葉小鈴

摘要：近些年房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)城市化發(fā)展速度加快的背景下進(jìn)入了新的開(kāi)發(fā)和建設(shè)熱潮。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中占據(jù)越來(lái)越重要的地位，但是房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的財(cái)務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)存在明顯差異，主要由于其財(cái)務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期緊密相關(guān)，再加上投資、籌資、成本控制以及資金回收等多方面因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)增加，如何有效規(guī)避和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并提升財(cái)務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)水平至關(guān)重要。本文以此為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了綜合分析，并總結(jié)了有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn);內(nèi)控建設(shè)

伴隨著我國(guó)大規(guī)模城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)建設(shè)的熱潮，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始紛紛重視和關(guān)注財(cái)務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)，這對(duì)房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目整體收益具有重大影響。通過(guò)研究和分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，以期為房地產(chǎn)企業(yè)建筑施工項(xiàng)目制定有效財(cái)務(wù)管理措施提供參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)是集合了建筑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理及相關(guān)增值服務(wù)于一體的企業(yè)類型。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)的特點(diǎn)主要受到來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)特性的影響。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，近些年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始面臨項(xiàng)目投資過(guò)大、房地產(chǎn)價(jià)格“泡沫”等問(wèn)題[1]。對(duì)此更加需要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)制定財(cái)務(wù)管理內(nèi)控體系，將內(nèi)部控制細(xì)化分類，對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)把控管理。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)的特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：

（一）投資大，資金回收期較長(zhǎng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目一般投資額較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，從拿地、立項(xiàng)、建設(shè)到竣工交付是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，開(kāi)發(fā)建設(shè)階段需要大量的資金支持，迫使企業(yè)通過(guò)各種融資手段籌集資金。

（二）投資決策分析要求高

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)需求越來(lái)越多元化，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目定位時(shí)如果不能前瞻性預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，就會(huì)形成滯銷風(fēng)險(xiǎn)，目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控政策不斷更新，對(duì)預(yù)期銷售和盈利有重大影響，可能導(dǎo)致投資決策失利。

（三）財(cái)務(wù)管理內(nèi)容復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容較多，例如開(kāi)發(fā)成本數(shù)據(jù)完全依賴于外部，在成本控制上只能按照節(jié)點(diǎn)審核，但在成本分?jǐn)偵嫌卸喾N分配標(biāo)準(zhǔn)可供選擇，結(jié)合稅收情況，需要擬定最有利的成本分?jǐn)偡椒?另外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整條環(huán)節(jié)都涉及到稅收問(wèn)題，從拿地、立項(xiàng)、工程支付、預(yù)售、竣工結(jié)算到交付，涉及的稅費(fèi)多達(dá)10余種，有一定的籌劃空間;還有籌集資金的管理，由于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，如何獲取融資渠道及籌集資金的使用是非常重要的問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的幾種表現(xiàn)

（一）企業(yè)融資較為困難

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)所需資金較大，單一依靠自有資金無(wú)法滿足建筑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要。雖然有相關(guān)房產(chǎn)信貸支持，但是自2017年地產(chǎn)行業(yè)在受國(guó)家政策嚴(yán)格調(diào)控的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)融資和再籌資都受到渠道不暢的影響，資金壓力增大。銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)通知》也明確提出了對(duì)股票市場(chǎng)、地方政府融資平臺(tái)等領(lǐng)域的限制，信托融資渠道進(jìn)一步收緊。預(yù)計(jì)2018年年末及未來(lái)一段時(shí)間的房地產(chǎn)融資環(huán)境均不會(huì)有大的松動(dòng)，企業(yè)融資會(huì)更為困難。

（二）債務(wù)償還壓力大

房地產(chǎn)的融資和債務(wù)償還均有密切聯(lián)系，融資環(huán)境緊張也加劇了企業(yè)的債務(wù)償還壓力。房地產(chǎn)企業(yè)目前在土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)階段的貸款及債務(wù)比例逐年提升，同時(shí)自2017年至今，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始選擇銀行貸款，但是整體的信貸償還比例有所下降[2]。與此同時(shí)，2017年以來(lái)，我國(guó)各地區(qū)受“房住不炒”影響，開(kāi)始紛紛出臺(tái)房屋限購(gòu)政策，在房產(chǎn)稅的漸進(jìn)出臺(tái)、限貸政策的沖擊、居民購(gòu)房需求下降、房地產(chǎn)銷售放緩等因素影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款速度下降，銷售困難增加了債務(wù)償還壓力。目前國(guó)內(nèi)的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款方式也是房地產(chǎn)企業(yè)主要的收入來(lái)源。開(kāi)發(fā)商面臨的預(yù)售和后期銷售不樂(lè)觀也直接影響了其還貸能力。

（三）全面預(yù)算管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，想要獲取長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展，必須提高自身綜合競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)合理科學(xué)的方法對(duì)未來(lái)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)算管理的問(wèn)題主要是以下兩點(diǎn)：

第一、預(yù)算管理缺乏全員參與意識(shí)，溝通和協(xié)調(diào)不暢。房地產(chǎn)企業(yè)大部分員工都認(rèn)為全面預(yù)算就是財(cái)務(wù)部的工作，只要各部門把成本費(fèi)用的支付計(jì)劃給到財(cái)務(wù)，預(yù)算就差不多完成了，對(duì)全面預(yù)算的認(rèn)識(shí)偏差造成各部門之間缺乏有效溝通，容易造成預(yù)算和實(shí)際形成較大偏差，預(yù)算方案流于形式。

第二、預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相脫離。部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制都以年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃為前提，忽略項(xiàng)目全周期的開(kāi)發(fā)，使得預(yù)算數(shù)據(jù)與戰(zhàn)略目標(biāo)不相符，只能發(fā)揮短期效力，影響企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（四）成本管控風(fēng)險(xiǎn)

隨著市場(chǎng)宏觀調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間被壓縮，為保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和競(jìng)爭(zhēng)力，在項(xiàng)目全周期開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本管控十分重要。房地產(chǎn)企業(yè)成本管控面臨三大特點(diǎn)，一是時(shí)間跨度長(zhǎng)，二是影響因素多，三是開(kāi)發(fā)活動(dòng)具有動(dòng)態(tài)性。因此房地產(chǎn)企業(yè)成本管控風(fēng)險(xiǎn)也主要受這些特點(diǎn)影響，設(shè)立成本目標(biāo)時(shí)考慮不到位，造成后期動(dòng)態(tài)成本增加，如果未及時(shí)獲知成本差異并采取應(yīng)對(duì)措施，成本目標(biāo)會(huì)形同虛設(shè)，使得成本管控失效。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

（一）項(xiàng)目拿地前做好市場(chǎng)調(diào)研

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)拿地前的市場(chǎng)調(diào)研工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避具有重要意義。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研可以包括銷售群體調(diào)研、原材料市場(chǎng)調(diào)研、政治法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研等等。以經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研為例，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)調(diào)研來(lái)了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地區(qū)的居民收入、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、物價(jià)指數(shù)和購(gòu)房需求等。通過(guò)了解開(kāi)發(fā)地的居民購(gòu)房動(dòng)機(jī)、偏好、整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等更加有利于針對(duì)性的制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)政策，發(fā)揮對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和內(nèi)控建設(shè)的支持，實(shí)現(xiàn)預(yù)期開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目招標(biāo)的盲目風(fēng)險(xiǎn)縮減。[3]

（二）收入和成本并重

房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)應(yīng)該做好充分的市場(chǎng)分析，加強(qiáng)行業(yè)形勢(shì)判斷，掌握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控狀況，供求形勢(shì)、地塊周邊配套及未來(lái)發(fā)展等。在此基礎(chǔ)上綜合判斷整體房?jī)r(jià)漲落趨勢(shì)，合理預(yù)測(cè)銷售價(jià)格，其次，開(kāi)盤售價(jià)還可以以臨近項(xiàng)目為參照，使售價(jià)預(yù)估更具有準(zhǔn)確性。只有合理預(yù)估售價(jià)，才能使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益達(dá)到預(yù)期。

在2018年房地產(chǎn)調(diào)控收緊、預(yù)售價(jià)格限制的影響下，成本管控的重要性再次被提上了項(xiàng)目日常討論和考核的重點(diǎn)。

首先，成本管控需要重視目標(biāo)成本的設(shè)立，它是以項(xiàng)目設(shè)計(jì)為前提的，其次在項(xiàng)目進(jìn)展中必須實(shí)行招投標(biāo)，讓供應(yīng)商公平競(jìng)爭(zhēng)，這樣可以更好控制成本，在施工過(guò)程中，還需要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，有利于縮減工期控制費(fèi)用。[4]但是需要說(shuō)明的是成本管控不是一味的縮減開(kāi)支，需要綜合考慮各方面目標(biāo)，例如：工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、項(xiàng)目面對(duì)的客戶群需求等。彼此結(jié)合，相輔相成，才能使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)和效果，圓滿完成項(xiàng)目工程，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益和客戶口碑的雙贏。

（三）進(jìn)一步優(yōu)化和完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和完善是不斷實(shí)現(xiàn)融資渠道拓展并營(yíng)造良好市場(chǎng)環(huán)境的重要基礎(chǔ)。對(duì)此需要房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)政策，積極開(kāi)發(fā)多種融資渠道，降低對(duì)房產(chǎn)銀行信貸的過(guò)度依賴;其次，企業(yè)應(yīng)該增強(qiáng)償債能力，制定更加科學(xué)有效的預(yù)售計(jì)劃;房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)提升自身盈利能力，充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，可以更加有利于合理安排預(yù)售款項(xiàng)，通過(guò)合理的債務(wù)分配構(gòu)成調(diào)整來(lái)拓展融資渠道，進(jìn)一步優(yōu)化和完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避水平提升。

四、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)日趨加劇和整體銷售市場(chǎng)緊縮的環(huán)境下強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理提升內(nèi)控管理水平必不可少，對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展具有重要意義，是新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)。通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)，合理規(guī)避運(yùn)營(yíng)中的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化，確保房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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