區(qū)，支持低收入群體入住中產(chǎn)階級社區(qū)。1998年《住房質(zhì)量與工程責(zé)任法》和2003年“美國夢首期付款法案”均提到相應(yīng)政策。③減少保障房領(lǐng)域的種族歧視。1968年出臺《公平住房法》等反對居住隔離。⑵改良保障房的規(guī)劃設(shè)計；主要途徑包括：①改善保障房的形象?！跋Ｍ庇媱澕哟髮ΡＵ戏宽椖康馁Y金投入，提高保障房質(zhì)量并改良其外觀；②合理規(guī)劃保障房社區(qū)。新型社區(qū)遵循“新城市主義”的設(shè)計理念，并根據(jù)“精明增長”的規(guī)劃理念制定保障房供應(yīng)計劃，在空間上分散中低收人群體。⑶加強社區(qū)不穩(wěn)定因素的治理，例如分別于1996年、1988年、2004年推出“一次即驅(qū)逐”、“消除毒品計劃”及“管理安全住房”等計劃。

三是增加人性化的社區(qū)支持性服務(wù)。其主要策略有：⑴提供就業(yè)協(xié)助；在亞特蘭大的世紀廣場、芝加哥的西普爾曼等很多大型城市的GAH社區(qū)中，設(shè)有獨立的可持續(xù)性就業(yè)培訓(xùn)部門和專項基金。⑵提供健康保障；有勞動能力的低收入居民在就業(yè)協(xié)助下納入GAH公共醫(yī)療保障體系，GAH社區(qū)服務(wù)中心的衛(wèi)生服務(wù)站則為無勞動能力的居民提供優(yōu)惠或免費醫(yī)療服務(wù)，并設(shè)有心理咨詢師為居民提供咨詢服務(wù)。⑶增加教育支持；GAH社區(qū)服務(wù)中心為社區(qū)內(nèi)的所有兒童設(shè)立檔案跟蹤卡，根據(jù)社區(qū)兒童數(shù)量和年齡結(jié)構(gòu)設(shè)立托兒所和社區(qū)小學(xué)，給予低收收人家庭的學(xué)生額外補助。⑷日常生活服務(wù)；在GAH社區(qū)設(shè)立休閑場所，其社區(qū)服務(wù)中心會按要求檢查維護相關(guān)設(shè)施，并注重管理社區(qū)流動人員；1995年推出的“鄰里網(wǎng)絡(luò)聯(lián)邦行動計劃”為GAH社區(qū)居民提供日常生活所需的技術(shù)支持。

（未完待續(xù)）

編譯據(jù)：美國佛瑞斯特研究院的院刊《佛瑞斯特經(jīng)濟》雜志2017年9月號～10月號，原文作者：佛瑞斯特研究院產(chǎn)業(yè)首席研究員約翰·格雷斯博士；美國《IDOMC發(fā)展報告》2018年第4期，原文作者：美國聯(lián)邦產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事鮑勃·布勞頓博士；美國雜志《產(chǎn)業(yè)投資特刊》2018年1～3月號，原文作者：美國商務(wù)部產(chǎn)業(yè)投資局首席顧問約翰·史密斯博士