產(chǎn)業(yè)集聚對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響機(jī)制的經(jīng)驗(yàn)分析

張 晶

（山西林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 山西 太原 030009）

一、引言

我國(guó)各個(gè)地區(qū)過(guò)高的房?jī)r(jià)不僅僅帶動(dòng)了當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的上升，并且還會(huì)進(jìn)一步提升相關(guān)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，對(duì)于市場(chǎng)中的資本投資沒(méi)有積極影響，此外過(guò)高的房?jī)r(jià)還會(huì)抑制居民的消費(fèi)，進(jìn)一步加劇貧富兩極分化的狀況，進(jìn)而引發(fā)社會(huì)矛盾，降低人民的幸福感。國(guó)內(nèi)很多專(zhuān)業(yè)學(xué)者對(duì)影響房?jī)r(jià)的因素都有過(guò)針對(duì)性的研究，其中研究的主要方向?yàn)楣┙o與需求方面，供給與需求將會(huì)在很大程度上影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)。筆者在文章的論述中所講解則是關(guān)注度較少的領(lǐng)域，城市的產(chǎn)業(yè)集聚對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響機(jī)制。在實(shí)際的數(shù)據(jù)中心非常多的證據(jù)顯示，產(chǎn)業(yè)與房?jī)r(jià)之間有著非常明顯的關(guān)聯(lián)性。通過(guò)具體的數(shù)據(jù)我們可以分析出這樣一個(gè)結(jié)果：房?jī)r(jià)較高的城市普遍存在著產(chǎn)業(yè)集聚較高的情況，不過(guò)這部分城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，普遍為第二產(chǎn)業(yè)。但是因?yàn)槭艿浇?jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的影響，這部分城市在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中容易出現(xiàn)大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的狀況。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展不合理狀況，導(dǎo)致人們出現(xiàn)大規(guī)模的囤房情況，房產(chǎn)成為了人們投資以及保值的產(chǎn)品，這種情況的出現(xiàn)進(jìn)一步導(dǎo)致我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不合理發(fā)展。針對(duì)這種情況，筆者將會(huì)在文章的論述中分析產(chǎn)業(yè)集聚給房?jī)r(jià)帶來(lái)的影響，并且分析產(chǎn)業(yè)集聚給相鄰城市房?jī)r(jià)帶來(lái)的影響，從這兩個(gè)方面入手。此外，文章論述中嘗試使用產(chǎn)業(yè)集聚視角來(lái)分析我國(guó)的房?jī)r(jià)上漲的原因，來(lái)進(jìn)一步分析我國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)的規(guī)律，進(jìn)一步為相關(guān)部門(mén)提供平衡房?jī)r(jià)的政策，以期能夠促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，持續(xù)為我國(guó)的發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

二、產(chǎn)業(yè)集聚與房?jī)r(jià)：指標(biāo)測(cè)算與影響機(jī)制

（一）產(chǎn)業(yè)集聚水平測(cè)度

通常來(lái)說(shuō)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的密度就可以代表本地區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚程度，并且現(xiàn)階段所使用的產(chǎn)業(yè)集聚衡量的標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有明確的規(guī)定，筆者將會(huì)使用經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的密度來(lái)衡量作為標(biāo)桿來(lái)衡量一個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚程度，公式簡(jiǎn)稱(chēng)為K公式。具體的公式如下圖所示：

在這個(gè)公式中E（ij）系數(shù)是代表了j區(qū)域的i系數(shù)，E（i）則是全國(guó)區(qū)域內(nèi)的i指標(biāo)，L（j）系數(shù)則是代表了j區(qū)域內(nèi)城區(qū)建設(shè)的面積。使用這個(gè)公式進(jìn)行計(jì)算將會(huì)在很大程度上降低因?yàn)槊娣e差異而導(dǎo)致出現(xiàn)的計(jì)算誤差。

在現(xiàn)階段關(guān)于產(chǎn)業(yè)集聚的相關(guān)研究中，對(duì)于產(chǎn)業(yè)集聚最常用到的就是HHI指數(shù)，在下文的論述中簡(jiǎn)稱(chēng)H指數(shù)。H指數(shù)是衡量一個(gè)地區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)集聚程度的重要指標(biāo)。具體的公式如下圖所示：

在這個(gè)公式中x系數(shù)為本地區(qū)該產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的總體規(guī)模，X（j）則是在該產(chǎn)業(yè)中特定j企業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，Z（j）系數(shù)則是特定j企業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模在整個(gè)市場(chǎng)中的比重。用通過(guò)該公示進(jìn)行精確的計(jì)算可以進(jìn)一步分析該地區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚情況并且分析企業(yè)分布狀況。H指數(shù)在實(shí)際的應(yīng)用過(guò)程中變得范圍應(yīng)當(dāng)是0-1之間，如果H指數(shù)無(wú)限趨近于0，那么則表示該地區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚的規(guī)模較小；如果H指數(shù)無(wú)線(xiàn)趨近于1，那么則說(shuō)明該地區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚程度較高。為了能夠更好地衡量一個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚的水平，文章的數(shù)據(jù)均來(lái)自于2006—2016年《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》，在實(shí)際的計(jì)算過(guò)程中筆者使用K指數(shù)以及H指數(shù)分別就城市就業(yè)以及城市集聚兩個(gè)角度入手分析房?jī)r(jià)漲價(jià)的原因。文章將從以上兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量一個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚的程度，進(jìn)一步提升計(jì)算的針對(duì)性以及準(zhǔn)確性，使文章的論述將會(huì)更加具有說(shuō)服性。

（二）產(chǎn)業(yè)集聚對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制

從微觀(guān)的角度來(lái)看待產(chǎn)業(yè)集聚對(duì)房地產(chǎn)的影響，是因?yàn)槲覈?guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過(guò)于單一，工業(yè)企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)投資渠道較為匱乏，這就導(dǎo)致非常多的投資型企業(yè)以及工業(yè)企業(yè)將資金注入到回報(bào)率比較高的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，這進(jìn)一步造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆狀況的出現(xiàn)。截止到2013年我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資達(dá)86013．38億元人民幣，占全國(guó)固定資產(chǎn)的總額的五分之一左右，相較于2000年投資數(shù)額增長(zhǎng)了11倍。從宏觀(guān)角度來(lái)觀(guān)察產(chǎn)業(yè)集聚對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的影響，是產(chǎn)業(yè)集聚帶來(lái)的了大量的就業(yè)崗位、帶動(dòng)了相關(guān)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并且加快了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但是供需不平等的情況加快了房?jī)r(jià)的上漲。文章將會(huì)詳細(xì)分析產(chǎn)業(yè)集聚與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，為我國(guó)進(jìn)一步平衡房?jī)r(jià)提供借鑒，并且促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

三、數(shù)據(jù)、模型和估計(jì)方法

文章的數(shù)據(jù)主要來(lái)源于2006—2016年近十年來(lái)我國(guó)主要城市的產(chǎn)業(yè)集聚的數(shù)據(jù)，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行與房?jī)r(jià)關(guān)系的分析，具體的數(shù)據(jù)主要來(lái)源于：首先商品房相關(guān)的銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)主要來(lái)源于《中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》，該資料提供了2006—2016年近十年間各個(gè)地市級(jí)別的商品房銷(xiāo)售價(jià)格以及面積，根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)可以推測(cè)出各個(gè)地區(qū)的名義住房?jī)r(jià)格；此外產(chǎn)業(yè)集聚的數(shù)據(jù)主要來(lái)自于《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》以及《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

（一）面板數(shù)據(jù)模型

首先筆者根據(jù)以下公式測(cè)算產(chǎn)業(yè)集聚對(duì)房?jī)r(jià)上漲的影響：

在這個(gè)公式中，i系數(shù)代表目標(biāo)城市，β0和ε，分別為截距項(xiàng)以及隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)，β2和β1是各項(xiàng)的待估參數(shù)，Agglomeration則是代表著i目標(biāo)城市的產(chǎn)業(yè)集聚水平，x將會(huì)控制區(qū)域內(nèi)的其他變量。在表1中列舉了各項(xiàng)變量的實(shí)際情況以及變量的計(jì)算方法。

被解釋的變量一般都存在兩種情況，首先是2006—2016各個(gè)城市之間的商品房的平均價(jià)格，其次是2006—2016年各個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比。這兩種變量具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)效益，不過(guò)在實(shí)際的應(yīng)用中具有一定的差異。除了公式中所提及的四種產(chǎn)業(yè)集聚的核心變量能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)的漲幅產(chǎn)生影響之外，在實(shí)際的分析過(guò)程中還會(huì)加入城鎮(zhèn)地區(qū)的失業(yè)率狀況、二氧化硫的排放狀況、城鎮(zhèn)地區(qū)的教育資源對(duì)比、城鎮(zhèn)地區(qū)的醫(yī)療資源對(duì)比、城鎮(zhèn)地區(qū)的公共資源數(shù)量與總?cè)丝诘谋容^以及該地區(qū)綠化水平的比較等變量等等。伴隨著我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展相對(duì)應(yīng)的城市化水平也在不斷的提升，城市人口在不斷增加的情況下對(duì)住房數(shù)量的要求也在不斷的攀升，需求的增加將會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致城市房?jī)r(jià)的快速上漲，并且城市的快速發(fā)展也變相推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。在文章的需求計(jì)算中將會(huì)以城鎮(zhèn)登記失業(yè)人口除以總?cè)丝诠浪愠擎?zhèn)住房需求的總量。城鎮(zhèn)登記失業(yè)人口的總數(shù)將會(huì)在很大程度上影響城市住房的總需求量，如果該城市存在著大量的失業(yè)人口那么將會(huì)導(dǎo)致該地區(qū)的住房需求總量出現(xiàn)下降的情況，將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲呈現(xiàn)抑制的狀況。筆者并且根據(jù)實(shí)際情況將城市的基本特征當(dāng)做變量之一，能夠通過(guò)其他變量的變化來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)城市房?jī)r(jià)的精準(zhǔn)化預(yù)測(cè)，盡可能考慮到影響房?jī)r(jià)的所有因素。這其中的變量包含有城市地區(qū)的污染狀況、教育資源的比重、醫(yī)療資源的比重、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及公共資源的比重、人口密度條件、城市綠化情況等等，這些因素都會(huì)對(duì)城市房?jī)r(jià)起到一定的影響。詳細(xì)的變量計(jì)算方法如上文表1所示。在下文的表2給出了各種影響城市房?jī)r(jià)變量的具體描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果示意圖。

根據(jù)表格2中所示的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，在下文的分析過(guò)程中將會(huì)進(jìn)行針對(duì)性的數(shù)字化研究，不單單是城市地區(qū)就業(yè)H指數(shù)、城市地區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚H指數(shù)以及城鎮(zhèn)失業(yè)率狀況，還將會(huì)帶入其他變量進(jìn)行分析與研究。

三、實(shí)證結(jié)果及分析

靜態(tài)面板回歸模型將會(huì)成為相關(guān)數(shù)據(jù)分析的關(guān)鍵，并且在這個(gè)過(guò)程中利用實(shí)證方法探討我國(guó)城市地區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚情況與房?jī)r(jià)漲幅之間的關(guān)系。第一步首先利用靜態(tài)面板回歸模型對(duì)固定效應(yīng)以及隨機(jī)效應(yīng)進(jìn)行估計(jì)分析，其次通過(guò)霍斯曼檢驗(yàn)，結(jié)果顯示選擇固定效應(yīng)將會(huì)更加具有實(shí)證性，詳細(xì)的檢驗(yàn)結(jié)果均通過(guò)表3列舉出來(lái)。在基礎(chǔ)回歸計(jì)算的過(guò)程中，將會(huì)使用就業(yè)集聚以及產(chǎn)業(yè)集聚兩個(gè)角度作為核心變量來(lái)解釋房?jī)r(jià)產(chǎn)生浮動(dòng)的原因。所得到的結(jié)果也是從產(chǎn)業(yè)集聚方面入手，找到產(chǎn)業(yè)集聚影響房?jī)r(jià)的原因，并且為穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模將會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展的理論提供一定的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

首先需要解釋房?jī)r(jià)水平，在文章的論述中不僅僅分析了相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚的數(shù)據(jù)特征，并且從城市就業(yè)H指數(shù)、城市產(chǎn)業(yè)集聚H指數(shù)以及城鎮(zhèn)地區(qū)的失業(yè)人口比重之后，將其他影響到房?jī)r(jià)的因素進(jìn)行了數(shù)字化的統(tǒng)計(jì)與計(jì)算。在上文表3通過(guò)第一列到第四列的實(shí)際情況的分析結(jié)果顯示，產(chǎn)業(yè)集聚的規(guī)模將會(huì)在很大程度上影響到房?jī)r(jià)的變化。第一列以及第二列分分別是城市就業(yè)K指數(shù)與城市就業(yè)H指數(shù)對(duì)該地區(qū)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的結(jié)果，第三列以及第四列則是核心解釋變量的計(jì)算結(jié)果其分別是地區(qū)集聚產(chǎn)值K指數(shù)與H指數(shù)。從相關(guān)的回歸計(jì)算結(jié)果來(lái)看，以上四個(gè)指數(shù)均顯示為正指數(shù)，這也說(shuō)明該地區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚的水平越高，相對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)也會(huì)越高。除此之外，城鎮(zhèn)失業(yè)率將會(huì)在很大程度上決定該地區(qū)的住房需求水平，在實(shí)際的計(jì)算過(guò)程中對(duì)于房?jī)r(jià)有非常明顯的下行壓力。如果一個(gè)城市存在著失業(yè)率較高的狀況，那么在整個(gè)市場(chǎng)中對(duì)于住房的需求量將會(huì)呈現(xiàn)顯著下降的狀況，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降的狀況。除此之外還有非常多的因素能夠影響到城市房產(chǎn)價(jià)格比如說(shuō)城市環(huán)境等等，與房地產(chǎn)之間有著明顯的正相關(guān)聯(lián)系，城市的環(huán)境越高那么價(jià)格也會(huì)越高。除此之外城市地區(qū)的教育資源水平、公共醫(yī)療水平、公共資源水平也和房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出正相關(guān)的聯(lián)系。在這其中教育資源水平的影響最為顯著，教育資源較多的城市，相對(duì)應(yīng)的購(gòu)房需求量就會(huì)呈現(xiàn)出顯著上升的情況，特別是一些城市出現(xiàn)了學(xué)區(qū)房的狀況，這將會(huì)導(dǎo)致該片區(qū)域住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)顯著上升的狀況。公共資源的水平也和房?jī)r(jià)呈現(xiàn)正相關(guān)的趨勢(shì)。但是人均綠化程度的上升則會(huì)導(dǎo)致該地區(qū)建筑土地供給不足，從而導(dǎo)致住房數(shù)量減少價(jià)格上升的狀況。除此之外市區(qū)的人口密度對(duì)于房?jī)r(jià)的影響并不明顯。

四、結(jié)論與建議

筆者在文章的論述中從就業(yè)以及產(chǎn)業(yè)集聚方面入手分析了房?jī)r(jià)上漲的原因，并且進(jìn)行了針對(duì)性靜態(tài)面板回歸模型的構(gòu)建，計(jì)算中所使用的數(shù)據(jù)均來(lái)自于2006—2016年近十年間城市房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)，詳細(xì)地分析了各個(gè)地區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚對(duì)于房產(chǎn)價(jià)格的影響。通過(guò)實(shí)際的計(jì)算可以得出：產(chǎn)業(yè)集聚中最為重要的兩個(gè)方面就是就業(yè)集聚以及產(chǎn)業(yè)集聚，對(duì)這兩個(gè)方面在很大程度上會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著影響。除此之外，城鎮(zhèn)失業(yè)人口與房?jī)r(jià)之間呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)的聯(lián)系；城市環(huán)境的相關(guān)特征也對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的負(fù)影響；教育資源比重、醫(yī)療資源比重、公共資源以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)比重對(duì)城市的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了正相關(guān)的聯(lián)系。除此之外，通過(guò)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析與研究，筆者發(fā)現(xiàn)城市如果存在著大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集聚情況那么將會(huì)帶動(dòng)周邊城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生上漲情況，總體呈現(xiàn)出明顯的正空間聯(lián)系，該地區(qū)城市房?jī)r(jià)的變動(dòng)不僅僅會(huì)受到該城市的產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模的影響，與此同時(shí)還會(huì)遭受到周邊城市的影響與產(chǎn)業(yè)集聚輻射。就現(xiàn)階段我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來(lái)看，我國(guó)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)模式較為單一，地區(qū)之間存在著明顯的不對(duì)等發(fā)展，為此必須要進(jìn)行積極地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，但是在實(shí)際的開(kāi)展過(guò)程中經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的任務(wù)非常的困難。尤其是一些城市是以第二產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱并且有著明顯資源導(dǎo)向，這部分城市企業(yè)在市場(chǎng)中的投資環(huán)境較為單一，往往會(huì)把大部分的資金注入到房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展已經(jīng)影響到人民的日常生活，抑制人們的消費(fèi)，強(qiáng)化了社會(huì)的貧富差距，激化了社會(huì)階層之間的矛盾，不利于我國(guó)健康可持續(xù)發(fā)展。針對(duì)此種情況，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整成為了現(xiàn)階段降低房地產(chǎn)熱度的主要方法之一。從宏觀(guān)的角度來(lái)看，國(guó)家應(yīng)當(dāng)注重重點(diǎn)城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型以及產(chǎn)業(yè)布局，對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行積極地引導(dǎo)，進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)各個(gè)產(chǎn)業(yè)積極穩(wěn)定發(fā)展，并且建立合理的經(jīng)濟(jì)發(fā)展制度保證自身的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。除此之外，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在著非常明顯的差異性，東部地區(qū)的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于兩部地區(qū)。在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移時(shí)要根據(jù)實(shí)際情況打造扶持政策，彌補(bǔ)東西部之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差距，維持我國(guó)各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。