房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的成本控制問題研究

符耀丹

摘 要：房地產(chǎn)項(xiàng)目體現(xiàn)出資金量大，政策依賴性強(qiáng)，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，與民生還緊密相關(guān)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利的基礎(chǔ)，特別是開發(fā)前期的成本控制更加重要。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期成本控制受多種因素的影響，針對(duì)這些因素需要采取相應(yīng)的措施，以保證資金得以高效利用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);前期成本;成本控制

由于經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要?jiǎng)恿χ?。房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期成本控制是關(guān)鍵，是保證項(xiàng)目盈利水平的基礎(chǔ)。特別是在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)行業(yè)需要面對(duì)更加復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，房地產(chǎn)項(xiàng)目為了保證盈利水平，要不斷提高成本管理能力，項(xiàng)目開發(fā)前期的成本控制，是降低項(xiàng)目開發(fā)成本的關(guān)鍵，研究房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的成本控制因此也是必要和重要的。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期成本控制存在的問題

（1）決策階段存在的問題

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策階段，雖然發(fā)生的直接費(fèi)用較少，但是控制項(xiàng)目的全部成本起著決定的作用，會(huì)影響到項(xiàng)目的盈利水平。項(xiàng)目決策階段存在的典型問題包括：對(duì)項(xiàng)目于的成本缺少關(guān)注。開發(fā)商在介入實(shí)際的項(xiàng)目時(shí)，沒有意識(shí)到?jīng)Q策階段成本控制的重要性，項(xiàng)目論證層次低，沒有基于宏觀角度分析，導(dǎo)致資金利用率低;對(duì)項(xiàng)目的可行性缺少深度的分析?？尚行匝芯渴菍?shí)現(xiàn)投資控制的基礎(chǔ)。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少全面、細(xì)致、詳實(shí)地可行性研究，市場(chǎng)調(diào)查不深入，沒有全面分析市場(chǎng)需求，設(shè)計(jì)方案對(duì)于缺少科學(xué)依據(jù);對(duì)于項(xiàng)目缺少準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要有前期的策劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃缺少整體觀，片面注重營(yíng)銷策劃，對(duì)于前期定位策劃缺少關(guān)注，策劃方案形式化;項(xiàng)目成本估算難以保證精確。成本估算是開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成本控制的依據(jù)，具有動(dòng)態(tài)、連續(xù)的特點(diǎn)，成本估算是形成目標(biāo)成本的前提。項(xiàng)目成本估算如果精確度難以保證，會(huì)難以建立有效的成本控制體系。

（2）設(shè)計(jì)階段存在的問題

部分房地產(chǎn)開發(fā)商只重視施工中的成本管理，對(duì)于設(shè)計(jì)階段的成本缺少有效的措施。而設(shè)計(jì)階段對(duì)于投資規(guī)模、工期、質(zhì)量以及運(yùn)營(yíng)成本等都會(huì)產(chǎn)生直接的影響，設(shè)計(jì)階段的成本控制要全面、系統(tǒng)、綜合地分析，以保證資金與物資的利用效果，保證成本控制融合于項(xiàng)目管理中。設(shè)計(jì)階段存在的問題有：設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)時(shí)沒有全面考慮成本控制。一些設(shè)計(jì)單位的項(xiàng)目設(shè)計(jì)僅是保證使用功能，沒有結(jié)合項(xiàng)目的成本控制精心設(shè)計(jì);而部分房地產(chǎn)開發(fā)商是依據(jù)設(shè)計(jì)好的圖紙結(jié)合定額標(biāo)準(zhǔn)編制預(yù)算，沒有針對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)內(nèi)容結(jié)合成本控制對(duì)設(shè)計(jì)方案加以優(yōu)化;另外一些開發(fā)商忽視了設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性。針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制缺少相應(yīng)的管理制度，與項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位不注重協(xié)調(diào)機(jī)制，設(shè)計(jì)人員缺少成本意識(shí)權(quán)，成本控制缺少積極性。另一些開發(fā)企業(yè)不合理地壓低設(shè)計(jì)費(fèi)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)水平不高，影響到成本控制;設(shè)計(jì)人員的素質(zhì)也會(huì)影響到成本控制。設(shè)計(jì)人員不僅要掌握設(shè)計(jì)方法，還要了解概預(yù)算知識(shí)，設(shè)計(jì)時(shí)要全面分析造價(jià)，部分設(shè)計(jì)人員只是為了保證安全系數(shù)，不考慮造價(jià)，不僅增加成本，還導(dǎo)致資源的浪費(fèi)。

（3）招投標(biāo)階段存在的問題

工程實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)是建筑管理體制的進(jìn)步，創(chuàng)建公平有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，控制工程成本。但是當(dāng)前招投標(biāo)存在多方面的問題：由于行政干預(yù)、地方保護(hù)主義的作用，招投標(biāo)中行政部門會(huì)為了照顧“關(guān)系戶”會(huì)進(jìn)行干預(yù)。外來施工企業(yè)會(huì)受到本地的排斥，催生了不公平現(xiàn)象;明標(biāo)暗定也是當(dāng)前建筑領(lǐng)域職務(wù)經(jīng)濟(jì)犯罪和腐敗的主要形式?！皹?biāo)底”是保證招標(biāo)公平的核心，是確定能否 中標(biāo)的關(guān)鍵，因此需要保證標(biāo)底的保密。部分項(xiàng)目的發(fā)包存在利益傾向，違規(guī)操作，標(biāo)底泄露現(xiàn)象難以避免;評(píng)標(biāo)缺乏合理的標(biāo)準(zhǔn)。招投標(biāo)的公平體現(xiàn)在評(píng) 標(biāo)定標(biāo)，所以需要有科學(xué)、合理的評(píng)標(biāo)體系。而當(dāng)前招投標(biāo)體系還需要完善，評(píng)標(biāo)方法的科學(xué)性難以保證，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H采用低價(jià)中標(biāo)的方式，確保評(píng)標(biāo)的科學(xué)性。評(píng)標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)定性與定量的結(jié)合。另外，當(dāng)前的招投標(biāo)市場(chǎng)不規(guī)范。部分沒有資質(zhì)或管理水平低下的企業(yè)為了中標(biāo)，采用不當(dāng)手段，采用圍標(biāo)陪標(biāo)串標(biāo)、掛靠資質(zhì)騙標(biāo)、層層分包或倒賣項(xiàng)目等，招投標(biāo)難以起到控制成本的作用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)前期成本控制的具體措施

（1）投資決策階段的成本控制

決策階段對(duì)于成本控制體現(xiàn)出事前控制的特點(diǎn)，決策階段對(duì)于項(xiàng)目造價(jià)的影響最為直接，所以在決策階段要對(duì)項(xiàng)目投資成本加以分析預(yù)測(cè)，要有成本控制措施，明確目標(biāo)。投資決策階段的投資估算會(huì)對(duì)決策階段成本控制產(chǎn)生直接影響。一是要強(qiáng)化土地成本的控制。經(jīng)過多年的發(fā)展，當(dāng)前的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的拿地成本比例已上世紀(jì)中后期的20 %左右增加50 %左右。開發(fā)企業(yè)雖然不能改變土地政策，但是要控制土地價(jià)值，保證合理。二是要控制前期費(fèi)用。包括通路、通水、通電以及場(chǎng)地平整的費(fèi)用支出及公共設(shè)備的配套費(fèi)用。三是要注重開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。研究要結(jié)合市場(chǎng) 、技術(shù)、營(yíng)銷，從多方面加以分析預(yù)測(cè) ，對(duì)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)，從而分析是否可行、經(jīng)濟(jì)收益是否可以保證。

（2）設(shè)計(jì)階段的成本控制

項(xiàng)目投資控制的重點(diǎn)與難點(diǎn)在設(shè)計(jì)階段 。針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，要結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)降低成本。設(shè)計(jì)要結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)，綜合分析降低成本的可能性。設(shè)計(jì)方案要充分利用現(xiàn)有的自然地形、地貌，盡可以保證土石方平衡，可以結(jié)合地形地貌完成景觀設(shè)計(jì)。比如采用依山勢(shì)的方式設(shè)計(jì)半坡建筑，依水構(gòu)建泊岸建筑。設(shè)計(jì)要利用好地形加以規(guī)劃布置，不能全部進(jìn)行整平，可以采用依山依勢(shì)的設(shè)計(jì)方式，避開不利條件的影響。對(duì)于水電負(fù)荷要進(jìn)行精確計(jì)算，水電走向要保證合理。設(shè)計(jì)要認(rèn)真復(fù)核負(fù)荷，供水供電方案要全面考慮，與管理部門溝通協(xié)商，在滿足保證使用基礎(chǔ)上盡量節(jié)約投資。設(shè)計(jì)單位不僅要保證設(shè)計(jì)效果，還要保證設(shè)計(jì)方案的實(shí)用性、保證經(jīng)濟(jì)性。

此外，針對(duì)設(shè)計(jì)招標(biāo)，建議采用限額設(shè)計(jì)，這是實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)階段成本得以控制的有效措施。借助設(shè)計(jì)招標(biāo)，可以綜合考慮擇優(yōu)選擇項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)中要將限額融合于設(shè)計(jì)的全過程。投資決策初期要針對(duì)投資估算明確限額目標(biāo)。在實(shí)現(xiàn)初步設(shè)計(jì)后利用概算確定項(xiàng)目的最高限額。這樣可以保證施工圖設(shè)計(jì)中重點(diǎn)控制成本，保證資金的利用效果，以保證投資效益。出圖前還要加強(qiáng)審核，將設(shè)計(jì)后的變更要盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段的成本支出來看，設(shè)計(jì)方案如果存在缺陷在此階段改正，所花費(fèi)的成本是最小的，效果也是最好。在出圖前對(duì)于圖紙的審核要有相關(guān)的程序，以保證設(shè)計(jì)質(zhì)最，消除設(shè)計(jì)不足對(duì)成本的影響。

（3）招投標(biāo)階段的控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，引入招投標(biāo)制度有利于降低工程成本，針對(duì)招投標(biāo)的成本控制可以采取以下措施：招標(biāo)文件要有專家審核制度，對(duì)于項(xiàng)目資格進(jìn)行預(yù)審后，招標(biāo)文件要在報(bào)送備案前，由專家對(duì)招標(biāo)文件的內(nèi)容加以審核，保證招標(biāo)文件中評(píng)標(biāo)辦法的科學(xué)合理。還要防止投標(biāo)方的串標(biāo)。投標(biāo)單位私下串標(biāo)會(huì)對(duì)項(xiàng)目的成本控制產(chǎn)生負(fù)面影響。此外，不能片面采用低價(jià)中標(biāo)。低于成本的中標(biāo)會(huì)對(duì)工程質(zhì)量造成影響。項(xiàng)目的綜合評(píng)標(biāo)法要慎重采用無標(biāo)底評(píng)標(biāo)。

（4）強(qiáng)化成本控制的團(tuán)隊(duì)建設(shè)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的涉及的面很廣，接觸的人也雜 。在項(xiàng)目的前期階段 ，要與政府的國(guó)土、建設(shè)規(guī)劃相關(guān)部門保持聯(lián)系，要參與建設(shè)用土的拍賣，要與征地群眾交涉拆遷、青苗補(bǔ)償?shù)葘?shí)際問題，要與供水、供電、供暖、煤氣等部門進(jìn)行聯(lián)系，還要與設(shè)計(jì)部門審核協(xié)商施工圖等，與城建、消防 、人防 、抗震等部門聯(lián)系報(bào)批手續(xù)，這些環(huán)節(jié)處理不好，成本會(huì)受到影響，因此要強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)建設(shè)。團(tuán)隊(duì)成員要保證分工協(xié)作 ，各盡其職。項(xiàng)目管理人員與技術(shù)部門人員要相互配合，從項(xiàng)目源頭就要注重控制成本。

三、結(jié)束語

由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制更加迫切。從房地產(chǎn)項(xiàng)目不同階段的成本構(gòu)成比例可看出，項(xiàng)目開發(fā)前期的成本對(duì)于總造價(jià)的影響最大。因此有必要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目前期成本控制的制約因素，采取有效措施，保證前期成本控制的效果。

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