新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理優(yōu)化運作機(jī)制思考

摘? 要：隨著社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，我國的房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展，并逐漸在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中占據(jù)了重要的位置。本文主要針對新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理優(yōu)化運作機(jī)制進(jìn)行思考，首先對房地產(chǎn)財務(wù)管理的概念、內(nèi)容、工作開展的特點及意義進(jìn)行了探討，分析列舉了新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理運作機(jī)制中常見的幾類問題，并依照這些問題給出了相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：新形勢;房地產(chǎn);財務(wù)管理;運作機(jī)制

中圖分類號：F299.23? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? ? 文章編號：1671-2064（2019）24-0000-00

1 新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理的概述

1.1 房地產(chǎn)財務(wù)管理的基本概念

房地產(chǎn)財務(wù)管理指的就是在相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營過程中，有關(guān)部門對資金進(jìn)行分配、利用及管理而產(chǎn)生財務(wù)關(guān)系的過程。所謂的財務(wù)關(guān)系，具體包括三個方面：（1）房地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)經(jīng)營管理部門與國家之間的存在的財務(wù)關(guān)系;（2）房地產(chǎn)企業(yè)各部門之間的資金往來情況;（3）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理部門與企業(yè)職工之間的財務(wù)關(guān)系。通常情況下，房地產(chǎn)商往往通過預(yù)付的形式開始對資金鏈的運行操作，整個資金運動的主要表現(xiàn)形式為周轉(zhuǎn)及循環(huán)，質(zhì)量指標(biāo)則可以通過周轉(zhuǎn)速度來判斷。

1.2 房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的主要內(nèi)容

（1）對固定資金進(jìn)行統(tǒng)計，從而為資產(chǎn)投資規(guī)劃工作提供更好的參考依據(jù);（2）對流動資金進(jìn)行管理，以便在后續(xù)的資金運行過程中能夠有效提高資金的周轉(zhuǎn)速度，使流動資金得到科學(xué)的分配使用;（3）對成本進(jìn)行預(yù)算，通過對最終成本進(jìn)行管理，能夠幫助相關(guān)企業(yè)適當(dāng)降低支出，減少成本的浪費。

1.3 房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的重要意義

（1）財務(wù)管理工作的展開能夠為各個項目的計劃提供科學(xué)的依據(jù)，并通過相關(guān)的數(shù)據(jù)走向來反映資金流動的實際情況。（2）房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的推進(jìn)，對于企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度的提升、資金流向的把握等方面都將起到極大的促進(jìn)作用?？偟膩砜?，房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的開展對相關(guān)企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)有著非同一般的重要意義。

1.4 房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的主要特點

在實際的房地產(chǎn)財務(wù)管理工作中，稅負(fù)籌劃及資金的使用是必不可缺的兩個重要環(huán)節(jié)。一般情況下，房地產(chǎn)商需要通過投標(biāo)招標(biāo)的方式來獲得土地的占用權(quán)，且需要大量的資金投入來開展建設(shè)工作。也正因如此，相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)更需要加強(qiáng)內(nèi)部的財務(wù)管理工作，對資金進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，盡可能降低成本支出，保證各個環(huán)節(jié)的投入資金能夠得到充分合理的利用。

2 新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理運作機(jī)制中常見的問題

2.1 尚未建立完善的房地產(chǎn)財務(wù)管理體制

目前來看，管理體制的空缺是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理運行機(jī)制中較為常見的一類問題。財務(wù)管理體制的不完善，往往會導(dǎo)致財務(wù)管理人員的工作無法統(tǒng)一展開，從而大大降低企業(yè)的財務(wù)管理水平。在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，大部分企業(yè)都希望通過擴(kuò)大自身的規(guī)模來取得一定的競爭優(yōu)勢，然而在實際的企業(yè)擴(kuò)張過程中，資金的應(yīng)用問題對各大房地產(chǎn)企業(yè)來說仍舊是一項不容小覷的挑戰(zhàn)。因此，很多企業(yè)會通過借貸的方式來暫時解決資金的短缺問題，但這種行為同時也大大提高了企業(yè)財務(wù)管理的風(fēng)險性，給企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展帶來了不小的壓力[1]。

2.2 缺乏系統(tǒng)性的房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機(jī)制

在新形勢的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛躍式的發(fā)展，然而與此同時，仍有一些企業(yè)并沒有建立系統(tǒng)性的財務(wù)管理運行機(jī)制，從而導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)管理工作無法得到真正的完善。財務(wù)管理工作具有較高的復(fù)雜性，然而從總體來看，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理機(jī)制在系統(tǒng)性方面都比較弱，各部門之間溝通與合作的機(jī)會相對比較少。此外，由于預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)未能得到統(tǒng)一，相關(guān)的預(yù)算體系無法得到有效的應(yīng)用，從而無法保證財務(wù)數(shù)據(jù)是否具有絕對的真實有效性，這也對企業(yè)財務(wù)管理水平的提高及企業(yè)未來的發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面的影響。因此，各大房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時建立健全系統(tǒng)性的財務(wù)管理運行機(jī)制，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展打下扎實的基礎(chǔ)。

2.3 企業(yè)管理人員對財務(wù)管理工作不夠重視

在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展過程中，很多企業(yè)的高層管理人員對財務(wù)管理工作的進(jìn)行都不夠重視，他們往往將更多的精力投入到具體的項目工程中，因此無法兼顧到對企業(yè)財務(wù)情況的管理和控制。而正是由于企業(yè)高層管理人員的忽視，會導(dǎo)致財務(wù)工作人員的工作積極性被大大降低，從而對企業(yè)的正常經(jīng)營產(chǎn)生直接的影響。與此同時，很多企業(yè)管理人員并沒有真正樹立起經(jīng)營管理的理念，他們只在乎眼前的經(jīng)濟(jì)效益，而很少關(guān)注對財務(wù)管理人才的培養(yǎng)。這種做法也會導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)管理水平被大大降低，給企業(yè)未來的發(fā)展帶來極大的風(fēng)險。

2.4 企業(yè)財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)有待提高

房地產(chǎn)行業(yè)的資金具有較大的流動性，管理過程中較為復(fù)雜，因此財務(wù)管理工作對人員整體素質(zhì)方面的要求都比較高，即要求財務(wù)管理人員同時具有較強(qiáng)的專業(yè)管理能力、較強(qiáng)的職業(yè)道德及風(fēng)險防范意識。然而實際情況是，當(dāng)前大部分企業(yè)財務(wù)工作人員的專業(yè)能力水平并不能與企業(yè)的實際需求相持平，財務(wù)人員的綜合素質(zhì)與預(yù)期的要求還存在一定的差距。大部分的財務(wù)管理人員都只只注重眼前的工作任務(wù)，而不能將眼光放的更加長遠(yuǎn)些，自身的創(chuàng)造性受到了極大的限制。此外，當(dāng)前各大企業(yè)的財務(wù)管理人員還缺乏一定的奉獻(xiàn)精神，思維能力相對較差，在變幻莫測的市場競爭過程中很難及時做出準(zhǔn)確的應(yīng)對工作[2]。

2.5 企業(yè)的成本管理工作有待進(jìn)一步完善

房地產(chǎn)企業(yè)的運營過程涉及到了大量資金成本的應(yīng)用，因此極小的差錯也有可能會導(dǎo)致最終的資金總額出現(xiàn)巨大的改變。隨著近幾年來我國宏觀調(diào)控力度的不斷加大，新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理模式也得到了質(zhì)的飛躍，但在部分企業(yè)中仍存在成本管理工作不完善的情況，從而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的成本管理系統(tǒng)出現(xiàn)缺陷，成本管理與預(yù)算的目標(biāo)之間產(chǎn)生偏移，工作人員很難做到對企業(yè)成本水平的準(zhǔn)確把控。

3 新形勢下優(yōu)化房地產(chǎn)財務(wù)管理運作機(jī)制的有效策略

3.1 樹立合理可靠的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理思想

管理思想的確立是企業(yè)財務(wù)管理工作的核心，因此，對于當(dāng)前房地產(chǎn)財務(wù)管理工作中所存在的各類問題，首先要做的就是內(nèi)樹立正確的財務(wù)管理思想，在企業(yè)內(nèi)部做好財務(wù)管理重要性的宣傳教育工作。其中具體的做法就是通過講座等方式對企業(yè)員工集中進(jìn)行有關(guān)思想的宣傳教育，對于企業(yè)財務(wù)管理部門內(nèi)部的工作人員，更應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對其的思想培訓(xùn)工作。通過強(qiáng)化企業(yè)員工的財務(wù)管理思想，能夠使企業(yè)高層關(guān)注到財務(wù)管理工作的重要性，并且有效增強(qiáng)企業(yè)員工們的工作熱情，確保企業(yè)財務(wù)管理理念能夠與具體的生產(chǎn)經(jīng)營活動相互融合和滲透，從而推動企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，并進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展[3]。

3.2 在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)開展全面預(yù)算管理工作

目前來看，我國仍存在部分房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理工作中過分偏于形式化，這對企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展極為不利。因此，各大企業(yè)應(yīng)積極開展全面預(yù)算管理工作，使預(yù)算管理的實際作用能夠得到充分的發(fā)揮。具體來說，企業(yè)應(yīng)做到以下幾個方面[4]：

（1）在編制過程中，應(yīng)以企業(yè)財務(wù)管理的最終目標(biāo)為核心，進(jìn)而開展下一步的編制工作。（2）在房地產(chǎn)財務(wù)管理的過程中，相關(guān)部門應(yīng)將總體戰(zhàn)略規(guī)劃與預(yù)算管理目標(biāo)緊密結(jié)合，對財務(wù)管理的范圍進(jìn)行準(zhǔn)確的劃分，并以此為依據(jù)來制定長遠(yuǎn)的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對內(nèi)部資源進(jìn)行全面的整合、分類及調(diào)控，確保自身內(nèi)部資源配置能夠更加高效合理，預(yù)算管理過程能夠更加順利。（4）各大房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)不斷對自身的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，在基層及管理層等各個層次之間建立起統(tǒng)一的互動機(jī)制，從而使企業(yè)內(nèi)部的信息傳遞過程更加便捷可靠，有效提升財務(wù)信息的及時性。（5）企業(yè)還應(yīng)不斷加強(qiáng)各個部門之間的交流與合作，并積極開展財務(wù)預(yù)算管理方面的推廣宣傳工作，將相關(guān)的責(zé)任制度落實到每個人，確保能夠全面開展房地產(chǎn)預(yù)算管理工作。

3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作

隨著時代的不斷進(jìn)步，以往的成本管理模式已經(jīng)無法與如今的房地產(chǎn)財務(wù)管理工作相適應(yīng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以各個項目的開發(fā)成本為基礎(chǔ)，并根據(jù)項目施工過程中的成本變化情況來對成本管理工作不斷進(jìn)行完善。在項目招標(biāo)的過程中，相關(guān)企業(yè)應(yīng)按照實際情況來對土地增值稅、裝修成本、廣告宣傳等項目進(jìn)行嚴(yán)格精細(xì)的規(guī)劃，而在項目竣工后，企業(yè)還應(yīng)安排專業(yè)人員對現(xiàn)場進(jìn)行評估及復(fù)核工作。這種全面精細(xì)的管理模式能夠有效加強(qiáng)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，在成本管理的精細(xì)化過程中，企業(yè)還可以不斷建立和完善相應(yīng)的成本預(yù)算管理信息系統(tǒng)，從而進(jìn)一步提高企業(yè)整體的財務(wù)管理水平。

3.4 做好財務(wù)管理工作中各個細(xì)節(jié)的優(yōu)化工作

（1）企業(yè)管理人員應(yīng)對工程施工過程進(jìn)行合理的優(yōu)化，即要求工作人員在進(jìn)行成本預(yù)算時，應(yīng)全面考慮到項目所涉及的所有內(nèi)容，并綜合企業(yè)的實際狀況來對施工的過程及工作安排進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃。（2）企業(yè)應(yīng)建立統(tǒng)一的內(nèi)部資金管理系統(tǒng)，這就要求財務(wù)管理部門及工作人員嚴(yán)格遵循自身的職業(yè)準(zhǔn)則，對企業(yè)各項資金的來源、去處、使用情況等方面進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，加強(qiáng)工程項目的財務(wù)管理工作的公開透明度。（3）企業(yè)還應(yīng)不斷加強(qiáng)對自身資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，對借貸環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的把控，確保各項資金能夠得到充分合理的使用，從而更好地提高自身的效益，并盡可能將財務(wù)風(fēng)險降到最低。

3.5 不斷加強(qiáng)對企業(yè)財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)

財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)水平的高低會對各企業(yè)最終的財務(wù)管理水平產(chǎn)生直接的影響，因此，各大房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷加強(qiáng)對企業(yè)財務(wù)管理人員的技能、知識等方面的綜合培訓(xùn)工作。

（1）企業(yè)可以通過對招聘機(jī)制進(jìn)行完善，適當(dāng)提高企業(yè)的門檻，為企業(yè)引進(jìn)更多專業(yè)知識水平較高的人才。（2）對于已經(jīng)長期在崗的員工們，企業(yè)應(yīng)定期對他們集中進(jìn)行專業(yè)知識及技能方面的培訓(xùn)，確保他們的專業(yè)能力水平能夠得到有效的提高。（3）企業(yè)管理人員還應(yīng)積極采取合理的獎罰措施，并將相關(guān)的崗位責(zé)任制制度落實到位，從而有效提高企業(yè)財務(wù)管理人員的工作熱情，為企業(yè)的發(fā)展提供更多的動力。

4 結(jié)語

綜上所述，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場中仍存在很多不確定因素，只有加強(qiáng)相關(guān)的財務(wù)管理工作，避免盲目投資行為的出現(xiàn)，才能為房地產(chǎn)企業(yè)乃至房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供更好的前進(jìn)道路。因此，相關(guān)企業(yè)更應(yīng)積極采取有效的措施來對財務(wù)管理運作機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的高效運營和發(fā)展。

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收稿日期：2019-11-04

作者簡介：堯建剛（1976—），男，江西撫州人，碩士，畢業(yè)于北京工業(yè)大學(xué)，研究方向：公司金融與企業(yè)管理。