當前我國政策性住房金融的發(fā)展研究

黃百花

【摘要】隨著社會的不斷發(fā)展，尤其是城鎮(zhèn)化運動的不斷加速，住房成為關(guān)乎廣大人民群眾生活的核心話題。近年來，受多種因素的影響，我國一些地區(qū)房價一路攀升。為了解決廣大居民的購房壓力，我國已經(jīng)逐步建立起了一套初步的政策性房金融體系。但是這一體系在實踐運作過程之中還存在一定的可優(yōu)化空間。本文將分析當前我國政策性住房金融的發(fā)展存在的問題以及造成這些問題的原因，并且針對這些問題提出合理的優(yōu)化措施。

【關(guān)鍵詞】政策性住房 金融 發(fā)展策略

政策性住房，全稱為政策性保障性住房，指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設(shè)標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質(zhì)的住房。包括兩限商品住房、經(jīng)濟適用住房、政策性租賃住房以及廉租房。

但是，對于很多群眾來說，即使這類政策性住房也存在較大的購入門檻。為了解決廣大居民的居住需求，緩解廣大居民的購房難題，國內(nèi)早在上世紀的八十年代就開始嘗試國政策性住房金融體系的建設(shè)。本文將分析當前我國國政策性住房金融體系在發(fā)展中所存在的不足之處，以及造成這些不足的原因，然后提出合理的針對性的發(fā)展策略。

一、當前我國政策性住房金融的發(fā)展現(xiàn)狀

進入新世紀之后，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場不斷快速發(fā)展，而且各個城市的房價也得到了快速的提升。但是如果與西方發(fā)達國家進行深入地橫向比較就不難發(fā)現(xiàn)，當前國內(nèi)的政策性住房金融體系的建設(shè)還存在著諸多的不足。當前，國內(nèi)的政策性住房金融體系的建設(shè)不足可歸結(jié)為下述幾個方面：

（一）社會認知有限，政策性住房金融主體的缺位

所謂政策性住房金融是指國有商業(yè)銀行受地方政府等部門委托，以政策性住房資金為來源而經(jīng)營的住房金融業(yè)務。國內(nèi)的政策性住房金融體系是借鑒發(fā)達國家新加坡的模式，并且參考我國的客觀實際情況而建立的。但是，這一舉措盡管從改革開放初期就開始嘗試，卻依然存在政策性住房金融主體的缺位的情況。

當前，我國的住房金融主要是采用合作性住房金融機構(gòu)以及專業(yè)性住房金融機構(gòu)兩種形式展開的。合作性的住房金融機構(gòu)較為典型的就是2004年中國建設(shè)銀行與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行合資建立了中德住房儲蓄銀行。這一機構(gòu)率先在天津落地，經(jīng)過一段時間的試運營之后，其經(jīng)驗在全國范圍內(nèi)得到了推廣。但是，國內(nèi)廣大的住房群眾對于這一合作性住房金融機構(gòu)了解存在著嚴重的不足，所以中德住房儲蓄銀行在市場所發(fā)揮的作用受到了一定程度上的制約。

專業(yè)性住房金融機構(gòu)較為典型的就是我國借鑒發(fā)達國家新加坡的經(jīng)驗所采取的公積金模式，這一模式成為當前很多人購房的主流形式。但是，當前國內(nèi)的公積金主要是由住房公積金機構(gòu)管理的，而住房公積金機構(gòu)只是一家事業(yè)單位，至今尚未取得合法的金融牌照，所以也無助于從根本上解決廣大居民的住房金融難題。

通過上述的分析不難看出當前我國政策性住房金融領(lǐng)域存在明顯的主體缺失現(xiàn)象，而這一制約了這一領(lǐng)域的快速發(fā)展。

（二）體制建設(shè)相對滯后，無法迎合居民的購房需求

目前，對于國內(nèi)的普通居民來說，他們在買房過程之中所能夠憑借的主要金融手段就是住房公積金。所謂住房公積金，是指廣大的企事業(yè)單位及其在職職工，對等繳存的長期住房儲蓄。從其運行的歷史來看，住房公積金具備長期性、穩(wěn)定性和專用性的特點。一方面，政府通過各種政令文件的形式，強制要求各個企事業(yè)單位和在職員工繳納，同時也要求住房公積金機構(gòu)嚴格保管資金，做到?？顚Ｓ?。

但是，面對國內(nèi)房價的周期性發(fā)展現(xiàn)狀，微薄的住房公積金根本無法對沖房價上漲所帶來的風險，也無助于減輕住房的壓力。而且，從實踐經(jīng)驗來看，住房公積金這種政策性住房金融無法從根本上緩解居民的購房難題。

二、造成我國政策性住房金融體系不足的原因

要想從根本上建立健全我國政策性住房金融體系在發(fā)展過程之中存在的問題，就應首先分析造成上述問題的原因。本文認為，造成我國政策性住房金融體系不足的原因概括來看有以下幾個方面：

（一）立法工作滯后，法律制度不健全

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場開放較晚，因此國內(nèi)對于政策性住房金融體系的立法工作也落后于西方發(fā)達國家。目前，國內(nèi)政策性住房金融的立法主要是有國務院、城鄉(xiāng)建設(shè)部以及住建部和各個地方政府出臺的，而且，縱觀這些相關(guān)的政策條文，主要還是停留在法規(guī)層面上，并未達到強制性和普遍性的法律的高度。也就是說，從專業(yè)的法律角度來看，我國政策性住房金融體系的立法還是呈現(xiàn)較大的空白，而這種空白現(xiàn)象也無疑會遲滯政策性住房金融體系發(fā)展的速度，讓政策性住房金融體系無法實現(xiàn)多層次、全方位的建設(shè)效果。

（二）入場門檻較高，造成供求的失衡

隨著社會的不斷發(fā)展，居民的購房需求不斷高漲，但面對高昂的房價，很多人無法承擔購房的壓力，這就造成了市場的金融需求缺口較大的現(xiàn)象。但是，國內(nèi)市場經(jīng)濟發(fā)育較晚，尤其是政策性住房金融領(lǐng)域的起步明顯相對西方發(fā)達國家較為滯后，這就在讓居民的購房需求無法得到進一步的滿足。而政策性住房金融對于國內(nèi)來說尚處于試驗性階段，市場的入場門檻較高，這就更進一步加劇了供不應求的現(xiàn)象。而這種市場供求的失衡現(xiàn)象也會打擊居民對政策性住房金融的信心。

（三）專業(yè)人才匱乏，金融體系效率低

要想讓政策性住房金融能夠?qū)崿F(xiàn)最理想化的普惠效果，除了要有合理的政策、法律支持之外，政策性住房金融體系內(nèi)部還需要有專業(yè)化的人才隊伍作為支撐。政策性住房金融屬于腦力密集型機構(gòu)，需要有大量的人才補充。但面臨這一全新的金融形式，國內(nèi)市場明顯存在專業(yè)化、復合型的人才隊伍的培養(yǎng)。人才匱乏的局面也直接對這一領(lǐng)域的金融體系的建設(shè)產(chǎn)生了影響，既不可能實現(xiàn)更為有效的市場風險規(guī)避，同時也會造成自身的運行效率較低的現(xiàn)象。

三、我國政策性住房金融體系的發(fā)展策略

針對當前我國政策性住房金融體系的不足以及造成不足的原因，本文認為應該從以下幾個方面進行合理地優(yōu)化提升：

（一）加強立法工作，提供基礎(chǔ)保障

針對當前我國政策性住房金融立法存在大量空白的現(xiàn)象，加強立法成為推動該領(lǐng)域發(fā)展的當務之急。首先，國家應該通過立法的形式來明確住房儲蓄合同法律性質(zhì)，尤其是要在這一過程中要明確儲蓄人和機構(gòu)之間的相互關(guān)系以及彼此的權(quán)利和義務。另外，還應該給住房金融的主體身份做出明確的厘定，以實現(xiàn)讓住房金融機構(gòu)擁有法律上獨立的地位，從而實現(xiàn)后續(xù)的監(jiān)管。當然，除了完善這些基本立法之外，還應該加強對配套立法，比如嚴格打擊泄露居民的信息、嚴格打擊金融犯罪等等，從而降低政策性住房金融發(fā)展風險。

（二）優(yōu)化管理制度，簡化辦事流程

針對當前政策性住房金融機構(gòu)在發(fā)展過程還存在繁瑣的審批流程，這就提升了政策性住房金融機構(gòu)的入門門檻。所以，采取精兵簡政的措施成為推動政策性住房金融機構(gòu)的關(guān)鍵因素。首先，政府應該設(shè)立專門的機構(gòu)，對于政策性住房金融機構(gòu)的創(chuàng)立和運行進行合理地管理審批;其次，在經(jīng)營過程之中，應該盡量減少干預，讓各個機構(gòu)充分發(fā)揮自己的能動性，借助于市場的力量實現(xiàn)自己的跨越式發(fā)展。

（三）加快人才培養(yǎng)，提升運行的效率

通過當前國內(nèi)政策性住房金融體系內(nèi)部人才匱乏的現(xiàn)象，建議行業(yè)內(nèi)部要加強人才的儲備。第一，要吸納多元化的人才。政策性住房金融體系是一個涉及內(nèi)容較為復雜的機構(gòu)，除了要求有專門的房地產(chǎn)人才之后，還應該引入更多的法律人才、會計人才。第二，要加強內(nèi)部人才的培養(yǎng)建設(shè)。任何一家機構(gòu)要想實現(xiàn)長期的發(fā)展，都應該擁有自己的專屬人才。政策性住房金融體系在發(fā)展過程之中應該加強自己內(nèi)部的人才培養(yǎng)。通過專業(yè)化和多元化的人才隊伍建設(shè)，能夠讓政策性住房金融體系實現(xiàn)更為穩(wěn)健的發(fā)展。

四、結(jié)語

隨著社會的不斷發(fā)展，住房成為廣大居民核心關(guān)注問題。但是在近些年我國房價不斷攀升，這無疑加劇了廣大居民的購房壓力。相比于西方發(fā)達國家而言，我國的政策性住房金融發(fā)展起步較晚，在實踐過程之中存在諸多的不足。本文分析了當前國內(nèi)政策性住房金融的發(fā)展不足和造成這些不足的原因，并且提出了自己的針對性優(yōu)化策略。希望本文的研究能夠助推我國政策性住房金融的快速發(fā)展，讓更多的人享受到溫馨的住房。