張良悅

馬克思在《資本論》中對(duì)虛擬資本運(yùn)動(dòng)二重性的分析表明，任何資產(chǎn)在一定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下都可以轉(zhuǎn)化為虛擬資本，但虛擬資本一經(jīng)產(chǎn)生，就會(huì)按照自己的內(nèi)在要求強(qiáng)制運(yùn)行，突破環(huán)境的約束，產(chǎn)生與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相偏離的軌跡，最終在實(shí)體經(jīng)濟(jì)無法支撐的情況下導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫的破滅①。房地產(chǎn)業(yè)一方面具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，另一方面也具有資產(chǎn)化收益虛擬經(jīng)濟(jì)的特征，即資產(chǎn)的二重性，在其發(fā)展過程中極易產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫化的實(shí)體虛擬分離運(yùn)動(dòng)，必須對(duì)其適時(shí)監(jiān)控才能保證其良性運(yùn)行，并規(guī)避金融資本的“脫實(shí)入虛”。

一、房地產(chǎn)業(yè)實(shí)體及虛擬的二重性

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有實(shí)體和虛擬二重經(jīng)濟(jì)特征，在合理的限度內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要產(chǎn)業(yè)，超出合理的限度，極易產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫。這種二重性是由房地產(chǎn)業(yè)的多功能性及居民需求的多樣性決定的。

在工業(yè)化和城市化社會(huì)中，房地產(chǎn)具有提供居住服務(wù)、財(cái)富積累、資產(chǎn)投資等多種功用，可以滿足消費(fèi)者的不同需求。就居住服務(wù)來看，包括私人產(chǎn)品的消費(fèi)和公共產(chǎn)品的消費(fèi)。私人產(chǎn)品的消費(fèi)是指消費(fèi)者個(gè)人對(duì)建筑物空間的占有及享用，甚至包括對(duì)鄰里的選擇；公共產(chǎn)品的消費(fèi)是指消費(fèi)者對(duì)城市政府提供的基礎(chǔ)設(shè)施與基本服務(wù)的消費(fèi)，特別是教育、醫(yī)療、生態(tài)環(huán)境等服務(wù)內(nèi)容越來越成為購買者的首選。正是因?yàn)閷?duì)住宅的消費(fèi)已經(jīng)拓展至公共產(chǎn)品領(lǐng)域，并非簡單限于建筑物本身及區(qū)域空間，所以，公共產(chǎn)品構(gòu)成房產(chǎn)價(jià)格的一部分，這既是房地產(chǎn)投資的一個(gè)因素，也是政府公共經(jīng)濟(jì)的一個(gè)內(nèi)容。財(cái)富積累功能是指房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)具有較好的保值增值功能。在一定限度內(nèi)，房地產(chǎn)具有財(cái)產(chǎn)的穩(wěn)定性和與社會(huì)財(cái)富一同增長的增值性。房地產(chǎn)是一種耐用型消費(fèi)品，只要符合居住要求，就能保證其財(cái)產(chǎn)的完整性。房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r高度相關(guān)的，作為一種存量資產(chǎn)，房地產(chǎn)隨著社會(huì)財(cái)富的增加而增值，如果維護(hù)與修繕妥當(dāng)，房地產(chǎn)的增值會(huì)大于其貶值程度。所以，對(duì)于居民來說，房地產(chǎn)是一種理想的理財(cái)工具與保值產(chǎn)品。也正因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有財(cái)富效應(yīng)，促使房地產(chǎn)又成為一種投資工具。其投資的理論基礎(chǔ)就是收入的資本化，即一套房產(chǎn)可以通過出租獲得連續(xù)的收入，通過對(duì)權(quán)證（所有權(quán)證書）的出讓獲得資本的償還利得。從而，作為一種純粹的投資品，房地產(chǎn)就具有了虛擬資本的性質(zhì)。當(dāng)然，這種資產(chǎn)的資本化必須配之于必要的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與制度安排。1998年，中國住房貨幣化改革與住房信用制度以及城市化的大規(guī)模發(fā)展等形成了房地產(chǎn)業(yè)虛擬化的基礎(chǔ)條件。

二、房地產(chǎn)業(yè)虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行表征

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬性是指對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)功能的過度追求所誘發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)在某一時(shí)期的異常發(fā)展，且超出了“房子是用來住的”基本功能，導(dǎo)致房產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，社會(huì)資本的大量聚集，進(jìn)而影響產(chǎn)業(yè)資本的正常運(yùn)動(dòng)，具有高度資本回流中斷風(fēng)險(xiǎn)的金融資產(chǎn)現(xiàn)象。在一定的發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，既可以在生產(chǎn)、投資和消費(fèi)領(lǐng)域?qū)窠?jīng)濟(jì)增長做出重要的貢獻(xiàn)，同樣也可以在這些領(lǐng)域?qū)窠?jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生反向作用，阻滯實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，如果過分倚重房地產(chǎn)，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱、房價(jià)上漲過快、房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)等諸多問題，從而影響國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，顯現(xiàn)出房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征。從總體情況判斷，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具有虛擬經(jīng)濟(jì)的顯著特征。

1.資金的吸附效應(yīng)

資金的吸附效應(yīng)是指房地產(chǎn)業(yè)的超常發(fā)展導(dǎo)致社會(huì)資本快速大量地涌入房地產(chǎn)行業(yè)，包括固定資本投資和消費(fèi)資金的轉(zhuǎn)化。大量的資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)之后會(huì)造成如下結(jié)果：（1）使房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、銷售和持有環(huán)節(jié)積聚大量資本，從而形成對(duì)其他產(chǎn)業(yè)資本的“擠出效應(yīng)”，影響其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如，1998—2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中的國內(nèi)貸款年均增長21.9%，占全部國內(nèi)貸款的比重由21.4%提高到33.5%，上升了12.1個(gè)百分點(diǎn)。而同期制造業(yè)國內(nèi)貸款年均增速為20.6%，比房地產(chǎn)開發(fā)低1.3個(gè)百分點(diǎn)；制造業(yè)國內(nèi)貸款占全部國內(nèi)貸款的比重由15.6提高到21.9%，與房地產(chǎn)開發(fā)的差距由1998年的5.8個(gè)百分點(diǎn)擴(kuò)大到11.6個(gè)百分點(diǎn)（許憲春等，2015）。（2）在房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)形成大量的虛擬資本，其資本回流的要求形成房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的壓力，其資本投資回報(bào)的期望形成對(duì)其他產(chǎn)業(yè)利潤的嚴(yán)重侵蝕（即對(duì)平均利潤分割的要求導(dǎo)致其他行業(yè)利潤的下降）。盡管我們無法從存量上推算房產(chǎn)的空置率，但是，中國房產(chǎn)市場“高收入鎖定”應(yīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)②。大量房產(chǎn)是基于投機(jī)需求待價(jià)而沽！

表1顯示，1998—2017年，流入房地產(chǎn)業(yè)的貨幣資本占城鄉(xiāng)居民存款的比重逐年增加，且呈加速之勢。特別是2010年之后，每年有1/4的居民儲(chǔ)蓄進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，2014年至2017年更是增加到30%—40%以上。大量的貨幣資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，無形中將會(huì)影響其他產(chǎn)業(yè)對(duì)擴(kuò)大再生產(chǎn)資本的需求。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的吸附效應(yīng)會(huì)造成一種“荷蘭病”的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，導(dǎo)致制造業(yè)的停滯或衰落。

2.資產(chǎn)投機(jī)及期房需求的過度膨脹

房地產(chǎn)業(yè)虛擬運(yùn)行的另一個(gè)表現(xiàn)是對(duì)“房地產(chǎn)的炒作”，這種炒作主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)的期房銷售上。中國房地產(chǎn)真正意義上的市場化是從1998年開始的。在全面推行住房分配貨幣化改革和全面實(shí)施住房按揭信用制度，以及對(duì)城市化快速發(fā)展的良性預(yù)期的支撐下，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了長達(dá)20年的快速增長。其中，期房銷售是中國房地產(chǎn)市場銷售的重要渠道和組成部分，呈加速增長的趨勢，不僅導(dǎo)致價(jià)格水平難以下降，而且推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁發(fā)展。圖1顯示，1997—2004年，住宅現(xiàn)房交易呈上升趨勢，2005年則大幅下降，之后呈穩(wěn)定交易狀態(tài)。期房交易從一開始就呈穩(wěn)步增長之勢，2005年之后超出現(xiàn)房交易，并逐步拉大與現(xiàn)房交易的差距，不僅超出現(xiàn)房銷售，而且在2009年之后超過當(dāng)年竣工面積，表現(xiàn)出異常的需求態(tài)勢。

然而，這種期房交易并沒有定位于“房子是用來住的”基本的住宅功能，而是偏向于資產(chǎn)投資功能，是對(duì)資產(chǎn)效應(yīng)的追求，并且產(chǎn)生了諸多不良后果。（1）期房銷售助長了房地產(chǎn)開發(fā)商的短期性和盲目性。期房銷售的初衷是為解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展融資困難問題。但是，房地產(chǎn)商在信息不對(duì)稱的情況下，可以將住房延期交付進(jìn)行“抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押”的融資循環(huán)制造多倍虛擬資本（邵挺，2017），形成信貸約束機(jī)制下的“金融加速器效應(yīng)”（孟憲春等，2018）。（2）居民住宅投資需求膨脹?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民認(rèn)為城鎮(zhèn)化的發(fā)展會(huì)增加更多的城市居民，城市居民的增加必然增加對(duì)住宅的需求，住宅的資產(chǎn)價(jià)格必定看漲；具有購買能力的非城鎮(zhèn)居民認(rèn)為城鎮(zhèn)公共產(chǎn)品優(yōu)于農(nóng)村，但要獲取城鎮(zhèn)公共產(chǎn)品（例如教育）必須首先購買住宅，購買住宅等于部分購買城鎮(zhèn)戶籍福利。這種投資的盲目增長導(dǎo)致了社會(huì)食利階層的形成并放大了收入分配的不平等現(xiàn)象。（3）地方政府有意放大房地產(chǎn)的先導(dǎo)作用。在目前財(cái)稅制度不完善的機(jī)制下，“土地財(cái)政”成為地方政府收入的主要來源，房地產(chǎn)業(yè)成為土地收入來源的通道（張良悅等，2013）③。地方政府應(yīng)理性地將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)、甚至獨(dú)大產(chǎn)業(yè)（賈康，劉微，2012）④。

表1 房地產(chǎn)業(yè)貨幣資本占城鄉(xiāng)居民存款的比重

圖1 中國房地產(chǎn)市場1997—2016年住宅供給與需求狀況

基于這三個(gè)方面的原因，于是，在對(duì)“城鎮(zhèn)化增長引擎”片面理解與非理性的驅(qū)動(dòng)下，地方政府對(duì)土地財(cái)政的追逐與居民對(duì)房產(chǎn)“資產(chǎn)效應(yīng)”渴求的相互推動(dòng)，借助于房地產(chǎn)金融，期房銷售就成為放大市場空間的有效途徑，從而使房地產(chǎn)業(yè)由實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主轉(zhuǎn)變?yōu)樘摂M經(jīng)濟(jì)為主，形成了房地產(chǎn)開發(fā)的“增長機(jī)器”（Molotch，1976）。

3.房價(jià)收入比及資產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬化的另一個(gè)重要表現(xiàn)就是房地產(chǎn)資產(chǎn)的泡沫化。一般來說，房地產(chǎn)的資產(chǎn)泡沫化主要用房價(jià)收入比、房價(jià)租金比、住宅空置率來判斷。但在中國由于后兩個(gè)指標(biāo)無法取得，或者說不可能在全國范圍內(nèi)取得統(tǒng)一的客觀的指標(biāo)，所以，我們只參考房價(jià)收入比進(jìn)行說明。

住房的可支付性是國際上用來評(píng)價(jià)不同國家和地區(qū)住房狀況的一個(gè)重要評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，反映了住房市場上的居住成本與家庭收入之間的關(guān)系。常用的指標(biāo)是房價(jià)收入比和住房可支付指數(shù)。房價(jià)收入比一般是指所有住房的中位數(shù)價(jià)格與城市居民中位住戶年收入之比。聯(lián)合國人類住區(qū)規(guī)劃署認(rèn)為，房價(jià)收入比在3—5之間屬于合理范圍⑤。任榮榮、滿燕云（2010）利用“2007年城鎮(zhèn)住戶基本情況抽樣調(diào)查問卷”數(shù)據(jù)，計(jì)算出了2007年中國主要城市房價(jià)收入比。其結(jié)論是，2007年全國房價(jià)收入比為5.56，超出了聯(lián)合國人類住區(qū)規(guī)劃署劃定的3—5的合理范圍。為了對(duì)此有一個(gè)更加全面普遍的認(rèn)識(shí)，本文對(duì)全國及30個(gè)?。ㄊ?、區(qū)）（不包括西藏）的房價(jià)收入比作了一個(gè)推算，盡管其中具有方差偏大的不準(zhǔn)確性，但是總體情況還是能夠說明問題。

計(jì)算方法借鑒馮俊（2009）的計(jì)算公式，并根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得性做如下調(diào)整⑥：

表2為估算結(jié)果。從中可以看出，中國的房價(jià)收入比一直處于很高的水平，全國平均房價(jià)收入比一直維持在6.7左右。分地區(qū)來看：（1）北京、天津、上海三地最高，超過兩位數(shù)，特別是北京最高2010年達(dá)到21.64。（2）廣東、浙江、海南三省多數(shù)年份處于8—10之間；江西、湖南兩省基本在5左右徘徊；其余省份都在4—7之間波動(dòng)。（3）從動(dòng)態(tài)上看，全國平均水平呈小幅下降趨勢，天津、河北、山西、吉林、黑龍江、山東、河南、湖北、廣東等省份總體呈上升趨勢，其余?。ㄊ?、區(qū)）則先升后降。從房價(jià)收入比的合理范圍來看，全國的房價(jià)運(yùn)行都處于嚴(yán)重的泡沫之中，具有顯著的虛擬經(jīng)濟(jì)的特征。

三、房地產(chǎn)業(yè)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的回歸

1.房地產(chǎn)業(yè)虛擬資本生成的制度因素

房地產(chǎn)市場的虛擬化及其對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離，其根本原因在于社會(huì)資本對(duì)投機(jī)資產(chǎn)的追逐，以及各級(jí)政府抑制投機(jī)需求有效制度的缺失。盡管中央政府對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，但是，多數(shù)政策并沒有從根本上阻止虛擬經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的根源，所以，政策效果最多只是“揚(yáng)湯止沸”，從而出現(xiàn)房地產(chǎn)市場與政策調(diào)控逆向而行的態(tài)勢。

第一，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的定位與地方政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴是房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)生成的根本。這種發(fā)展模式是地方政府與中央政府博弈的結(jié)果，獲得了中央政府的默許?！俺擎?zhèn)化—公共產(chǎn)品—政府融資”是一個(gè)發(fā)展的基本邏輯，目前，中國各地城鎮(zhèn)化公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)供給的融資渠道主要來源于土地財(cái)政，即土地出讓收入和土地抵押收入進(jìn)行的政府投資。然而，這種融資方式具有不可克服的缺陷：一方面，依靠土地出讓收入和土地抵押收入，形成了“公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)—土地出讓和抵押收入—農(nóng)地非農(nóng)化—城市框架拉大—城市公共基礎(chǔ)設(shè)施提供”的惡性循環(huán)。另一方面，形成了對(duì)房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)重依賴。土地出讓和土地抵押都需要房地產(chǎn)的開發(fā)，否則，沒有土地的需求方，土地資產(chǎn)不會(huì)顯現(xiàn)。同時(shí)，城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資也需要通過房地產(chǎn)價(jià)值來體現(xiàn)，如果不能通過居民的住宅資產(chǎn)顯現(xiàn)出來，城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資就成為完全沉淀的投資。所以，土地的出讓、開發(fā)、價(jià)值顯現(xiàn)都離不開房地產(chǎn)業(yè)。正是這種定位，使得政府對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)規(guī)制無法消除通過房地產(chǎn)業(yè)來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在“基因”。

表2 2008—2017年全國30省（市、區(qū)）房價(jià)收入比（%）

1998—2003年間，中央政府房地產(chǎn)調(diào)控政策決策的邏輯起點(diǎn)是一種單向的GDP增長邏輯，將房地產(chǎn)開發(fā)定為支柱產(chǎn)業(yè)。2003年之后，盡管開始注重對(duì)房價(jià)的調(diào)控，防止房價(jià)過快上漲，考慮居民的消費(fèi)承受能力，但是，發(fā)展經(jīng)濟(jì)的基本基調(diào)并沒有放棄。2003年中央《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，能夠“促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”。2008年在反危機(jī)政策中，房地產(chǎn)業(yè)更是成為重要的政策工具（黃新華、屈站，2014）。特別是當(dāng)下，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，一些城市沒有按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的方案正確實(shí)施去庫存，反而采取了加杠桿方式消化庫存。例如，2015年以來，各類中介機(jī)構(gòu)通過提供“首付貸”“過橋貸”“贖樓貸”等金融業(yè)務(wù)，推廣眾籌買房等行為，違反了房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)則和國家金融調(diào)控政策。結(jié)果住房金融信貸政策過度寬松，全社會(huì)流動(dòng)性過剩，刺激了投機(jī)投資需求，導(dǎo)致大量資金從實(shí)體部門轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)領(lǐng)域，共同推動(dòng)了房價(jià)的過快過高上漲（邵挺，2017）。

第二，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)資產(chǎn)的有效規(guī)制不足導(dǎo)致房地產(chǎn)投資資本的“穩(wěn)定”預(yù)期。房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制政策包括金融政策、稅收政策、土地政策、住房保障政策，但在實(shí)施過程中，往往過度依賴限購及信貸調(diào)整等短期政策，沒有建立起調(diào)控的長效機(jī)制。之所以依賴限購和信貸政策，是因?yàn)檫@些政策不僅容易操作，而且能夠立竿見影；不僅易于決策，而且有利于中央政府與地方政府形成合意。稅收政策需要從總體上加以改進(jìn)，出臺(tái)較為困難，土地政策和住房保障政策都有博弈的空間。實(shí)際上，在對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)制中，房產(chǎn)的稅收政策才是有效的措施。房產(chǎn)的稅收包括財(cái)產(chǎn)稅、交易稅和所得稅三大類，其中，財(cái)產(chǎn)稅為資產(chǎn)稅，主要從持有成本上來為地方政府提供公共產(chǎn)品進(jìn)行融資，對(duì)投機(jī)資本的利息回報(bào)進(jìn)行對(duì)沖。作為融資渠道有助于減少或消除地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，作為對(duì)沖手段有助于抑制房產(chǎn)的過度投機(jī)，特別是有些國家還實(shí)施了懲罰性稅收政策。中國在這一方面至今仍未推出覆蓋全部個(gè)人住房的房產(chǎn)稅，只是在交易稅上進(jìn)行了調(diào)整，是一個(gè)嚴(yán)重的缺陷。回顧過去十多年的調(diào)控政策，每次都是出臺(tái)最嚴(yán)厲的限購、限價(jià)、限貸政策，但是，每次在房價(jià)短暫的降溫之后緊接著又是一輪強(qiáng)勁的反彈。這就給了投資資本一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，即房價(jià)必漲無疑。目前，雖然房價(jià)沒有大幅上漲，但是，不少城市和開發(fā)商都在惜盤等待機(jī)會(huì)。

第三，城鎮(zhèn)化制度的滯后與人口城鎮(zhèn)化的不暢為投機(jī)資本提供了“套現(xiàn)”的政策空間。盡管中國提出了“經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎”的城鎮(zhèn)化定位，出臺(tái)了多項(xiàng)促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的政策，但是，至今未從根本上打破戶籍制度的約束與紅利，導(dǎo)致中國的城鎮(zhèn)化不能夠形成正常的人口流動(dòng)。城鄉(xiāng)之間、城市之間人口流動(dòng)的不暢，以及首位城市的過度集聚，就會(huì)形成對(duì)住宅需求的穩(wěn)定預(yù)期，從而形成對(duì)房產(chǎn)投機(jī)“套利”的政策空間。如果說一、二線城市由于人口的高度集聚會(huì)形成對(duì)住宅的需求壓力，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上漲，那么，三、四線城市不該有需求缺口過大帶來的壓力。事實(shí)上確實(shí)如此，三、四線部分城市開始出現(xiàn)人口的凈流出現(xiàn)象。但是，由于中國農(nóng)村人口的基數(shù)過大，城市化發(fā)展的引擎定位與土地財(cái)政通道的功用，以及流動(dòng)資金的追逐和對(duì)一、二線城市的跟風(fēng)效應(yīng)等因素，也帶來了對(duì)三、四線城市住宅的投機(jī)追求。

2.回歸路徑

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)突出特點(diǎn)在于受政策性的影響大于經(jīng)濟(jì)基本面的影響，表現(xiàn)出發(fā)展軌跡政策外生性的特征。目前，無論是經(jīng)濟(jì)增長的引擎功能，還是居者有其屋的民生功能，都不再具有外生增長動(dòng)能的發(fā)展空間，中國房地產(chǎn)市場業(yè)已進(jìn)入“供求基本平衡、城市深度分化、風(fēng)險(xiǎn)快速積累”的新階段。城鎮(zhèn)家庭戶均住房超過1套，擁有多套住房（2套及以上）的比率在2013年達(dá)到18.6%，顯著高于美國（14.4%）、加拿大（9.0%）、法國（11.0%）等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體水平（邵挺，2017）。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的發(fā)展背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須遵循新的發(fā)展理念，回歸基本面的產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌道，遏制金融資本“脫實(shí)入虛”，有序引導(dǎo)資本回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

從本質(zhì)上說，房地產(chǎn)是一種制度設(shè)計(jì)，是人類社會(huì)對(duì)有限的土地空間資源的有效利用。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的起飛階段，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)與財(cái)富效應(yīng)相對(duì)較強(qiáng)，房產(chǎn)私人產(chǎn)品的性質(zhì)較大。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起飛之后，特別是城市化完成或即將完成之時(shí)，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)相對(duì)較弱，房產(chǎn)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)較為明顯。此時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)與城市發(fā)展的融資制度、公共產(chǎn)品的供給制度、城市環(huán)境政策、居民福利水平等相融合，促進(jìn)城市健康有序發(fā)展，充分發(fā)揮其基礎(chǔ)功能的作用，凸顯其產(chǎn)業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的特征。目前，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入中等收入水平，城市基礎(chǔ)框架已經(jīng)成型，城市化率已接近60%。因此，從這一角度來說，房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的本質(zhì)在于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策轉(zhuǎn)變與相應(yīng)制度供給加大，促使房地產(chǎn)業(yè)回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，消除虛擬經(jīng)濟(jì)的泡沫屬性。具體說來，包括如下幾個(gè)方面。

第一，必須做好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本定位。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了“房子是用來住的，不是炒的”基本定位。這就要求在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，不能再將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，不能再將房地產(chǎn)業(yè)作為土地財(cái)政的變現(xiàn)通道。必須將經(jīng)濟(jì)的發(fā)展放在制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的重心上，將政府對(duì)公共產(chǎn)品供給的融資轉(zhuǎn)換到房地產(chǎn)存量的財(cái)產(chǎn)稅和市政債券上。

第二，做好房地產(chǎn)資產(chǎn)的規(guī)制政策，謹(jǐn)防虛擬資本膨脹的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展包括兩個(gè)方面，一是房地產(chǎn)本身的發(fā)展，要根據(jù)城市人口的增長需要，根據(jù)城市居民對(duì)房產(chǎn)更新的需要實(shí)施開發(fā)，要盡快推出房產(chǎn)稅政策，有意增加投機(jī)資本的成本，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。二是公共住房政策，要從公共產(chǎn)品的角度解決低收入住房問題，減少房產(chǎn)的炒作空間，比如，加大對(duì)住宅的租賃制度的供給來解決住宅問題，2017年推出的“租售同權(quán)”制度就是一個(gè)很好的發(fā)展思路與對(duì)策。

第三，做好城鎮(zhèn)化發(fā)展的制度政策，盡快實(shí)施有效的人口流動(dòng)政策，促進(jìn)城市化的健康發(fā)展；分類施策，有效化解房地產(chǎn)存量庫存與房價(jià)持續(xù)上漲問題。中國目前的城市化只是關(guān)注了城市規(guī)模的擴(kuò)張，沒有注重城市內(nèi)涵的建設(shè)，沒有重視產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)與人口的城市化。城市化發(fā)展的正常次序應(yīng)是產(chǎn)業(yè)集聚—人口集聚—城市擴(kuò)張。目前的城市化主要是通過基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)擴(kuò)大城市邊界，人口集聚動(dòng)能明顯不足，是一種本末倒置。必須將未來的城市化發(fā)展放在人口城市化的重心上，而這將會(huì)導(dǎo)致中國城市的分化，打破之前各級(jí)城市同向性的城市蔓延擴(kuò)張的態(tài)勢。城市分化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響會(huì)造成兩種相反的情況，一種是房價(jià)進(jìn)一步上漲，另一種是房產(chǎn)存量積壓嚴(yán)重，從而形成控房價(jià)與去庫存相反的政策要求⑦。

第四，要做好房產(chǎn)空置率中間指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)工作，以住宅空置率作為中間指標(biāo)，配之于房價(jià)收入比、低收入住房狀況等進(jìn)行產(chǎn)業(yè)管制。目前，對(duì)房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)主要體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)上，集中在增量房產(chǎn)的銷售上，對(duì)銷售之后的存量房產(chǎn)沒有進(jìn)行應(yīng)有的統(tǒng)計(jì)與評(píng)估。而房地產(chǎn)業(yè)潛在的問題主要集中在存量上，發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)主要通過住宅空置率來加以監(jiān)控。中國目前通過近20年的快速發(fā)展，房產(chǎn)的存量規(guī)模已經(jīng)很大，已經(jīng)成為城市居民的主要財(cái)富。所以，對(duì)存量住房的監(jiān)控就成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的常規(guī)措施。

四、結(jié)論

經(jīng)過20年的快速發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由實(shí)體經(jīng)濟(jì)本質(zhì)呈現(xiàn)出顯著的虛擬經(jīng)濟(jì)的特征，發(fā)展理念、產(chǎn)業(yè)定位、土地政策、制度短缺以及巨大的發(fā)展空間等多種因素促成了這一結(jié)果?？焖侔l(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)吸附了大量的金融資本，推動(dòng)價(jià)格持續(xù)上漲，形成資本回報(bào)的巨大壓力，不僅加大了金融資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性，而且嚴(yán)重?cái)D壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，形成了房地產(chǎn)的“增長機(jī)器”。虛擬資本與虛擬經(jīng)濟(jì)一旦形成，便有其自身的運(yùn)行規(guī)律，其進(jìn)一步發(fā)展的結(jié)果必然會(huì)走向其反面，導(dǎo)致泡沫的破滅。對(duì)此，必須有清醒的認(rèn)識(shí)，必須盡早加以規(guī)避。目前，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入中等發(fā)展水平，在新常態(tài)發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也必須回歸“房子是用來住的”常態(tài)，不能再“一枝獨(dú)秀”，進(jìn)一步催生資產(chǎn)泡沫。為此，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革必須改變產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，加大制度供給，促使房地產(chǎn)業(yè)摒棄支柱產(chǎn)業(yè)功能，轉(zhuǎn)向社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施的公共產(chǎn)品、城市發(fā)展融資與公共產(chǎn)品供給的發(fā)展功能上來，回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展常態(tài)。這樣，才能從根本上遏制金融資本的“脫實(shí)入虛”，有序地引導(dǎo)資本回流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

注釋

①馬克思（1975）認(rèn)為，收入的資本化是對(duì)生息資本還原的一種假想，生息資本的形式造成這樣的結(jié)果：每一個(gè)確定的和有規(guī)則的貨幣收入都表現(xiàn)為資本的利息，而不論這種收入是不是由資本生出，于是，每個(gè)價(jià)值額只要不作為收入花掉，都會(huì)表現(xiàn)為資本，也就是都會(huì)表現(xiàn)為本金。這樣，就可以通過信用制度將收入與資本聯(lián)系起來產(chǎn)生出虛擬資本，即收入的資本化。然而，在再生產(chǎn)過程的全部聯(lián)系都是以信用為基礎(chǔ)的生產(chǎn)制度中，只要信用突然停止，危機(jī)就會(huì)發(fā)生。所以，人為地使再生產(chǎn)過程猛烈擴(kuò)大的信用體系，到一定的時(shí)候必然會(huì)破滅。②馮夑剛和李子奈（2009）提出一個(gè)“黑洞效應(yīng)”概念對(duì)這一現(xiàn)象進(jìn)行描述：在住房升值預(yù)期下，高收入群體購入的相當(dāng)部分住房既沒有出售，也基本不住，也沒有出租。這些住房進(jìn)入高收入群體手中后就從市場上消失了，就像被“黑洞”吞吸了一樣。③“城市空間擴(kuò)張—公共產(chǎn)品供給—土地財(cái)政依賴—城市土地出讓”可概括為中國目前城市化的一般模式，土地財(cái)政收入包括預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入、土地出讓收入與土地抵押與貸款。而這種收入的實(shí)現(xiàn)需要房地產(chǎn)的繁榮將土地價(jià)格大幅提升，所以，房地產(chǎn)就成為土地財(cái)政的管道（張良悅等，2013）。④關(guān)于房地產(chǎn)對(duì)地方政府收入的貢獻(xiàn)，賈康和劉微（2012）給出了一個(gè)詳細(xì)的分析：由于土地收入集中在土地及其附屬物的交易環(huán)節(jié)，地方政府對(duì)“一次性”的土地出讓收入預(yù)期很高，并往往要通過房產(chǎn)地價(jià)值的攀爬高價(jià)來實(shí)現(xiàn)，客觀上使得地方政府對(duì)于推高地價(jià)、房價(jià)具有足夠的動(dòng)力。加之土地及其附屬物保有環(huán)節(jié)稅制缺失，對(duì)于買方而言，一次出價(jià)幾乎一勞永逸，無保有成本，購買意愿、投機(jī)意愿十分強(qiáng)烈，更是成為助推地價(jià)房價(jià)的動(dòng)力。在這些綜合因素的作用下，房地產(chǎn)市場對(duì)于地方政府收入客觀上形成了某種“綁架”效應(yīng)：當(dāng)市場流動(dòng)性充裕、房地產(chǎn)交易活躍時(shí)，地方政府收入自然受益于高地價(jià)和高房價(jià)并繼而會(huì)加大投入來支持戰(zhàn)略重點(diǎn)。而當(dāng)樓市出現(xiàn)降溫，土地交易冷清時(shí)，地方政府出于對(duì)收入的考慮，便面臨巨大壓力，甚至?xí)扇≌咝缘木鹊厥芯确渴写胧?。⑤房價(jià)收入比在3.0以下屬于可支付；在3.1—4.0屬于適度不可支付；在4.1—5.0屬于嚴(yán)重不可支付；在5.1以上屬于極度不可支付。⑥60—90平方米的套房是住建部指導(dǎo)的住房價(jià)格的上限，本文取90平方米的面積符合這一規(guī)定，另一方面也便于比較。參見馮俊：《住房與住房政策》，中國建筑工業(yè)出版社，2009年，第97—98頁。⑦從區(qū)域分布看，未來住房需求會(huì)更集中在人口凈流入的城市。一些轉(zhuǎn)型較快、結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著的城市，會(huì)吸引人才尤其是高素質(zhì)人才持續(xù)流入，住房供不應(yīng)求的矛盾將長期存在，推動(dòng)房價(jià)上漲的因素仍然存在。另外一些城市產(chǎn)業(yè)集聚能力不強(qiáng)，教育、醫(yī)療、市政基礎(chǔ)設(shè)施等資源薄弱，三、四線城市普遍面臨人口流入速度放緩甚至凈流出的現(xiàn)象，去庫存將成為一項(xiàng)長期任務(wù)。面對(duì)控房價(jià)和去庫存的雙重壓力，既要做好房地產(chǎn)去庫存工作，又要切實(shí)做好熱點(diǎn)城市控房價(jià)、防泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)工作（邵挺，2017）。