農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾的政策解讀

陳曉燕

近年來，國家越來越重視農(nóng)村建設(shè)，頒布了新的農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾政策，本文我們主要闡述了復(fù)墾的定義及基本條件，復(fù)墾面積的認(rèn)定以及地票價(jià)款分配。針對這一政策進(jìn)行詳細(xì)分析。

一、復(fù)墾的定義。

農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、農(nóng)村土地整治規(guī)劃，土地權(quán)利人自愿將依法取得且利用效率不高的農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、農(nóng)村居民點(diǎn)中的工礦、倉儲等集體建設(shè)用地，復(fù)墾為耕地的行為。

二、復(fù)墾應(yīng)具備的基本條件

（一）申請復(fù)墾宅基地必須在集鎮(zhèn)、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外。

（二）在地質(zhì)災(zāi)害影響區(qū)域外，不影響復(fù)墾后土地的管護(hù)利用。

（三）申請復(fù)墾的宅基地具有房地產(chǎn)權(quán)證，除合法途徑取得的宅基地外，堅(jiān)持 “一戶一宅”。

（四）申請復(fù)墾宅基地存在主體房屋，必須是土地變更調(diào)查確認(rèn)的建設(shè)用地地類。

（五）申請復(fù)墾宅基地界址準(zhǔn)確，權(quán)屬清晰無爭議，不損害相鄰關(guān)系人合法權(quán)益。

（六）申請復(fù)墾宅基地必須是能拆除房屋并復(fù)墾成耕地的地塊。

（七）土地權(quán)利人不再申請建新的，須有其他合法穩(wěn)定住所。

三、復(fù)墾規(guī)劃設(shè)計(jì)中的注意事項(xiàng)

需要針對不同的宅基地類型進(jìn)行工程規(guī)劃設(shè)計(jì)。在具體規(guī)劃中需要遵循合理可行性原則，便于人們生產(chǎn)生活，能夠體現(xiàn)節(jié)約型原則。具體從土地平整，水利，田間道路這三個(gè)方面進(jìn)行分析。對于平坦型的宅基地開展工程規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，包括石坎設(shè)計(jì)，翻耕以及和客土。根據(jù)實(shí)際情況將石坎設(shè)計(jì)為干砌條石和漿砌條石;田間道路在規(guī)劃時(shí)需要綜合農(nóng)戶的生產(chǎn)活動(dòng)，按原有線路完成規(guī)劃，包括維修和新修道路;農(nóng)田水利在規(guī)劃中需要包括沉沙凼和排水溝。平坦型的宅基地通過平整地土地之后完成復(fù)墾后水平田塊。針對坡度型的宅基地在進(jìn)行工程規(guī)劃時(shí)，先對坡度區(qū)域完成降坡處理。按照先清田坎基槽，在進(jìn)行移動(dòng)坡地土石方，最后平衡挖填。坡度型的水利工程需要將最小比降至8‰，如果溝底坡度高于25°時(shí)，需要設(shè)置跌水池消能，經(jīng)過施工后可復(fù)墾為坡式梯田以及水平田塊。

農(nóng)村在進(jìn)行建設(shè)用地復(fù)墾的過程中，其是否合理直接影響最終的項(xiàng)目效益。建設(shè)用地是農(nóng)戶的重要生活場所，經(jīng)過多年來的人工改造，其原始地面可能出現(xiàn)一定程度的變化，因此其工程規(guī)劃是否合理，不僅會影響工程效果，而且會對農(nóng)戶的日常生產(chǎn)生活產(chǎn)生影響。在進(jìn)行項(xiàng)目工程規(guī)劃中需要注意下列問題。首先，土地平整工程的覆土厚度應(yīng)當(dāng)與實(shí)際情況符合。經(jīng)過復(fù)墾之后的耕地土層厚度應(yīng)當(dāng)高于0.4米，厚度應(yīng)當(dāng)由現(xiàn)場勘察調(diào)查情況來決定。當(dāng)前。為了能夠使內(nèi)部圖量分析獲得平衡，沒有根據(jù)實(shí)際的厚度情況分析，進(jìn)而會影響復(fù)墾之后的耕地質(zhì)量。其次在布設(shè)石坎的過程中，沒有結(jié)合周邊的地形，片面追求美觀化。最后在規(guī)劃道路和溝渠時(shí)應(yīng)當(dāng)盡量避開糞池位置，由于經(jīng)過填滿之后，地面會存在一定程度的凹陷，進(jìn)而影響工程質(zhì)量。因此在開展農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，相關(guān)人員需要仔細(xì)勘探并詢問農(nóng)戶已復(fù)墾的地塊情況，結(jié)合實(shí)際規(guī)劃原則，在規(guī)劃道路和溝渠時(shí)應(yīng)當(dāng)與原有的溝渠、道路進(jìn)行融合，避開地面塌陷的位置。

四、復(fù)墾面積的認(rèn)定

在申請農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾條件時(shí)，首先土地權(quán)屬必須清楚，且完成自愿申請;由項(xiàng)目所在村委會進(jìn)行統(tǒng)一申報(bào);負(fù)荷土地總體規(guī)劃和整理復(fù)墾開發(fā)規(guī)劃的;屬于危房拆除的復(fù)墾，戶均超過500平方米。

農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目測繪成果審查始終堅(jiān)持“以圖斑為控制、以權(quán)證為合法依據(jù)，以實(shí)測范圍為其實(shí)施范圍”原則進(jìn)行審查，相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)按“二調(diào)”規(guī)程執(zhí)行。

1、前期測繪審查

按照農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾的定義及《重慶市國土房管局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范二次調(diào)查成果在農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾中應(yīng)用的通知》（渝國土房管發(fā)〔2011〕152號）相關(guān)文件規(guī)定，前期測繪面積認(rèn)定需遵循以下要求：

（1）農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾必須是符合土地變更調(diào)查確認(rèn)的建設(shè)用地圖斑。

（2）農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾片塊面積原則上以1：500比例尺實(shí)測成果為準(zhǔn)，當(dāng)1：500比例尺實(shí)測片塊面積大于土地利用現(xiàn)狀圖上相應(yīng)圖斑面積時(shí)，其差值在3%以內(nèi)的，按1：500實(shí)測面積作為該圖斑面積;差值大于3%的，其超過部分面積按3%計(jì)算。

（3）農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾片塊邊緣有將相鄰地類中的林地、耕地、園地的部分納入農(nóng)村建設(shè)用地的，應(yīng)從農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾片塊中剔除。

2、竣工測繪審查

根據(jù)《重慶市農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目竣工測繪實(shí)施細(xì)則》相關(guān)文件規(guī)定，竣工測繪面積認(rèn)定需遵循以下要求：

（1）竣工測繪面積認(rèn)定必須以入庫備案的項(xiàng)目范圍線進(jìn)行套合審查。

（2）對未動(dòng)工實(shí)施的，在竣工測繪審查時(shí)進(jìn)行扣除。

3.涉及已新建或需建新的，要扣除或預(yù)留建新面積指標(biāo)。

四、地票價(jià)款分配

地票初次交易的，重慶農(nóng)村土地交易所在地票價(jià)款中按規(guī)定扣除建設(shè)用地復(fù)墾成本后的地票凈收益，按照下列原則支付給權(quán)利人：

（一）農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地復(fù)墾的，單戶交易總面積未超過667平方米的部分，地票凈收益的85%歸宅基地使用權(quán)人，15%歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織;超過667平方米部分對應(yīng)的地票凈收益全部歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。但是，單戶復(fù)墾交易的宅基地證載面積已超過667平方米的，宅基地證載面積部分對應(yīng)收益的85%歸宅基地使用權(quán)人，15%歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，其附屬設(shè)施用地對應(yīng)的地票凈收益全部歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

（二）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織公共設(shè)施、公益事業(yè)等建設(shè)用地復(fù)墾的，地票凈收益全部歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

（三）其他集體建設(shè)用地復(fù)墾的，根據(jù)土地使用權(quán)人和所有權(quán)人的約定支付，其中農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為所有權(quán)人分得地票凈收益不低于15%。

當(dāng)農(nóng)戶退出宅基地之后，并承諾不申請宅基地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：需要對農(nóng)村住房，附著物補(bǔ)償參照地區(qū)同期征地政策給予一次性補(bǔ)償;宅基地使用權(quán)補(bǔ)償可以參照土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照每畝進(jìn)行1.2萬元的退出宅基地面積完成一次性補(bǔ)償;購房補(bǔ)助根據(jù)每戶所退出的面積，按照每畝1.8萬元的標(biāo)準(zhǔn)完成相應(yīng)補(bǔ)貼。當(dāng)農(nóng)戶完全退出宅基地后需要重新申請宅基地建房補(bǔ)償。針對這種情況：對原住房和構(gòu)建物，附著物補(bǔ)償，需要參照地方政策按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一次性補(bǔ)償;宅基地使用權(quán)補(bǔ)償需要參照土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)農(nóng)戶退出宅基地面積減去申請新住房面積，按照每畝1.2萬元對實(shí)際騰退宅基地進(jìn)行補(bǔ)償;節(jié)約用地獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償需要根據(jù)用戶退出宅基地面積減去新建宅基地面積，按每畝1.8萬元標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

總而言之，為了能夠促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展，國家頒布了農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾政策，本文我們針對這一政策進(jìn)行詳細(xì)解讀。

（作者單位：409000 重慶市黔江區(qū)國土資源和房屋管理局）