高 琛
(西安翻譯學院商學院,陜西 西安 710105)
土地增值稅主要是指在中國境內轉讓土地的使用權及地上建筑物產(chǎn)權,其主要以轉讓房產(chǎn)的增值額作為征稅對象,現(xiàn)階段我國已經(jīng)將土地、房屋的轉讓收入合并成土地增值稅。在計算土地增值稅過程中一般采用扣法和評估法對增值額進行計算,并且在計算土地增值稅過程中需要對納稅人房地產(chǎn)轉讓收入進行計算,然后減去法定扣除金額,最后將余額作為征稅依據(jù)。
土地增值稅納稅人主要指的是轉讓國有土地使用權、地上建筑物以及附著物,從而取得收入的個人或單位,此處所提到的個人或單位,主要是指有償轉讓土地的個人和單位,其中包括團體、企事業(yè)單位、個體以及部隊等,同時還涵蓋外商投資企業(yè)、外國駐華機構以及華僑等[1]。
土地增值稅的征稅范圍主要是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物等獲取的收入行為,其中主要包含以下三個方面:第一,我國土地增值稅只對轉讓我國土地使用權征收費用,不對轉讓集體土地使用權征稅;第二,僅對轉讓房地產(chǎn)產(chǎn)權的行為進行征稅,對于不轉讓產(chǎn)權的行為不征收;第三,只對發(fā)生轉讓土地行為并且獲取收入的征稅,對于存在轉讓行為,沒有收入的不征稅[2]。
土地增值稅稅率一直是人們所關注的重點,其采用了四級超率累進稅率法。具體稅率情況如下表。
表1 土地增值稅超率累進稅率表
案例1分析:某房地產(chǎn)公司把自己開發(fā)的房產(chǎn)分配給公司內的股東,所分配的房產(chǎn)同類、同期市場價格為1000萬,那么其中存在的問題為:該公司怎樣確定土地增值稅應稅收入?
解析:對于以上問題解答則需要采用國家稅務總局公告2016年第70號(下簡稱70號公告)公告中的第三條規(guī)定,其中明確規(guī)定納稅人將開發(fā)產(chǎn)品應用于公司內部員工福利、獎勵、分配股東以及抵償債務等非貨幣行為,在出現(xiàn)所有權轉讓過程中,需要根據(jù)銷售房地產(chǎn)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》執(zhí)行收入,也就是根據(jù)該公司在同一年度、地區(qū)、類別房產(chǎn)的平均價格進行確定。與此同時,還需要考慮房屋銷售價格為含增值稅價格,而該公司視同銷售價格為1000萬,在計算土地增值稅應稅收入過程中不僅需要區(qū)分納稅人類型,還需要對土地承包抵減銷售額等進行分析。假設該公司適用增值稅簡易計算方法,則需要根據(jù)70號公告中的第一條進行計算,土地增值稅應稅收入=1000÷(1+5%)=952.38(萬元);假設該公司房產(chǎn)的地價款為450萬,則適用增值稅一般計算方法:土地增值稅應稅收入=(1000-450)÷(1+11%)=495.50(萬元)。
案例2:若某公司開發(fā)房地產(chǎn)項目過程中銷售收入為900萬,在進行房地產(chǎn)轉讓環(huán)節(jié)中印花稅為0.5萬,在對相關項目進行清算時,該繳納的印花稅怎么扣除呢?
解析:印花稅已作為開發(fā)費用,需要根據(jù)綜合比例進行扣除,不能進行重復扣除。
案例3:某公司不是房地產(chǎn)公司,該公司銷售一套二手店鋪收入為900萬,繳納的印花稅為0.5萬,那么印花稅是否可以在土地增值稅前扣除?
解析:印花稅以“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”進行扣除。主要原因為該公司并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),所以不存在特殊規(guī)定,該公司所繳納的印花稅需要以“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”進行扣除,同時對于財務核算中非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅需要以“稅金及附加”或“營業(yè)稅稅金及附加”為標準。
案例4:某房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)多個項目,在計算增值稅過程中采用一般計稅方式,若A項目含稅銷售收入為1000萬,預繳增值稅為35萬,那么在A項目增值稅清算過程中,怎樣確定可以扣除的城建稅、教育費附加?
解析:城建稅、教育費附加扣除需要與預繳增值稅相對應,即25×(7%+3%)=25萬。按照70號公告中的第三條規(guī)定,對于不能根據(jù)清算項目準確計算的稅務,需要根據(jù)清算項目預繳增值稅過程中,實際所繳納的城建稅和教育費附加。
綜上所述,所有在境內進行轉讓房地產(chǎn)同時獲取收入的單位、個人,除了相關稅法規(guī)定免稅外,其余均需要根據(jù)土地增值稅條例規(guī)定繳納相應的土地增值稅。經(jīng)過上文分析可得,在對土地增值稅計算及相關稅費處理過程中,需要對轉讓單位及個人具體情況進行分析,并根據(jù)相關稅法對應稅收入進行計算,因此對土地增值稅計算過程中相關稅費處理研究,能夠充分應用到土地使用權轉讓稅費計算中來。