基于城市發(fā)展因素的商品住宅價格長期形成機理研究

張迪 程道平

[摘 要] 城市的迅速發(fā)展對中國經(jīng)濟產(chǎn)生巨大影響的同時，也成為商品住宅價格上漲的助推器。基于城市發(fā)展視角，運用結(jié)構(gòu)方程（SEM）模型，結(jié)合國內(nèi)外學者的研究進展，提出了采用7類潛變量共22個指標來構(gòu)建商品住宅價格形成機理指標體系，針對影響商品住宅價格的各城市發(fā)展因素進行具體分析提出基本假設(shè)，經(jīng)結(jié)構(gòu)方程SEM（PLS）的運算，得出商品住宅價格形成路徑運行結(jié)果，經(jīng)分析得出消費能力、人口情況和住宅產(chǎn)出是商品住宅價格的直接影響因素，經(jīng)濟水平、教育醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施、住宅投資、消費能力等是商品住宅價格的間接影響因素。為商品住宅市場的政策調(diào)控和長期健康穩(wěn)定發(fā)展提供理論借鑒。

[關(guān)鍵詞] 城市發(fā)展；商品住宅價格；形成機理；結(jié)構(gòu)方程模型

[中圖分類號] F293.30 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-6043（2019）03-0042-02

一、引言

20世紀90年代以來是中國城市化的快速發(fā)展階段，中國經(jīng)濟從中高收入艱難跨入高收入階段，步入經(jīng)濟新常態(tài)，中國城市化運動也進入快車道。與此同時，作為關(guān)乎國計民生的住宅產(chǎn)業(yè)，其全國平均銷售價格也從2000年的1948元/平方米上升到2017年的7620元/平方米，2018年3月全國商品住宅平均銷售價格為8427元/平方米，北上廣深成交均價更是高達35301元/平方米。由此可見，作為生活必需品，部分城市商品住宅價格遠超居民支付能力，可見城市發(fā)展和商品住宅價格有著密不可分的潛在關(guān)系。合理的房價是構(gòu)建宜居城市的一個重要指標[1]，而且也越來越成為調(diào)控房產(chǎn)市場的核心目標。因此，準確把握商品住宅價格的長期形成機理，是對其進行科學調(diào)控的基礎(chǔ)，也是促進商品住宅市場建立穩(wěn)定房價的長效機制，并促進其長期穩(wěn)定發(fā)展的充分條件。

二、文獻綜述

在城市發(fā)展方面，嚴盛虎等（2014）[2]在因子分析水平上對2010年不同級別城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)程度建立了綜合指標。楊文等（2015）[3]從經(jīng)濟發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、社會發(fā)展、居民生活和人居環(huán)境五個方面篩選并建構(gòu)了30個指標。在商品住宅價格方面，關(guān)海玲（2015）[4]指出經(jīng)濟發(fā)展水平通過房地產(chǎn)建設(shè)投資來影響房價的波動。傅程遠（2013）[5]研究得出城鎮(zhèn)化水平的提高是房地產(chǎn)價格上升的基本原因。戴云飛（2017）[6]指出人口規(guī)模對普通商品住宅價格的影響最為顯著?；诖耍瑥某鞘邪l(fā)展視角出發(fā)，研究商品住宅價格的長期形成機理，以期從根本上探析商品住宅價格形成機理，為商品住宅市場的長期穩(wěn)定健康發(fā)展提供理論借鑒。

三、模型的構(gòu)建

通過運用結(jié)構(gòu)方程模型，結(jié)合國內(nèi)外學者的研究進展，考慮到指標的可量化和可獲得性，提出了采用以下7類潛變量共22個指標來構(gòu)建商品住宅價格形成機理指標體系（如表1所示），并將商品住宅價格通過商品房銷售均價（元/平方米）、住宅銷售均價（元/平方米）兩個指標來表述。

四、實證分析

（一）數(shù)據(jù)來源

基于所構(gòu)建的指標體系，各指標體系中的所有觀測變量的數(shù)據(jù)是從《中國統(tǒng)計年鑒》、《中國城市統(tǒng)計年鑒》和Wind數(shù)據(jù)庫中收集得來，共31個省份2008-2017年10年間的面板數(shù)據(jù)。

（二）基本假設(shè)

本部分結(jié)合前文的文獻綜述和指標體系，針對影響商品住宅價格的各城市發(fā)展因素進行具體分析，提出了基本假設(shè)：

H1：經(jīng)濟水平對基礎(chǔ)設(shè)施有正向作用。

H2：人口狀況對經(jīng)濟水平具有正向影響。

H3：人口狀況對商品住宅價格有正向影響。

H4：收入與消費能力對商品住宅價格有正向作用。

H5：收入與消費能力對商品住宅投資水平有正向作用。

H6：商品住宅投資對產(chǎn)出水平有正向作用。

H7：商品住宅產(chǎn)出對商品住宅價格有負向作用

H8：基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務對商品住宅投資有正向作用。

（三）信度效度檢驗

運用SPSS23.0中的reliability analysis對數(shù)據(jù)量表來進行信度效度檢驗。從對整個量表的信度分析結(jié)果來看，Cronbachα值為0.903；如表2所示，并且各變量Cronbachsα值均達到了較高信度水平。表3、表4分別表明數(shù)據(jù)具有良好的判別效度和內(nèi)斂效度。

（四）結(jié)果分析

經(jīng)結(jié)構(gòu)方程SEM（PLS）的運算，商品住宅價格形成路徑運行結(jié)果如下圖所示。

由下圖可知，消費能力、人口情況和住宅產(chǎn)出對商品住宅價格主要表現(xiàn)為直接影響，系數(shù)分別為0.5、0.4、-0.34。這進一步說明，消費能力比較準確地預示了居民買房的經(jīng)濟能力，商品住宅價格的升高很大程度上是源于城市化導致的人口增加，商品住宅產(chǎn)出代表了住宅的供給水平，商品住宅價格會隨著供給的增加而日益下降。但也說明對住宅的需求是以剛性需求為主導的，不存在過多以盈利為目的的投機需求。

經(jīng)濟水平、教育醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施、住宅投資、消費能力等對商品住宅價格均表現(xiàn)為間接影響。經(jīng)濟水平對商品住宅價格的影響通過基礎(chǔ)設(shè)施的完善和教育醫(yī)療的提升間接對價格發(fā)揮作用，其作用系數(shù)分別為0.85和0.79；教育醫(yī)療和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平的提高又進一步改善了城市住宅環(huán)境，從而造成住宅投資的增加，作用路徑為0.63和0.28；住宅投資的增加又直接導致住宅產(chǎn)出的增加（0.92），而住宅產(chǎn)出又是供給的直接反應；經(jīng)過一系列的傳導，最終作用于商品住宅價格。

五、結(jié)語

利用SEM模型從城市發(fā)展狀況角度探索分析了商品住宅價格的形成路徑，并從供需方面區(qū)分了直接、間接因素，豐富了商品住宅價格的相關(guān)研究，對建立商品住宅市場的長效機制奠定了一定的理論基礎(chǔ)。但是由于數(shù)據(jù)的可量化、可獲得性等原因，僅從城市發(fā)展視角進行了商品住宅價格形成的探索，因此獲得的結(jié)論在評估全國的商品住宅價格形成機理方面會存在很多局限性，因此對商品住宅價格形成機理的探索還有待于從新的角度進一步深入研究。

[參考文獻]

[1]楊曉冬，武永祥.協(xié)調(diào)發(fā)展視角下的商品住宅價格模型研究——以上海市為例1[J].中國軟科學，2014（1）：160-170.

[2]嚴盛虎，李宇，董鎖成，等.中國城市市政基礎(chǔ)設(shè)施水平綜合評價[J].城市規(guī)劃，2014，38（4）：23-27.

[3]楊文，劉永功.中國城市發(fā)展質(zhì)量評價[J].城市問題，2015（2）：2-7.

[4]關(guān)海玲.北京市房地產(chǎn)價格波動及其影響因素研究[J].價格理論與實踐，2015（12）：74-76.

[5]傅程遠.影響我國房地產(chǎn)價格因素的綜合分析[J].經(jīng)濟問題，2013（9）：49-52.

[6]戴云飛.合肥市人口因素對普通商品住宅價格影響的研究[D].安徽大學，2017.

[責任編輯：王鳳娟]