文/劉華健 編輯/一帆

劉華健北京市中聞（上海）律師事務(wù)所專(zhuān)職律師，上海交通大學(xué)法律碩士，上海市政府信訪辦值班接待律師，承辦案件曾接受CCTV-13《法治在線(xiàn)》采訪報(bào)道。擅長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)類(lèi)合同訴訟及公司法律事務(wù)（商事?tīng)?zhēng)議解決）。承辦大小案件幾百件，訴訟經(jīng)驗(yàn)豐富。累計(jì)發(fā)表法律專(zhuān)業(yè)類(lèi)文章近20篇。

2016年9月1日下午，上海市第一中級(jí)人民法院審結(jié)了一起房屋租賃合同糾紛案件，因涉案房屋為經(jīng)濟(jì)適用房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“經(jīng)適房”)，判決結(jié)果是確認(rèn)租賃合同無(wú)效，并另以決定書(shū)的形式收繳租金收益，從而引發(fā)媒體的關(guān)注。一時(shí)間以“滬法院首次以民事制裁喊停經(jīng)適房出租，收繳租金”為標(biāo)題的文章迅速被各大媒體轉(zhuǎn)載報(bào)道。筆者作為出租方當(dāng)事人的代理律師，參與了案件處理的全部流程，現(xiàn)就案件處理過(guò)程中所涉及的相關(guān)法律問(wèn)題與辦案心得記述如下。

一、實(shí)務(wù)案情

2015年9月，張女士電話(huà)咨詢(xún)說(shuō)自己的房子出租出去了，現(xiàn)在因?yàn)榧依锞幼±щy，想收回房子，但對(duì)方不同意，所以想打官司。后來(lái)面談的時(shí)候了解到，出租的房屋是經(jīng)濟(jì)適用房，產(chǎn)證記載5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓或者出租。齊先生（承租方）在承租房屋后，未經(jīng)張女士同意私自轉(zhuǎn)租給了第三人徐女士實(shí)際使用。在了解完案情和查閱相關(guān)法律規(guī)定后，代理律師確認(rèn)的訴訟方案是以租賃合同中就“是否允許轉(zhuǎn)租”未作約定，承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租違反《合同法》第二百二十四條之規(guī)定，請(qǐng)求法院解除租賃合同，騰空，收回房屋，并支付逾期交房的使用費(fèi)。

一審法院經(jīng)過(guò)審理后基本全部支持了張女士的訴訟請(qǐng)求。在法定期限內(nèi)，齊先生提出了上訴，要求撤銷(xiāo)一審判決，認(rèn)為租賃合同不應(yīng)解除。在二審期間，承辦法官多次組織雙方律師和當(dāng)事人協(xié)調(diào)處理，并對(duì)當(dāng)事人的違法事項(xiàng)進(jìn)行了批評(píng)教育。雙方經(jīng)協(xié)商確認(rèn)，齊先生返還租賃房屋，張女士酌情補(bǔ)償其裝修損失?？紤]到經(jīng)適房的特殊性及上海目前經(jīng)適房私自出租的現(xiàn)象呈蔓延的趨勢(shì)，二審法院經(jīng)過(guò)評(píng)議后認(rèn)為，經(jīng)適房具有社會(huì)保障性質(zhì)，張女士將涉案房屋出租給齊先生以獲取租金的行為，違反了經(jīng)適房管理規(guī)定及其在經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)合同中所作的承諾，系利用公共資源謀取個(gè)人利益，損害了社會(huì)公共利益，根據(jù)《合同法》第五十二條第四項(xiàng)之規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。為維護(hù)公利利益，促進(jìn)保障性住房管理秩序規(guī)范，另以決定書(shū)的形式對(duì)2016年6月1日至實(shí)際交房之日止的房屋使用費(fèi)收益予以收繳。

二、相關(guān)法律問(wèn)題探析

1.關(guān)于經(jīng)適房租賃合同的效力問(wèn)題

關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房租賃合同效力問(wèn)題，在之前的司法實(shí)踐中通常是確認(rèn)其合同效力的。主要原因在于：（1）《合同法》及其司法解釋、最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的解釋》及上海高級(jí)人民法院《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律問(wèn)題的解答》都未進(jìn)行明確的規(guī)定，根據(jù)傳統(tǒng)民法“法無(wú)禁止即自由”理念，及近期流行的負(fù)擔(dān)行為與處分行為區(qū)分理論和鼓勵(lì)交易原則，在司法實(shí)踐中法院一般不輕易否認(rèn)合同效力；（2）北京高級(jí)人民法院2013年12月19日發(fā)布《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》第2條明確規(guī)定，當(dāng)事人一方以租賃房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房或者限價(jià)商品住房為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，不予支持。裁決文書(shū)中應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明法院對(duì)租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定行為予以處理。

而在本案中，上海第一中級(jí)人民法院首次以侵害社會(huì)公共利益為由確認(rèn)經(jīng)適房租賃合同無(wú)效，并對(duì)相關(guān)收益予以收繳，體現(xiàn)了以公共利益的視角對(duì)當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的干預(yù)和彰顯法院的司法懲罰教育功能。這種處理方式，可能對(duì)于當(dāng)前經(jīng)適房違法出租的亂象起到快速遏制作用，具有一定的合理性，但在一定程度上也附合了行政機(jī)關(guān)的部分職責(zé)與權(quán)能。

2.經(jīng)適房、安置房與預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題

經(jīng)適房，是政府面向低收入困難家庭供應(yīng)，具有保障性住房的性質(zhì)。根據(jù)《經(jīng)適房管理辦法》的規(guī)定，在取得完全產(chǎn)權(quán)前（一般是5年內(nèi)）不得出租或者轉(zhuǎn)讓。拆遷安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶(hù)進(jìn)行安置所建的房屋。上海市政府2011年7月頒布的《上海市動(dòng)遷安置房管理辦法》規(guī)定動(dòng)遷安置房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的3年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、抵押。預(yù)售商品房，是指與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同的期房?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)唐贩款A(yù)售是例外；但關(guān)于商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，法律及行政法規(guī)尚未制定明確的規(guī)定。

但在現(xiàn)實(shí)生活中，關(guān)于這三類(lèi)房屋的買(mǎi)賣(mài)和轉(zhuǎn)讓卻很普遍。為鼓勵(lì)交易和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)活力，司法實(shí)踐中是通常確認(rèn)其合同效力的?；A(chǔ)的法律依據(jù)是《合同法》中關(guān)于當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件和附期限及當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人的法律規(guī)定。這些法律條款可以給經(jīng)適房和安置房的限售期問(wèn)題、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓受限問(wèn)題以法律上的解釋和出路。確認(rèn)合同的效力，并非意味著完全排除行政機(jī)關(guān)制定的各種管理性規(guī)范的適用，因?yàn)楹贤膶?shí)際履行和操作還是要受到行政機(jī)關(guān)的管理與規(guī)制。若合同的履行遇到行政限制與障礙而不能進(jìn)行，當(dāng)事人雙方便可依據(jù)先前的約定進(jìn)行處理或者解除合同。

3.合同法中的損害公共利益條款當(dāng)慎重使用

《合同法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返谒臈l明確，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的行政法規(guī)為依據(jù)；《合同法司法解釋?zhuān)ǘ返谑臈l規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。所以，司法實(shí)踐中就普通民事主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)違反行政管理規(guī)章制度（即是對(duì)社會(huì)公共利益的管理和維護(hù)）的問(wèn)題，逐慚形成的處理范式是以該行政法規(guī)區(qū)分為效力性強(qiáng)制性條款和管理性強(qiáng)制性條款，除非是違反了效力性強(qiáng)制性條款，否則通常情形下是不否定合同效力的。

基于特定的政策性考量，上海法院的司法實(shí)踐漸漸形成的處理范式，以損害社會(huì)公共利益為由，否定經(jīng)適房出租合同的效力。這種處理方式雖有一定的合理性，卻引發(fā)了更為嚴(yán)重的后果，人們開(kāi)始對(duì)經(jīng)適房、安置房、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的效力產(chǎn)生更多的不確定性和動(dòng)搖，損害了他們的交易熱情，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也不利于保持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活力，更有甚者對(duì)法律的穩(wěn)定性?xún)r(jià)值也產(chǎn)生了一定的損害。

因此，筆者認(rèn)為，上海法院的做法既已成事實(shí)，為維護(hù)司法的權(quán)威，也不便隨意更改。但后續(xù)當(dāng)嚴(yán)格限定適用條件，僅僅是指經(jīng)適房出租合同，而不應(yīng)當(dāng)涉及經(jīng)適房轉(zhuǎn)讓合同及其他特殊類(lèi)型房屋的出租和轉(zhuǎn)讓合同的效力。總之，合同法中的損害公共利益的條款當(dāng)慎重使用。

三、辦案心得

本案一審法院的判決基本在預(yù)料之內(nèi)，但二審的判決結(jié)果卻是超出預(yù)料。雖然于我方當(dāng)事人而言收回房屋的主要訴訟目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，但卻意外遭受行政整改以外的司法處罰，一定程度上也是代理律師的失職。

在該案件的判決結(jié)果及相關(guān)新聞在經(jīng)報(bào)道后，筆者看到了很多評(píng)論，多數(shù)網(wǎng)友意見(jiàn)是“經(jīng)適房為了照顧居住困難的人使用的，拿出來(lái)出租牟利，活該被處罰，法院應(yīng)該收回房屋”。筆者看完評(píng)論后，心里有一絲沉重，不能怪我們普通網(wǎng)民對(duì)法律的淡漠，只是想告訴他們，有些事情并不是他們表面看到或者想象的那么簡(jiǎn)單。第一，經(jīng)適房出租很多時(shí)候不純粹是牟利的動(dòng)因，在城市中獲得經(jīng)適房的大多人生活的確十分困難，收入低微；正因如此他們才比普通人更需要經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)助，所以他們甘愿自己繼續(xù)忍受原先的居住困難而把新房租給別人使用。第二，有的家庭孩子在城區(qū)上學(xué)，而經(jīng)適房多建設(shè)在郊區(qū)，相應(yīng)的交通和生活配套設(shè)施沒(méi)有跟上，所以他們?yōu)榱吮憷荒苓x擇繼續(xù)在城區(qū)小房子里生活，經(jīng)適房空置也是浪費(fèi)。第三，經(jīng)適房雖然是政府為照顧城區(qū)居住困難的居民供應(yīng)的，但卻不是無(wú)償?shù)模?dāng)事人也是支付了一定比例的購(gòu)房?jī)r(jià)款，取得了有限產(chǎn)權(quán)；物權(quán)既已取得，便不可隨意剝奪。第四，于本案而言即便是需要對(duì)這種行為進(jìn)行處罰，是否應(yīng)該由法院做出，也應(yīng)引起我們的思考。

本案從代理律師的角度而言，已經(jīng)處理完畢，基本實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事人的訴訟要求，但最后的判決結(jié)果多少有點(diǎn)出乎意料。希望我們的司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)在對(duì)相應(yīng)的違法行為進(jìn)行處罰的時(shí)候，不要矯枉過(guò)正，對(duì)普通人多一些人文關(guān)懷和理解，并改進(jìn)和完善相應(yīng)的行政舉措。