中小型房地產(chǎn)企業(yè)在實施全面預(yù)算管理中的問題思考

盧剛

[摘要]扎根于三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所面臨的市場決定了該類型企業(yè)利潤偏低。該類型的房開企業(yè)在成本控制和財務(wù)管理方面提出了更高的要求。全面預(yù)算的管理在該類型企業(yè)開始運(yùn)用，文章分析了成本控制和全面預(yù)算在中小型房開企業(yè)通過做好單個項目的預(yù)算管理與全面預(yù)算管理的結(jié)合，達(dá)到企業(yè)成本控制和全面預(yù)算管理的有效融合和實施。

[關(guān)鍵詞]中小型房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算；成本控制

[DOI]1013939/jcnkizgsc201911075

我國房地產(chǎn)行業(yè)的起步和發(fā)展相對較遲，土地價值的自然升值成為我國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利的主要途徑，加之市場的催化，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展期盈利能力較強(qiáng)。使得我國該類型企業(yè)在相對寬松的模式下能夠快速發(fā)展，也導(dǎo)致了很多房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理環(huán)節(jié)的缺失。隨著整個行業(yè)的發(fā)展、市場的變化，企業(yè)的盈利能力逐步下降，一些中小房企因為管理模式的落后而被淘汰。精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理逐漸進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的視野并實施，企業(yè)認(rèn)識到全面預(yù)算管理的重要性，開始把它作為企業(yè)經(jīng)營管理的工具使用。站在企業(yè)管理的高度，對企業(yè)經(jīng)營的各個方面和環(huán)節(jié)能夠進(jìn)行統(tǒng)籌，倒逼企業(yè)管理水平的提高，防控經(jīng)營風(fēng)險，提高經(jīng)濟(jì)效益。

1全面預(yù)算管理對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的意義

企業(yè)的全面預(yù)算管理的概念是，企業(yè)的核心發(fā)展戰(zhàn)略是預(yù)算工作的指導(dǎo)思想，全面規(guī)劃企業(yè)的生產(chǎn)方向和發(fā)展目標(biāo)，以企業(yè)的經(jīng)營計劃為起點，以企業(yè)經(jīng)營過程為框架，以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化為最終目標(biāo)，對企業(yè)的生產(chǎn)、運(yùn)行、發(fā)展等過程進(jìn)行全面預(yù)算管理，從而實現(xiàn)企業(yè)人力、物力、成本、信息一體化，推動企業(yè)更好發(fā)展。全面預(yù)算管理是企業(yè)很有效的運(yùn)營管理工具，對公司的戰(zhàn)略目標(biāo)、業(yè)務(wù)流程、資金管理進(jìn)行規(guī)劃，達(dá)到提高企業(yè)管理水平，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化的目的。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)通過實施全面預(yù)算能夠有利于成本控制管理，一是全面預(yù)算的管理必須全方位參與項目建設(shè)的全流程，對標(biāo)準(zhǔn)成本管理提出高要求；二是有利于優(yōu)化資源配置，建立全面預(yù)算管理體系會對企業(yè)的資源進(jìn)行全面清理整合，減少資源浪費(fèi)；三是有利于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效率，全面預(yù)算管理的實施能發(fā)揮各項資源效益的最大化；四是有利于完成企業(yè)管理的規(guī)范和升級，企業(yè)邁向更好發(fā)展的階段。

2中小型房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題

21戰(zhàn)略與預(yù)算未結(jié)合

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與周期性的結(jié)合非常緊密，需要對整個企業(yè)的資金管理進(jìn)行全面預(yù)算管理，這種全面預(yù)算管理主要是需要運(yùn)用在綜合的精細(xì)化管理過程中。中小型房地產(chǎn)企業(yè)為了更好實現(xiàn)自身的持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展，逐漸實行全面預(yù)算管理，以便達(dá)到企業(yè)管理的精細(xì)化目的。

現(xiàn)階段在執(zhí)行全面預(yù)算管理的企業(yè)里，大部分停留在財務(wù)預(yù)算的層面，只是完成了對企業(yè)資金使用的管理控制。中小房地產(chǎn)企業(yè)對自身的戰(zhàn)略不明確，與全面預(yù)算管理相關(guān)的信息系統(tǒng)、管理體系、制度體系、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)等基礎(chǔ)不完善，導(dǎo)致全面預(yù)算管理效果不能達(dá)到預(yù)期，沒有很好發(fā)揮資源優(yōu)化協(xié)調(diào)配置的功能。

22編制方法與實際情況未結(jié)合

中小型房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和計劃目標(biāo)混淆，計劃目標(biāo)與實際情況不符，難以落地實施。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理的范圍上，沒有厘清項目公司與項目公司中多個開發(fā)項目的預(yù)算編制辦法，導(dǎo)致項目公司預(yù)算管理出現(xiàn)執(zhí)行難的局面；中小型房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理與年度預(yù)算概念的混淆，導(dǎo)致預(yù)算編制的前瞻性和統(tǒng)籌性缺失；中小型房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理在編制中的標(biāo)準(zhǔn)化程度不高；中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化還處于觀望或者無所適從狀態(tài)。預(yù)算管理離不開其他系統(tǒng)的支持，例如：預(yù)算制度、編制預(yù)算的模板、預(yù)算定額、費(fèi)用劃分的標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)等一些配套的體系。

23預(yù)算管理與績效考核未結(jié)合

由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理停留在財務(wù)預(yù)算階段，預(yù)算編制沒有把業(yè)務(wù)部門用績效目標(biāo)考核的框架編織到一起。計劃和執(zhí)行能力都沒有被帶動起來，企業(yè)的全面預(yù)算管理與績效考核沒有結(jié)合到位。加之績效考核相關(guān)的配套制度和機(jī)制不完善，導(dǎo)致全面預(yù)算的管理特性沒有發(fā)揮出來。

3加強(qiáng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的措施

31加強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的制定

企業(yè)戰(zhàn)略是指企業(yè)考量自身資源，結(jié)合各種環(huán)境因素，挖掘自身潛力，選擇適合的經(jīng)營領(lǐng)域和產(chǎn)品，打造屬于自己并具有差異化的核心競爭力，在競爭中立于不敗之地。企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃有助于企業(yè)明確長期的發(fā)展方向，明確企業(yè)的核心競爭力，樹立企業(yè)品牌價值，優(yōu)化整合企業(yè)資源，提高企業(yè)效率。企業(yè)戰(zhàn)略給企業(yè)的全面預(yù)算指明了方向。全面預(yù)算是落實和執(zhí)行企業(yè)戰(zhàn)略的具體方法和綱要。能保證每個項目按公司總體戰(zhàn)略開發(fā)建設(shè)，最終實現(xiàn)公司的發(fā)展壯大。

32落實項目全面預(yù)算的管理

項目的開發(fā)建設(shè)是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，做好項目的預(yù)算管理也是保證公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。

321確定全面預(yù)算的范圍

公司的全面預(yù)算是包含全部項目公司的全面預(yù)算，每個項目公司的全面預(yù)算應(yīng)該以單獨(dú)的建設(shè)開發(fā)項目為編制主體。

322全面預(yù)算的編制方法

根據(jù)公司戰(zhàn)略目標(biāo)確定項目公司的預(yù)算目標(biāo)，按項目開發(fā)節(jié)奏分解各年度預(yù)算目標(biāo)。

編制方式建議采用混合式預(yù)算，上下結(jié)合、分級編制、逐級匯總的混合方式。其一，下達(dá)預(yù)算編制計劃。確定預(yù)算參與的各個層級管理者以及特長員工，決策層與預(yù)算參與者就戰(zhàn)略問題進(jìn)行了溝通。其二，編制上報預(yù)算草案。項目公司根據(jù)公司下達(dá)的年度預(yù)算編制的總體要求，按照單個項目（以施工許可證區(qū)分）編制項目的總控方案，總控方案包含項目拿地到項目清盤的全流程的節(jié)點計劃。項目公司以單個項目的總控方案為依據(jù)編制該項目的全流程預(yù)算，再根據(jù)年度實施分解編制年度全面預(yù)算。項目公司涉及多個項目的再進(jìn)行多個項目的年度預(yù)算匯總后上報。其三，預(yù)算初審。公司根據(jù)項目公司上報的預(yù)算匯總合并，形成合并預(yù)算，預(yù)算管理部門對預(yù)算草案進(jìn)行審查和平衡，審查其是否符合戰(zhàn)略目標(biāo)，是否可行等，發(fā)現(xiàn)問題及時與項目公司討論予以修正。其四，預(yù)算批準(zhǔn)。預(yù)算管理部門根據(jù)初審后的草案匯總編制公司年度預(yù)案方案上報預(yù)算管理委員會審批后提交董事會，董事會審批后報經(jīng)股東會最終審批。其五，預(yù)算下達(dá)執(zhí)行。經(jīng)公司有關(guān)決策機(jī)構(gòu)審批后的年度預(yù)算方案，以正式文件形式下達(dá)執(zhí)行。

323全面預(yù)算管理和成本管控的融合

中小房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算首先要梳理企業(yè)的業(yè)務(wù)流和資金流，掌握好自己企業(yè)的運(yùn)營總成本，借鑒行業(yè)經(jīng)驗和結(jié)合自身實際，完成屬于自己的標(biāo)準(zhǔn)成本體系的建立。做到籌劃在前、執(zhí)行要嚴(yán)、考評要實的成本管理三部曲。企業(yè)僅僅制定成本指標(biāo)數(shù)據(jù)，企業(yè)有許多耗費(fèi)和開支不能在預(yù)算內(nèi)考慮并控制到。應(yīng)該要把預(yù)算按成本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分解，將成本預(yù)算逐級分解，具體到各個項目單位，各個建設(shè)項目，各部門，各個環(huán)節(jié)，嚴(yán)控成本指標(biāo)并實行責(zé)任制，確保不發(fā)生成本超標(biāo)。企業(yè)全面預(yù)算的內(nèi)容包括業(yè)務(wù)預(yù)算和財務(wù)預(yù)算，業(yè)務(wù)預(yù)算由銷售預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算、采購預(yù)算組成；財務(wù)預(yù)算包括現(xiàn)金預(yù)算和費(fèi)用預(yù)算。

企業(yè)的全面預(yù)算管理由財務(wù)部門負(fù)責(zé)，并執(zhí)行企業(yè)的成本管理監(jiān)督職能。企業(yè)的各項成本指標(biāo)按項目結(jié)構(gòu)，分解成由各業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)的各項具體指標(biāo)，各業(yè)務(wù)部門分別按各自的業(yè)務(wù)職責(zé)，管理和落實好各自負(fù)責(zé)的成本指標(biāo)的控制工作。

由于實施企業(yè)的全面預(yù)算，通過資金流、業(yè)務(wù)流把財務(wù)部門和其他業(yè)務(wù)部門聯(lián)系到一起，使得各部門成本管理的內(nèi)容和目標(biāo)更明確。預(yù)算執(zhí)行和管理過程中，財務(wù)部門不能只是機(jī)械地執(zhí)行預(yù)算數(shù)據(jù)，應(yīng)該要考慮業(yè)務(wù)中的變動與預(yù)算執(zhí)行的調(diào)整關(guān)系，把預(yù)算執(zhí)行變成預(yù)算管理。在管理層領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)揮財務(wù)部門資金流貫穿業(yè)務(wù)流的部門優(yōu)勢，使成本控制和預(yù)算管理工作各部門連接到一起。建立一個貫穿企業(yè)、目標(biāo)一致、整體協(xié)作的成本控制系統(tǒng)。

33建立預(yù)算執(zhí)行和考核的機(jī)制

企業(yè)要把全面預(yù)算這個管理工具用好，就必須建立相應(yīng)的預(yù)算管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)和機(jī)制，使全面預(yù)算管理的相關(guān)工作能落到實處。保證預(yù)算管理工作的有效開展。

331建立預(yù)算管理機(jī)構(gòu)

企業(yè)應(yīng)該建立適合自己個性化的預(yù)算決策、預(yù)算工作、預(yù)算執(zhí)行體系。預(yù)算的決策機(jī)構(gòu)是組織領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的預(yù)算管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，在預(yù)算管理體系是核心地位；預(yù)算工作機(jī)構(gòu)是預(yù)算管理的日常工作機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)預(yù)算的編制、審核、控制、調(diào)整、分析、考評等工作；預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)是根據(jù)企業(yè)目標(biāo)實現(xiàn)過程中的作用和職責(zé)劃分的。

332建立預(yù)算管理制度體系

企業(yè)必須構(gòu)建有關(guān)企業(yè)預(yù)算的相關(guān)制度框架，具體包含預(yù)算管理制度、會計核算制度、定額標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部控制制度、審計制度、績效考核制度等。要針對預(yù)算管理的編制依據(jù)、方法、程序進(jìn)行明確和規(guī)范。用預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督制度來提高預(yù)算對業(yè)務(wù)的控制能力。加入預(yù)算的績效考核制度以便加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行的嚴(yán)肅性和參與性，確保預(yù)算工作的實施落地。

333建立預(yù)算管理評估機(jī)制

預(yù)算工作的目的就是促進(jìn)企業(yè)價值最大化地實現(xiàn)。預(yù)算的管理和評估機(jī)制，應(yīng)該是以預(yù)算執(zhí)行情況與預(yù)算目標(biāo)的對比分析為主線，做好預(yù)算編制和預(yù)算執(zhí)行的考核評估工作。才能真正提高預(yù)算管理的水平和價值。

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